房地产行业运行分析报告.docx
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房地产行业运行分析报告.docx
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房地产行业运行分析报告
目录
第一章2013年8月房地产行业外部环境分析1
第一节宏观经济运行情况1
一、国内外经济环境分析1
二、对行业发展的影响1
第二节行业重大事件及重要政策2
一、行业政策2
二、行业重大事件6
第二章2013年8月房地产行业运行分析8
第一节国房景气指数相对平稳8
第二节房地产开发投资情况8
一、房地产开发投资增速环比略有下降8
二、中部地区房地产开发投资环比回落幅度最大10
第三节房地产开发投资资金来源情况10
一、房地产资金来源增速因为销售放缓而降低10
二、国内贷款增速远高于自筹资金和利用外资增速11
第四节土地市场情况12
一、房地产开发土地购置面积增速再度下降12
二、土地供求量回落,交易价格与溢价率同比增加12
第五节房地产建设情况13
第六节房地产销售情况14
第七节房地产价格继续上涨15
第三章2013年8月房地产行业重点企业分析17
第一节重点房地产企业投融资情况17
一、16家房企再融资方案募集444亿元17
二、绿地成功借壳在港上市为五千亿目标保驾护航17
第二节重点房地产企业拿地情况18
一、激进拿地策略继续泰禾集团再抛60亿元拿地计划18
二、招商地产苏州溢价53%拿地18
三、龙湖地产8.69亿元底价摘得济南西部新城地块18
第三节重点房地产企业拟在建项目情况18
一、万达集团加快布局三四线城市18
二、万达:
300亿元投建全球最大影视产业园19
第四节重点房地产企业其他动态情况19
一、华侨城“灵魂人物”任克雷卸任继任者面临高负债扩张考验19
二、华业地产发力“定制化城市综合体”19
第四章房地产行业投资机会与风险分析21
第一节投资机会21
一、投资机会分析21
二、行业拟在建项目列表21
第二节行业风险分析22
一、价格上涨引发调控风险22
二、土地价格上涨引发成本提升风险22
三、购物中心提升体验业态占比盲目扩大风险22
表录
表12013年8月经济运行数据情况1
表22012年8月-2013年8月累计全国房地产开发投资完成额10
表32012年8月-2013年8月累计全国房地产土地待开发与购置情况12
表42013年8月房地产行业拟在建项目列表21
图录
图12007年5月-2013年8月我国国房景气指数8
图22011年8月-2013年8月房地产开发投资情况9
图32013年1-8月房地产开发结构9
图42013年1-8月房地产开发企业资金来源结构11
图52013年1-8月房地产开发企业资金来源结构11
图62013年1-8月全国300个城市月度住宅地溢价率13
图72012年8月-2013年8月商品房施工、新开工、竣工面积情况14
图82011年8月-2013年8月商品房销售面积及增速情况14
图92011年8月-2013年8月商品房销售额及增速情况15
图102012年8月-2013年8月新建商品住宅价格情况15
图112012年8月-2013年8月二手住宅价格情况16
第一章2013年8月房地产行业外部环境分析
第一节宏观经济运行情况
一、国内外经济环境分析
2013年8月,全球宏观经济回暖,发达国家公布数据纷纷向好。
8月,中国制造业采购经理指数(PMI)51.0%,作为宏观经济重要先行指标已连续第二个月明显反弹,显示我国制造业经济发展动力有所增强,企稳回升的态势更趋明显。
随着我国主要宏观经济数据的整体回暖,以及市场环境的逐步向好,企业对未来经济发展信心进一步增强。
8月,居民消费价格指数(CPI)和工业生产者出厂价格指数(PPI)数据显示,CPI环比上涨0.5%,同比上涨2.6%;PPI环比上涨0.1%,同比下降1.6%。
与7月份的CPI比较,8月份同比涨幅回落的主要原因是同比涨幅中的翘尾因素减少的部分要多于新涨价因素增加的部分。
PPI的变化显示国家近期一系列稳增长、调结构、促改革、惠民生综合举措取得了实效,国民经济企稳回升的态势渐趋明显。
尽管经济回暖态势明显,但经济增长仍然相对放缓。
再加上结构性减税,特别是营改增政策推出,财政收入增长放缓。
9月5日,人民银行副行长胡晓炼在出席“2013金融街论坛”时表示,目前,同业业务已经成为金融机构管理流动性、整合有效资源、增加收益的一个重要渠道,但同时也要注意到,快速增长的同业业务对货币政策的实施和金融风险的防范都带来了新的挑战。
由此可见,迅速增长的银行同业业务,正引起监管层越来越大的警觉。
2013年8月经济运行数据情况
项目
8月
7月
对比
CPI增幅
2.60%
2.70%
食品价格上涨4.7%,非食品价格上涨1.5%
PPI增幅
-1.60%
-2.30%
工业生产者购进价格同比下降
PMI(制造业)增幅
51%
50.30%
信心增强促使PMI小幅回升
PMI(非制造业)增幅
53.90%
54.10%
环比回升,服务业发展成主要动力
财政收入(亿元)
-
11849
经济企稳拉动全国财政收入反弹
新增贷款(亿元)
-
6999
专家称流动性偏紧格局难改
进口增幅
7%
10.90%
贸易顺差1768.8亿元人民币,扩大8.3%
出口增幅
7.20%
5.10%
出口1.18万亿元人民币
数据来源:
中国产业数据网
二、对行业发展的影响
单从数据而言,PMI再回50上方表明制造业已开始扩张,经济状况向好。
在连续的“稳增长”政策之后,部分经济增长指标开始令市场逐渐乐观起来,市场对中国经济增长放缓的担忧得到一定的缓解。
与此同时,尽管财政收入放缓,但未来财政部支持重点将更多的放在民生领域,如教育、医疗卫生、就业和社保方面与人民群众生活直接相关方面。
棚户区改造作为民生领域的重要部分,将从中直接受益。
第二节行业重大事件及重要政策
一、行业政策
(一)以房养老对地产行业影响有限
国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,主要包括:
1.完善投融资政策,提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”;2.完善土地供应政策,必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准,分区分级规划设置养老服务设施。
世经未来点评:
(1)养老产业空间巨大,根据2010年人口普查的结果,我国60岁以上老人占比约为13%,1.74亿,以人均每年3万元开销计算,目前养老产业规模在5.2万亿左右。
并且随着我国老龄人比例的不断提高,该市场空间会继续增长。
(2)养老产业重在服务,国内并无成熟模式。
国内众多地产商曾尝试养老地产,但未找到清晰的商业及盈利模式。
(3)人均0.1平方米的养老服务设施供地对土地供应影响不大,预计仅占每年供地量的5%。
(4)“以房养老”对地产行业影响有限。
①国外成熟市场发展缓慢,占比很小。
在美国符合逆序住房按揭贷款对象中,仅2%-3%的老年人参与了反向按揭贷款;②“以房养老”面临国内传统观念压力,接受度预计会低于美国;③制度体系的设计难度很大,比如房价波动、产权年限等等问题难以解决;④国内之前试点很不成功。
“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试,例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老,中信银行也推出了倒按揭业务,南京2012年下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》,鼓励住房反向抵押贷款,但均效果甚微。
(二)国土资源部:
进一步加快农村地籍调查
国土资源部9月底发出通知,要求进一步加快农村地籍调查,加快推进包括宅基地和集体建设用地在内的农村集体土地确权登记发证,全面掌握农村范围内每一宗土地的利用类型、数量、分布及权属、界址等产权状况,为集体土地确权登记发证工作提供基础支撑,也为下一步不动产统一登记奠定坚实的基础。
(三)国土部:
将严防高价地作为近期市场稳定首要目标
9月底,国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会,要求做好近期和下一阶段工作,切实稳定土地市场。
国土部副部长胡存智在座谈会上表示,必须看到所谓“地王”出现后面的复杂因素,包括房价连续上涨、量价齐升,房企回笼资金较快,拉动了房企对土地的需求;一些大型房企加大了对优质地块的争夺力度;一些地方政府默许甚至助推出现高价地;一些地方在债务压力下,集中推出优质地块。
这反映出一些城市认识不够,工作不力,把握市场节奏有欠缺,致使调控政策没有发挥应有的实效。
各地落实调控政策措施还需要大力改进。
他说,四季度,国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。
四季度土地供应迎来新高峰,加之地方政府性债务偿债压力,市场产生高价地动力很大。
各地务必严防密控,精心设计土地出让方案,将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。
(四)上海自贸区对房地产行业的影响
2013年7月3日,国务院常务会议讨论并原则通过了《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》(草案)。
8月22日,国务院正式批准设立中国(上海)自由贸易试验区。
中国(上海)自贸区的范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域,总面积为28.78平方公里。
世经未来点评:
上海自由贸易区方案获批的影响巨大,有利于吸引高端制造业,更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集到此,对于区域内经济发展的带动作用是不言而喻的。
对于上海而言,自由贸易试验区获批推行,获得机会的不仅是贸易领域,对于航运、金融等方面均有“牵一发而动全身”的作用,而首当其冲的莫过于对房地产业发展的影响。
1.投资方面:
带动周边房地产投资不断提升
地产股大热带动周边房地产投资不断提升。
自贸区方案落地犹如一颗“重磅炸弹”,使得一向低迷的股市重整旗鼓,利好不断。
自8月22日公布方案以后,相关地产股逆市上涨,多家上市公司的股票集体爆发;而区域内的上市地产公司,如外高桥(600648)、浦东金桥(600639)、市北高新(600604)和阳光城(000671)等有望直接受益。
伴随地产股大热,以及自贸区政策利好因素驱动,周边地区的房地产投资,尤其是产业地产投资亦是水涨船高。
一方面,随着物流、贸易、金融等大型企业的入驻,产业地产开发项目不断受益,催生了大量工业用地、产业园区用地的投资需求;另一方面,企业的迁入必定也会带来大量的人口,从而拉动一系列包括商业、办公以及住宅方面的投资需求,引发新一轮消费热点。
再者,从房地产开发企业来讲,自贸区方案落地带来的政策福利,包括人民币利率市场化、金融业对外开放以及大量国际型金融机构的入驻,将极大地改善房地产企业的融资环境,拓宽融资渠道,有效降低企业融资成本,大大增强企业融资能力及财务实力,加速其投资步伐。
2.土地方面:
供需矛盾加大,激发地价持续上涨
产业需求猛增遭遇土地稀缺的矛盾。
就自贸区土地市场而言,由于产业用地的需求不断增加,以后纯住宅用地的出让在自贸区区域内会越来越有限,更多的土地将用于自贸区内产业的发展。
同时,由于自贸区政策的利好,会带动这个板块内土地需求量的猛增,但是,土地资源的有限性势必满足不了所有企业的需求,这或将引起自贸区板块内土地价值的持续上涨。
3.楼市成交:
商办物业抢占先机,住宅市场影响滞后
商办物业必将迎来量价齐涨的局面。
自贸区的成立是上海经济升级发展的必由之路,也是产业结构调整的试验田。
它打开的并不仅仅是一个政策通道,更多的是一个经济发展平台的创新探索,其重心在于产业。
所以,自贸区以及周边的商业地产会迎来先机,比如物流基地建设、商务办公需求等等。
随着更多类型的公司进入自贸区,区内企业向研发和总部型企业升级换代,园区的物业类型也越来越多的升级为容积率和价值更高的研发办公楼和商业楼宇。
在今后一段时间内,商办物业必将迎来量价齐涨的局面。
住宅市场表现要看长期影响。
而从住宅市场来看,庞大的企业入驻,及所吸引的从业人员将大量落户,对上海的房地产市场形成潜在的有效需求,或更表现为一种长期影响。
一方面,住宅市场相对于商业市场来说,存在一定的滞后性,人口导入、产业拉动带动收入提高均有一个过程,且人口集聚也需要一定的时间才可发挥效用;另一方面,区内相关配套尚未发展成熟,大多处于规划期内,医疗、教育、商业等配套资源发展尚待时日,短期内也影响了大规模人口入驻,从而不利于住宅市场的迅速爆发。
但从长期来看,自贸区的发展一定能带动区域内人口的增加,也会拉动区域整体经济的发展,加速区域发展和提升。
4.价格走势:
未来价格上涨已成大势
一二手房价将呈快速上涨趋势。
受到自贸区产业集聚与新的需求不断导入的影响,都可能会为自贸区内的商办、住宅市场带来新的发展机遇。
一手房方面,土地出让金爆发式的增长势头依然强烈,助推了商品房价格的攀升;而开发商预期看涨的心理,以及媒体的预热炒作,也在一定程度上加速了区内房价快速上涨的趋势。
二手房方面,随着自贸区内企业数量和质量的提高,区内经济的繁荣将有助于园区物业的增值和租金的上涨;加之部分房东“惜售”心态,坐等区内物业升值、“看涨不看跌”,也成为区内房价大幅上涨的推手,今后自贸区乃至上海全区房价的上涨已在预料之中。
受益板块分析。
从板块来看,受自贸区辐射的区域为外高桥板块、祝桥板块和临港新城板块。
从目前一手房价格来看,外高桥板块已经超过3万元,而临港才1万多元,显然后者更有想象空间。
事实上,自2009年以来,临港新城一手房成交均价逐级上涨,2013年上半年均价达1.08万元/平方米,高于同期全市房价的上涨幅度65.4%。
未来临港区域依然是价格洼地,上涨增值空间巨大。
5.谨慎应对土地和楼市的新冲动
上海自贸区的获批,虽然表面针对的是贸易、航运、金融等领域,但实际上首当其冲的是房地产业。
相关企业的入驻,催生的是大量工业用地和产业园区的投资需求,同时也将拉动一系列包括商业、办公以及住宅方面的投资需求,引发新一轮楼市热点。
(五)深圳降温楼市限购限价限贷一起上
10月11日,深圳出台了稳定房价八项措施。
深圳八项新政主要是:
一,继续严格执行住房限购、限贷政策;二,确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上;三,加强差别化信贷政策执行力度,人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率;四,继续强化商品住房预售管理,引导房地产开发企业理性定价;五,加大安居型商品房和保障性住房供应的力度,确保2013年度保障性安居工程建设任务顺利完成;六,加强土地增值税清算工作的力度,适度提高土地增值税预征率;七,加强市场信息披露和监测工作,做好市场预期管理;八,加强住房政策研究,加快构建符合深圳实际的房地产调控长效机制。
世经未来点评:
深圳八项措施包括限购、限价、限贷等行政手段,这些手段短期能产生效果,长期副作用明显,而截至目前,全国北京、上海、广州等地都已实行类似手段,但房价却不断上涨。
另外,还包括增加土地供应量等举措,这关键要看这些增加的供应土地在什么时候进入市场,以及以什么样的价格进入,北京此前也执行过类似举措,但几乎无效果。
二、行业重大事件
(一)国土部:
将抽查农村土地确权成果
9月初,从国土资源部获悉,国土部近期将组成15个抽查组,赴全国各地开展农村集体土地所有权确权登记发证成果国家级抽查。
针对此次抽查工作,国土部表示是为了加快推进包括宅基地和集体建设用地在内的农村集体土地确权登记发证最后工作。
抽查方式,将采用对全国农村集体土地所有权确权登记发证工作系统抽样检查,对各地县级自查、市级验收和省级检查工作全面复核检验,确保农村集体土地确权登记发证成果质量。
抽查工作由全国加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室负责组织,共组成15个抽查组,今年10月15日前完成抽查任务。
抽查情况适时向全国通报。
(二)住建部:
资金缺口大仍是棚改的最大问题
住建部副部长齐骥9月初表示,从上半年情况看,保障性安居工程建设实现时间过半、任务过半。
年底可以如期完成304万户棚改任务目标。
但他还指出,目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。
处于中西部地区的棚户区,大多远离城市、县城,即使在城市中心区的棚户区,建筑密度都很大,加之各地一般遵循先易后难原则,待改造的难度更大。
除难度高外,资金缺口大是此轮棚改的最大问题。
除了政府投入,还需大量社会资金和金融的支持,同时还应通过税费减免等,尽可能降低成本。
(三)国家统计局:
8月份住房租金价格同比涨4.4%全国租金连涨44个月
国家统计局9月发布2013年8月份居民消费价格变动情况,全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.6%,环比上涨0.5%。
其中,居住价格同比上涨2.6%,住房租金价格上涨4.4%。
住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势,已经连续44个月上涨。
世经未来点评:
房租连续上涨是多种因素导致的。
首先,一二线城市社会资源与工作机会较多,住房需求相对集中。
限购政策导致部分住房需求积压在租赁市场,带动了房屋租金价格上涨。
其次,一二线城市房价持续上涨加速,也导致出租房业务对租金预期提高。
此外,房屋租赁市场信息混乱、监管难,导致一些“二房东”囤积房源,趁机吃差价,也是房租上涨的原因之一。
(四)李嘉诚出售百佳、西城都荟等业务或为抄底欧洲
7月份,有关李嘉诚出售“百佳”超市的消息就已传出,虽然和黄在声明中表示正进行策略性评估工作,不保证会达成任何交易,但随后“30至40亿美元目标售价”、“已有8个已递交竞投意向书买家”的消息都证实百佳出售已成为事实,剩下的只是谁会以怎样的价格收购的悬念。
随后,又有消息称李嘉诚旗下长江实业打算出售其在上海的写字楼项目“东方汇经OFC”,售价60亿元以上。
8月29日,和记黄埔发布公告称,将出售其位于广州的西城都荟购物中心项目。
世经未来点评:
在和记黄埔要出售百佳超市的消息传出时,业界对李嘉诚撤资内地和香港、加大海外投资的猜测就一直不断。
从评估百佳超市、出售东方汇经OFC项目的传闻,到以成为事实的广州西城都荟项目交易,这一切似乎在预示着猜测的可能性。
而这一系列的动作可能是为和黄抄底欧洲市场筹备资金。
在欧债危机席卷欧洲时,和黄就在2012年大举逆市收购,2012年8月李嘉诚更明确表示看好欧洲的投资机会,认为这些国家的资产质量高,收购可令“长和系”的股价、盈利和派息很快增长。
(五)超九成城市的房贷放款周期拉长
根据北京、上海、南京、无锡等13个重点城市31家银行进行调研,结果显示,超9成城市的房贷放款周期拉长,商业贷款放款周期除天津外,其他12个城市的银行放款周期有不同程度的延长。
其中,放款最快的无锡从去年1至2周拉长至近期的1个月;南京也从1个半月左右拉长至3个月以内放款,而延长时间最长的广州,从去年2个月以内延长至3个月或者更长时间才能放款;深圳部分银行甚至暂停了房贷业务。
首套房利率方面,13个城市中有8个城市首套房贷款利率有不同程度的上浮;二套房贷款方面,较首套房来说收紧程度相对较好,其利率基本保持上浮10%。
但是审批标准却变得更为严格,北京更是将二套房首付提高至70%之多。
世经未来点评:
造成房贷收紧的原因,一方面是2013年以来银行资金面持续紧张,时至下半年放贷更加审慎;另一方面,则是房地产市场量价齐升,使得个别城市潜在的被调控压力增大,银行控风险意图增加。
第二章2013年8月房地产行业运行分析
第一节国房景气指数相对平稳
2013年以来,在上年底房地产市场全面回暖因素影响下,全国房地产开发景气指数虽较上年同期明显上行,但在近3年中依旧处于较低水平,说明行业总体实现完全恢复仍需时日。
8月份,“国房景气指数”为97.29,比上月回落0.1点,比上年同期提高2.65点,仍未越过景气临界值。
数据来源:
国家统计局
2007年5月-2013年8月我国国房景气指数
第二节房地产开发投资情况
一、房地产开发投资增速环比略有下降
2013年以来,在“国五条”等一系列调控政策影响下,全国房地产投资增速始终徘徊在20%左右。
2013年1-8月,全国完成房地产开发投资52119.77亿元,同比增长19.3%,增幅同比提高3.7个百分点,但比2013年1-7月回落1.2个百分点。
由于天气等因素影响,8月房地产投资增速略有降低。
9月随着行业进入“金九银十”销售旺季,房地产企业投资力度将会加大,加上天气好转,资金来源情况好转等有利因素,预计9月投资增速将会重新加速。
数据来源:
国家统计局
2011年8月-2013年8月房地产开发投资情况
从供应结构来看,2013年1-8月,在房地产开发投资中,商品住宅完成投资35738.5亿元,同比增长19.2%,增幅同比提高8.6个百分点,比2013年1-7月回落1.0个百分点,占房地产开发投资的比重为68.6%;办公楼投资2850.8亿元,同比增长40.0%,增幅同比提高5.0个百分点,比2013年1-7月回落0.2个百分点,所占比重为5.5%;商业营业用房投资7168.5亿元,同比增长26.5%,增幅同比提高0.8个百分点,比2013年1-7月回落3.0个百分点,所占比重为13.8%;其他投资6362.0亿元,同比增长6.1%,增幅同比回落22.9个百分点,比2013年1-7月回落0.9个百分点,所占比重为12.1%。
从住宅供应结构来看,2013年1-8月,90平方米以下住房完成投资11804.8亿元,同比增长18.3%,增幅同比回落3.3个百分点,比2013年1-7月回落1.3个百分点,占住宅投资的比重为33.0%;别墅、高档公寓完成投资2234.4亿元,同比增长2.8%,增幅同比回落0.1个百分点,比2013年1-7月提高0.7个百分点,占住宅投资的比重为6.3%。
数据来源:
国家统计局
注:
自2012年起,取消发布“投资完成额”项下“经济适用房”和“140平方米以上住宅”数据,增加发布“144平方米以上住宅”数据。
2013年1-8月房地产开发结构
二、中部地区房地产开发投资环比回落幅度最大
从区域分布上来看,2013年1-8月,东部地区完成房地产开发投资29498.2亿元,同比增长17.4%,增幅同比提高2.5个百分点,比2013年1-7月回落1.2个百分点,占全国房地产开发投资的比重为56.6%;中部地区完成投资11116.2亿元,同比增长19.4%,增幅同比提高2.5个百分点,比2013年1-7月提高1.6个百分点,占全国房地产开发投资的比重为21.3%;西部地区完成投资11505.3亿元,同比增长24.3%,增幅同比提高8.0个百分点,比2013年1-7月回落0.7个百分点,占全国房地产开发投资的比重为22.1%。
2012年8月-2013年8月累计全国房地产开发投资完成额
东部地区投资(亿元)
比上年同期增长(%)
中部地区投资(亿元)
比上年同期增长(%)
西部地区投资(亿元)
比上年同期增长(%)
2012年1-8月
25,116.10
14.9
9,313.10
16.9
9,258.70
16.3
2012年1-9月
29,173.40
14.5
10,943.70
16.2
10,928.80
17.1
2012年1-10月
32,823.20
14.3
12,395.30
16.4
12,410.30
17.5
2012年1-11月
36,719.40
14.8
14,035.00
19.4
14,018.00
19.5
2012年1-12月
40,541.40
13.9
15,762.80
18.3
15,499.60
20.4
2013年1-2月
4,023.60
20.9
1,241.30
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