中山市物业管理职业技能大赛复习题.docx
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中山市物业管理职业技能大赛复习题.docx
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中山市物业管理职业技能大赛复习题
2011年中山市物业管理员职业技能大赛复习题
说明:
中山市房协于2011年9月2日已将多选题、简答题、案例分析发到中山市房地产行业协会网站,现增加单项选择题、判断题两类题型,请各单位下载复习
一、单项选择题
1、提供物业项目的市场定位建议属于物业管理早期介入()阶段的工作内容。
A.规划设计B.施工建设C.立项决策D.接管验收
2、物业服务企业主要是运用()管理物业。
A.行政手段B•经济手段C•法律手段D•控制手段
3、物业交易形式的多样性主要源于物业的()。
A.个别性B.位置固定性C.寿命长久性D.保值增值性
4、区分所有权人多见于()。
A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.特种物业)。
E.对物业服务公司的管理权
D.对物业服务公司的解聘权)。
.公有住房出售单位D.物业服务企业代表
13、环境污染是指人们在生产、生活活动过程中,由于有害物质进入生态系统的数量超过生态系统本身的(),造成环境质量下降或环境状况恶化。
A.自净能力B.他净能力C.氧化能力D.降解能力
14、“脏、乱、差”是环境卫生管理防治的重心下列不属于其特性的是()。
A.多发性B.传染性C.顽固性D.固定性
15、去污性能较强,对蜡有溶解作用,使用时要用水适当稀释的清洁剂是()。
A.绿水B.盐酸C.烧碱D.全能水
16、下列属于物业绿化精神功能的是()。
A.遮阳、隔声B.改善气候C.净化空气D.分割空间
17、物业绿化养护管理考核中,栽植1年以上的树木保存率要大于()。
A.90%B.92%C.95%D.98%
18、房屋的零星养护不具有()的特点。
A.养护范围广B.项目零星分散C.周期性强
19、按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》修应该()内到达现场。
A.5分钟B.10分钟C.15分钟D
20、物业中的共用设施和房屋建筑的共用部位的维修养护费用应由共有人按(
A.人口比例B.各自住房面积比例C.产权比例D.
21、用户入住阶段的物业档案信息不包括(
)。
A.入住通知书、住户须知B.业主公约C.用户手册
22、业主大会作出修改业主大会议事规则决定,应当经物业管理区域内
A.专有部分占建筑物总面积过1/3的业主且占总人数过
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
C.专有部分占建筑物总面积过
D.专有部分占建筑物总面积过
23、业主大会作出决定,至少应当经
A.
B.
C.
D.
2/3
3/4
D.
时间要求及时
的一级标准,急
.30分钟
)分摊。
购房价格比例
D.购楼须知
)的业主同意。
1/3
的业主且占总人数过的业主且占总人数过)的业主同意。
的业主且占总人数过
2/3
3/4
专有部分占建筑物总面积过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数专有部分占建筑物总面积过2/3的业主且占总人数过专有部分占建筑物总面积过3/4的业主且占总人数过
1/3
1/3
2/3
3/4
)。
24、按照《物业管理条例》的规定,下列说法正确的是(
A.前期物业管理,建设单位应当与业主签订前期物业服务合同
B.前期物业管理,物业服务企业应当与业主签订前期物业服务协议
C.前期物业管理,建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同
D.前期物业管理,建设单位应当与业主签订临时管理规约
25、已竣工但尚未出售物业,物业服务费用由(
A.投资单位B.建设单位C.
26、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,
A.上岗证书B.毕业证书C.
27、物业服务企业接受委托代收水电费,可以(
)交纳。
物业服务企业取得(培训证书D.
)。
D.
销售单位
职业资格证书
)收取手续费。
D
A.向建设单位B.向业主C.向供水供电单位
28、按照《物业管理条例》的规定,物业管理用房的所有权依法属于(
A.建设单位B.业主C•物业服务企业
.在合同约定后,向业主
)。
D.合同约定方
29、只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由()履行业主大会、业主委员会职责。
A.居委会B.物业服务企业C.所有业主D.建设单位
30、招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的,如对不同文本的解释发生异议的,以
()为准。
A.中文文本B.英文文本C.所在地规定D.招标方指定文本
31、实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、()。
A.法定税费和物业服务企业的利润B.法定税费和物业服务企业的酬金
C.法定税费和物业维修资金D.法定税费、物业维修资金和物业服务企业的酬金
32、按照《物业服务收费管理办法》的规定,物业服务成本可以包括()。
A.公众责任保险费用B•物业服务企业风险金
40、物业管理区域(简称辖区)的给水系统(即供水部门向物业管理区域供水总表以内)律由辖区的()管理。
A.业主B.使用人C.供水部门D.物业管理公司
41、高压工具应()送供电主管部门年检,年检合格标志应贴在工具表面。
A.每半年B.每年C.每两年D.每季度
应在实施停电前1小时,将停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户。
小时C.24小时D.48小时)电梯全程运行检查。
一次C.二次D.多次
)到地下层水泵房对给水泵、消防喷淋泵、消火栓泵进行检
查,了解其工作状况,做好运行情况记录。
A.每2小时B.
每4小时
C.
每8小时D.
每12小时
45、房地产开发有()
的特点。
A.投资小B.
风险性低
C.
建设周期短
D.地域性
46、房地产开发的程序是(
)。
A.项目策划、经营管理、
项目建设、
前期工作
B.项目策划、项目建设、
经营管理、
前期工作
C.项目策划、前期工作、
经营管理、
项目建设
D.项目策划、前期工作、
项目建设、
经营管理
47、礼仪适度原则中适度的涵义是(
)。
A.在交往中要克己慎重B.不逢场作戏
48、从礼仪角度讲,一般两人谈话是保持在(
A.0.5mB.1mC.1.5mD.2m
49、公文是机关团体、企事业单位等社会组织用来办理公务、具有一定()的一种应用文。
A.形式B.格式C.方式D.样式
A.礼仪B.礼节C.礼貌D.仪表
51、()主要是出席正式、隆重、严肃场合时的着装。
A.便服B.工作服C.礼服D.休闲服
52、房地产的()是形成房地产价格的前提条件。
A.有用性B.相对稀缺性C.有效需求D.有效供给
53、土地使用权出让合同约定的使用年限届满、续期的到续期届满,()由国家无偿收回。
A.土地收益权B.土地处分权C.土地使用权D.土地所有权
54、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,其价格从长远来看是趋于()。
)管理部门拟定
A.上升B.下降C.不变D.亦升亦降
55、国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县(
方案。
A.土地B.房地产
56、房地产开发企业销售的商品房的质量保修期,从()之日起计算。
购买人取得房屋所有权证。
已取得建设工程和施工许可证已办理商品房预售许可证
A.工程峻工验收合格B.综合验收合格
C.交付业主D.
57、商品房能够预售的必要条件是()
A.已取得土地使用证B
C.已交纳土地出让金D
58、作为房地产质量控制的最后一个环节是()。
A.竣工验收B.接管验收C.入住验收D.办理房地产证
59、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。
凡是用户需要做的事都要分秒必争,尽快干好。
这体现了()。
A.积极主动,讲求时效B.谦虚谨慎,文明礼貌
C.刻苦学习,提高素质D.仪表端庄,良好形象
60、在社交场合,无意与别人的目光相遇时,正确的选择是()。
A.眼神自然对视1-2秒,然后慢慢离开B.马上移开目光
C.眼神始终注视对方D.无所谓二、判断题
1、《物业管理条例》所指称的物业管理不仅包括物业自身的维修、养护、管理,还包括维护物业相关区域的环境卫生和秩序。
2、住户室内不属于物业共用部位,因此相应的装修改造不属于物业管理范畴。
3、召开业主大会会议可以采用书面征求意见的形式。
4、车辆带贵重、大件物品搬出物业区域时,必须由搬运者亲自登记后,方可出行。
5、潜在危险区域设置危险提示、警告标识可以避免物业管理区域发生危险事故。
6、如果门卫防范足够严格,便不需安排巡逻岗位。
7、在环境卫生管理中“扫”是重点,“防”是辅助工作。
8、污染物的浓度随时间、空间的变化而变化。
9、商业环境是指提供给商业企业及其经营者从事商业活动的物业环境。
10、物业管理公司有偿服务原则是指房屋维修交付使用后应收回成本,不能无偿服务。
11、保修期满后业主承担物业自用部位和自用设备的维修责任。
12、由于地基属于地面工程,因此发现问题时容易采取补救措施。
13、一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上;每年对辖区内住(用)
户要逐户走访查房1遍。
14、停水期间,当值人员应定时巡查水池水位,发现池水达到最高水位应关闭水泵,并及时通知受影响的用户。
15、一路电源停电,应首先将其受电开关断开,使其退出运行状态,并挂上“严禁合闸”的警示牌。
16、物业管理区域施工或维修需要停电,应报告物业管理公司主管,并经批准。
17、发电机动力油箱应储备额定数量的燃油,发现储备不足,应立即关机。
18、房地产开发实际是包含土地、地上建筑物和地下设施开发建设的总体综合开发。
19、小轿车的座位,有司机驾驶时,以后排左侧为首位,右侧次之,中间座位再次之,前排右侧殿后。
20、业户口头投诉可用电话形式回复,一般不超过2个工作日。
三、多选题
1、物业管理的主要内容包括(A、B、C、D)。
C房屋附属设备设施的管理及维修养
A房屋的维护与修缮、B房屋装修监督管理、护、D综合经营服务
2、业主作为建筑物所有权人,可以行驶对建筑物的(A、B、C、D)。
A占有权、B使用权、C收益权、D处分权、E相邻权
3、物业管理区域内安全保卫的重点是(A、C、D)。
A防火、防盗、B防雷、防电、C防交通事故、D防意外伤害
4、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括(A、B、C)。
A现代管理知识、B现代管理手段、C物业管理专业技能、D遵守纪律,奉公守法
5、物业管理人员必须具有现代管理知识,是指从事管理工作必须(B、C、D)。
D运用科学的手段
A仪表仪容端庄、B具有科学头脑、C具有科学思想、
6、忠于职守,尽职尽责是对物业管理人员职业道德的(B、C)。
A全部要求、B基本要求、C首要要求、D最高要求
7、《物业管理条例》所称物业管理定义的理解正确的有(A、B、D、E)。
A物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动、B物业管理活动的基
础是物业服务合同、C房地产物质形态的演变导致物业管理状况的演变、D物业管理
活动应遵循市场原则、E物业管理属于第三产业
8、业主委员会的义务有(A、B、C、D)。
A召集、主持业主大会或业主代表大会、B向业主大会或业主代表大会汇报工作、C支持、配合和监督物业管理企业的工作、D积极创建文明物业小区
9、建设部住宅小区物业管理服务质量的具体要求中,必须达到98%以上的指标有(A、C、
D)。
A房屋完好率、B群众满意率、C零修及时率、D各种费用收缴率
10、住宅小区物业管理公司实行(A、B、D)的服务原则。
A有偿、B低价、C高档、D高效
12、现实物业管理中,具备业主身份的情况有(A、B、D、E)。
A房屋所有权证书持有人、B房屋共有权证书持有人、C房屋抵押权证持有
人、D待领房屋所有权证书的购房人、E、待领房屋共有权证书的购房人
13、物业管理公司管理部的业务范围包括(A、B、C)。
A环保,绿化管理、B报案,消防管理、C车辆管理、D房屋装修管理
14、物业管理企业应当与居委会共同做好(A、B、C、D)工作。
A综合治理、B老龄、C妇女、D计划生育
15、住宅小区由(A、B、C)构成。
A居民、B居住面积、C居住设施、D居住环境
16、住宅小区房屋按产权划分有(B、C、D)。
A遗产毗连房屋、B私人房屋、C集体房屋、D国有共有房屋
17、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》,为我国城市住宅小区管理(A、B、D)奠定了础。
A正规化、B自动化、C法制化、D现代化
18、住宅小区物业管理主体由(AB、C)组成。
A业主和业主大会、B业主委员会和物业管理公司、C政府相关部门、D房地产开发建设单位
19、物业管理的基本特征是(B、D、E)。
A集体化、B社会化、C安全化、D专业化、E、市场化
20、《物业管理条例》正式颁布后,物业管理政策法规主要体现的特点包括(B、C、D)。
A借鉴性、B操作性、C配套性、D经验性、E、针对性
21、物业管理活动的法律依据包括(A、B、E)。
A《物业管理条例》、B《城市房地产开发经营管理条例》、C《物业服务企业资质
管理办法》、D《临时管理规约》、E《民法通则》
22、写字楼的客务服务项目包括(A、C、D)。
A问询,留言服务、B航空机票订购服务、C酒店预定服务、D清洁卫生服务
23、商业场所按建筑功能可分为(A、B、C)。
A敞开型、B封闭型、C综合型、D商住两用型
24、物业管理服务的特点包括(A、C、D、E)。
A公共性和综合性、B排他性和独立性、C广泛性和差异性、D即时性和无形性、E、持续性和长期性
25、实行包干的物业服务费的构成包括(A、B、C)。
A物业服务成本、B法定税费、C物业服务企业的利润、D房产税、E、物业维
修资金
26、物业服务合同应当约定的内容包括(A、B、C、E)。
A物业管理事项、服务质量、服务费用、B双方的权利义务、C专项维修资金的管
理与使用、物业管理用房、D物业转让的条件、E、合同期限、违约责任
27、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业服务企业应该履行的义务有(A、B、C)。
A履行告知义务、B履行制止义务、C履行报告义务、D履行惩罚义务、E、履
行处分义务
29、工业区物业管理包括(A、B、C)等房屋建筑的管理。
A工业厂房、B生产车间、C仓库、D住宅区
30、应当建立住宅专项维修资金的物业包括(A,B、D)
A、住宅小区物业、B、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业、C商业物业、D住宅小区内
的非住宅物业
四、简答题
1、业主在物业管理活动中履行的义务有哪些?
1遵守业主公约、业主大会议事规则;
2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护
等方面的规章制度;
3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
4按照国家有关规定交纳专项维修资金;
5按时交纳物业服务费用;
6法律、法规规定的其他义务。
些?
(1)
(2)
(3)
(4)
2、由物价部门、建设主管部门依据相关法律法规查处的有关物业服务收费违规情形有哪超出政府指导价标准制定价格的。
擅自设立强制性收费项目,乱收费用的。
不实行明码标价或不按规定实行明码标价的。
只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的。
其它违反有关法律法规的行为
3、物业服务成本或者物业服务支出构成包括哪几部分?
答:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
(3)物业管理区域清洁卫生费用。
(4)物业管理区域绿化养护费用。
(5)物业管理区域秩序维护费用。
(6)办公费用。
(7)物业管理企业固定资产折旧。
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)经业主同意的其它费用。
4、业主大会的目标和职责是什么:
1制定、修改业主公约和业主大会议事规则;②选举、更换业主委员会委员,监督业主委员
会的工作;③选聘、解聘物业管理企业;④决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的
维护等方面的规章制度;⑥法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
5、住宅专项维修资金与物业服务费有啥区别?
答:
物业服务费主要用于物业管理企业为整个物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用。
内容涉及绿地养护、公用设施设备正常运转、公共秩序管理、卫生保洁等。
而专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、公用设施设备在保修期满后,进行中修、大修、更新和改
造工程的费用。
专项维修资金属于个人,物业服务费显然没有这种特性。
6、如何处理好业主投诉?
答:
①应耐心听取业主意见,虚心接受业主批评,用心地听清楚业主所反映的问题。
2对业主所反映的问题一定要问清楚,不要主观推断。
3对用户反映的问题要做好书面记录。
4对反映的问题要及时了解事情真相,向业主回复具体工作时间和具体解决办法。
5及时了解处理问题的程度,业主报告问题处理的过程,并征询对处理结果的意见。
6及时向上一级主管汇报,以便更好更快的解决问题。
7、什么是物业管理?
答:
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
8、物业管理企业和业主大会签订的《物业服务合同》中主要有什么内容?
答:
有物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。
9、前期物业管理指的是什么?
答:
指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
10、住房专项维修资金主要指的是什么?
答:
指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。
五、案例分析
一、案情:
2010年8月,某物业管理公司,将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。
原告称,
该大厦住宅物业服务费每月1.80元/平方米建筑面积,但被告自2008年1月起一直拒绝交纳物业服务费,为此,请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。
被告辩称:
被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同,原告与业主委员会签订的合同无效,其收费属于单方行为。
同时又称,物业管理公司只收钱不服务,服务质量差,管理混乱,不符合对等原则,甚至交纳的物业服务费无正规发票。
如果你是法官,将会怎样判决?
请简述理由。
判决结果:
物业管理企业对业主所在大厦进行物业服务符合《物业管理条例》规定。
收费标准有国家行政职能部门的批复,收费行为合法。
被告入住小区后,享受了原告的物业服务,必须支付相应的费用。
理由:
1、《物业管理条例》第三十六条规定:
“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
”因此,物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。
2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。
个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好,公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务,显然是错误的,也是违法行为。
3、如对物业管理企业的服务不到位等行为
可依据物业服务合同约定,通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业管理企业的违约责任,而不能以此为借口拒交物业服务费用。
二、案情:
某物业管理企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。
住宅小区业主认为,在购房时,已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中,对此公共部位拥有使用权,物业管理企业未经业主同意,擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为,业主委员会一纸诉状将物业管理企业告上法庭。
物业管理企业作为住宅小区的管理者,有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。
你作一个法官该如何判决并说出理由。
判决结果:
某物业管理企业未经业主同意,擅自将公共部位出租经他人经营,侵害了业主的合法权益,应当承担民事责任。
判决被告停止侵权,返还非法所得,赔偿损失。
理由:
《物业管理条例》第五十五条规定:
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
本案中电梯旁共用部位的经营权,属于该共用部分有关的业主。
如果与全体业主有关,物业的经营就应当由业主大会决定,如果只与一部分业主有关,则只需要征得相关性业主的同意。
三、案情业主林某装修完居住一个月发现墙面及楼板有多处明显的裂痕,而且这些裂痕有逐渐扩大的迹象,于是找到开发公司要求进行检测和维修。
可几个月过去了,开发公司并没有派人检查,也没有给林某一个说法,于是找到物业管理企业,要求进行检测和维修。
物业管理企业称房子仍在保修期内,质量问题应当由开发商来负责。
业主林某没办法,就拒交物业服务费,前后主有半年多。
物业企业无奈之下将林某告上法庭。
诉称:
业主林某无正当理由,故意不交物业服务费,请求判处林某补交拖欠的物业服务费,并按规定缴纳相应的滞纳金。
业主林某答辩:
开发公司交付的房子存在严重的质量问题、我们已向开发商和物业管理企业多次提出检查、维修的要求,但两家企业均不给予答复。
开发商与物业管理企业是父子关系,以拒交物业服务费的方式来作为抗辩的理由是合理合法的。
说明理由。
判决结果:
小区物业管理企业与业主林某之间的物业管理合同关系合法有效,林某应当依约交纳物业服务费
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