怎么写养老公寓可行性研究报告.docx
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怎么写养老公寓可行性研究报告
怎么写养老公寓可行性研究报告
项目名称:
怎么写养老公寓可行性研究报告
申报单位:
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编写时间:
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主管部门:
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撰稿单位:
郑州经略智成企业管理咨询有限公司
撰稿时间:
2013年9月2日
第一篇政策背景
根据民政局和税务局1994年72号文件,兴办养老机构可以免交营业税,免交一年所得税(实际上现有敬老院从未交过此项税款),免交固定资产投资方向调节税(零税率)。
1985年8月,中华慈善总会开始实施“安老工程”。
具体内容有:
在大中城市筹建一批示范性养老公寓,改建和扩建一批社会福利院、敬老院,开展社会托老服务,建立专业性老年医院和临终服务的安老医院,组织为老年人服务的志愿者队伍等。
中国老龄协会会长张文范在“98全国养老公寓研讨会”上说,要采取政府决策、社会参与、家庭支持的方式,调动各个方面,包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办养老公寓,并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅,形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。
发展养老公寓,要确保设施无障碍,同时还要配有供老年人疗养、健身、娱乐的场所及邮电、通讯等服务;其次,要注意养老公寓的高、中、低档次适量,以适合不同消费层次老年人的需求。
综上所述,国家是极力支持社会力量兴办老年福利事业的,并一直在鼓励各界人士投资建设老年服务设施,开办敬老院、养老公寓等。
第二篇现阶段养老地产发展中存在的问题
一、开发企业取得土地的难度较大
我国为了保证粮食安全和广大农民的利益,实行全世界最严格的耕地保护制度。
同时,土地的取得实行招拍挂等方式,加上拆迁的难度越来越大,使得开发商取得土地的成本越来越高。
经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。
可想而知,开发商从市场上千辛万苦拿到的土地,不会去做慈善事业,所以开发养老公寓的积极性就不会很高。
建议养老公寓的投资者,可以相应地获得划拨用地或地价优惠。
对于将住宅小区的一部分楼栋开发成养老公寓的开发企业,建议在其取得土地时,予以土地招标上的优先和容积率的奖励。
二、从房地产投资的角度来看,养老公寓是租赁型,一次性投入,需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资,见效慢,资金的使用效率不高。
据初步估算,普通型养老机构的建设费,单床成本平均需要8万左右,再加上其他成本,建造养老机构的费用十分大。
在上海郊区,新建高、中、低档次的养老机构投资额,每张床位分别约为15万、10万和5万,建立一个中等规模、较为高档的100张床位的养老公寓,需要1500万的投入。
一张床位每月租赁的价格假定为1000元(不含伙食费、医疗费、零用费等),则一年为12000元,不算利息,需要12.5年收回投资的本金。
如果每年有2个月左右的时间空置,则需要15年收回本金。
而普通房地产开发,投资35%就可以进行预售,占用的自有资金少。
中等规模的项目,运作3~5年就可以完成,回收本金并取得丰厚的利润。
养老公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小,需进行较大规模、较长时间的资金投入。
由于市场需求的特殊性,有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收,这就决定养老公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。
所以投资者对养老公寓的开发建设往往望而止步,徘徊不前。
因此,建议对于养老公寓的投资者实行政府贴息,或鼓励银行进行低息或无息贷款。
第三篇对策建议
一、拓宽经济支持渠道,经营模式要灵活、多样化
资金的制约是各地养老公寓发展的一个主要问题,政府的资金投入有限,因此,要解决养老公寓发展过程中的资金问题,一方面,要确保各项资金优惠政策,如贷款、税收、水电费等的切实执行;另一方面,也要拓宽经济支持渠道,养老公寓的经营模式要灵活、多样化。
如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住费、或者在社会保险或商业保险机构中设立职工终生医疗保险和照料保险,保险金可依法使用于被政府认定的养老公寓等养老机构中。
二、出台相关的法律政策,理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系
为了确保入住老人和公寓双方的权益,一定要出台相关的法律政策,做到有事有法可依,使老人住的安心,养老公寓等养老机构也能依据法律确认自己需要承担的责任,而不是一有事故发生,就只能产生纠纷,而不能得到妥善的解决。
可以按照老人的身体状况在老人入住之前就与院方签订有关的协议;也可以由入住老人和院方各按一定比例为老人购买保险,在事故发生之后将损失降低最低。
一定要理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系,确保双方的责任和利益。
第四篇养老公寓发展前景
人口老龄化和高龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。
1997年5月,在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上,首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。
日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标,突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。
在老龄化社会中,传统的家庭养老已远远不能满足社会发展的需要,大力发展社会养老,兴建养老公寓,为老年人提供多功能、全方位的服务是社会发展的必然趋势。
这也是1999国际老年人年的一项重要内容。
将20世纪最后一年确定为国际老年人年,标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代,标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认,是现代社会进步和文明的表现。
同时也为各国发展老龄事业提供了历史机遇。
第五篇养老公寓需求分析
一、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。
特别是在高等学校、科研单位等地方,由于子女出国等原因,一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30%,未来10年,“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式,所占比重有可能达到90%。
目前天津市内六区的空巢老年人家庭,占总老年户的62.4%,其中独居老人为13%,偶居的占49.4%(《老看住房专题会议论文集》2002年)。
可见,随着人口老龄化的发展,空巢家庭的不断增长,那么这部分老人对养老公寓的需求将更加迫切。
二、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。
据武汉市调查,现在的青年人(20-25岁)仅有28.5%,中年人(40-50岁)有42.8%希望将来与子女住在一起(《城市规划》2002年3期)。
当他们进入老年时,由于我国各种老年机构已经完善等原因,其中很多人会选择社会养老的方式。
所以养老公寓的社会需求是逐渐增长的。
三、随着养老公寓数量的需求不断增长,这一新兴产业将有较大的发展空间。
据上海市调查,制定上海市2010年养老公寓的发展规划,入住人数取老年人口总数的3%的比例为宜(发达国家一般为4-5%)。
按此比例,到2010年上海市养老公寓市场需求总量将达到187万平方米(《中外房地产导报》2001年18期)。
如将此比例推至全国,那么对养老公寓的需求,已经是很可观了。
所以这一新兴产业的发展空间很大。
同时,随着养老公寓的发展,可以进一步导致为老人服务产业的发展。
养老公寓的发展,需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。
而这些产业的发展又可以增加就业,引发商机。
第六篇养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案
一、养老公寓项目技术方案
1.养老公寓项目生产方法(包括原料路线)
2.养老公寓项目工艺流程
3.养老公寓项目工艺技术来源
4.推荐方案的主要工艺(生产装置)流程图、物料平衡图,物料消耗定额表
二、养老公寓项目主要设备方案
1.养老公寓项目主要设备选型
2.养老公寓项目主要设备来源(进口设备应提出供应方式)
3.养老公寓项目推荐方案的主要设备清单
三、养老公寓项目工程方案
1.养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案
2.养老公寓项目矿建工程方案
3.养老公寓项目特殊基础工程方案
4.养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算
5.养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表
第七篇养老公寓项目主要原材料、燃料供应
一、主要原材料供应
1.养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量
2.养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量
3.养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式
二、燃料供应
1.养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量
2.养老公寓项目燃料供应来源与运输方式
三、主要原材料、燃料价格
1.养老公寓项目原材料、燃料价格现状
2.养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测
四、编制主要原材料、燃料年需要量表
第八篇总图、运输与公用辅助工程
一、养老公寓项目总图布置
1.平面布置
2.竖向布置
(1)场区地形条件
(2)竖向布置方案
(3)场地标高及土石方工程量
3.总平面布置图
4.总平面布置主要指标表
二、养老公寓项目场内外运输
1.场外运输量及运输方式
2.场内运输量及运输方式
3.场内运输设施及设备
三、养老公寓项目公用辅助工程
1.养老公寓项目给排水工程
(1)给水工程。
用水负荷、水质要求、给水方案
(2)排水工程。
排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施
2.养老公寓项目供电工程
(1)供电负荷(年用电量、最大用电负荷)
(2)供电回路及电压等级的确定
(3)电源选择
(4)场内供电输变电方式及设备设施
3.养老公寓项目通信设施
(1)通信方式
(2)通信线路及设施
4.养老公寓项目供热设施
5.养老公寓项目空分、空压及制冷设施
6.养老公寓项目维修设施
7.养老公寓项目仓储设施
第九篇养老公寓项目节能措施
一、节能措施
二、能耗指标分析
第十篇养老公寓项目节水措施
一、节水措施
二、水耗指标分析
第十一篇养老公寓项目环境影响评价
一、场址环境条件
二、项目建设和生产对环境的影响
1.养老公寓项目建设对环境的影响
2.养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响
三、环境保护措施方案
四、环境保护投资
五、环境影响评价
第十二篇养老公寓项目劳动安全卫生与消防
一、危害因素和危害程度
1.有毒有害物品的危害
2.危险性作业的危害
二、安全措施方案
1.采用安全生产和无危害的工艺和设备
2.对危害部位和危险作业的保护措施
3.危险场所的防护措施
4.职业病防护和卫生保健措施
三、消防设施
1.火灾隐患分析
2.防火等级
3.消防设施
第十三篇养老公寓项目组织机构与人力资源配置
一、养老公寓项目组织机构
1.养老公寓项目法人组建方案
2.养老公寓项目管理机构组织方案和体系图
3.养老公寓项目机构适应性分析
二、养老公寓项目人力资源配置
1.生产作业班次
2.劳动定员数量及技能素质要求
3.职工工资福利
4.劳动生产率水平分析
5.员工来源及招聘方案
6.员工培训计划
第十四篇养老公寓项目实施进度
一、养老公寓项目建设工期
二、养老公寓项目实施进度安排
三、养老公寓项目实施进度表(横线图)
第十五篇养老公寓项目投资估算
一、养老公寓项目投资估算依据
二、养老公寓项目建设投资估算
1.养老公寓项目建筑工程费
2.养老公寓项目设备及工器具购置费
3.养老公寓项目安装工程费
4.养老公寓项目工程建设其他费用
5.养老公寓项目基本预备费
6.养老公寓项目涨价预备费
7.养老公寓项目建设期利息
三、养老公寓项目流动资金估算
四、养老公寓项目投资估算表
1.养老公寓项目投入总资金估算汇总表
2.养老公寓项目单项工程投资估算表
3.养老公寓项目分年投资计划表
4.养老公寓项目流动资金估算表
第十六篇养老公寓项目融资方案
一、养老公寓项目资本金筹措
二、养老公寓项目债务资金筹措
三、养老公寓项目融资方案分析
第十七篇养老公寓项目财务评价
一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取
1.财务价格
2.计算期与生产负荷
3.财务基准收益率设定
4.其他计算参数
二、养老公寓项目销售收入估算(编制销售收入估算表)
三、养老公寓项目成本费用估算(编制总成本费用估算表和分项成本估算表)
四、养老公寓项目财务评价报表
1.养老公寓项目财务现金流量表
2.养老公寓项目损益和利润分配表
3.养老公寓项目资金来源与运用表
4.养老公寓项目借款偿还计划表
五、养老公寓项目财务评价指标
1.养老公寓项目盈利能力分析
(1)项目财务内部收益率
(2)资本金收益率
(3)投资各方收益率
(4)财务净现值
(5)投资回收期
(6)投资利润率
2.养老公寓项目偿债能力分析(借款偿还期或利息备付率和偿债备付率)
六、养老公寓项目不确定性分析
1.养老公寓项目敏感性分析(编制敏感性分析表,绘制敏感性分析图)
2.养老公寓项目盈亏平衡分析(绘制盈亏平衡分析图)
七、养老公寓项目财务评价结论
第十八篇养老公寓项目风险分析
一、养老公寓项目主要风险因素识别
二、养老公寓项目风险程度分析
三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策
第十九篇养老公寓项目社会评价
一、养老公寓项目对社会的影响分析
二、养老公寓项目与所在地互适性分析
1.养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度
2.养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度
3.养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度
三、养老公寓项目社会风险分析
四、养老公寓项目社会评价结论
第二十篇养老公寓项目可行性研究结论与建议
一、养老公寓项目推荐方案的总体描述
二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述
1.优点
2.存在问题
3.主要争论与分歧意见
三、养老公寓项目主要对比方案
1.方案描述
2.未被采纳的理由
四、结论与建议
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