黄材集镇新区项目可行性报告.docx
- 文档编号:29993735
- 上传时间:2023-08-04
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:27.03KB
黄材集镇新区项目可行性报告.docx
《黄材集镇新区项目可行性报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《黄材集镇新区项目可行性报告.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
黄材集镇新区项目可行性报告
黄材集镇新区项目
可
行
性
报
告
宁乡县黄材镇人民政府
2009年10月
目录
一项目概况2
1、项目建设规模2
2、项目建设内容2
3、项目组织管理结构3
二项目市场分析及市场定位3
1、项目市场分析3
2、价格市场预测5
3、客户市场预测5
4、项目市场定位6
三项目选址与建设条件7
1、项目选址7
2、建设条件7
3、水文地质条件7
四项目整体策划及营销计划8
1、项目整体策划8
2、项目功能策划9
3、项目销售策略10
4、促销推广策划10
5、项目营销方案11
五项目产品规划11
1、总体规划11
2、项目工程方案设计12
3、项目总图布局12
4、供水设施12
5、供电系统13
6、电讯系统14
六环境保护、安全卫生和节能14
1、环境保护14
2、安全卫生14
3、消防15
4、节能15
七项目投资估算和资金筹措15
1、项目投资估算15
2、项目投资估算依据及说明16
3、项目资金筹措16
八财务与效益分析16
1、前期工程费16
2、总造价17
3、销售费用17
4、上缴税费17
5、利润17
九项目风险分析17
1、项目风险分析17
2、项目风险回避18
十结论19
一项目概况
1、项目建设规模
黄材集镇新区项目总占地面积约200亩,总建筑面积约10万平方米,区内生活设施齐全,配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心等设施,是黄材镇规划建设的一个新型综合性小区,是黄材镇城镇拓展的前期试点。
2、项目建设内容
(1)多层住宅
多层住宅的总建筑面积约90000平方米,建筑样式为砖混结构,采用点式、条形排布,以四层为主,顶层坡形带阁楼屋面,部分设计成复式、跃层和错层,户型新颖、实用,并大量采用了富有传统特色的风火山墙等建筑形式,宅前绿化结合组团绿化、中心绿化,合围庭院绿化景观,力求达到户户见绿,推窗见景的景观效果。
(2)配套商业面积(包括车库)
建筑面积约5000平方米
(3)公共生活设施
总建筑面积约5000平方米,包括车库、景观绿化、社区医疗等。
(4)物业管理
实行半开放式物业管理。
供电系统:
采用双路供电,每户独立磁卡电表,高级安全插座;
通讯系统:
每户分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络;
电视系统:
每户分别设置公用闭路电视及卫星电视;
邮政系统:
每户设有信箱并实行专递服务;
周界防护系统:
周边采用围栏和景观绿化将小区与外界隔开;
3、项目组织管理结构
(1)项目建设组织管理
该项目建设的具体实施由宁乡黄材青洋建设开发有限公司具体负责,项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由公司各部门组织进行,后期工作由项目承建方和公司共同完成,青洋公司对项目运营全过程进行监督,并完成项目后评价。
(2)运营组织管理
项目采取独立法人制,即由黄材青洋建设开发有限公司开发,按照现代企业制度的规范要求,组织管理本项目。
二项目市场分析及市场定位
1、项目市场分析
(1)整体市场交易活跃,持续走强
在国家和各级政府的一系列扩大内需,激活房地产市场,培育新的经济增长点政策、措施的指导下,各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供,房地产正成为新的投资热点和消费热点。
2008年,宁乡商品房供应量猛增增,达122.99万平方米,消化量只有52.03万平方米,市场存量为70.96万平方米。
2008年全县品房累计销售52.03万㎡,同比增长4.46%;其中住宅销售47.81万㎡,同比增长5.63%。
商品房销售金额为12.05亿元,其中住宅成交金额为9.62亿元。
与长沙市其他兄弟县市出现负增长相比,宁乡房地产市场发展相对健康,预计2010年,宁乡房地产市场需求基本与09年持平,可见市场供求矛盾仍然存在。
(2)消费需求多样化
消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性,导致消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业管理等方面存在不同的选择。
(4)市场产品面积需求将进一步科学合理
目前宁乡房地产市场上到处充斥着160平米以上的大户型,虽然其宜居度高,但在目前情况下不总价过高,在价格敏感时期市场接受度较低。
同时随着区域房地产市场产品升级,超大面积的大户型产品将从普通市场剥离,步入高端市场,而主流市场面积区间将维持在120—140平米之间。
(5)二房、经济型三房以及舒适型三房将仍是消费者的最爱
年轻消费群体的崛起以及现代城市家庭人口结构的变化等因素,大多数消费者已经从以前的盲目追求大户型产品转化为追求经济、舒适、适用型产品,二房及经济型和舒适型三房将成为消费者继续追捧的对象。
(6)性价比高的项目受市场追捧
宁乡市场消费者对房地产价格敏感度高的特点,同时市场供应巨大、供求矛盾突出以及由于经济危机而导致收入缩水而变得更加理性的消费者,光靠价格策略明显已经远远不够,产品品质的好坏将决定消费者的购买意愿,所以接下来商品房除了拼价格外,还将重点比拼产品的品质,性价比高的物业将受市场追捧。
2、价格市场预测
(1)宁乡商品房价格将步入相对平稳的阶段
虽然供应量加剧,市场去化力度不强,为刺激消费者的购买欲望,各项目将继续在价格方面做出调整,但是,由于目前宁乡县商品房价格已经调整至比较合理的区间,预计将来不会出现项目的价格调整幅度比较大的情况,整体价格市场的调整幅度不会很大。
(2)价格仍将是各项目刺激需求的重要手段
面对09年巨大的市场供应量和严峻的市场竞争形势,为在竞争中立于不败之地,各项目除了加强项目的自身的品质及项目宣传攻势以外,价格方面的措施仍将是各项目刺激消费者需求的重要手段。
3、客户市场预测
(1)城市升级改造,刚性需求仍然存在
从目前市场判断,宁乡置业者投资房地产的目的基本处于两种,一种是投资商铺,一种是购买住宅,改善居住条件。
而后者是未来市场主要消费人群。
宁乡目前居住环境看,房地产开发无疑将改善居住环境,提升城市形象,而大多数置业者,都属于改善性消费,因此可见市场刚性需求仍然存在。
(2)投资者重点投资商铺
从房地产商业市场来看,投资商铺是目前房地产投资者的首选,面对国家政策的调控和市场环境的影响,只要住宅二次购房政策没松绑,商业项目仍然是房地产投资者关注点。
4、项目市场定位
在对类似项目(主要以灰汤、双凫铺为参照对象)及市场需求进行深度分析后,我们发现,由于灰汤旅游区、沩山风景名胜区等景区附近市场集群内大量商户、新型农民、迁徙人群及地缘性置业的存在,蕴藏着较大的市场容量,消费需求越来越突出。
项目整体定位为未来配套齐全的经济型综合社区,适应大部分消费者需求,价位在50万元每空左右,是长沙市大河西地区的现代居住项目,受最近两年房产市场发展的影响,目前已经进入一个稳定的增长期,而且价位随着市场经济的整体发展,总体趋于上升趋势。
本项目位于千佛洞路和灰黄旅游公路交界处,紧邻崔坪河。
本项目将大大提升小区的环境、户型设计以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。
同时崔坪河河道将进行必要绿化调整,并在社区内兴建4000平米的绿地、广场。
根据本项目的市场定位,我们将本项目销售对象确定为:
(1)宽裕的“准城里人”:
主要是指具有较为稳定收入的企事业单位从业人员,有一定的经济承受能力,且工作较为稳定,在黄材买房可满足住房、投资等多种需求,对价格关注。
(2)富裕的“新型农民”:
一定经济基础的农村居民,这一批消费群体,通过发展现代农业等各种方式积攒了一定的财富,向往城市,又无法完全脱离农村,对城中村、乡镇住房有较为强烈的需求。
(3)投资客户:
追求物业的升值,对项目的升值潜力有很深的研究,特别是黄材将有可能成为宁乡西部的旅游集散中心,具有一定的旅游房产投资潜力。
(4)城镇置业者:
是指一部分已经走出农村,在城里扎根的新兴城镇居民,为了使其父辈在适应的环境里过上更好的生活,具有在农村置业的潜在需求。
三项目选址与建设条件
1、项目选址
本项目选址于千佛洞路与灰黄公路交接处,总占地约200亩;其中一期工程位千佛洞路以西,占地约100亩。
2、建设条件
计划经过5年的艰苦努力,建设一个宁乡西部集现代化交通、商贸、旅游、服务业为一体的环境优美、设施齐全的新镇区。
镇政府将制定并实行一整套稳定的优惠政策,依法保护投资者的合法权益。
3、水文地质条件
本项目区域内,地势高差小,较为平坦,平整工程土方工作量小,崔坪河河面宽20米以上。
主要气象资料如下:
年最大降雨量:
1541.9毫米
年平均降雨量:
1067.2毫米
冬季平均风速及主导方向25米/秒(东北风)
夏季平均风速及主导方向25米/秒(东南风)
最大冻土深度0.4米
最大积雪厚度0.26米
四项目整体策划及营销计划
1、项目整体策划
(1)策划包装
策划包装时针对项目的特点,从市场定位出发,通过整套的销售资料及广告平面的制作,使项目树立起良好的形象,在市场同类型的产品中脱颖而出。
同时,利用项目建设单位已取得的良好信誉,产生品牌效应,促进项目的销售。
另外,良好的策划还能为项目的推出作预先部署,以利于项目后期的销售。
现在,各房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性,侧重这方面的投入,才能获得超额回报。
(2)项目色调
整个项目的色彩应保持和谐统一,注重长期视觉效果,路边设宽绿草带,周边以围墙与外界隔离,同时种植树木隔音和防止噪音,保持小区的绿化率。
(3)广告牌
广告的创作应以清晰醒目为准则,充分显示小区的完整规划(以小区的规划图为主景),并突出项目建设单位的名称,为本项目作软性的宣传。
广告牌摆放的位置,一是小区的现场及通往小区的道路两侧,利于过往人流加深印象;二是黄材镇的主要道路及路口的显眼位置,吸引区内人流注意。
另外,可在各处广告牌上醒目的地点设置项目标志或路径,清楚指示本项目的位置。
(4)售楼现场
从项目的规模来看,应设立两个售楼处:
在黄材镇现有集镇中心设立一个售楼处,在项目现场设立一个售楼处。
其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调,全落地的大玻璃门墙,售楼处应配置项目模型,给消费者直观的感受。
(5)样板房
由于本项目定位在经济型,项目样板房的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切,激发买家的购买欲望。
另一方面,让消费者看得见摸的着,给消费者一种实实在在的感觉。
2、项目功能策划
(1)活动中心及其他
作为完整规模的小区项目,本项目力求为消费者提供一个舒适、绿色的居住环境,因此在小区内设置活动中心及其他相关配套,为社区生活提供一切便利。
同时,在品位上有所提高,力求活动中心设计活泼,成为小区景观的一部分,注重各种配套的搭配与整体建筑风格的调和。
(2)绿化设计
花园风格:
小区内设置各种立体形状组成的特色花园,非常适合观感,所以,小区中心的花坛可以与各个楼盘前后绿化风格相陪衬,美观、时尚自然融合,有机统一。
(3)适当的物业服务
针对目前该区新型集镇尚未形成的特点,本项目将免费提供适当的物业服务,如:
公共区清扫、幼儿教育配套等,极大限度地方便业主,优质服务令业主生活无忧。
同时提高项目的服务档次和质量,以满足业主的生活需要为根本。
3、项目销售策略
(1)付款方式
为适应各个层面的消费者需要,设置灵活的多重付款方式。
大致分为“一次性付款”、“分期付款”、“银行按揭付款”等几种。
一方面让消费者感到实惠;另一方面减轻消费者的购房压力。
(2)累计折扣优惠
此举是为了让消费者自主成为本累计折扣计划的受益者。
不论是以业主名义还是介绍第三者购买项目单位均可获得累计折扣优惠。
运作目的是希望以此连带关系吸引更多消费者,做网络营销,产生连动效益,惠及项目后期销售。
4、促销推广策划
(1)扩大软性宣传影响力
房地产业走向成熟,众多媒体如报纸、电视、杂志等都设有专刊、专栏介绍的房产动态、行业新闻及房产广告等。
本项目应采用前述各参照乡镇房产市场成功小区的软广告战术,通过早期软姓宣传,树立市场形象,配合后期宣传,促进销售。
(2)公关宣传活动
当软性宣传取得一定成效,可以适当安排一些公关活动。
如开工典礼、开盘典礼、封顶典礼等现场公关活动,参加房展会,举办、组织文艺及抽奖活动,吸引广大消费者参观,既能宣传本项目,还可以在一定程度上带动项目的销售。
5、项目营销方案
(1)营销顾问
项目建设单位可以借用“外脑”,聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划,负责项目全程营销策划方案的拟定,运用他们先进的理念,成熟的项目运作经验,实现项目的成功运作。
执行的方式可以采取外来为主,也可以双方合作方式进行。
(2)营销计划
先制定完备的广告宣传策略,摆阔各种软性广告宣传、售楼书、项目模型、广告设计等广告媒介的使用,确定广告投放的频度、密度和区域。
通过预售及内部认购,开展公关展销,跟进促销。
制定合适的价格策略,做好整个项目的销售工作。
五项目产品规划
1、总体规划
(1)本项目主要由多层住宅和配套设施组成。
多层住宅采用分列式,以四层为主,坡形带阁楼屋面,部分设计成跃式、复式、错层;整个小区绿化率达到40%,区内设置中心广场、主干道;小区内设置管理处、活动中心、体育设施、社区医疗所、商业网点等配套设施。
(2)小区内自设变电站保证供应区内电力所需,通过自带水管网进水后,区内设置水塔加压、净化;设计宽带互联网到户。
(3)小区内各建筑形成层次感,并加强小区的绿化,利用小区附近的自然景观和乡村风光进行景观利用、美化,进一步提升小区作为现代居所的居住品位。
2、项目工程方案设计
在满足建筑物各自功能的前提下,确保建筑物质量、安全,力求造型美观。
合理采用新结构、新材料、新工艺,并充分利用地方材料,以方便施工,加快工程进度,降低工程成本。
本项目依据工程地质勘查资料,按照国家现行设计规范、标准和规定进行设计。
本项目按地震烈度7度设防,抗震等级为三级。
本项目多层住宅工程采用砖混结构。
3、项目总图布局
项目入口处为小区标志和入口小花园,住宅区内路面宽7米,道路与住宅之间用树木做间隔带,路灯将沿路间隔分布,其他设施如排水系统、污水管道、供水系统、互联网线路及电线弱电线路将在施工时分别安装。
4、供水设施
(1)给水
给水水源由镇自来水水管网供水。
在从南门桥处接入自来水管网,给水压力按不小于0.3Mpa考虑,水质满足国家生活饮用水的卫生标准,给水经水表计量后到个用水点。
(2)排水
排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。
生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入崔坪河,小区内的道路设雨水口收集雨水,屋面雨水与道路雨水排入下水道。
(3)消防给水系统
消防用水量:
室外消火栓15L/S火灾延续时间3小时;
消防水源采用镇自来水给水管网供水,在基地内设置消防栓。
火灾初期由各区内的一栋较高建筑的屋顶水箱(储存十分钟消防水量)及增压设备供水。
小区内设消防泵房,由消防水池供应消火栓泵和自动喷淋泵抽吸加压供水。
5、供电系统
(1)小区内设变电器一台,满足小区需求,规划区内按片设配电点,以配电室向各用电点供电。
(2)动力配电:
内外照明均采用低压供电、低压配电,采用低压配电盘或动力配电箱,各用电设备一般不采用就地控制,配线采用铝线,通过电缆穿管直埋或沿电缆架明铺。
(3)照明系统采用三相四线制,照明电压220V,道路、停车场均采用节能、光效高的高压钠灯。
6、电讯系统
引入固定电话接线口箱,引入宽带互联网,引入数字电视信号。
六环境保护、安全卫生和节能
1、环境保护
(1)环境保护执行标准
(1)《中华人民共和国环境保护法》
(2)《建设项目环境保护保护管理办法》
(3)《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》
(4)《污水综合排放标准》
(2)污染物与污染源
本项目产生的主要污染物为:
生活污水排水系统和生活废水排水系统。
生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入污水管网,厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。
(3)环境保护措施
项目规划对排污管网作了合理的设计,与雨水合并集中,通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。
在规划区域内合理布置废物箱,以收集生活垃圾。
并安排保洁人员进行定时清理、打扫,以保持市场的清洁、卫生。
有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾场处理。
2、安全卫生
(1)规划区域绿化、路面平坦、无积水,主要道路用水泥、沥青或石块铺设铺设,防止尘土飞扬。
(2)污水排放符合国家环保要求。
(3)垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中装车后运出处理。
3、消防
根据《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)要求,小区消防用水按室外25L/S,室内15L/S计算,消防管网布置成环状,消防用水与生活用水采用同一根总管,小区内配备一定数目的灭火器,同时培训物业工作人员与居民正确使用灭火器。
4、节能
本项目主要节能为:
水、电。
为了进一步降低能耗,节约能源,减少生产成本,本项目采取了多项节能措施,主要措施有:
(1)所有设备选型尽量采用节能型。
(2)为提高电网的功率因素,在低压侧不重静电容量。
(3)设立专门的能源和材料管理机构,检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。
七项目投资估算和资金筹措
1、项目投资估算
项目总投资为1亿元人民币。
其中:
(1)土地费用5*200=1000
(2)前期工程费2466
(4)总造价4000
2、项目投资估算依据及说明
(1)设备费用按询价或类似工程设备投资估算。
(2)建筑工程费参照《湖南省建筑工程单位估价表》及当地类似工程概算指标估算。
(3)安装工程费依据《全国统一安装工程概算定额湖南省单位估价表》及类似工程造价调整。
(4)其他费用及建筑安装费用定额按照《湖南省建筑安装费用定额》及建设部有关规定执行。
(5)不同年份的价格资料均调整至2007年价格水平。
(6)项目建设单位提供的相关数据。
(7)行业类似工程经验数据。
3、项目资金筹措
项目计划总投资:
10000万元
项目自有资金:
1000
申请银行贷款:
9000
八财务与效益分析
1、前期工程费
前期工程费用共计2466万元。
(1)征用土地费5万元/亩×200亩=1000万元
(2)工程监理费10000万元×1%=100万元
(3)勘察规划设计费30元/m2×130000m2=390万元
(4)三通一平及规费15元/m2×130000m2=195万元
(5)办理规划许可证等费用50元/m2×130000m2=650万元
(6)办理施工许可证费10000万元×0.81%=81万元
(7)其他50
2、总造价
400元/m2×100000m2=4000万元
3、销售费用
10000万元×(1+40%)×2%=280万元
4、上缴税费
4000万元×33%=1200万元
5、利润
4000-1200-280=2520万元
九项目风险分析
1、项目风险分析
风险是可测定的不确定性,根据项目生命周期,风险的来源和内容不同,结合本项目归纳出以下几点主要风险:
(1)购买力风险
从宏观面上来看,目前的住宅市场在表面繁荣的背后,隐含着一定的泡沫。
居民陷于收入水平,有效需求不旺盛,人们对提高居住素质的驱动力不足,难以形成强劲的销售态势,对项目开发进度和资金投放产生压力。
(2)竞争风险
房地产市场尚未形成良性发展,有效需求形成的市场容量相对较小,追逐利润是资本的本原,出于对方地产开发预期利润看好,开发商把企业资源投入了房地产。
整个住宅市场竞争较为激烈,不少开发商在“外脑”的作用下,营销策划水平有很大提高,未来一段时间,市场的供给量更大,对本项目形成较大的威胁。
2、项目风险回避
(1)市场定位和产品规划设计水平是关键因素
在项目开发的各个阶段,建立科学细致的调查系统,做好市场调查,形成准确的市场定位,适度超前的规划理念,独具个性的建筑风格与布局,人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子,优质的工程质量也是获得市场认可的根本。
(2)形象包装和营销策划
项目价值的最终体现,要超越众多的竞争对手,在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。
成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。
(3)项目融资管理
对公司拟投资的房地产项目,慎重研究、科学决策,在投资决策上首先回避风险。
将资金和经历集中在公司主营业务的经营上,以支撑投资项目,使房地产项目收入占主营业务收入在一定比例之内。
项目开发环环相扣。
优质的产品,加上成功的营销策划可以快速回笼资金,减轻项目投资、融资压力,减少融资成本,增加投资收益。
另外,做好融资工作,确保资金到位,可以保证项目的顺利进行,二者相辅相成。
十结论
1、黄材集镇新区项目的建设,符合国家宏观经济政策。
作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业,在城市化发展过程中中有着十分重要的地位和作用,发展前景广阔,开发潜力较大。
2、黄材集镇新区项目的建设单位宁乡黄材青洋建设开发有限公司是一家按照现代企业制度规范设计和运作的企业实体,具有较强的经济实力和良好的管理运作机制,为项目建设提供了可靠的保障。
3、黄材集镇新区项目准确定位,做好了市场群体细分,寻找目标客户群体从而给项目以准确的市场定位(产品定位、价格定位)。
项目建设单位已在楼盘调查的基础上,组织了针对项目的系统调查(包括行业状况、消费者行为心里等方面),邀请专家论证,完善产品规划。
4、黄材集镇新区项目整合企业资源,提高操作水平。
采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改变项目运作模式,提高项目运作效率,加强同政府部门协调,获取有利的外部环境和项目开发条件。
5、项目规模较大,功能齐全,各项经济指标较好,抗风险能力较强,市场前景广阔,经济效益和社会效益十分显著。
综上所述,黄材集镇新区项目建设是可行的。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 集镇 新区 项目 可行性报告