山东省下半年房地产估价师《制度与政策》商品房销售管理试题.docx
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山东省下半年房地产估价师《制度与政策》商品房销售管理试题
山东省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》:
商品房销售管理试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、某宗地总面积为500m2,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200m2,容积率为()。
A.0.4B.2.4C.1.2D.2.52、是商业银行的最基本职能。
A:
充当信用中介B:
变货币收入为货币资本C:
充当支付中介D:
创造派生存款和信用流通工具E:
执行层的组织协调3、关于债务融资,下列说法不正确的是()。
A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种:
第一种是偿还,第二种是转期,第三种是转贷C.企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限通常为3~5年D.利用信贷资金经营,实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”4、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行.另据调查得知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是.【2004年考题】A:
30%B:
45%C:
65%D:
75%E:
工业用地的监测点评估价格5、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是的结合体。
A:
实体、权益、区位B:
实物、权益、区位C:
实物、权利、位置D:
实物、权益、位置E:
工业用地的监测点评估价格6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/㎡,并且一直没有变动;2005年该区同
类建筑物的重置成本达到2000元/㎡,房地产市场交易价格为6000元/㎡;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/㎡;则最合理的拆迁补偿价格应以元/㎡为基础进行修正。
A:
4000B:
5000C:
6000D:
9000E:
工业用地的监测点评估价格7、根据,民事权利可分为绝对权和相对权。
A:
权利标的的不同性质B:
权利的作用C:
权利效力的不同D:
权利是否具有转移性E:
执行层的组织协调8、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用为元/㎡。
A:
98B:
102C:
108D:
116E:
工业用地的监测点评估价格9、实行住房分配货币化后,公务员住房补贴的具体办法由__批准。
A.市(县)人民政府B.省、自治区、直辖市人民政府C.上级财政部门D.上级房改部门10、房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立11、关于房地产贷款的担保方式,下列说法不正确的是。
A:
贷款的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B:
保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源.而且,只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款,这项保证才是可靠的C:
抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下,将财产作为贷款的担保D:
贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有,将该动产或权利作为债权的担保E:
借款合同12、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。
建筑物
重置价格为100万元,成新率为80%。
已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为()。
A.43万元B.112.5万元C.123.3万元D.150万元13、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为()。
A.1.05B.0.98C.0.95D.1.0314、土地增值税以为计税依据。
A:
纳税人继承房地产所取得的土地增值额B:
纳税人出租房地产所取得的土地增值额C:
纳税人转让房地产所取得的土地增值额D:
纳税人赠与房地产所取得的土地增值额E:
执行层的组织协调15、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
A.半个月至一个月B.一个月至三个月C.一个月至六个月D.三个月至六个月16、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/㎡,后街路线价为3800元/㎡.如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为.【2006年考题】A:
22mB:
28mC:
38mD:
50mE:
工业用地的监测点评估价格17、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡,实际销售量为650万㎡,平滑指数为0.75,利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万㎡。
A:
500.0B:
37.5C:
612.5D:
650.0E:
借款合同18、在某商业街深度30.48m(即100英尺),临街宽度20m的矩形土地,总价为1200万元。
根据四三二一法测,与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为万元。
A:
1504
B:
1404C:
1304D:
1204E:
工业用地的监测点评估价格19、下列不属于房地产的部门规章的是。
A:
《商品房销售管理办法》B:
《城市房地产开发经营管理条例》C:
《城市房屋拆迁单位管理规定》D:
《房地产开发企业资质管理办法》E:
房地产估价机构必须加盖公章20、若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为。
A:
78%B:
85%C:
117%D:
150%E:
工业用地的监测点评估价格21、假设某建设项目建设期4年,各年计划投资额分别为:
第一年3600万元,第二年4800万元,第三年3800万元,第四年3400万元,年平均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为__万元。
A.1130.00B.1165.43C.1910.00D.2003.7022、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为8.5%,则该宗房地产的收益价格为。
A:
94.12B:
92.14C:
91.24D:
93.25E:
工业用地的监测点评估价格23、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格,在其附近收集的某可比实例的相关资料如下:
成交价格为4000元/m2,成交日期为2004年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于()。
A.3790元/m2B.4238元/m2C.4658元/m2D.4663元/m224、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。
按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为__元/m2。
A.2390B.2410
C.2430D.245025、房地产保险中,下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。
A:
因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失B:
不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件C:
自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用D:
施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失E:
执行层的组织协调二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)1、在以下情况下应该申请注销登记。
A:
土地或房屋的权利主体变更B:
房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失,房屋所有权不复存在C:
土地使用权年限届满,房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期D:
土地使用权年限届满,房屋所有权人申请续期而未获批准的E:
抵押权、典权等他项权利的终止2、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。
A:
环境B:
地形地势C:
外部配套设施D:
内部基础设施完备程度E:
装饰装修3、建设阶段的项目管理,包括的管理。
A:
质量B:
进度C:
成本D:
合同E:
工程4、保险活动所特有的内在功能是__。
A.组织经济补偿B.分散风险C.融通资金D.防灾防损5、某房屋被火灾烧损,现需评估其损失,此时估价对象状况应为__。
A.被烧损前的状况B.被烧损后的状况C.被烧损前与被烧损后的差异状况D.未来修复或重建后的状况6、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。
(2008年试题)A:
物业租金必须能抵偿所有投资成本B:
只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C:
租金确定应考虑业主希望的投资回报率D:
市场经济条件下,应充分考虑同类物业的市场供求关系
E:
利用已有类似出租物业的租金数据时,应进行相应的修正7、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即__。
A.估价时点B.待开发项目开工之日C.待开发项目取得土地使用权之日D.该开发项目开始销售之日8、下列__等是影响房地产制度的政策因素。
A.税收政策B.人口素质C.经济发展状况D.特殊政策E.有关规划和计划9、房屋权利人法定名称改变时,应申请房屋权属__登记。
A.他项权利B.转移C.所有权初始D.变更10、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长,在租约中一般都要包括()。
A.租金调整条款B.代收代缴费用条款C.装修费用条款D.折让优惠条款11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产12、征收土地公告应包括的内容有__。
A.征收批准机关、文号、时间和用途B.被征收土地的所有权人、位置、地类和面积C.征地补偿标准和农业人口安置途径D.办理征地补偿的期限、地点E.土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式13、成功的房地产租售一般包括。
A:
为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段B:
就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段C:
不毁其双方的利益,做到公平交易D:
把握全过程的信息,掌握全局E:
双方协商一致后的签约阶段14、下面四个选项中,说法不正确的是__。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的,可视为同一抵押物B.以一宗房地产分割抵押的,首次抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押,但不得超出其余额部分
C.乡、村企业的土地使用权可以单独抵押D.以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地作用权同时抵押15、下列房地产中,一般情况下适用市场法估价的有。
A:
标准厂房B:
房地产开发用地C:
行政办公楼D:
写字楼E:
在建工程16、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。
A:
划记法B:
曲线法C:
折叠法D:
逻辑审查E:
点划法17、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元,年租金增长的百分率为5%,如果折现率与之相同,则该租客第一年末支付的租金为__万元。
A.8.0B.8.4C.9.0D.10.018、金融是指货币资金的融通,其中融通的主要对象是。
A:
财产B:
信用C:
货币资金D:
货币E:
实物19、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。
A:
支B:
出C:
借D:
贷E:
入20、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括()。
A.净现金流量B.贷款利率C.基准收益率D.开发经营周期21、用成本法估价时,房屋现值=__A.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限B.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限C.房屋重置价格×成新度D.房屋重置价格-年折旧额22、下列有关统计学基础知识的表述中,不正确的有__。
A.随着研究目的的改变,统计总体和总体单位可以相互转化B.反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C.调查对象就是被调查和访问的具体单位D.调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E.相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比23、直接资本化法的优点是__。
A.不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益B.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和,这既是预期原理最形象的表述,又考虑到了资金的时间价值,逻辑严密,有很强的理论基础C.每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解D.不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E.资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系,能较好地反映市场的实际情况24、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目,已知该项目的综合开发成本为3000元/m2,项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2,如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85,经营成本为租金收入的30%,则该写字楼项目投资的成本收益率为()。
A.23.80%B.20.23%C.19.70%D.18.96%25、已知年利率为15%,则按季度计息时的实际年利率为__。
A.13.55%B.14.68%C.15.87%D.15.07%
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