房地产开发项目案例分析.docx

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房地产开发项目案例分析

东山国际新城项目剖析

-—东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一．整体规划宏观背景剖析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的整体和阶段性特点以及我国城市化的规律特点,对新期间的城市发展提出了新的要求。

东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。

—-新期间的国家发展战略和任务。

《中华人民共和国公民经济和社会发展第十一个五年

（2006～2010年）规划大纲》明确提出建设社会主义新乡村、推动工业构造优化升级、促使

地区协调发展、建设资源节俭型、环境友善型社会、推动社会主义和睦社会建设等重要任务,为下一阶段中国城市化的发展指了然战略方向。

——中国经济和社会发展的整体特点。

改革开放以来，中国经济经历了快要30年的快

速增添期间。

目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包含以下几个方面:

经济安稳增添，

家产构造连续优化，增添方式逐渐转变；地区差距、城乡差距，不一样行业、不一样地区之间的

收入差距进一步扩大；城镇化进度加快，“三农问题”凸现。

--中国公民经济发展的阶段性特点。

目前，公民经济的阶段性特点主要表此刻以下几个

方面：

宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定财产投资依旧是带动地区经济增添的

重要要素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住所需求构造

正处于由“基本生活需求”向“改良型需求”转变的要点期间.

—-中国城市化与城市发展存在突出问题。

跟着中国城市化进度的推动，城市问题渐渐显现，并且有复杂化的趋势。

在大中城市发展过程中出现的主要问题有：

城市无序扩充，导

致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通堵塞,生

活与生产成本上升;城市环境污染，城市居民生活质量降落。

2．成都市城市发展规划:

据已经达成编制的成都市大纲介绍，2020年,成都市的城区面积将达3681平方公里，比

此刻的中心城（即外环路之内地区）面积598平方公里大6倍多。

成都市整体规划范围涵盖

整个成都市行政地区范围，城区范围大大扩大,不单包含五城区和高新区,还新括入新都、郫

县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。

估计到2020年，成都市人口规模将达到1500

万，目前是1000万人左右。

届时，居住在城镇里的人口将达到1035万,此中外环路内的城区部分将有500万人。

▲城市发展战略:

逢迎西部大开发的整体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市中心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。

依据规划成都市将以中心城（外环路之内）为中心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路双侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），要点向南、北、东三个方向发展。

将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向

外疏解；同时,中心城工业向外迁徙，在六个片区形成工业集中发展区，要点增强成都高新区、成都经济技术开发区。

▲近郊组团规划

华阳组团：

小康居住新城

城市主要功能区,以公共服务、居住、高新家产为主；其要点发展职能为：

城市综合服务、

地区商务中心、小康居住新城、山川型休闲家产区、中心城分流人口主要齐集地.

新都-青白江组团：

大型制造业基地

城市主要功能区,以新式工业、物流、居住、旅行为主。

此中：

新都发展综合服务、新式工业、物流、居住、旅行家产；青白江发展工业、居住家产。

双流（东升）组团：

新式工业基地

城市重要功能区，主要功能包含：

新式工业、物流、居住。

其要点发展职能包含航空港物流家产中心、新式工业基地、城市化新增人口齐集地、文教基地等。

龙泉组团：

山地型休闲旅行区

城市重要功能区,以新式工业、公共服务、居住为主。

要点发展职能为：

大型制造业基地、地区交通枢纽与物流中心、城市化新增人口齐集地、山地型休闲旅行区、特点农业示范区。

该组团的空间发展策略是,肩负地区重要基础设备和城市经济发展的重要配套职能,限制工业污染，防备低水平建设。

温江（柳城）组团：

花园居住新城

城市重要功能区。

主要功能包含居住、教育、高新家产、旅行等。

其要点发展职能包含：

花

园居住新城、花卉博览家产中心、高新技术家产基地、特点休闲度假区、文教基地、生态保

护示范区、中心城分流人口主要齐集地。

郫县（郫筒）组团：

高新技术家产中心

城市重要功能区.主要功能包含：

高新家产、居住、教育、旅行。

其要点发展职能包含高新技术家产中心、特点休闲旅行区、文教中心、生态保护示范区。

二．

宏观市场环境剖析

（一）

成都市宏观经济环境剖析：

1．成都市概略：

成都位于四川省中部

四川盆地西部,介于东经

102°54～′104°53和′北纬

30°05′~31之°26′

间，总面积12390平方千米，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南与眉山市相连，西南与

雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤

.辖9区4市（县级市）

6县,即：

锦江区、青羊区、

金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛

崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县

.别的，还有成都高新技

术家产开发区，在管理和统计上均单列。

全市总人口达

1019万人，此中市里人口

350万，

农业人口669万.

成都是历史悠长的文假名城，距今已有

2300

多年的历史.早在新石器时代，蜀族先民就

在这一带生活居住。

汉代时，成都的经济文化日趋繁华，为全国五大商业都市之一（洛阳、

邯郸、临淄、宛城、成都

）.当时，成都的纺织业盛况空前，蜀锦生产居全国首位

在城西南设

立了锦官，专管织锦

并筑有锦官城，故成都又有

“锦官城”、“锦城"之称.五代后蜀皇帝，在

城墙上遍种芙蓉树

故成都又有“芙蓉城”、“蓉城"之称。

成都的这些别称此刻已经被宽泛沿用,

起到了优秀的成效，如成都著名房地产开发项目

“锦官新城”、“芙蓉古城”等。

成都不单是国务院首批宣布的全国

24个历史文假名城之一，更是西南地区重要的中心

城市。

作为省会城市和全国

15个副省级城市之一，成都市不只拥有雄厚的工业基础

并且是

西南地区商贸、金融与文化的中心

.经过解放后

50年,特别是改革开放以来

20多年的发展，

城市综合实力明显增强,在全省、西南、全国的地位显然提高。

近几年来，跟着中国改革开

放进度的加快，特别是西部大开发战略的逐渐深入，

成都市已成为外商在西南地区投资的首

选城市。

与此同时，成都市政府也在不停加大基础设备的投入，改良成都市的投资环境

都相貌日异月新，为各家产的发展创建了优秀的发展空间.

成

2．成都市宏观经济对郊区房地产市场的促使作用:

A。

成都市目前的宏观经济获得了连续快速发展，并连续呈稳步增添势头，在西部城市中处于当先地点;在西部城市中对外来人口的吸引能力最强；

B.成都市经过一系列的城市规划与基本建设,成都市郊区房地产开发市场将获取较大程度

发展；同时市里土地的贫乏以及市里居住环境的恶化都进一步促使了郊区住所物业的开发，带动郊区住所物业的需求.

（二）成都房地产市场剖析

成都，作为西南的重要城市，人口众多，辐射广，花费能力强，被全国各大开发商青

睐。

众多品牌开发商的入住，带动了整体楼盘质量和售卖价钱的提高；目前成都的开发水平易规模在全国居于前列。

同时,众多品牌开发商的云集，如和记黄埔、新鸿基、中海、万科、

华润、融创、华侨城、浙江中大、阳光100、重庆龙湖、深长城等,使成都房产市场竞争更趋强烈。

1.房地产开发投资增添较快

2。

商品房供销走势

（1）供应面积增添速度加快，交易面积增势趋缓

（2）城西和城南是商品房交易的热门，城东所占比重上升最快，而城西和城北市场遇到不一样程度压缩；

（3）主要因为二环路之内房产开发也渐趋饱和，土地本源主要经过旧城拆迁获取，可供开发土地较少；而该环线内地区是目前成都市发展最成熟的地区，各样配套的完美性远高于环线外处区,市场认同度极高，由此出现了需求高于供应的情况。

（4）三环外处区商品房供应与销售表现加快增添，但因为供应增大，所以出现了供应高于

需求。

跟着城市化进度的加快,周边郊区县获取了较快发展,房产开发远景渐渐显现；同时市里可供开发土地的日趋减少,房产开发向外扩展成为一种必定；但因为目前周边各样配套的

发展速度落伍于房产开发速度，使得市场接受度还不是太高，出现了供过于求的现象。

3。

成都市居住郊区化

居住郊区化是指当城市规模扩大时，

因为土地面积的限制，城市中心区可供开发的土地

愈来愈少，人口密度的增大，城市功能的定位将使更多城市中心区的人口外迁，

跟着城市化

的进度，城市建设的加快和房地家产的发展

再加上城市居住环境的恶化，以及新增城市人

口以及城市扩充带来的居住需求使得城市居民居住向郊区迁徙的现象。

成都的居住郊区化最早源于

2000年，以府河音乐花园（华阳）等为代表的郊区项目的出

现，吸引了市里一部分老年人的关注，

郊区项目以优胜的自然环境、较低的建筑密度和便宜

的价钱切入市场。

养老型产品成为成都最早居住郊区化的象征

.跟着2001年（都江堰）青城

山地区项目的开发

郊区物业又被给予了新的居住观点，养老、休闲、度假、投资等均成为

郊区物业开发的观点

最近几年，跟着（双流

）牧马山、（大邑）西岭雪山、华阳等郊区高端楼盘

的开发，居住郊区化成为高端住所的代名词

郊区高端住所的出现正将部分高收入阶层拉向

郊区居住、郊区休闲及度假。

A。

成都市居住郊区化花费者本源

跟着市政规划及城市建设的步伐加快，跟着私人车的拥有量不停上升

存心在郊区置业

的花费集体由最先的退休人士扩大至有各种不一样需求的人群，

郊区房地产的种类也相应越趋

丰富，别墅、花园洋房、电梯公寓、酒店式公寓等产品开始浮出水面，以知足各种花费者的

要求。

在市里工作的白领、有必定经济实力的中产阶层及少部分位于金字塔尖的成功人士成为郊区置业者的重要构成部分，此外，援藏返蓉干部、周边二级城市的居民也加入到购房集体中来，郊区住所房地产的花费集体由单调性趋势复杂化。

B.将来成都居住郊区化远景剖析

（1）度假养老、二次置业者仍旧是郊区置业的主力

市里物业居家拥有的便利与配套等在短期内不会除去，同时对客户置业心理的影响还将长时间存在，所以郊区物业仍将以度假养老为主，同时远距离郊区置业的客户仍将以二次置业客户及投资客户为主。

（2）郊区住所跟着人们生活半径的扩展而发展

跟着人均收入的提高以及私车拥有量的增添

郊区物业将有效的扩大居民的生活半径；

市场细分度愈来愈高；

郊区市场依据不一样的地理环境、

发展水平进行细分市场，各个地区均

依靠自己自有的资源优势对客户产生影响，怎样充足利用自己的资源优势

将产品进行细分

将是郊区物业发展的方向之一。

（3）政府对开发商规模、资本实力作出更为严格的限制

如不快速将郊区土地的交易由暗箱操作、

行政指令变为阳光拍卖，郊区开发进入门槛将

愈来愈低，郊区住所将严重供大于求。

比如华阳，大盘众多，按此刻的销售比率计算

将来

五年内将要上市的数目远远大于人们的需求，剩下的房子怎样消化是一个重要的难题。

（4）第二住所外的物业将大量出现

跟着郊区物业的发展空间增大，

同时竞争的强烈；郊区商务物业，经营型物业等将大量

出现,界定于第二住所外的物业将大量出现。

总结：

地区房产开发连续火爆，已经渐渐追上城西和城南并且有望赶超，而三环路之外又

成为房产开发最火热的地区

因而可知，将来成都房产开发将以城东及三环路之外为主战场

.

此外因为房产开发的不停外延，加之政策要素，购房集体也变为以居家自住为主

.

（三）家产政策对房地产市场的影响

政策一：

2010年1月7日，一、增添保障性住宅和一般商品住宅有效供应：

加快中廉价位、

中小套型一般商品住宅建设；

增添住宅建设用地有效供应，

提高土地供应和开发利用效。

二、

合理指引住宅花费克制投资谋利性购房需求

:

加大差异化信贷政策履行力度

;连续实行差异化

的住宅税收政策。

三、增强风险防备和市场看管：

增强房地产信贷风险管；连续整改房地

产市场次序；进一步增强土地供应管理和商品房销售管理

;增强市场监测。

四、加快推动保

障性安居工程建设：

力求到

2012年终，基本解决1540

万户低收入住宅困难家庭的住宅问

题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，

合适提高对中西部地区廉租住宅建设的

补贴标准，改良和完美中央补贴资本的下达方式，

调换地方踊跃性，保证资本使用成效；

五、

落实地方各级人民政府责任；

进一步健全和落实稳固房地产市场、

解决低收入家庭住宅困难

问题由省级人民政府负总责

市、县人民政府抓落实的工作责任制。

政策二：

2010年1月12日，中国人民银行决定

从2010年2月25日起，上浮存款类金融

机构人民币存款准备金率

0。

5个百分点。

政策三:

2010年3月18

日,依照国资委要求，除已确立的

16家以房地产为主业的央企外，

78

家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，

在达成自有土地开发和已实行项目后要退出

房地家产务。

政策三：

2010年4月14日，国务院总理温家宝

14日主持召开国务院常务会议，研究部署

截止部分城市房价过快上升的政策举措。

国务院常务会议指出

全世界金融危机的影响仍在持

续，将保持钱币信贷适量增添

果断克制住宅价钱过快上升

并将加快研究拟订合理指引个人

住宅花费的税收政策。

并要求，对贷款购置第二套住宅的家庭

贷款首付款不得低于

50％,

贷款利率不得低于基准利率的

1。

1倍。

此外，对购置首套住宅且套型建筑面积在

90平方米

以上的家庭,贷款首付款比率不得低于

30%。

4月15日,国务院出台详细举措,要求对贷款购

买第二套住宅的家庭

贷款首付款不得低于

50%,贷款利利率不得低于基准利率的

1。

1倍。

对

购置首套住宅且套型建筑面积在

90平方米以上的家庭,贷款首付款比率不得低于

30%.

政策四：

2010年5月26日,一、商业性个人住宅贷款中居民家庭住宅套数，应依照拟购房

家庭（包含借钱人、配偶及未成年儿女，下同

）成员名下实质拥有的成套住宅数目进行认定。

二、应借钱人的申请或受权

直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其余具备查问条件

的城市房地产主管部门应经过房子登记信息系统进行借钱人家庭住宅登记记录查问，

并出具

书面查问结果。

三、有以下情况之一的，贷款人应付借钱人履行第二套（及以上）差异化

住宅信贷政策：

借钱人初次申请利用贷款购置住宅；

借钱人已利用贷款购置过一套

（及以上）

住宅，又申请贷款购置住宅的；贷款人经过查问征信记录、面测、面谈

（必需时居访）等形

式的尽责检查，确信借钱人家庭已有一套（及以上）住宅的。

四、对能供应

1年以受骗地纳

税证明或社会保险缴纳证明的非当地居民申请住宅贷款的，

贷款人按本通知第三条履行差异

化住宅信贷政策。

政策五：

2010年9月29日,住建部：

“国五条”规定各商业银行暂停发放第三套及以上住宅贷

款；对非当地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购置商品住宅，首付款比率调整到

30％及以

上;对贷款购置第二套住宅的家庭，严格履行首付比率不低于

50％、贷款利率不低于基准利

率1。

1倍的规定。

政策六:

2010年10月20日，央行存贷款基准利率调整：

融机构一年期存款基准利率上浮

0.25

个百分点，由现行的

2。

25%提高到

2。

50%；一年期贷款基准利率上浮

0.25个百分点，由

现行的5。

31％提高到5。

56%。

住建部：

个人住宅公积金贷款利率调整通知：

五年期以下

（含五年）及五年期以上个人住宅公积金贷款利率分别上浮

0.17和0。

18个百分点。

五年

期以下（含五年）从

3。

33%调整为3。

50%，五年期以上从

3。

87%调整为4。

05％。

国家有

关部门《对于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》

建筑面积144

平方米（套

内面积120平方米）以上的住所，按

3%征收契税;建筑面积小于

144平方米（含）的住所,

按1.5％征收契税；个人购置

90平方米及以下一般住宅，且属家庭首套房的

契税按1％收取。

三．地区市场剖析

（一）地区环境剖析

（1）成都市“向东发展”规划概略

成都市向东发展规划区范围一共226平方公里，此中外环路之内是76平方公里，外环

路之外是150平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控制界，东至龙

泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。

规划面积76平方公里,规划人口73。

5万人，定位以生活居住、休闲旅行、教育科研

等功能为主的生态型城市新区。

分区:

整体构造包含一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统。

中心区规划面积：

1。

38平方公里,是集办公、综合性商业服务、大型金融设备等为一体的综合性服务中心。

环境:

占总用地33.1％的绿地，成为成都绿地最为集中的地区.最高指标的生态，36%的绿地覆盖率。

配套：

3座污水办理厂、两座220KV的变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局规划

也已布局城东。

（2）政策倾斜，商家看好城东市场

成都市政府向东、向南发展规划，为城东楼市发展供应了强烈的动力，

自城东第一个大

型中高档楼盘“万科城市花园”面世以来，城东房地产市场出现了百花齐放的大好场面，

“万

科?

魅力之城”、“蓝谷地”、“上行东方”等一大量中高质量楼盘接踵推出，

“东方明珠花园”、

“东辰瑞景”、“香木林花园”、“明信花园"、“河边华苑”无一例外都获得了较好的销售业绩

华润置地在东湖片区的开发将城东房地产市场提高到了另一个高度，

巨大的商机也让各路商

家趋之若骛，城东市场包含商机不问可知

.同时，城东房市的新定位提高了地区居住人群整

体素质、花费意识及花费能力.

（3）东部新城：

“四位一体”倡议多元生活

经过国际招标设计，承载成都人居住理想的东部新城，

是在几乎没有被开发的土地上构

筑的梦想新城，是集人居新城、旅行新城、生活新城和生态新城为一体的新式城市。

三圣、洪河居住区和十陵景区是构成东部新城的主体

.三圣、洪河片区占地面积约

8

平

方公里，历史与现实有机联合，要点以居住为主，突出安静的居住、活跃的商业特点，实现

商业、绿网、住所、乡村所构织的多元网络城市。

而占地面积

10平方公里十陵景区，以生

态绿地、景观园林和湖泊水系为主，区分“明十陵保护旅行区”

、商业服务管理区、度假娱

乐为中心,依靠“明十王陵"，突出水景主题,“生态”与“文态”有机联合。

东部新区地形以浅丘、台地为主，这类特别的地形地貌可为成都市民带来更富个性的居

所和不一样于“平原生活”的另一种生活方式。

而该区整个绿地系统将由生态绿地及城市绿地

构成，达到总规划面积

36.1%,人均绿地面积为

30。

5平方米，生态指标全城最优.

（4）开启城东副中心城市宏图

跟着锦江区行政办公区的东移，在三环路外的成龙路沿线将逐渐形成城东副中心

形成

面积1.38平方公里的东部新区中心区。

这里将面目一新变为集办公、综合性商业服务、大

型金融设备等为一体的综合性服务中心。

城东副中心实质上也是新城起步区，

城市东进的前

沿。

四川师范大学、锦江丛林体育公园、锦江区政府办公区、石胜湖公园（幸福梅林）

、花

卉展览中心等设备,与片区西侧巨型“绿肺”东三环路边近

5000亩的绿化休闲公园，以及入

围“2005年舍斯河流节”国际舍斯河流奖的决赛名单的沙河风光带，北侧的北郊景色区、

熊猫基地、北湖景区等为邻。

这些点面联合的景观、文卫等城市公建配套，

共同建立最正确人

文居住社区的框架，也是城东魅力独具的本源。

（5）打破“瓶颈”东边再添出城通道

依据成都市规划,东大街东延线建设项目将在

2006年2月启动，并且在

2006年12月尾

建成并形成通车能力。

该项目的实行,将完全打破攀成钢与沙河堡片区道路交通“瓶颈”

，加快低洼棚户区的改

造，改良城东的居住环境

通畅东大街与老成渝路的连结，推动城东副中心的建设

.东部新区

的建设速度也将随之加快

同时对推动国家级经济技术开发区建设拥有重要意义.

城东背靠成都生态屏障之一的龙泉山脉，

有独到的浅丘坡地，

有大片原生的山地林，

有

达千亩之巨的青龙湖、北湖，距离市中心又很近，是最合适居住的地方

.而东大街东延线的

打通无疑将加快推动这一进度。

同时，东大街东延线的打通

将使东大街快速形成一条商业

走廊，城市的商气将渐渐向东往外延长。

这对于房地产开发来说，拥有极大的促使作用

龙

泉势必成为继华阳、温江以后成为近郊房产开发的又一热门地区

.

小结:

从整个地区环境来看，城东作为城市副中心，整个配套将渐渐完美，并且将成