南京市某年度商品房价格研究及剖析.docx

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南京市某年度商品房价格研究及剖析

02年南京市商品房价格研究及剖析

n　　　江苏省：

1 2002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。

2　　　　2002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。

3　　　　2002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。

4　　　　常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。

5　　　　无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。

1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。

竣工面积42万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。

商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。

存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。

市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行状态。

明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。

6　　　　2002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护满意度调查结果，用户不满意的：

火车服务、工交车、长途客车；用户很不满意的：

医疗、药品、房地产和物业管理。

7　　　　上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：

3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。

而7000元/平方米以上的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。

n　　　南京市：

1　　　　南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。

2　　　　南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。

3　　　　南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。

4　　　　1~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。

5　　　　1~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。

6　　　　南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。

7　　　　南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。

8　　　　2002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。

土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。

土地价格占房价的50%左右。

9　　　　南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。

n　　　基本规律和数据：

1　　　　从国际经验看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:

1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2%，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。

1993年房地产泡沫出现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资增幅为124.9%。

　　2 按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米以前，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会持续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。

3　　　　数据表明：

到2002年6月底，城市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是城市居民家庭最大的资产，如果房价持续下跌，市民最直接的感受就是自家的财产不断缩水。

4　　　　世界经验表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。

在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。

中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86%但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平（一般为20%）低得多。

因此中国家庭居住消费应该继续上升才符合规律。

5　　　　我国城镇居民家庭房价收入比为3.7~15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3~6倍。

但由于中国居住需求集中释放，居住消费偏低，认为房价收入比在5~8比较合理。

日本为5.93，新加坡为3，美国为5.1，香港为3.7，澳大利亚为4.5，英国为4.8。

国际上的租售比为1：

100~1：

120，而中国50年代为1：

280，60年代为1：

375，70年代为1：

571，1988年为1：

4230。

江苏省1996年为1：

800（年租金为39.86元/平方米，售价为2800元/平方米，相当于月租金为3.32元/平方米）。

6　　　　根据美国经济学家西蒙库兹涅的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分密切的关系。

7　　　　随着市场进程加快，工程施工价格随着招标投标实施，其价格会下降（一般预算价再下浮15~16%），而土地价格会随着招标及拍卖的实施，其价格会上涨。

表1房地产与宏观经济增长率相互关系

宏观经济增长率

房地产发展状况

小于4%

畏缩

4%~5%

停滞甚至倒退

5%~8%

稳定发展

大于8%

高速发展

10%~15%

飞速发展

n　　　住宅价格构成清单及实证分析

南京市商品房作价办法（商品房价格的构成）

　 商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价

　 商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）

一、成本构成

（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：

　　1、国有土地使用权出让金

　　2、征（拨、使）用土地管理费

　　3、临时用地管理费

　　4、土地登记费

　　5、建设用地批准书工本费

　　6、土地用途变更费

　　7、耕地开垦费

　　8、土地复垦费

　　9、农业重点开发建设资金

　　10、新菜地开发建设资金

　　11、征地拆迁安置补偿费

　　12、房屋及附着物补偿费用

　　13、城市房屋拆迁管理费

　　14、城市房屋拆迁补偿安置费用

　　15、城市公企单位搬迁补偿费用

　　16、其他费用

　　17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本

　　18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本

计算公式：

　 单体造价（元/m2） = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积

　 商品房单位面积的费用（元/m2） = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积

（二）前期工程费

　　1、新建房屋白蚁防治费

　　2、利用城建档案资料服务费

　　3、城市道路占用费

　　4、城市道路挖掘补偿费

　　5、城市规划设计收费

　　6、工程勘察测绘费用

　　7、工程设计费用

　　8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）

　　9、其他

计算公式：

　 单体造价（元/m2） = 前期工程费用总额÷房屋建筑总面积

　 商品房单位面积的费用（元/m2） = 前期工程费用总额÷商品房面积

（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）

　　1、桩机工程费用

　　2、土建工程费用

　　3、水电安装工程费用

　　4、室外附属工程费用

　　5、其他

计算公式：

　 单体造价（元/m2） = 房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积

　 商品房单位面积的费用（元/m2） = 房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积

　（四）附属公共配套设施费

　 列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

计算公式：

　 单体造价（元/m2） = 附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积

　 商品房单位面积的费用（元/m2） = 附属公共配套设施费用总额÷商品房面积

　（五）公共基础设施费

　 开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

计算公式：

　 单体造价（元/m2） = 公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积

　 商品房单位面积的费用（元/m2） = 公共基础设施费用总额÷商品房面积

上述

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。

　　（六）管理费用

　 开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。

计算公式：

　 商品房单位面积的管理费用（元/m2） =

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 ×（2 — 3%﹪） 

　　（七）销售费用

　 开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以

（一）至（五）项之和为基数的2%提取。

计算公式：

商品房单位面积的销售费用（元/m2） =

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 × 2% 

　　（八）财务费用

　 开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。

利息支出的计算基数不超过

（一）至（五）项之和的30%。

计息时间为：

多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。

利率按国家规定执行。

　　计算公式：

　 商品房单位面积的财务费用（元/m2） =

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 ×30%×利率×时间 

（九）代收费用

　　 1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）

　　　2、建制镇市政公用基础设施配套费

　　　3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）

　　　4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）

　　　5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）

　　　6、消防设施建设费

　　　7、煤气建设费

　　　8、散装水泥专项资金

　　　9、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）

计算公式

　 商品房单位面积的费用（元/m2） = 代收费用总额÷商品房面积

　　二、利润

　 以

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数计算：

（一）经济适用房的利润率最高不超过3％。

（二）普通标准商品住宅的利润率最高不超过8％。

　（三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商根据市场供求自主确定

计算公式：

　 商品房单位面积的利润（元/m2） =

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率 

　　三、税金

计算公式：

　 商品房单位面积的税金（元/m2） = [

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 + 管理费 + 销售费用 + 财务费用 + 代收费用 + 利润 ]÷（ 1 - 税率 ）× 税率

　　四、住宅差价

（一）各楼层、朝向的差价率

（二）质量差价率

商品房价格的计算公式

　 综合平均销售价格（元/m2） =

（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 + 管理费 + 销售费用 + 财务费用 + 代收费用 + 利润 + 税金

　 各楼层、朝向销售价格（元/m2 ） = 综合平均销售价格 × （ 1 ± 住宅差价率 ） 

面积计算方法：

（ m2 ）

（一）土地

　 土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。

用地面积按《国有土地使用权出让合同》土地实际出让面积或《国有土地使用证》土地使用权总面积填写。

（二）房屋

　 房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积计算。

如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积计算。

　 公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积计算。

如，地下自行车库，门房或公共物业管理用房等。

　 营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。

　 住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和（住宅面积中含假层等计算面积的部分）。

　 安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行计算。

　 容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。

即：

容积率 = 房屋建筑总面积 / 用地面积 

　 得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。

即：

得房率（%）= 商品房面积 / 房屋建筑总面积 

　（三）商品房面积计算方法：

　 商品房面积 = 房屋建筑总面积 －（公共配套面积＋安置面积） 

　 商品住宅面积 = 住宅总面积 － 安置住宅面积

　 营业性商品用房面积 = 营业性用房总面积 － 安置营业性用房面积

n　　　房屋建筑安装工程费（含材料差价）造价指标分析

桩基工程平方米估算指标　单位：

元/m2建筑面积

建筑类型

桩型

估算指标

多层建筑

钻孔灌注桩

165.91

预制方桩

91.88

沉管灌注桩

81.12

人工挖孔桩

61.03

搅拌水泥桩

47.05

高层建筑

通信技术楼

钻孔灌注桩

199.95

住宅及其他工程

钻孔灌注桩

117.70

人工挖孔桩

82.46

住宅土建工程造价指标

工程名称

造价指标

（元/m2）

每m2主要工料消耗指标

人工

（工日）

钢材

（kg）

木材

（m3）

水泥

（kg）

多层砖混

554.67

4.22

26.38

0.011

170.94

多层框架

606.15

3.81

43.96

0.009

200.00

高层（14层以下）

692.70

3.85

53.19

0.014

206.85

高层（15-25层）

984.25

4.83

83.46

0.013

290.00

给排水估算指标（元/m2）

序号

功能分类

建筑类型

水卫

消火栓消防

自动喷淋

备注

1

居住建筑

多层

24.00

8.00

小高层

28.00

10.00

20.00

高层

32.00

15.00

26.00

2

办公建筑

多层

22.00

8.00

30.00

高层

25.00

15.00

45.00

3

教科建筑

教学楼

20.00

8.00

40.00

综合楼为高层，其他均为多层。

综合楼

25.00

15.00

50.00

幼儿园

20.00

8.00

科研

22.00

10.00

30.00

图书馆

18.00

15.00

4

医疗建筑

门诊

26.00

10.00

50.00

多层病房楼

45.00

10.00

40.00

公共卫生间。

高层病房楼

80.00

10.00

50.00

标准间病房，冷热水系统。

医技

75.00

10.00

30.00

多层，冷热水系统。

7

商展建筑

商场

16.00

10.00

50.00

8

宾馆建筑

旅馆

50.00

10.00

40.00

标准间客房，冷热水系统。

（无星级）

序号

功能分类

建筑类型

指标值

备　　注

1

居住建筑

多层

38.00

多层为照明系统，小高层及高层包括照明、动力系统；

灯具为座头灯，小高层及高层包括应急灯。

小高层

52.00

高层

60.00

2

办公建筑

多层

55.00

照明、动力系统；

灯具包括：

格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。

高层

70.00

3

教科建筑

教学楼

55.00

照明、动力系统；

灯具包括：

格栅荧光灯、吸顶灯、应急灯、诱导灯等。

综合楼为高层，其他均为多层。

综合楼

75.00

幼儿园

38.00

科研

80.00

图书馆

60.00

4

医疗建筑

门诊

55.00

照明、动力系统；

灯具包括：

格栅荧光灯、吸顶灯、医疗专用灯、应急灯、诱导灯等。

病房楼（多层）

60.00

病房楼（高层）

75.00

医技

85.00

5

商展建筑

商场

55.00

照明、动力系统；

灯具包括：

格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。

6

宾馆建筑

旅馆

60.00

照明、动力系统；

灯具包括：

格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。

电气估算指标（元/m2）

暖通空调工程估算指标（元/m2）

使用环境　　　　系统形式

中央空调

分散式中央空调

采　暖

防排烟、

通风

高级

一般

高级

一般

居住建筑

480

320

20

8

办公、一般实验、科研、门诊、医技等建筑

285

225

400

330

23

17

教学、阅览、会议、商场、娱乐休闲、餐厅等建筑

355

280

420

350

26

18

宾馆、病房等建筑

320

250

400

330

24

18

影剧院、音乐厅、候机（车）厅、大会堂、体育馆等场馆建筑

590

480

50

23

地下室

65

n　　　某房地产项目价格实证分析：

费用名称

数字（元/平方米）

比例（%）（成本和价格）

成

本

土地费用

1620

36.82

31.53

85.64%

前期费用

124

2.82

2.41

建安费用

1779

40.43

34.62

基础设施

312

7.09

6.07

配套设施

126

2.86

2.45

期间费用

439

9.75

8.54

税金

342

6.66%

利润（按10%计）

396

7.7%

总计（销售价格）

5138

100%

n　　　南京市房屋拆迁补偿价格及分析

根据南京市城市房屋拆迁管理办法（市政府203号令）和南京市房屋拆迁补偿、补助价格标准（宁房拆[2001]350号）

房屋拆迁补偿价格=区位补偿价格+房屋重置价格

房屋重置价格=综合费用+建筑安装工程费

砖混一等全新住宅房屋拆迁补偿价格对比　　　　 单位：

元/平方米建筑面积

被拆迁房屋所处土地级别

一

二

三

四

五

六

七

八

区位补偿价格

2570

2340

2010

1650

1200

670

260

200

建筑物

重置价格

综合费用

950

930

900

860

800

740

600

460

建安工程费

640

640

640

640

640

640

640

640

203号令合计

4160

3910

3550

3150

2640

2050

1500

1300

166号令（原非市政项目）

4150

3900

3500

3100

2600

2050

1500

1300

180号令（原市政项目）

3900

3650

3300

2900

2550

2050

1500

1300

将土地及房屋地理位置有关的费用归为区位价格；将与房屋有关的费用归为房屋的重置价格；综合费用反映的是工程造价除建安费用以外的其他费用，这一部分费用与南京市的房地产行业的税费政策等有很大的关系，也与企业管理水平、国家的财政货币政策有关。

以一级地上每平方米建筑物为例，经测算如下表：

序号

有关费用名称

价格（元/平方米建筑面积）

比例（%）

一

白蚁防治费、勘察测绘规划设

计费及三通一平等前期工程费

44.3

二

道路、水电气、排污、照明、绿

化等公共基础设施费

101.0

三

建安费用（含桩基、土建、给排水、电气、暖通）

100+555+32+38+28

=755

四

企业管理费按二级企业25%费率测算

71.3

五

房屋销售费用（2%测算）

57

六

平均贷款利息（财务费用）

74

七

人防经费、市公用基础设施配套等代收费用

224

八

监理、质检、安检、招标等其他费用

26.4

九

企业利润和税金

373

合计（不含土地费用）

971.00+755=1726

n　　　　不同城市房价的比较分析：

不同城市商品房价格的比较分析（单位：

元/万平方米/元/平方米）

城市

2000年

2001年

2002年

收入

水平

销售

面积

平均

价格

收入

水平

销售

面积

销售面

积涨幅

平均

价格

平均价

格涨幅

平均

价格

上海

11718

1738

3275

12883

2021

16.3%

3731

13.9%

杭州

9737

188.7

3115

10896

179.1

--5.1%

3536

13.5%

宁波

10921

555

1954

11991

728.7

31.3%

2128

8.9%

南京

8233

254.2

3150

8848

305.2

20.1%

3486

10.7%

3620

苏州

9274

67.2

2151

10515

106.9

59%

2158

0.3%

无锡

2580

常州

2655（↑18%）

北京

n　　　消费者观念问题及分析：

1　　　　南京的消费者都习惯用余钱一次性买房，不习惯借贷买房，不愿意借贷消费，还没有学会花明天的钱，用明天的钱，对自己未来经济收入信心不足。

境外如美国、日本、香港及新加坡等居民都习惯借贷消费，按揭期长达30年，一般到60岁退休才还清贷款，一辈子在还钱，但享受了30年。

有人打了一个形象的比喻：

外国人买房时是先算自己一辈子能挣多少钱，然后按此标准去贷款买房，而中国人则是先算自己现在手中有多少钱，决定买房，无疑加大了买房的压力，对房价的承受能力也就降低