房地产投资分析报告1.docx

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房地产投资分析报告1

房地产投资分析与策划报告

——项目

小组名称：

第五小组

小组成员：

杨磊、向禹燕、杨玲

刘晓翠、甑方圆

班级名称：

销售管理班

系（学院）：

房地产营销系

撰写日期：

2012年6月1日

目录

一、项目概况3

（一）项目简介3

（二）开发商简介3

二、主要经济技术指标5

三、房地产投资环境及市场分析5

（一）房地产投资环境分析5

1、国家宏观调控及对楼市的影响5

2、2011年中国楼市的调控5

3、2012年全国楼市走势6

4、重庆市的楼市政策对重庆市楼市的影响7

（二）房地产市场分析8

1、房地产市场现状8

2、房地产市场前景分析9

四、项目选址及建设内容9

（一）项目选址9

（二）建设内容10

五、项目定位10

（一）产品定位10

1、高层户型：

10

2、花园洋房户型：

11

3、小区效果图11

4、小区风景图11

5、小区户型欣赏12

（二）价格定位14

（三）客户定位14

（四）广告语15

六、项目投资估算与资金筹措15

（一）兰庭别院项目成本与费用估算15

（二）资金筹措17

七、不确定性分析18

（一）盈亏平衡分析18

八、项目风险分析19

（一）政策风险19

（二）市场供求风险20

1、房地产市场的需求状况20

4、风险防范与控制22

九、项目结论23

一、项目概况

项目名称：

兰庭别院

项目地址：

重庆沙坪坝区大学城南二路166号

开发单位：

重庆新欧鹏有限公司

（一）项目简介

该项目位于重庆市沙坪坝区大学城南二路166号（重大虎溪校区旁），总占地面积681649平方米，总建筑面积1491317平方米。

该项目分三期开发，一期开发的是花园洋房，二期开发配套商铺及其他配套设施，三期开发高层住宅。

其总投资额为12亿。

住宅预期销售建面均价为7000元／平方米，套内均价为7500元/平方米。

商铺主要是出租均价为75元／平方米。

（二）开发商简介

新鸥鹏集团是重庆大学与香港迅晖发展有限公司于1993年共同发起成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的大型综合企业集团。

公司司目前拥有在职员工近2000人、资产规模达10亿元人民币，年纳税近3000多万元，是市、区政府明星企业。

公司被评为2006年中国管理百强企业、重庆风云地产企业和工商银行十大优质客户。

新鸥鹏旗下地产集团作为重庆成立最早的房地产企业之一，也是重庆地产开发前16强企业，被重庆市政府评为第一届、第三届、第四届、第五届房地产开发企业五十强和建设部“中国知名房地产企业”称号。

新鸥鹏地产秉承“用心造家”的理念先后开发建设了鸥鹏花园、鸥鹏花卉园、鸥鹏万州百安花园、鸥鹏达川地下商城、鸥鹏电子商务大厦、回龙湾、OPEN·K城、鸥鹏·第一书香等项目，总开发面积已逾200万平方米；特别是近期开发的回龙湾住宅小区被建设部授予西部地区唯一的国家康居示范小区和重庆十佳楼盘称号，OPEN·K城更是塑造了都市精品楼盘的典范。

新鸥鹏教育拥有重庆市巴川中学校、重庆房地产职业学院和巴川中学幼儿园三大品牌教育机构。

巴川中学是全市一流、也是全国一流的民办中学，已连续9年蝉联全市联招冠军，初中教育专家美誉响彻房地产大地；重庆房地产职业学院是经市政府批准唯一一所进入大学城的民办高等职业学院，成功引进了世界一流的TAFE教育模式，也是澳洲北悉尼职业学院唯一的在渝合作伙伴。

巴川中学幼儿园为重庆市一级幼儿园，拟在3至5年前后发展百家连锁幼儿教育基地。

　　鸥鹏物业管理是具有国家一级物业管理企业资质的专业物业管理公司，物业管理面积已逾100万平方米，涉及的服务管理项目包括住宅物业、商业物业和其他物业。

在物业管理中创新推出了“知心管家”、“六大服务中心”（护理、教育、家政、健身、休闲、购物）等服务体系，以全方位的服务诠释着“做鸥鹏物管家，让您放心在家”的企业宗旨，倾力打造安全、舒适、和谐的鸥鹏家园。

　　新鸥鹏文化传媒作为社会文明的传播者，拥有全球自由工作网、电子商务市场等十六个独立法人实体。

　　新鸥鹏理念：

做教育先锋、造精品楼盘、圆万家梦想

　　新鸥鹏宗旨：

鸥鹏之梦，献给重庆

　　新鸥鹏精神：

使命、责任、榜样

　　新鸥鹏方针：

公司的事情员工来做，员工的事情公司来想

　　新鸥鹏准则：

纯洁、正气、忠诚、高效、和谐、专业、规范、学习、进取、开放

二、主要经济技术指标

表1项目经济技术指标

指标

单位

指标值

用地性质

住宅

建筑面积

m2

1491317

容积率

2.5

物业类型

高层住宅、洋房

绿化率

%

35

建筑密度

%

30

使用年限

50

销售均价

元

7500

三、房地产投资环境及市场分析

（一）房地产投资环境分析

1、国家宏观调控及对楼市的影响

2011年，中国楼市调控最严厉的一年！

这一年，调控政策层出不穷，限购、限价、限贷、加息、调准、一房一价执行、婚姻法新解释等，每一项宏观政策都来得格外轰轰烈烈，楼市波澜迭起，百态尽显：

土地财政“受挫”，地方政府博弈中央政府；成交骤减、房价下跌，开发商如坐针毡；“买涨不买跌”，购房者观望情绪非常浓厚；“学者”和所谓“专家”大放厥词，为楼市重添层层迷雾，整个行业及上下游产业链再陷僵局。

2、2011年中国楼市的调控

（1）调控取得阶段性效果，房价“坚冰”渐融，降价潮涌，下行拐点已经确立，但逼出来的拐点不是真拐点。

（2）三限措施使得房价上涨势头得到有效抑制、打压了房地产市场，但并未从根本上解决供需平衡，反而又是一次购买力的积蓄，并明显重伤刚性需求，导致刚性需求购房门槛提升和成本增高。

（3）调控使得土地市场低迷，土地流拍导致后续一定阶段商品房供应量缩减，进一步加剧供需矛盾。

（4）调控使得地方财路双降，土地财政难以为继，地方政府的债务风险与社保赤字浮出水面。

（5）保障房建设突飞猛进，但融资困难、质量不佳、分配不公等问题频出，严重影响社会公平公正，更考验政府的公信力及社会管理能力。

（6）强大行政力量直接干预房地产市场，使得房价得到遏制，但这些过度行政干预行为，是市场化的倒退，从而导致经济体制倒退。

3、2012年全国楼市走势

在坚忍中成长——深入调控已成定局、行业成长转型势在必得。

从宏观经济层面看，全球经济形势复杂而严峻，中央经济工作会议明确提出“稳中求进”，防止金融危机爆发成为中国全年工作的基础，楼市发展的宏观环境不佳；从中央政策层面看，坚持房地产调控政策不动摇，深入调控持续已成定局，但目前过于严厉，应警惕楼市调控“矫枉过正”铸成危机；从地方政府层面看，房地产调控使得地方政府和中央政府博弈加剧，但地方政府在中央政府的强力管制下自主权不大，无法对房地产调控产生根本性影响；从行业成长层面看，上半年房地产可能“全面入冬”， 全国楼市开始真正进入“冬季”的深度调整期；从企业发展层面看，房地产回调蓄势转型，地产并购暗流汹涌，大型房企亦难幸免。

在乐观中前行——稳增长政策利好楼市，行业发展在乐观中前行

从行业发展趋势看，中国房地产未来二十年依然是黄金时期,房价看涨依然是未来二十年大趋势；从复杂经济形势看，政府对经济形势的担忧远胜于房价上涨，如国际国内政治经济环境继续恶化，或将倒逼房地产调控局部松绑；从政府宏观政策看，稳增长宏观政策利好，保持楼市稳定依旧是当前的政策核心，或给尚处低迷的房地产投资带来转机；从楼市调控政策看，将从严厉转变为求稳，短期内不会全面放松，但会结构性松绑，下半年市场会逐步稳定甚至反转。

从金融货币政策看，我国抑制通胀取得成效，货币政策拐点已经来临，限贷政策和贷款利率有望松动；从地方财政融资看，土地财政依赖症短期内难以克服，松绑房地产政策的意愿越来越强烈，以量补价”拯救土地财政，地方政府变相“救市”到自发“托市”；从潜在购房需求看，购房需求蓄积，购房者压力减轻，购房欲望将增强，三限措施筑起的“需求堰塞湖”有可能在下半年爆发。

4、重庆市的楼市政策对重庆市楼市的影响

重庆房价同比降1.1% 跌幅扩大

（1）重庆市房产税改革试点采取分步实施，首批纳入征收对象的住房包括：

个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

（2）重庆市个人住房房产税税率征收标准为：

独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

根据《重庆市地方税务局关于契税政策执行若干问题的通知》（渝地税发〔2010〕32号）规定，免征契税待遇针对拥有重庆市户籍的农村居民，购买90平方米以下普通住房。

如果市民购买住房（“别墅”除外），单套建筑面积144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下，且属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，契税减按1.5%征收。

其中，个人购买单套建筑面积在90平方米以下住房，且该住房属于家庭唯一住房的，契税减按1%征收。

凡不符合上述规定的，不能享受契税减免政策，按法定税率3%征税。

（二）房地产市场分析

1、房地产市场现状

1997年重庆成为直辖市，在1997年至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展。

重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。

2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。

在此期间，房地产业呈现较高增长运行态势，房地产投资年均增长27.6%，房地产业增加值年均增长11.2%，且占全社会固定资产投资比重进一步提高到26.8%，占GDP比重也从2002年的12.3%提高到2007年的20.6%。

与全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康发展，房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业已成为重庆国民经济的支柱产业。

　　“十一五”期间，重庆市房地产开发投资稳步增长，累计完成投资5300亿元，年均增长25.6%，累计竣工面积居全国大中城市前列。

其中，2010年完成房地产投资1620.26亿元，同比增长30.8%，占全市固定资产投资的23.4%；商品房新开工面积6312.64万平方米，同比增长65.5%；商品房竣工面积2626.59万平方米，同比下降9.6%。

由于重庆出台了十几项地方政策，有效防止了房地产泡沫产生，抑制了房价过快上涨。

　　2011年，房地产市场宏观调控政策效果初步显现，重庆市房地产市场建设投资与市场销售等各项增速均呈现逐步放缓趋势，市场理性回归态势较为明显，各类保障性安居工程建设均超额提前完成全年计划，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，一个多层次的综合性房地产市场体系正在形成。

　　从城市布局来看，2010年重庆主城进入“外环时代”，千万平方公里、千万人口特大城市的建设序幕由此拉开。

在“十二五”期间，将迎来重庆房地产业发展的重要机遇。

同时，也将为房地产行业提供强劲的市场需求，并推动重庆房地产业向更高、更深层次发展。

2、房地产市场前景分析

重庆西永城市副中心规划总用地面积100平方公里，并且位于重庆西部新城核心，包括重庆大学城、西永微电子工业园、土主铁路物流园等功能片区。

重庆市城市总体规划确立了西永城市副中心作为重庆第五个城市副中心的战略地位，将其作为重庆都市发达经济圈三大经济增长极之一来培育建设，致力打造展示重庆市现代化形象的标志区域。

到2012年，园区预计形成1000亿元人民币以上产值，建成中国西部门类最齐全、规模最大的集成电路制造研发基地和国家级软件和服务外包基地，建成中国西部地区国际化研发产业城市，成为中国“西部硅谷”。

重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部新区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。

重庆建设五个重庆将对房地产投资带来市场发展机会由于五个重庆包括畅通重庆，宜居重庆，森林重庆这三点就有利于房地产投资。

房地产无外乎就是给人类提供自由活动空间，根据消费者的需求这五个重庆就响应消费者的呼应。

有利于房地产发展经济命脉。

四、项目选址及建设内容

（一）项目选址

该项目位于沙坪坝区大学城，在大学城核心居住区的东南侧，毗邻重庆大学城、第三军医大学等学府。

四至范围为沙坪坝区西永组团U分区，该位置在大学城内的自然状况是地势平坦，自然环境优美，规划交通便捷；经济状况是在整个大学城内占了很大一块面积的地有良好的发展空间，周边配套设施完善再加上这块商业中心以教育为主所以该地块对以的经济水平有着很好的升值空间；社会地位是该地块处在黄金地段，潜力巨大，所以在这里投资具有相当大的潜力。

发展前景：

大学城作为重庆市西部大开发十大重点工程之一，该区域将吸引人们前来，这将为区域内的住宅市场带来巨大的潜在有效市场需求。

地块处于一个位置俱佳的地段，拥有良好的发展空间，交通便捷，发展空间也在不断提升，地块的价值也会越来越高的，市场价值也是相对客观的，收益可观、风险可控、增值潜力较大。

（二）建设内容

类型：

高层、洋房

物业档次：

高端物业

我们的项目分三期开发。

第一期在2013年1月20号开发花四年的时间，开发五栋高层，建筑面积是690300平方米。

第二期在2014年5月25号开发花一年时间，开发的是商铺等，建筑面积是101016平方米。

第三期在2015年2月14号开发花三年时间，开发的是花园洋房，建筑面积是620000平方米。

小区人口规模：

6000户（大约18000人）

五、项目定位

（一）产品定位

兰庭别院采用古典主义英式风格风格，高层户型面积以50—110平方米。

花园洋房户型面积是120-200平方米。

高层22层，花园洋房6层。

1、高层户型：

一室一厅一卫

二室一厅一卫

三室两厅一卫

50—65平方米

65—75平方米

80—95平方米

2、花园洋房户型：

两室两厅两卫+可变空间+花园

三室两厅两卫+可变空间+花园

120平方米

160平方米

跃层

高层建筑风格是新古典主义英式风格。

高层的主要户型有一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室一厅两卫。

花园洋房主要是新古典主义英式风格，其主要风格有两室两厅两卫+可变空间+花园、三室两厅两卫+可变空间+花园。

与周边楼盘相比，该项目采用新古典主义英式风格，在造型上比较独特。

3、小区效果图

4、小区风景图

5、小区户型欣赏

（一室一厅）

（二室一厅一卫）

（三室两厅一卫）

（跃层）

（二）价格定位

该项目主要有高层、商铺和花园洋房。

协信立方主要是高层和花园洋房，开盘均价是8300元／平方米。

现套内均价6300元／平方米，它实行的高价定位法，价格由高到低，用降价的价格战略来吸引消费者。

兰庭别院

最高价

（元\平方米）

最低价

（元\平方米）

均价

（元\平方米）

高层

8350

6800

7500

花园洋房

8500

8000

商铺

95

70

80

（三）客户定位

该地块处于重庆沙坪坝去大学城，主要是针对学生及陪读家长、流动商业人士、投资、自住等。

花园洋房主要是较大户型，在120——200平米，针对客户群主要是投资和自住。

白领阶层的人假期休闲度假。

高层中小户型，在50——100平米，主要客户群是学生、陪读家长、投资、自住以及流动商人等。

（四）广告语

广告语：

生活是一种心态。

六、项目投资估算与资金筹措

（一）兰庭别院项目成本与费用估算

该项目的总投资额为12亿元，具体如下表所示：

表2兰庭别院项目成本与费用估算表

序号

费用项目

计算依据

造价

1

开发成本

土地费用+前期工程费+建安费+基础设施建设费+公共配套设施建设费+开发间接费+开发期间税费+其他费用+不可预见费

4716641550.56

1.1

土地费用

地价款+拆迁安置补偿费

121500万元

1.2

前期工程费

建安费5%

186414625

1.3

建筑安装工程费

单位面积建安费建筑面积

3728292500

1.4

基础设施建设费

建安费10%

37282950

1.5

公共配套设施建设费

详见其估算表

47000000

1.6

开发间接费

以上五项1.5%

56459735.15

1.7

开发期间税费

建安费13%

484678025

1.8

其他费用

建安费1%

37282925

1.9

不可预见费

以上八项4%

181409290.42

2

开发费用

管理费用+销售费用+财务费用

722443121.52

2.1

管理费用

开发成本3%

141499246.52

2.2

销售费用

销售收入5%

525000000

2.3

财务费用

建安费15%

559243875

3

合计

开发成本+开发费用

1194107272.08

表3公共配套设施建设费

序号

项目

金额/万元

估算说明

1

篮球场

15

1个篮球场

2

网球场

20

1个网球场

3

幼儿园

20

1个幼儿园

4

游泳池

15

1个游泳池

停车场

400

650个停车位

表4项目建筑安装工程费估算标准

项目名称

造价（单位建筑面积造价）

普通住宅

2000元/平方米

洋房

2500元/平方米

别墅

3000元/平方米

商业

3500元/平方米

写字楼

3200元/平方米

（二）资金筹措

本项目共需开发资金12亿元，其中自有资金8亿元，占总开发资金的0.67%；外筹资金4亿元，占总开发资金的0.33%。

由于自有资金超过开发资金的60%，所以筹资方面可以采用自有资金、债卷资金筹措、预售和预租。

用自有资金购买土地使用权花费121500元；把地块经有资格的资产评估机构作价来获得政府政策性资金和其他企业入股资金，把资金投入到建设施工阶段；1期建设到五分之二分时向银行贷款；在1期建设到四分之一时就可以预售和预租来回笼资金。

资金分3期投入，购买土地使用权阶段、施工建设阶段、销售阶段.

七、不确定性分析

（一）盈亏平衡分析

根据盈亏平衡分析数学模型

为了便于计算，近似将土地费用视为固定成本，剩余成本为可变成本，经营税金税率定为5%。

（1）当B=0时，BEP（Q）=3193855.18

则当销售单价为7500元/平方米,建筑面积达到149131平方米时，就可以达到盈亏平衡。

（2）当B=0时，BEP（s）=4685.68

则按照项目的设计建筑面积，当销售单价为4685.68元/平方米,就可以达到盈亏平衡。

（3）当采用设计建筑面积、价格定位确定的单价时，该项目的利润则为：

=125.0916万元

则项目的成本利润率为：

利润/总投资额=0.1%

八、项目风险分析

（一）政策风险

政府有关房地产投资的土地提供政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

2003年国有土地使用权出让方式的转变、2005年“国八条”、2009年“131号文件”、“限购令”、物业税改革等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。

政策一：

“国八条”

1、进一步落实地方政府责任

2、加大保障性安居工程建设力度

3、调整完善相关税收政策，加强税收征管

4、强化差别性住房信贷政策

5、严格住房用地管理供应

6、合理引导住房需求

7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

8、坚持和强化舆论引导

政策二：

2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.2.8）

中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

调整后，一年期存款利率达3%，一年期贷款利率到6.06%。

这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。

政策三：

2011年存款准备金上调（2011.2.18）

中国人民银行18日晚间宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性350亿元左右。

上调之后，中大型存款类金融机构存款准备金率达到19.5%的历史高位，中小型金融机构存款准备金率也将高达16%。

政策四：

限购令

　本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　在暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

（二）市场供求风险

1、房地产市场的需求状况

随着城镇现代化建设进程的加快，居民人口的可支配收入的增加，房地产市场的需求量也在不断地膨胀，并呈现投资过热、房价增加过快的状况。

使得房地长产市场迅速崛起并成为我国经济的支柱产业。

影响房地产需求增加的主要因素体现在以下三个方面。

（1）城镇人口的增加

 为了提高人民的生活水平和居住条件，缩小城乡公共设备资源的差距，我国提出了城镇化建设政策。

随着我国城镇化建设进程的加快，人民生活水平的提高，城镇人口逐渐呈现上升的趋势。

当然，其中包括原有城镇人口的新增人员，例如新出生的人口。

尽管在此期间受到计划生育的制约，但是城镇人口仍然增长迅猛。

据数据资料显示，1978年我国城镇人口基数是1.7亿，2009年已经增长为6.2亿，2011年已经壮大为69079万人，城镇人口首次超过乡村人口。

在这样一个庞大的城镇人口数量的需求下，必然增加房地产市场的需求量。

（2）居民的可支配收入逐渐增多

 尽管我国经济受到了美国经济次贷金融危机的影响，但是这并没有限制我国居民生活水平的提高，只是一定程度上降低了增长速度。

随着居民可支配收入的增加，他们迫切地需要改善的自身的生活条件。

其中，居住条件首当其冲成为居民的第一考虑内容。

（3）房地产行业的自身优势

   随着房地产行业的崛起和迅速发展，购买房地产成为人们经营理财的一种投资方式。

房地产行业作为国民经济的支柱行业，其巨大的利润空间成为吸引人们投资的主要因素。

在人们投资要求的迫切需求下，引爆了房地产市场的迅速发展。

同时，相关调查报告显示：

居于建筑物的使用周期、修建情况等客观因素考虑，每隔一段时期就需要将建筑物更新换代一次，而居民改善自身的居住条件也是存在周期性。

这在一定程度上，拉动了房地产市场需求的增长。

2、房地产市场的供给状况

 由于房地产市场的利润空间相对较高，使其具有了金融杠杆的效应。

金融杠杆就是一个乘号，具有放大投资结果的效果。

一旦使用该种工具