地产收入核算办法修订版.docx
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地产收入核算办法修订版
上海升龙投资集团有限公司
编号
SLJT-CW-DCHS001
版本
V2.0
地产会计核算01号
——收入核算
编制:
陈鹏日期:
2014.8.19
审核:
刘世钊日期:
2014.8.19
签发:
陈健枫日期:
2014.8.19
批准:
林亿日期:
2014.8.21
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
2017.10.30
部分修订
涉及营改增相关收入类科目设置及核算办法的修改
汪若菡
刘世钊
陈健枫
一、目的
为了统一地产公司的会计核算办法,规范会计核算行为,提高会计信息质量,结合营改增政策,对集团所属地产公司的相关收款与收入核算加以重新规范,相关规定如下。
二、适用范围:
集团各房地产公司。
三、房地产企业销售业务会计处理
(一)、不动产销售业务收入核算
1、涉及主要科目规范:
科目编码
科目名称
科目类型
方向
级次
辅助核算
备注
1405
开发产品
资产
借
1
140501
空置
资产
借
2
项目、产品类型
用于核算已结转未售产品的成本
2203
预收账款
负债
贷
1
220301
商品房销售款
负债
贷
2
房号、楼号、项目
用于核算销售预收款等
22030101
收据户
负债
贷
3
房号、楼号、项目
用于核算未开票的销售预收款等
22030102
发票户
负债
贷
3
房号、楼号、项目
用于核算已开票的销售预收款等
22030104
预结转收入
负债
贷
3
楼号、项目
用于核算结转销售收入的金额
22030107
增值税转出
负债
贷
3
楼号、项目
用于结转销售收入时转出增值税
2221
应交税费
负债
贷
1
222101
应交增值税
负债
贷
2
用于核算应交增值税
22210101
进项税额
负债
贷
3
用于核算进项税额
22210102
已交税金
负债
贷
3
用于核算已缴纳税金
22210104
减免税款
负债
贷
3
用于核算可减免的税款
22210105
销项税额
负债
贷
3
楼号、项目
用于核算新项目结转收入时应交税金
222101010
简易计税
负债
贷
3
楼号、项目
用于核算老项目结转收入时应交税金
222101011
销项税额抵减
负债
贷
3
楼号、项目
用于核算新项目土地成本抵减增值税金额
222107
应交土地增值税
负债
贷
2
用于核算应交土地增值税
222108
应交城市维护建设税
负债
贷
2
用于核算应交城市维护建设税
222113
应交教育费附加
负债
贷
2
用于核算应交教育费附加
222114
应交地方教育费附加
负债
贷
2
用于核算应交地方教育费附加
222128
预缴增值税
负债
贷
2
用于核算预缴增值税税额
2241
其他应付款
负债
贷
1
224103
其他应付款-购房意向金
负债
贷
2
客户信息
用于核算意向金等
6001
主营业务收入
损益
贷
1
600101
商品房销售收入
损益
贷
2
产品类型、项目
用于核算房款收入确认
6401
主营业务成本
损益
贷
1
640101
商品房销售成本
损益
贷
2
产品类型、项目
用于核算成本结转等
6404
税金及附加
损益
贷
1
640401
土地增值税
损益
贷
2
产品类型、项目
用于计提税金等
64040101
商品房销售
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
640402
城市维护建设税
损益
贷
2
64040201
商品房销售
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
640403
教育附加费
损益
贷
2
64040301
商品房销售
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
640304
地方教育附加费
损益
贷
2
64040401
商品房销售
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
640405
房产税
损益
贷
2
640413
营业税
损益
贷
2
用于结转老项目预交的营业税
2、具体业务处理:
(1)收取意向金、诚意金及VIP卡的核算
入账依据
现金缴款单或银行收账通知;VIP置业意向申请表等。
账务处理
借:
现金/银行存款/其他货币资金
贷:
其他应付款-购房意向金
后续转房款时,凭签订或草签的商品房预售合同审核单、收据换为发票。
借:
其他应付款-购房意向金
贷:
预收账款-商品房销售款
(2)收取定金
入账依据
定金协议或认购书;收据;现金缴款单、银行收账通知等。
账务处理
借:
现金/银行存款/其他货币资金(实际收款部分)
其他应付款-购房意向金(意向金转定金部分)
贷:
预收账款-商品房销售款-收据户
(3)销售签约
收到首付款
a、入账依据
签订或草签的商品房预售合同审核单(原件);收据、发票;现金缴款单或银行收账通知(客户签字的POS单、银行回单)、首付款缴款确认书等。
b、账务处理
借:
现金/银行存款/其他货币资金(实际收款部分)
预收账款-商品房销售款-收据户(定金转首付款部分)
贷:
预收账款-商品房销售款-发票户(或收据户),辅助核算里面包含项目名称、楼号、单元号
如果客户首付款交付时开具的是收据,后期换发票时,做以下账务处理:
借:
预收账款-商品房销售款-收据户
贷:
预收账款-商品房销售款-发票户
收到银行按揭款(含公积金贷款)
a、入账依据
银行收款凭证、入账单等。
b、账务处理
在核算时需注意按揭保证金账户的核算,如房地产企业向贷款银行交纳的按揭保证金,有的由贷款行在放款时从贷款额中直接扣收,有的是在银行发放贷款后由房地产开发企业从一般结算户转入按揭保证金专户。
按揭保证金直接进入保证金账户,账务处理
借:
银行存款-结算户
银行存款-按揭保证金户
贷:
预收账款-商品房销售款
按揭保证金在银行发放贷款后由房地产开发公司从一般结算户转入按揭保证金专户,账务处理
借:
银行存款-结算户
贷:
预收账款-商品房销售款
借:
银行存款-按揭保证金户
贷:
银行存款-结算户
购房人断供,贷款行从按揭保证金账户中扣除购房人还贷本息时,账务处理如下:
借:
其他应收款-客户按揭保证金扣款,辅助核算里面填写客户信息
贷:
银行存款-按揭保证金户
购房人返还断供款项时,做相反会计分录。
按揭保证金解冻时,从按揭保证金户转到结算户,凭银行转款凭证,借:
银行存款-结算户,贷:
银行存款-按揭保证金户。
分期收款
入账依据:
收据或发票、商品房预售合同审核单原件、客户分期付款审批单(借款协议书审核单)、银行POS刷卡单、银行入账凭证等
账务处理:
借:
现金/银行存款/其他货币资金
贷:
预收账款-商品房销售款-收据户(或发票户)
首付款分期
a、客户交第一笔首付款,财务开出首付款全额发票
入账依据:
银行POS刷卡单、发票、银行入账凭证。
账务处理:
借:
现金/银行存款/其他货币资金(实际收款金额)
其他应收款-公司职员-借款(客户借款金额)
贷:
预收账款-商品房销售款-发票户(首付款全额)
b、后续收到客户支付剩余首付款
入账依据:
银行POS刷卡单、收据、银行入账凭证等。
账务处理:
借:
现金/银行存款/其他货币资金
贷:
其他应收款-公司职员-借款
以房抵债(即工抵房业务)
该业务的流程参照2016年6月下发的“工抵管理规范及流程指引”,具体账务处理按照2016年1月下发的“沪升龙财管(2016)003号”工作联系函。
房源公司账务处理时,应收票据/应付票据的现金流计入“销售商品、提供劳务收到的现金”
跨项目工抵房,后续收到支票款项时冲应收票据,增加银行存款(应收票据和银行存款无需填列现金流);如无法收到支票款,将“应收票据”转入往来科目,“应收票据”科目的现金流计入“支付的其他与经营活动有关的现金”。
换(调)房
流程及入账依据:
a、签约前调房的,原认购书作废,收回原收据,提供新认购书,开具新收据、另附《调房审批单》;
b、签约后调房的,原《商品房预售合同审核单》收回作废,收回原收据及发票,提供新《商品房预售合同审核单》,新开具收据及发票、另附《调房审批单》、《合同作废审批单》,原发票进行红冲。
需额外补房款的另附现金缴款单或银行收账通知。
客户申请换房到其他号:
(如从Y到Z号)账务处理如下:
贷:
预收账款-商品房销售款(A项目)(x号y室)(红冲)
贷:
预收账款-商品房销售款(A项目)(x号z室)
面积差:
根据实测面积,按原先商品房销售合同核算多退(客户开收款收条并开出红字发票红冲)少补(地产公司就差额开出发票)。
客户本人携带之前开具的收据或发票,办理面积差手续。
入账依据:
面积补差通知单,新补开发票等。
实测面积大于销售合同面积时,房地产公司应向承购人收取面积差价,补开发票,
借:
现金/银行存款/其他货币资金等
贷:
预收账款-商品房销售款
实测面积小于销售合同面积时,房地产公司应退回多交的房款,开具红字冲销发票。
贷:
预收账款-商品房销售款(贷方红冲)
贷:
现金或银行存款等
(4)销售退回
销售退回分以下情况处理:
未确认收入的退回(预售阶段退意向金或购房款):
a、退意向金或退定金:
入账依据:
签批完整的退款申请单(客户签字确认)、客户签字确认的退款银行卡信息、认筹款协议客户联或客户联认购协议、客户联收据、客户原银行POS单、身份证复印件等。
账务处理:
贷:
其他应付款-购房意向金
预收账款-商品房销售款-收据户(贷方红冲)
贷:
银行存款等
b、退购房款
入账依据:
签批完整的退房申请单(客户签字确认)、客户签字确认的退款银行卡信息、销售合同复印件、客户联收据、客户原银行POS单、身份证复印件等。
账务处理:
贷:
预收账款-商品房销售款(贷方红冲)
贷:
银行存款等
已确认收入的销售商品退回,一般情况下应直接冲减当月的销售收入、销售成本。
入账依据:
签批完整的退房申请单、客户签字确认的退款银行卡信息、客户销售合同复印件、客户联收据、客户银行POS单、身份证复印件等。
账务处理:
a、营改增后销售的退房
贷:
预收账款-商品房销售款(贷方红冲)
贷:
银行存款
借:
预收账款—商品房销售款—预结转收入(借方红冲)
预收账款—商品房销售款—增值税转出(借方红冲)
贷:
主营业务收入—商品房销售收入(贷方红冲)
应交税费-应交增值税—简易计税(贷方红冲、老项目使用)
应交税费-应交增值税—销项税额(贷方红冲、新项目使用)
b、营改增以前销售的退房
贷:
预收账款-商品房销售款(贷方红冲)
贷:
银行存款
借:
预收账款—商品房销售款—预结转收入(借方红冲)
贷:
主营业务收入—商品房销售收入(贷方红冲)
d、冲销已结转成本
借:
开发产品
借:
主营业务成本-商品房销售成本(借方红冲)。
(5)、月末预缴税金
月末根据当月的预收账款科目的发生额,及预交增值税及附加税等税费。
预交增值税金额=预收收入/(1+征收率或税率)*3%
账务处理:
借:
应交税费-预缴增值税
应交税费-应交土地增值税
应交税费-应交城市建设附加税
应交税费-教育费附加
应交税费-地方教育费附加
贷:
银行存款
(6)、销售收入的确认
根据开发产品交付给业主的明细清单、收房款明细清单、财务中心确认的预估成本表,结转收入成本。
对集团下属地产公司会计上确认销售收入应同时满足两个条件:
a、已交房,或者合同约定的交房期限届满。
b、
c、当年有交付并计划结转收入的,应在年度结束提前一周时间将拟结转情况上报集团财务管理中心,经集团财务管理中心计财部和税务部同意后,在当年12月份进行账务处理。
d、
对符合结转收入确认条件的房地产项目,企业应先核对金蝶EAS系统该项目预收账款明细余额和销售系统数据,将符合收入确认条件的产品从明源系统引出数据作为结转收入凭证的附件。
将销售额中包含的增值税从预收账款进行分离,并结转预售缴纳的营业税、土增税、附加税等税费。
预结转收入=预收账款的收入-增值税转出金额
账务处理:
确认商品房销售收入
a、老项目
借:
预收账款—商品房销售款—预结转收入(不含增值税金额)
预收账款—商品房销售款—增值税转出(5%的增值税)
贷:
主营业务收入—商品房销售收入(不含增值税金额)
应交税费-应交增值税—简易计税(5%的增值税)
b、新项目
借:
预收账款—商品房销售款—预结转收入(不含增值税金额)
预收账款—商品房销售款—增值税转出(11%的销项税额)
贷:
主营业务收入—商品房销售收入(不含增值税金额)
应交税费-应交增值税—销项税额(11%的销项税额)
上述分录中“预收账款—商品房销售款—增值税转出”科目辅助核算按地块或楼栋区分,如某一地块全部为一般计税且所有楼栋同时交房,辅助核算可以按整个地块编制分录转出;如某一地块既有简易征收又有一般计税,或者所有楼栋不同时间先后交房的,须分楼栋进行辅助核算。
结转商品房销售成本
先将结转地块的开发成本转入“开发成品”科目,再按本次结转的可售面积占地块(或标段)的总可售面积的比例结转销售成本。
新项目须将土地成本中允许抵减销项税额的部分从主营业务成本中分离,并计入“应交税费-应交增值税-销项税额抵减”中,辅助核算按地块或楼栋。
某地块允许扣除的土地成本=某地块土地成本*(销售结转的可售面积/该地块总可售面积)/(1+11%)*11%
账务处理:
借:
开发产品—空置
贷:
开发成本—成本结转
开发间接费用—暂估转出
借:
主营业务成本—商品房销售成本
应交税费-应交增值税—销项税额抵减(新项目使用)
贷:
开发产品—空置
结转税金:
借:
税金及附加
贷:
应交税费—应交营业税(预售缴纳的营业税)
应交税费—应交土地增值税
应交税费-应交城市建设附加税
应交税费-教育费附加
应交税费-地方教育费附加
期末将“主营业务收入”、“主营业务成本”、“税金及附加”余额转入“本年利润”科目,结转后上述三个科目无余额。
、挞定没收定金的结转
入账依据:
没收定金的明细表,由营销部签字确认,并于交房的当月进行账务处理,具体分录:
贷:
预收账款-商品房销售款-收据户
贷:
营业外收入-违约金收入
如后续有客户需要退款的,冲减“营业外收入-违约金收入”。
(7)、销售其他建筑物、保障房、经济适用房的会计处理
对于有偿转让的配套设施、政府回购的保障房、销售经济适用房,房地产企业应参照商品房销售进行账务处理。
(二)、房地产企业其他收入核算
1、涉及主要科目规范:
科目编码
科目名称
科目类型
方向
级次
辅助核算
备注
2203
预收账款
负债
贷
1
220302
出租产品租金
负债
贷
2
22030201
租金收入
负债
贷
3
客户、店名
用于核算出租产品租金等
22030202
增值税转出
负债
贷
3
客户、店名
用于结转租金收入时转出增值税
2241
其他应付款
负债
贷
1
224104
其他应付款-押金或保证金-租赁保证金
负债
贷
3
客户信息
用于核算保证金、意向金等
22410503
其他应付款-代收业主维修基金
负债
贷
3
房号、楼号、项目
用于核算代收业主维修基金
22410504
其他应付款-代收业主契税
负债
贷
3
房号、楼号、项目
用于核算代收业主契税
224198
其他应付款-其他单位往来
负债
贷
2
供应商
用于核算政府返还款等
6001
主营业务收入
损益
贷
1
600102
出租产品租金收入
损益
贷
2
产品类型、项目
用于核算结转的租金收入
6401
主营业务成本
损益
借
1
640102
出租产品经营成本
损益
借
2
产品类型、项目
用于核算结转租金成本
6404
税金及附加
损益
贷
1
640303
城市维护建设税
损益
贷
2
产品类型、项目
用于计提税金等
64030302
出租产品租金
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
640304
教育附加费
损益
贷
2
产品类型、项目
用于计提税金等
64030402
出租产品租金
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
640305
房产税
损益
贷
2
产品类型、项目
用于计提税金等
640306
地方教育费附加
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
64030602
出租产品租金
损益
贷
3
产品类型、项目
用于计提税金等
2、具体业务处理
(1)投资性房地产租金收入的会计处理
投资性房地产定义
是指为赚取租金或增值收益为目的,或者二者兼有而持有的房地产。
包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
自用的或作为存货的房地产不属于投资性房产。
租金收入会计处理
a、收到租赁意向金
收到租赁意向金时,直接计入其他应付款-押金或保证金-租赁保证金科目。
入账依据:
收据、现金缴款单或银行收账通知。
账务处理:
借:
现金或银行存款
贷:
其他应付款-押金或保证金-租赁保证金
b、租赁意向金转租金
入账依据:
签订的租赁合同(主要条款复印件);收据换为发票。
账务处理:
借:
其他应付款-押金或保证金-租赁保证金
贷:
预收账款-出租产品租金
c、收到租金
入账依据
签订的租赁合同(主要条款复印件);发票;现金缴款单或银行收账通知。
账务处理:
借:
现金或银行存款
贷:
预收账款-出租产品租金
月末将应交增值税金额从预收账款中转出,账务处理:
借:
预收账款-出租产品租金-增值税转出
贷:
应交税费—应交增值税(销项税额)
d、确认租金收入
房产租赁收入的确认原则:
签订租赁合同,客户已办妥收房手续,收到租金并开具发票时确认收入的实现。
对于一次性收取阶段性租金(季度、年度等)按实收款项所属期间分配。
所收款项归属当月及以前期间应收款项,在收款当月确认收入;所收款项归属本月之后应收款项,在收款当月确认预收账款,以后按月结转收入,注意分期进行收入确认,确保企业所得税缴纳的合理性。
营业执照主营范围内包含房产出租业务,即记入“主营业务收入”科目,若在兼营范围则记入“其他业务收入”。
入账依据:
收租金明细清单(含起租日、合同年租金、付款方式等)
账务处理:
借:
预收账款-出租产品租金-租金收入
贷:
主营业务收入-出租产品租金收入
预收账款-出租产品租金-增值税转出
借:
税金及附加(房产税、附加税)
贷:
应交税费等
(2)代收维修基金等的会计处理
房地产开发企业在预收房款的同时会代收维修基金、契税等,统一在“其他应付款”科目进行核算。
其他代收项目如天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费统一由物业公司代收,地产公司一律不得代收。
入账依据
收据、现金缴款单或银行入账凭证。
账务处理
借:
现金或银行存款
贷:
其他应付款-代收代付款-代收业主维修基金
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