万科成片开发城居民住宅的体会教训.docx
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万科成片开发城居民住宅的体会教训.docx
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万科成片开发城居民住宅的体会教训
万科成片开发城市居民住宅的体会教训
及其规律性总结
(之一,项目前期)
(征求意见稿)
企业策划部
1998年6月
一、项目前期选项、决策-----------------------3
1、市场调查-----------------------4
2、项目大体情形-----------------------9
3、项目法律手续-----------------------15
4、项目地价款、配套费用-----------------------16
5、项目相关费用、税收-----------------------17
6、项目投资分析-----------------------19
7、项目开发战略性考虑-----------------------20
二、土地合同-----------------------21
1、确认相关对象、环节的合法性-----------------------22
2、明确土地性质-----------------------24
3、地价-----------------------26
4、配套设施-----------------------28
一、项目前期选项、决策
项目前期选项、决策在房地产开发中具有重腹地位。
在市场经济较成熟的欧美国家,项目的决策正确与否,至少要决定那个项目70%的命运。
在中国大陆的现时期,尽管市场经济还处在发育进程中,决策至少也要决定项目30%以上的命运。
在大规模的房地产项目开发中,前期的选项、决策应把握好以下7个方面:
1、市场调查:
是项目立项的必要条件。
有无市场、有多大市场,是判定项目开发的基础条件。
2、项目大体情形:
是在多个项目当选择,进行比较判定的依据。
3、项目的法律手续:
是项目开发合法化的要求。
4、项目地价款、配套款的支付情形:
是判定公司资金实力、能力的依据。
5、项目相关收费、税收:
是判定费用、税收及手续的依据。
6、项目的投资分析:
就项目而言的经济测算与评估。
7、项目开发的战略性考虑:
集团进展、公司进展的战略性假想与该项目开发的关系。
市场
市场调查
市场是房地产项目决策的大体依据,应了解和把握的方面有:
(1)、本地房地产市场宏观情形及地块所在区域市场情形:
有多大的市场?
能够做多大?
城市不同区域的市场有那些特点?
(2)、本地城市近、中期计划进展方向:
项目以后进展的前景如何?
在什么地址做?
(3)、地块周边楼盘情形:
供求及价钱之间的关系,做那一个层面的市场?
市场竞争的好坏势安在?
(4)、项目的目标市场:
客户有那些特点?
客户需求、购买行为有何特点,能不能知足?
(1)、本地房地产市场宏观情形及地块所在区域市场情形
对市场的整体情形进行了解和把握,要紧包括:
供给情形、销售情形、价钱、区域散布、要紧进展商情形等。
以北京市的房地产市场近几年的资料及市场状况分析结果看,咱们能够通过以下指标进行描述:
★北京市最近几年来严格操纵土地批租的一级市场。
93、94、95年出让的土地别离为92五、650、690万平米,9六、97年逐年递减。
★最近几年来,北京市住宅每一年的完工量在600-700万平米左右,销售量在300万平米左右,97、98年呈平稳进展态势。
★北京市商品住宅销售要紧集中在朝阳区、近郊县区和海淀区。
★个人购买率稳步上升,97年达到30%左右。
★商品住宅销售以现房为主。
现房供给量占50%-60%。
★商品房销售价钱稳步上升,最近几年呈平稳进展态势。
市区四环周围,售价在5000-8000元/平米。
★高价位商品住宅销售较好。
空置房多为低价位房,位置较偏、交通不便。
★市场有较明显的区域特点。
住宅要紧集中在五个区域,占全市60%以上。
★要紧进展商多为国有开发商。
数量占全市60%以上。
因此,能够得出北京房地产市场的一些结论性判定:
①在北京取得土地有必然难度;②有必然市场容量,每一年约300万平米;③售价较高;④市场要紧集中在几个区域;⑤整体的市场化程度不高;⑥空置衡宇多为低档住宅。
除另外,还应付项目所在的区域进行了解。
假设项目位于海淀区:
★海淀区年销售量在40-50万平米左右,市场供给量较小。
★海淀区商品住宅规模较小,销售率较高。
★98年上半年,海淀区显现了一些“明星楼盘”,带动了周边的区域市场。
★海淀区由于专门的人文环境,在北京市具有较高的吸引力。
★相对而言,海淀区的市场竞争不太猛烈,有必然的市场空间。
(2)、本地城市近、中期计划进展方向
由于规模大,项目开发周期长。
项目后期销售走势,与本地城市近、中期的进展计划、功能布局、基础设施建设等方面有较大关系。
因此,应了解城市的进展方向、区域的功能定位等。
★例如:
北京市的城市计划及进展可描述为:
北京市的居民住宅整体是从市中心向外扩展。
以后几年内,东部、东北部和北部地域是北京市城市居民住宅进展的主流方向。
西北部地域,作为高新技术产业的配套,商品住宅会有适度进展。
南部地域,城市住宅的开发,整体呈平稳进展。
★城市各区域的进展和功能定位大致是:
北京市中心区踊跃建设;
北京市南部、西南部、东南部以工业为主;
北部进展成为大型文化、商业和体育中心;
西北部为新技术产业区
西部以国家机关办公设施为主
东部、东北部大力进展商务中心。
因此,北京市商品住宅开发首选是东部、东北部和北部地域;第二可考虑西部地域。
需要注意的是,在实际操作中,要得出较为正确的结论,对本地市政进展政策性计划纲要及区域性计划的进展走势及有关文件的把握是相当重要的。
(3)、地块周边楼盘情形
了解地块周边2-3KM范围内的楼盘情形,把握竞争的水平与程度。
进展商进行自我定位。
尽可能了解:
楼盘规模、计划特点、立面及平面、销售价钱、销售率、营销特点、要紧卖点、要紧客户群体、销售现场布置、小区环境、配套、休闲娱乐设施、会所、入住率、物业治理等。
例如:
上海万科城市花园周边楼盘,航华小区的整体特点是:
1以中挡物业为主,销售价钱在3000-4000元/平米之间;
2产品不同化明显,进展商都力求做出个性;
3区内配套与周边配套相结合;
4绿化率较高,普遍在30%左右;
5主力客户群为三资企业白领、证券人士;
6卖点突出,大部份以计划、欧化外立面、绿化环境和成熟社区为卖点;
7容积率较低,左右;
8平面设计较复杂,反映出市场定位不专一;
9推行以报纸平面广告为主;
10价钱上以低开高走为主。
点评:
92年万科开发上海城市花园,那时项目周边没有能够比较的楼盘,通过对城市进展及住宅新概念的把握,作出了较准确的市场定位,采纳了新加坡式的园区设计,突出大面积的绿地、共享空间,打破军营式布局,广告上以洋派、温馨、生活舒适和方便为卖点,以“明天咱们住在哪里?
”推行主旋律,在上海市场上一路轰动。
城市花园超前的进展思路,高起点、高定位的计划和推行,即便与二、3年后同区域的其他项目相较,整体上仍位居该区域前列。
专门是在计划设计、销售环境包装、小区配套、平面设计、物业治理等方面处于领先水平,其他方面至少处于中等以上水平。
(4)项目的目标市场
是对项目要紧客户群体的熟悉。
包括:
客户职业、年龄结构、家庭人口、收入水平、区域散布、置业目的等。
这是项目操作的方向性依据。
例如,在北京海淀区开发中高挡居民住宅,其目标市场大致可选择为:
1海淀区内的三资企业部门领导以上人员;中关村民营、私营企业主;周边学校留学回国人员;
2年龄在35-45岁之间;
3以改善生活条件为要紧居住目的;
4主力户型为四室二厅二卫(面积在150平米以上)
5销售价钱在6000-7000元/平米之间。
二、项目大体情形
了解项目大体情形,专门是市政配套状况,有助于把握本钱和工期,把两边的职责在土地出让合同中加以明确和界定。
项目周边社区配套及周边环境,直接关系到项目市场定位的客观支撑力。
应了解:
(1)、土地的完整性
(2)、项目大市政设施配套现状;
(3)、项目周边社区配套设施(2KM范围内);
(4)、项目周边环境(治安环境、噪声环境、环境污染、“风水”因素等);
(5)、项目地质情形等;
(1)、土地的完整性
由于规模大,要着重留意小区有可能被本地政府、部门划分为几大块,小区的部份区域被分割,使地块不完整。
地块相对完整对进展商来讲具有重要意义:
地块完整便于项目整体计划布局,容易出成效。
同时幸免尔后不利小区物业治理。
地块不完整性的几种表现形式有:
◆市政代征地在项目计划用地范围内的切割;
◆市政绿化用地在项目计划用地范围内的切割;
◆名胜古迹在项目计划用地范围内座落;
◆江河湖泊在项目计划用地范围内的穿透;
◆市政、公建设施在项目计划用地范围内的座落等等。
点评:
如北京项目中间用地的裕华大道实属市政代征地,不但不属小区用地,同时我方还需支付地价,且直接阻碍小区的围合设计及治理。
(2)、项目大市政配套现状
要紧了解的内容包括:
1道路:
现状及计划进展;
2供水;
3污水及雨水排放;
4供电情形;
5供热及生活热水;
6燃气供给情形;
7通信情形;
8通邮情形;
本地块的大市政配套有缺乏时,进展商能够考虑以此作为地价谈判的条件之一。
值得留意的是,若是由进展商自行投资建设大市政,其投资本钱往往超过常规估算或预测数,因为大市政配套建设涉及政府相关部门、企业及城市建设和进展的速度等方面,进展商不可控的因素太多。
点评:
上海万科城市花园,在决策开发时,由于时刻紧迫,未能就上述内容进行深切了解,造成地价较高而且还要自行投资弄市政建设的局面。
如,自行投资建设的本钱约8000元/门,在向客户收取相应的本钱费历时,碰到难度。
结果只能按政府的规定收取5000-4000元/门。
二者之间的差距,只能由进展商承担。
(3)、项目周边社区配套设施
周边社区配套设施,是把握项目定位及计划设计的重要依据。
项目周边2000米范围内,有哪些社区配套:
1公共交通:
有多少路大巴、小巴通过?
驶往何处?
需要多长时刻?
2教育:
有哪些小学、中学?
教育质量如何?
3银行;
4大型购物中心;
5医疗诊所;
6文化、体育、娱乐设施;
7餐饮;
8公园;
9邮局;
10菜场;
上述内容,均是日常生活的大体设施。
一样来讲,数量较多、质量较高的社区,能够为项目的中高级定位提供客观支持。
项目开发时缺乏某些内容时,应在计划设计中予以充分考虑。
点评:
上海万科城市花园,由于地处城乡结合部,交通相对不便,进展商为此不能不自行投资购买巴士解决交通问题,后期又出资引入公共交通。
仅此项费用每一年的本钱高达200多万元。
(4)、项目周边环境
项目周边500米之内的环境是项目的先本性质素,直接阻碍客户的购买心态和业主的居住质量。
1噪声情形;
2周边治安情形;
3空气情形;
4河流、湖泊污染情形;
5景观;
6危险源情形(如:
放射性、高压电缆、易燃易爆仓品储基地等)
7历史上有无不良或不吉利背景、典故;
8风水情形;
点评:
上海万科城市花园,由于地处飞机航线下,噪声较大,尽管城市花园在计划设计、平面户型、景观、休闲娱乐及物业治理等方面具有很强的吸引力,飞机的噪声仍然是制约销售的要紧因素。
(5)、项目地质情形
了解项目地质情形,能够适度把握计划设计及工程建造的结构要点。
应了解的内容包括:
1土质结构:
基础处置;
2承载力:
基础处置;
3地下水位:
地下室防水处置;
4抗震性:
抗震要求;
点评:
上海万科城市花园,由于未详细了解地块的地质特点,一期工程采纳钢筋混凝土预制方桩的保守做法,比粉喷桩或深层搅拌桩每平米增加80--100元。
3、项目法律手续情形
确认项目法律手续,初步把握项目转让、立项的合法性。
需要转让方提供的书面资料有:
1省、市国土局批准的土地出让合同;
2省、市计划局审批的计划许可证;
3项目立项批准书;
4建设许可证;
5地价付款凭证;
了解清楚本地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定,并随时把握最新动态,是一项大体的工作,因为政府的规定不是一成不变的。
4、项目地价款、配套费的支付情形
项目地价款、配套费的支付,应把握好以下几个方面:
(1)、公司资金实力与需要支付金额的关系;
(2)、地价款、配套费支付周期与开发节拍的关系;
(3)、配套建设与配套费支付时刻的关系;
点评:
上海万科城市花园,地价为48万元/亩,地价总额达亿元。
由于前期缺乏资金,地价款是一笔笔凑起来的,第一期地价款共分了7-8笔,最少的8万元,大的10万、30万、500万不等凑起2900万不足3000万整数汇往上海交给土地址。
上海万科城市花园前期的资金是超级紧张的,这也是项目开发进度不能不加速的缘故之一,产生了一系列的后期遗留问题。
五、项目相关收费内容、税收
(1)、各项收费内容及标准
由于国内房地产市场不标准,各地政府、部门对进展商的收费内容及标准均不一样。
项目开发前应详细了解,对本钱及费用作充分估算。
(2)、关于税金的交纳
合作开发的项目,可能涉及到被双重征税的情形,即在取得可售衡宇时被征一道,在销售衡宇时又被征一道。
因此,应详细了解本地房地产开发的税务规定。
项目的开发,因为合作形式的不同,而可能产生不同的税务环节。
目前,国家的有关规定如下:
●买断:
甲方(进展商)向乙方(土地址)购买土地利用权,项目以后开发的相关税务环节由甲方承担,乙方仅承担土地生意行为中的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。
●合作建房:
甲方投入资金,乙方投入土地。
乙方投入土地,视同乙方将土地销售给甲方,乙方应交纳土地销售的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。
甲方假设将建设好后的衡宇分派给乙方,视同甲方将衡宇销售给乙方,甲方需要交纳相应的营业税及附加。
乙方假设将甲方分来的衡宇进行销售,仍需要交纳这部份衡宇的营业税及其附加。
如此,这部份衡宇的营业税及其附加,就在甲方、乙方进行了二次征收。
甲方假设将衡宇的销售收入分派给乙方,需要交纳相应的营业税及附加。
甲乙两边应事前明确,这部份税款该由谁承担。
●成立合伙公司
若是两边按固定比例分成,乙方在投入土地时,视同乙方将土地销售给甲方,乙方应交纳土地销售的营业税及其附加、土地增殖税、所得税等。
合伙公司对衡宇进行销售,需要交纳交纳相应的营业税及附加,以后向甲乙两边在分派销售收入或衡宇时,分派环节不需要交纳营业税及其附加。
若是甲方或乙方,将合伙公司分派来的衡宇进行销售,需要交纳销售衡宇的营业税及附加。
若是两边是风险共担、利润共享的分派方式,乙方不需要交纳土地销售的营业税及附加、土地增殖税、所得税等。
合伙公司只征收一道房地产开发的各项税款后,甲、乙两边可不能在被重复征收第二次。
需要指出的是,房地产项目开发,在取得土地、分派收益这二个环节上容易产生被重复征收营业税的问题,而且数额庞大(销售额的5%,假设有2亿元的销售额,营业税就有1000万元人民币)。
由于国家税收政策、规定的常常调整,咱们必需及时把握有关信息。
六、项目的投资分析
(1)、开发节拍及资金打算、治理资源配置;
拟开发的周期、销售打算;现金流量表;相应的治理资源、人力资源配置等。
(2)、经济指标测算;
包括:
总投资、销售收入、本钱组成、期间费用、税前利润、税后利润、投资利润率、风险性分析等。
7、项目开发的战略性考虑
上述情形,针对的是项目本身的可行性判定。
但关于公司来讲,项目开发的战略性却是首要考虑的内容。
(1)、集团的战略进展,包括:
业务架构的形成、拓展市场占有率、规模效应、树立品牌、人力资源的培育和开发等。
点评:
上海万科城市花园,就项目本身而言,在项目的选项进程中存在许多不足,但从万科公司进展的战略角度看,项目个性的缺点只能放在第2位。
●上海城市花园项目符合公司大规模开发的投资决策思路,土地块处在上海城市进展的计划方向,地价适中,地上没有任何建筑物,能够专门快进行动工,进入销售时期。
●万科要人力、财力、体会等方面进行积存的资源。
应充分利用万科在上海前期开发西郊花园时成立的上海万科房地产公司的架构基础。
●上海是咱们以为尚未开发但极具潜力的大市场。
综合以上三方面因素,万科决定在上海大规模投资开发项目。
那时及时、正确的投资决策对万科地产在全国的进展起了相当重要的作用。
从此刻看,万科业务中70%为房地产,这与那时的正确战略决策超级有关。
(2)项目开发的战略考虑(一线公司)
●经营的可持续性
集团每一年有年度经营打算,一线公司要以此制定相应的开发规模及土地储蓄。
●把握市场转变与公司经营进展的关系
依照公司开发实力,尽可能做熟不做生;
把握公司的资金实力,资金占压时刻与本钱、利润之间的关系;
把握操作上的主动性,可实现的因素较多;
把握项目开发的时刻:
是土地储蓄仍是即刻开发;
与政府部门维持良好的信息沟通;
二、土地合同部份:
项目土地合同是项目开发进程中第一个合同,也是项目开发一次性金额最大的合同,土地作为房地产开发的首要资源,它的签定就显得专门重要。
上海项目由于土地合同签定时刻仓促,很多条款的内容不明确。
万科那时买的地本想应是熟地,可实际却是生地,造成诸多红线外大市政配套费用的分摊支付:
●红线外自来水给水总管工程费;
●35万千瓦变电站集资费;
●连接外部电站至区内电站的电缆工程费分摊;
●红线外煤气管道工程费等。
点评:
北京项目用地手续存在相当问题,土地合同不明晰,地价、配套及底下工程的界定不清楚、内容不明细、责权不分;致使两边扯皮、推委,配套费与地价混为一谈,既阻碍项目进度工期,又加大项目本钱。
我方在支付22万元/亩地价的同时,又于94年4月26日与北京吉祥工业区签定“城花”项目要求的综合配套费临时协议,协议规定:
我方另分担“城花”项目要求的综合配套费,市政综合费以12万元/亩计,另,在支付上述两项费用外还需另交纳各类增容费、权费、贴费等。
综以上项目实际操作体会教训,重视土地合同的签定是超级必要的,应重点做好以下几方面的前期工作:
1、确认相关对象、环节的合法性
2、明确土地性质
3、地价
4、配套设施
五、正常及变更情形下两边职权界定
1、确认相关对象、环节的合法性:
(1)、对土地址拥有土地合法利用权的确认。
土地合法利用的归属性是项目出让、合作的基础前提。
其必需以国家土地法规、法令为依据,确信土地合法归属权的第一利用方。
从目前房地产商获取土地的方式来看有以下几种:
●向农人征地,并支付征地费、拆迁、安置补偿费用,和交纳土地出让金。
●与拥有土地的市、区政府磋商收购土地,达到协议后,支付居民拆迁安置费及土地出让金。
●与拥有土地利用权的企业或事业单位合作开发其拥有土地,企业或事业单位以土地出资,地产公司进行开发。
●国家政府部门的土地拍卖(招标)。
点评:
北京项目在初期万科与顺义县政府两边签定土地转让合同之时,由于项目土地利用权实际却归属于顺义县农村合作社,其属农村集体土地性质不具有土地的合法出让权,县政府暂无法进行其土地转让,故前期万科签定之土地出让合同是不具法律爱惜的无效合同(由于前期历史因素)。
后经项目技术处置,先由顺义县以政府名义征收合作社集体土地为国有土地,国有土地具有可转让权,万科再与县土地治理局签定国有土地转让合同,使土地转让在程序上合法化。
如此可见,确认项目土地址拥有土地合法利用权标志是国家政府部门——国土局颁发的《土地利用合同书》及《项目建设用地许可证》文件。
(2)、对土地址能合法转让土地的确认。
在确认土地址土地合法利用权的同时,应进一步完善土地的合法转让手续的确认。
目前北京项目土地转让尽管在逻辑上合符程序,但项目土地手续的完备却不尽合法。
这是由于北京市规定县级政府只具有100亩以下国有土地的转让审批权,超此范围须报北京市立项审批。
(3)、对土地的审批权限、开发手续的确认。
开发公司应做到:
熟悉所在地土地主管部门项目土地转让的审批权限,保证项目手续的合法性。
土地资源的有限性,愈来愈引发国家的高度重视,故在土地出让权限方面具有相对的垄断性,各级政府机构依据土地出让面积的划分均有各自必然审批权限。
越权审批与化整为零的做法均带有专门大的风险性。
北京项目占用地面积为389亩,远远超出顺义县政府土地出让权范围,故前期项目土地出让合同,出让手续应由北京市国土局办理,取得项目国有土地出让合同书及土地证。
以下是咱们通常所说房地产项目开发应具有的基础“五证”:
A、项目国有土地出让合同书及土地证;B、项目建设用地许可证;
C、项目建筑用地计划许可证;D、项目动工证;
E、项目销售许可证:
2、明确土地性质:
(1)、生地或熟地
城市市区和城市所属乡镇城乡的区域不同专门大程度上决定了项目用地性质,在市区往往是熟地,而乡镇用地却往往是生地,土地用地性质涉及到项目开发中许多大市政配套费的相关分摊及项目整体进度工期操纵,直接阻碍项目不可预见费的有效操纵,同时制约项目销售。
点评:
从上海城市花园项目前期工程已结算项目分析,此类费用约占总单位本钱的35%左右。
如军用电缆迁移工程费、35万千瓦电站工程、红线外给排水管线工程等。
北京项目用地由于市政配套设施含量并未明确(因为是生地,熟地不存在这些问题),造成项目本钱、工期、销售、治理受到必然阻碍。
土地开发务必选择熟地用地,次之也应要求供地址保证所有知足项目计划容量之大市政配套的管、线、网等工程铺设、接驳于项目红线外口两米之内。
即明确界定附加于生地转化为熟地的相关费用。
(2)、建筑退红线要求
项目开发用地四角坐标确信的情形下,建筑物的建设必需依据项目计划要求严格执行退红线距离。
幸免显现没必要要也不该有的失误。
点评:
北京项目中,沿小区中间市政代征地裕华大道两边的建筑物,事实上是不符合项目计划要求的,其正好压住地块红线,没有按项目计划要求进行建筑物退红线距离。
尔后假设裕华大道进行正常计划扩建,必将对小区整体的计划布局造成破坏,同时,也将引发大道周边已入住房客户的强烈反映。
另,由于项目前期《国有土地合同》对土地出让地块四角坐标的几回调整未明确,致使项目东一区与西三区均有建筑物跨越红线的现象,引致部份建筑物不能销售。
3、地价
(1)、明确项目地价所包括的具体内容(专门是市政配套设施)
项目开发的综合地价操纵是项目开发成功的重要因素。
因此,在项目开发前,必需详细界定、明确项目用地地价具体数额及与之对应之内容(专门是市政配套,因其专门大程度上受政府支配,具有不可控性,同时,投资大、和谐难、周期长等不可操作性),充分比较分析土地完全本钱或非完全本钱的测算合理性、可行性。
操纵项目土地开发完全本钱(综合本钱)在项目单位面积本钱25%以下。
在进行项目土地合同签定进程中应注意以下要点:
●利用国家标准土地出让合同范本;
●明确项目的用地性质及相关要点;
●明确项目宗地坐标及地上建筑物大表现状内容;
●明确项目地价款及包括之具体内容;
●明确用地地块地下可能显现需政府和谐之事宜,包括相关费用的明确;
●明确两边的责任及权利;
●项目地价的数额及支付方式等。
●测算比较项目土地地价非完全本钱折算完全本钱的合理性;
项目综合地价(完全地价)界定为项目用地纯地价与项目红线外大市政配套费之和的概念。
点评:
上海项目纯地价为25000万元,其开发总建筑面积为万平米,单位面积纯地价本钱分摊为元。
北京项
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