老旧小区改造管理规划.docx

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老旧小区改造管理规划

XXXX

XXXXX老旧小区综合改造工程

项目管理方案

编制：

审批：

XXXX管理有限公司

XXX老旧小区综合改造项目部

2020年03月

XXXX老旧小区综合改造工程项目管理方案

一、项目概况

本项目为XXXX老旧小区综合改造工程项目，涉及XXXX15个办事处，包括xx个小区、xx栋居民楼、XX家住户，总建筑面积XXX万平方米。

二、编制依据

1、《中华人民共和国建筑法建筑法》

2、《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006

3、《建设项目全过程工程咨询服务指引》

4、《XXX城镇老旧小区综合改造技术导则》

5、《XXX老旧小区综合改造工程实施方案》

6、《XXXX老旧小区整治提升工作导则》

7、项目管理合同

8、其他相关法律、法规以及地方性文件等

三、项目管理服务范围

项目全过程工程分为项目决策、勘察设计、招标采购、工程施工、竣工验收、运营维护六个阶段。

主要包括合同约定范围内的：

项目策划管理、勘察管理、设计管理、合同管理、投资管理、招标采购管理、施工组织管理、参建单位管理、验收管理以及质量、计划、安全、信息、沟通、风险等管理与协调工作。

四、项目管理服务内容

1、项目决策阶段包括：

策划咨询、规划咨询、项目建议书、可行性研究、投资估算、方案比选等；

2、勘察设计阶段包括：

初步勘察、方案设计、初步设计、设计概算、详细勘察、设计方案经济比选与优化、施工图设计、施工图预算、专项设计等；

3、招标采购阶段包括：

招标策划、市场调查、招标文件（含工程量清单、投标限价）编审、合同条款策划、招投标过程管理等；

4、工程施工阶段包括：

工程质量、造价、进度控制，勘察及设计现场配合管理，安全生产管理，工程变更、索赔及合同争议处理，担心技术咨询，工程文件资料管理，安全文明施工与环境保护管理等；

5、竣工验收阶段包括：

竣工策划、竣工验收、竣工资料管理、竣工结算、竣工移交、竣工决算、质量缺陷期管理等；

6、运营维护阶段包括：

项目后评价、运营管理、项目绩效评价、设施管理、资产管理等；

五、项目管理服务工作目标

1、质量目标：

符合现行国家、省、市、行业标准。

2、进度目标：

按建设单位确认的总进度计划工期完成并竣工交验；除地震、战争、自然灾害以及其它不可抗力等因素和经建设单位确认的工期变更外。

3、投资控制目标：

本工程建安工程投资控制在批准的投资限额以内（在合同实施期间，除非建设单位增加额外的建设管理服务内容或非施工单位责任造成的工期延长，否则其总价将不因政策性费率、物价和市场因素的变化而调整）。

4、安全目标：

工程无重大安全事故。

5、文明施工目标：

现场安全文明施工。

六、项目组织机构

（一）项目管理机构

为履行项目管理委托合同，由公司组建XXXX老旧小区综合改造工程项目部，授权项目负责人全面负责该工程业务及管理工作。

根据本工程特点和我们以往工程管理的经验，本工程项目管理组织采用直线职能制组织形式。

该组织形式的优点是分工明确、指挥得力，能够充分发挥各专业工程师的积极性，提高工作效率。

派驻工地项目管理机构由项目负责人，全面负责委托合同的履行工作，项目负责人代表、各专业工程师及项目部的其它人员，具体实施工作，以规划和细则为中心，实现项目建设的目标。

针对本工程的特点，我公司将组成由总公司直接领导的高层顾问组，对工程重大技术问题进行监督、研究和指导。

公司领导不定期对工程进行巡视、检查，听取建设单位对工作的意见，对现场工作给予指导。

（二）人员岗位职责

1、项目经理岗位职责

（1）全面负责委托合同的履行；

（2）确定项目部人员的分工和岗位职责；

（3）协助建设单位签订施工合同、监理合同后或采购合同；

（4）主持编写项目建设管理规划，管理项目部的日常工作；

（5）检查和监督项目部成员的工作，根据工程项目的进展情况可进行人员调配；

（6）审核批准项目监理机构编制的监理规划，并报建设单位审批备案；

（7）主持或参加工地工作会议，签发项目部的文件和指令；

（8）审查和处理工程变更；

（9）主持或参与工程质量事故的调查；

（10）组织编写并签发项目建设管理月报、管理工作阶段报告、专题报告和项目建设管理工作总结；

（11）组织参建各方人员对进行工程项目的竣工验收；

（12）主持整理工程项目的归档资料。

2、技术人员岗位职责

（1）负责本标段建设管理工作的具体实施；

（2）负责监督、检查经监理工程师批准的施工组织设计的执行情况，监督承包商按照《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2017）实施施工，及时向项目经理汇报；

（3）负责监督、检查监理规划的执行情况，监督监理单位按照《建设工程监理规范》（GB50319-2013）实施监理，及时向项目经理汇报；

（4）负责参加分项工程验收及重要隐蔽工程验收；

（5）定期向项目经理提交建设管理工作情况报告，对重大问题及时向项目经理汇报和请示；

（6）根据建设管理工作实施情况做好项目建设管理日志；

（7）负责工程资料的收集、汇总及整理，参与项目建设管理月报；

（8）负责核查工程计量的数据和原始凭证的真实性；

（9）做好有关的项目建设管理记录。

3、造价工程师岗位职责

（1）负责收集、汇总及整理与工程造价有关的信息；

（2）负责审查施工图预算、工程结算；

（3）负责审查工程量和索赔计算；

（4）负责编制工程竣工决算；

（5）负责编制资金使用计划，及时向项目经理汇报。

。

七、项目的进度控制

（一）进度控制的主要方法

1、行政方法。

通过发布进度指令，进行指导、协调、考核。

利用激励手段（奖、罚、表扬、批评），监督、督促等方式进行进度控制。

使用行政方法进行进度控制，优点是直接、迅速、有效，但要提倡科学性，防止主观、武断、片面的瞎指挥。

2、经济方法。

进度控制的经济方法，是指用经济类手段对进度进行控制，主要有以下几种：

通过对投资的投放速度控制工程项目的实施进度；在承发包合同中写进有关工期和进度的条款；通过招标的优惠条件鼓励承包商加快进度；通过工期提前奖励和延期罚款实施进度控制，通过物资的供应进行进度控制。

以及其他相关的经济方法等。

3、管理技术方法。

进度控制的管理技术方法主要是规划、控制和协调等管理职能手段。

因此，首先应确定并编制项目的总进度计划和分进度计划；其次在项目进展的全过程中，进行计划进度与实际进度的比较，发现偏离，及时采取措施进行纠正；同时协调参加各单位之间的关系。

（二）进度控制的主要措施

进度控制措施应包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。

1、组织措施。

落实项目管理部中进度控制部门的人员，具体控制任务和管理职责分工；确定进度协调工作制度，包括协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；对影响进度目标实现的干扰和风险因素进行分析。

2、技术措施。

采用可行的技术方案或方法来加快设计或施工进度。

3、合同措施。

分段发包、提前施工，以及各合同的合同期与进度计划的协调等。

4、经济措施。

通过拨付设计费或工程进度款来促进设计或施工进度，对提前完成工作的单位给与奖励等经济手段来确保施工进度。

5、信息管理措施。

进行项目分解并建立编码体系，将计划进度与实际进度进行动态比较，定期地向建设单位提供比较报告。

（三）设计阶段进度控制措施

1、落实项目管理部中专门负责设计进度控制的人员，按合同要求对设计工作进度进行严格的监控。

2、对于设计进度的监控应实施动态控制。

在设计工作开始之前，首先应由项目建设管理人员审查设计单位所编制的进度计划的合理性和可行性。

在进度计划实施过程中，项目建设管理人员应定期检查设计工作的实际完成情况，并与计划进度进行比较分析。

一旦发现偏差，就应在分析原因的基础上提出措施，以加快设计工作进度。

必要时应对原进度计划进行调整或修订。

3、在设计进度控制中，项目建设管理人员要对设计图纸进度表进行核查分析，将各设计阶段的进度都纳入监控制之中。

（四）施工阶段进度控制措施

1、合理分解施工进度控制目标。

要控制施工工期，就要从不同角度对施工进度总目标（总工期）进行层层分解，形成施工进度控制目标体系，作为进度控制的依据。

进度目标分解方法如下：

①按项目组成分解，确定各单项工程开竣工日期。

②按承包商分解，明确分工条件和承包责任。

③按施工阶段分解，确定进度控制分界点。

④按计划期分解，组织综合施工。

2、做好监控施工进度计划的基础性工作。

①定期收集进度报表资料。

进度计划执行单位应按照进度管理制度规定的时间和报表内容，定期填写进度报表。

项目建设管理人员应通过收集进度报表资料掌握工程实际进展情况。

②现场实地检查工程进展情况。

项目建设管理人员应常驻现场、随时检查进度计划的实际执行情况。

这样可以加强进度监测工作，掌握工程实际进度的第一手资料，使获取的数据更加及时、准确。

③定期召开现场会议。

参建各方必须定期参加现场会议，对建设的进展情况、存在的问题进行分析商讨，同时协调有关方面的进度配合。

项目管理人员通过与进度计划执行单位的有关人员面对面的交谈，既可以了解工程实际进度状况，同时也可以协调有关方面的进度关系。

3、监控施工进度计划的实施。

项目建设管理人员为了掌握施工进度状况，必须实地跟踪检查进度计划执行情况。

进度检查的内容包括：

是否严格按计划要求执行，计划时所分析的主客观条件是否己发生变化，关键工作进度及对总工期的影响，非关键工作进度及时差利用情况，工作逻辑关系有无变化及变化情况。

4、加工处理实际进度数据。

为了进行实际进度与计划进度的比较，必须对收集到的实际进度数据进行加工处理，形成与计划进度具有可比性的数据。

例如，对检查时段实际完成工作量的进度数据进行整理、统计和分析，确定本期累计完成的工作量、本期已完成的工作量占计划总工作量的百分比等。

5、对比分析实际进度与计划进度。

将实际进度数据与计划进度数据进行比较，可以确定工程项目实际执行状况与计划目标之间的差距。

为了直观反映实际进度偏差，通常采用表格或图形进行实际进度与计划进度的对比分析，从而得出实际进度比计划进度超前、滞后还是一致的结论。

常用的进度比较方法有：

横道图比较法、S形曲线比较法、香蕉曲线比较法。

一旦发现实际进度偏离计划进度，必须认真分析产生偏差的原因及其对后续工作及总工期的影响，并采取合理的调整措施，确保进度目标的实现。

6、调整施工进度计划，以形成新的进度计划。

在项目进度控制过程中，一旦发现实际进度与计划进度不符时，项目建设管理人员必须认真分析产生的原因及对后续工作和总工期的影响，并采取合理的调整措施，确保进度总目标的实现。

具体措施包括：

1）压缩关键工作的持续时间。

①组织措施：

增加工作面，组织更多的施工队伍；增加每天的施工时间；增加劳动力和施工机械的数量。

②技术措施：

改进施工工艺和施工技术，缩短工艺技术间歇时间；采用更先进的施工方案和方法，以缩短施工过程，进而缩短工期；采用更先进的施工机械。

③经济措施：

实行包干奖励；提高奖金数额；对所采取的技术措施给予相应的经济补偿。

④其他配套措施：

改善外部配合条件；改善劳动条件；实施强有力的调度等。

2）改变工作间的逻辑关系，组织搭接作业或平行作业。

7、加强工期延误的控制手段。

由于承包商自身的原因造成工期拖延，而承包商又未按照监理工程师的指令改变延期状态时，常可采用下列手段予以制约：

停止支付工程进度款，索赔误期损失赔偿，终止对承包商的合同关系。

（五）项目进度控制（监测和调整）流程图

八、项目的质量控制

（一）质量目标

若我公司中标，对本项目的建设管理保证工程质量达到国家标准及设计标准，并一次性通过验收。

同时，确保本项目不发生质量事故。

（二）项目质量控制原则

1、坚持质量第一的原则。

应自始至终地把“质量第一”作为对工程项目质量控制的基本原则。

2、坚持以人为控制核心的原则。

质量控制必须“以人为核心”，发挥人的积极性、创造性，增强人的责任感，以人的工作质量确保工序质量和工程质量。

3、坚持以预防为主的原则。

重点做好质量的事前、事中控制，同时严格对工作质量、工序质量和中间产品质量的检查，确保工程质量。

4、坚持质量标准的原则。

数据是质量控制的基础，必须以数据为依据、按照合合同规定对产品质量进行严格检查。

5、贯彻科学、公正、守法的职业规范原则。

质量控制人员在监控和处理质量问题过程中，应尊重事实、尊重科学、遵纪守法、坚持原则。

（三）项目质量控制的工作内容

1、项目建设管理策划

项目建设管理策划。

项目建设管理策划属项目建设前期阶段的工作，包括项目管理计划的编制和项目实施计划的编制。

项目策划应综合考虑技术、质量、安全、费用、进度、职业健康、环境保护等方面的要求，并应满足合同的要求。

项目建设管理策划应包括下列内容：

（1）明确项目目标，包括技术、质量、安全、费用、进度、职业健康、环境保护等目标。

（2）确定项目的管理模式、组织机构和职责分工。

（3）制定技术、质量、安全、费用、进度、职业健康、环境保护等方面的管理程序和控制指标。

（4）制定资源（人、财、物、技术和信息等）的配置计划。

（5）制定项目沟通的程序和规定。

（6）制定风险管理计划。

（四）项目质量管理体系

为确保项目按政府批准的项目内容、标准要求和设计文件建设完成，保证质量符合国家有关工程建设规范、标准和要求，项目建设管理单位将从总体上构建参建各方（监理、施工、材料供应商等）在内的工程质量保证体系，明确各方在各建设阶段的质量职责和义务，并建立健全本项目的质量管理体系，明确项目管理人员的岗位职责，由项目管理人员负责在各建设阶段督促、检查各方及其人员对其职责和义务的履行。

质量管理体系框图

（五）项目质量控制措施

质量控制的措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等。

1、组织措施。

落实项目管理部中进度控制部门的人员，具体控制任务和管理职责分工；确定质量工作制度，包括质量协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；对影响质量目标实现的干扰和风险因素进行分析。

2、技术措施。

采用可行的技术方案或方法来保证和提高工程质量。

3、合同措施。

拟定合同质量条款，确定质量标准和检查依据，确定质量责任和义务，以及质量奖惩条款。

4、经济措施。

严格按照不合格工程不进入进度款拨付项目，坚持只有监理检查或验收合格的项目才予结算，对不合格的项目按照合同条款进行处罚或者扣减工程款。

5、信息管理措施。

进行项目分解并建立质量体系，将质量目标与实际质量状况进行动态比较，定期地向建设单位提供比较报告。

（六）设计阶段质量控制措施

1、设计阶段质量目标的事前控制

（1）比选设计单位。

推行工程设计方案竞赛及招标，是降低工程造价、提高设计质量一个很好的途径，应从设计方案的优劣、设计进度的快慢、设计单位的资历、社会信誉等作为中标的依据，不能单纯仅以设计费的高低或设计方案的优劣来确定设计单位。

在评选设计方案时，可邀请对当地情况比较熟悉的专家担任评审委员。

评审时，尤其要注意在满足建筑的使用功能、规划、环保和造型要求的基础上，还要充分考虑相应结构和设备等专业方案的合理性，因为工程设计可以说是一个系统工程，在满足使用功能的前提下，使总体目标达到最优。

在签订设计合同时，应按国家及各地方建设主管部门制订的工程设计标准合同进行。

（2）编制设计控制计划。

设计控制计划应在项目初始阶段由负责设计管理的人员组织编制，经项目建设管理单位的总工程师办公室评审后，由项目经理批准并经建设单位确认后实施。

设计控制计划必须充分体现建设单位的设计意图，满足建设单位的要求。

它应包括如下内容：

有关项目批准文件、设计基础资料、设计规模和质量标准，设计进度计划要求、技术经济要求，即设计人工时指标、限额设计指标和项目费用控制指标，根据具体工程设立项目设计执行效果测量基准。

（3）设置设计质量控制点。

设计质量控制点主要包括：

设计人员资格的管理，设计技术方案的评审。

如从事本工程的设计人员是否具有一定经验和资格，结构专业中的结构体系和结构布置方案是否合理，软基处理方案是否合理，新工艺是否可靠并符合规范要求等等。

对这些目标控制点应预先提出，并制定预控措施，避免事后出现问题而引起返工。

2、设计阶段质量目标的事中控制

（1）参与各专业设计方案的定案工作

首先应对总体设计方案进行审核，使其与设计纲要及设计目标相符，然后对各专业设计方案进行审核。

在对各专业的设计方案进行审核比选时，不仅要从技术先进合理性方面审核，而且还要进行多方案的经济分析，要符合设计纲要的要求，各专业之间要相互协调并积极鼓励设计人员采用新技术，充分发挥工程项目社会效益，经济效益和环境效益。

初步设计的审核，应侧重于工程采用的技术方案是否符合总体方案的要求，是否达到项目决策阶段确定的质量标准，审核项目设计概算是否超出设计任务书批准的投资限额，进一步落实投资的可能性。

（2）定期对各专业目标的推进情况进行检查

由于设计产品的可修复性，使得设计过程中间各专业子目标检查构成了“预防为主”的重要内容。

进入施工图阶段后，监理人员按各自专业分别进行中间检查和监督，主要是分析检验各专业之间设计成果的配套情况，从建筑使用功能、工艺路线、设备选型，以及施工难易程度等方面综合评价所采用的设计成果；审查依据资料的可靠性、计算数据的正确性、与国家规范及标准的相容性；落实各专业出图计划，核查设计力量是否切实保证；根据专业或分项工程确定投资分配比例，进行造价估算。

检查的方式有阶段性验收检查、半成品抽查及经常性检查。

（3）协调设计各部门和专业的工作

XXXX老旧小区改造项目有31家设计单位参与设计，涉及若干设计专业，因此做好各单位各专业之间的协调工作是保证设计任务顺利完成的重要条件。

设计的组织与协调工作，应根据设计的进展情况，通过定期召开设计协调会议来完成。

在协调会议上落实任务和分工，确定重大设计原则，统一设计标准，研究控制投资的措施，明确各专业互提条件的深度及时间，进行各专业之间的进度协调。

此外还要加强与外部的协调工作，配合设计进度，提供基础性资料，协调设计与主管部门的关系，主要协调与供电、供水、供热、供气等部门的关系；协调设计与材料、设备供应商的关系。

3、设计阶段质量目标的事后控制

项目建设管理人员应根据设计计划的要求，除督促设计单位按时完成全部设计文件外，还应准备或配合设计单位办理设计图纸和资料的提交工作，及时按照有关规定将施工图设计文件送审。

（七）施工阶段质量控制措施

1、施工阶段质量目标的事前控制

（1）比选承包商和材料设备供应商。

在工程施工招标阶段，项目管理部应根据工程项目的范围、内容、要求和资源状况等，合理划分施工标段或按专业实行施工分包，委托招标代理机构组织招标工作。

在评选设计方案时，可邀请对当地情况比较熟悉的专家担任评审委员。

在投标评审时，代表建设单位参与评标的项目管理人员应认真审核投标单位的标书中关于保证工程质量的措施和施工方案，择优选择承建商，将能否保证工程质量作为选择承建商的重要依据。

承包商确定或后及时办理建设工程施工许可证、工程质量监督备案、施工安全监督备案、建设项目报建费审核工作。

（2）编制施工控制计划。

施工控制计划应在项目初始阶段由负责项目管理的人员组织编制，经项目管理单位评审后，由项目经理批准并经建设单位确认后实施。

施工控制计划必须完全体现建设单位拟定的质量目标、投资目标和进度目标，并满足建设单位的特殊要求。

它应包括如下内容：

对施工质保体系的要求，对施工质量计划、进度计划的要求，对施工技术、资源供应及施工准备工作的要求。

当施工采用分包时，应在施工控制计划中明确分包范围、分包人的责任和义务，分包人在组织施工过程中应执行并满足施工计划的要求。

（3）组织设计会审。

为了避免设计过程中可能存在的缺陷和失误，同时对建设工程的使用功能、施工可行性和工程造价等进行有效的预控，项目管理部应在施工正式开工之前组织设计会审，设计单位、监理单位、承包商以及有关施工监督管理和物资供应等人员参加。

为了保证设计技术会审的质量，在设计会审前项目经理应组织管理人员先行预审，进一步理解设计意图和设计文件对施工的技术、质量和标准要求。

首先核查设计人员选用规范、图集的时效性与适用性；其次核查设计图纸的正确性与准确性；最后核查设计采用新材料、新技术的合理性与经济性。

（4）确认施工组织设计。

项目管理人员应及时确认经监理工程师批准的施工组织设计。

对施工组织设计中的项目进度控制、质量控制、安全控制、成本控制、人力资源管理、材料管理、机械设备管理、技术管理、资金管理、合同管理、信息管理、现场管理、组织协调、竣工验收、考核评价及回访保修的内容提出优化改进意见。

2、施工阶段质量目标的事中控制

2.1监督检查经监理工程师批准的施工组织设计的执行情况，监督承包商按照《建设工程项目管理规范》（BT/T50326-2001）实施施工，及时向建设单位汇报。

（1）承包商在施工前应组织设计交底，理解设计意图和设计文件对施工的技术、质量和标准要求。

（2）承包商应对施工过程的质量进行监督，并加强对特殊过程和关键工序的识别与质量控制，并应保持质量记录。

（3）承包商应加强对供货质量进行监督管理，按规定进行复验并保持记录。

（4）承包商应监督施工质量不合格品的处置，并对其实施效果进行验证。

（5）承包商应对所需的施工机械、装备、设施、工具和器具的配置以及使用状态进行有效性检查和（或）试验，以保证和满足施工质量的要求。

（6）承包商应对施工过程的质量控制绩效进行分析和评价，明确改进目标，制定纠正和预防措施，保证质量管理持续改进。

（7）承包商应根据项目质量计划，明确施工质量标准和控制目标。

通过施工分包合同，明确分包人应承担的质量职责，审查分包人的质量计划应与项目质量计划保持一致性。

（8）承包商应对工程的施工准备工作和实施方案进行审查，必要时应提出意见或发出指令，以确认其符合性。

（9）承包商应组织施工分包人按合同约定，完成并提交质量记录、竣工图纸和文件，并对其质量进行审。

（10）承包商应建立安全检查制度，按规定组织对现场安全状况进行巡检，掌握安全信息，召开安全例会，及时发现和消除不安全隐患，防止事故发生。

（11）承包商应建立和执行安全防范及治安管理制度，落实防范范围和责任，检查报警和救护系统的适应性和有效性。

（12）承包商应建立施工现场卫生防疫管理网络和责任系统，落实专人负责管理并检查职业健康服务和急救设施的有效性。

（13）承包商应根据总承包合同变更规定的原则，建立施工变更管理程序和规定，对施工变更进行管理。

2.2监督检查监理规划的执行情况，监督监理单位按照《建设工程监理规范》（GB50319-2013）实施监理，及时向建设单位汇报。

（1）监理单位应审查并签认已批准的施工组织设计在实施过程中的调整、补充或变动。

（2）监理单位应检查工程采用的主要设备及材料是否符合设计要求，防止不合格的材料、构配件、半成品等用于工程。

（3）监理单位应按照现行规范、标准以及设计图纸检查施工过程中的工序质量，确保工程质量达到预控。

（4）监理单位应主持召开工地例会，做好各方协调工作。

（5）监理单位应督促检查承包商安全生产技术措施的实施，参与处理工程质量事故，督促事故处理方案的实施及效果检查。

（6）监理单位应组织分部分批工程检查与竣工初验，参与项目建设管理单位组织的竣工验收，督促承包商归整竣工验收资料报送有关单位。

2.3对如下接口的质量实施重点控制，即对项目所有输入的信息、要求和资源的有效性进行控制，确保项目质量输入正确和有效。

（1）在设计与采购的接口关系中，应对请购文件的质量、报价技术评审的结论、供货厂商图纸的审查、确认实施控制。

（2）在设计与施工的接口关系中，应对施工向设计提出要求与可施