深圳市房地产开发报建流程.docx

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深圳市房地产开发报建流程

工程项目办文程序

一．社会投资项目计划（立项）申报→办理部门：

发展规划局

1.前期计划

材料（申报材料复印件须出示原件便于核对）：

（1）申请报告。

着重阐明项目提出的理由和依据；项目法人简况；建设规模、生产能力、建筑面积和产品方案；总投资、资本金和资金筹措方案；对用地及水、电增容等协助配套条件的需求；对环境的影响到；项目的综合评价等等。

（2）.电脑申报盘（电脑报盘需另附申请报告、投资估算书WORD格式电子文档）

（3）.“深圳市XXXX年项目申报表”（电脑输出）。

（加盖公章）

（4）.投资估算书。

（5）.总投资为三千万元及以上的项目（包括单项工程）的项目建设书。

（6）.项目法人注册文件。

（7）.其他必备材料。

（凡涉及房地产开发的项目必须提供房地产行业准入证书（房地产开发资质证书）和土地使用证明等复印件）

2.新建计划

材料

⑴．申请报告。

在前期计划申请报告基础上补充如下内容：

分年度投资计划，完成当年投资的形象进度；资金筹措方案和当年投资的落实情况；用地及水、电增容等协助配套条件的落实情况等等。

⑵．电脑申报盘（电脑报盘需另附申请报告、设计概（预）算或估算书WORD格式电子文档）。

⑶.“深圳市XXXX年项目申报表”（电脑输出）。

（加盖公章）

⑷.设计概（预）算或估算书

⑸..总投资为三千万元及以上的项目（包括单项工程）的可行性报告。

⑹．项目法人注册文件。

（组织机构代码证、企业营业执照等）

⑺．自有资金的验资文件。

（银行出具的金额要达到年度投资35%以上的资信证明）

⑻．申请银行贷款的项目要出具银行承贷意向书。

⑼．用地红线图。

⑽．建设用地规划许可证（设计要点）

⑾．上年度计划文件复印件。

⑿．其他必备材料（如对环境有影响的项目须提供环保部门的评审意见、合作建房批复等复印件。

2.固定资产投资许可证

项目投资计划下达后，在正式动工前，须申请办理固定资产投资许可证。

材料：

1．申请报告

2．录制电脑软盘（电脑报建需附申请报告WORD格式电子文档）

3．“深圳市XXXX年项目申报表”。

4．建设工程规划许可证（建设许可证）、施工许可证及当年固定资产投资新开工计划的复印件。

二、新申请协议出让土地使用权→办理部门：

规划国土局

材料：

1.申请表（或申请公文）

2.计划立项批文（复印件）

3.项目的初步位置图（有选址意向的提供）

4.支付地价款或资金能力证明；

5.大型项目应提交项目可行性研究报告会；

6.产生环境污染或对环境有影响的项目用地，应提交县环保部门、消防部门出具的意见书

7.对消防有特殊要求的项目提供消防部门意见书。

三、建设项目规划选址→办理部门：

规划国土局

业务材料：

1.申请表（或申请公文）；

2.建设单位上级主管部门的意见；

3.批准的建设项目意见书或其他上报计划的文件；

4.有污染的建设项目或其他有特殊要求的建设项目，应附送有关环境保护。

卫生防疫。

消防安全和其他有特殊要求的材料

5.属高科技项目的，提供高科技项目鉴定书；

6.支付地价款及建设资金能力的证明文件：

7.

（1）自筹资金者应提供经县审计部门审计的证明文件或银行的资信证明文件；

8.

（2）外国投资者应提供中资银行或在深圳注册的外资银行的资信证明文件。

9.平面布置图及水，电，运输量等情况（大中型项目或专业性项目）

10.蓝线控制图或我局地政处意见

四、地名核准→办理部门：

规划国土局

业务材料：

1.申请表（及申请公文）；

2.土地使用权出让合同或用地批复或《房地产证》（复印件）

3.宗地图（复印件）、位置略图：

4.物业现状普通照片，未建成物业提供效果图：

5.

五、建设用地规划许可证→办理部门：

规划国土局

业务材料：

1.申请表（或申请公文）

2.当年度计划投资批文（属政府财政投资项目需提交）（复印件）

3.大型项目应附《建设项目选址意见书》或《建设项目选址内部意见书》

4.建设用地方案图或宗地图

5.关于用地条件的特别要求

6.规划方案

六、建筑工程方案设计与初步设计审批（核准）→办理部门：

规划国土局

（一）建筑工程方案设计审批（核准）

第一步：

领取申请表，备好方案设计审批的应交材料，同时按要求填写好申请表；

第二步：

文件材料报送项目所在地的深圳市规划与国土资源局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知；

第三步：

将规划与国土资源局批准的方案设计图纸报送消防部门审查，取得消防部门关于方案设计的审批意见；

第四步：

按照规划国土部门与消防部门的方案设计审查意见，进行项目建设的初步设计或施工图设计；

第五步：

将初步设计或施工图设计图纸报送消防部门。

民防部门审查，并取得本阶段的审批同意书；

第六步：

领取《深圳市建设工程报建申请表》，并按照申请表背面的申请材料指引准备妥初步设计或施工图设计审批的材料，同时按要求填写好申请表;

第七步：

将准备好的材料连同消防部门，民防部门对初步设计或施工图设计的审查意见报送项目所在地的规划与国土资源局的业务受理中心，同时领回办文回执及办文告知；

第八步：

凭办文回执及身份证证明材料领取《建设工程规划许可证》。

特别提示1：

消防部门的审查阶段与我局的审查阶段相同。

基本上是同时交叉进行的，但我局的核发《建设工程规划许可证》行为必须以取得消防，民防批复为前置条件业务材料：

1.申请表（或申请公文）；

2.《建设工程规划许可证》（复印件）

3.用地方案图或《土地使用权出让合同书》（复印件）；

4.方案设计文件（包括建设场地环境方案设计图）

5.属政府财政投资项目需提交当年度计划投资批文（复印件）

6.符合建筑工程设计招投标的工程项目，提供建筑工程设计招投标中标通知书；

7.设计单位工程设计资格证书及在我市登记备案的文件

（二）建设单位申报超限高层建筑工程抗震设计专项审查

业务材料：

1.申请书

2.方案设计审批意见书（复印件）

3.超限高层建筑工程抗震设防专用项审查申报一有（原件）

4.工程勘察报告（复印件）

5.结构设计计算的主要结果（原件）

6.初步设计图纸

7.抗震设计标准。

工程和震灾资料及计算机程序（参照使用国外有关标准时提供）（原件）

8.抗震试验报告（要求进行有关试验的提供）（原件）

（三）建筑工程初步设计审批（核准）

业务材料：

1.申请表（或申请公文）；

2.《建设工程方案设计审批意见书》（复印件）

3.消防主管部门对方案设计的审核意见书（复印件）

4.民防主管部门对方案设计的审核意见书；

5.工程初步设计文件及资料一式三分（蓝图，原件）

6.工程地质详细勘查报告（原件）

7.勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件。

（四）核发《建设工程桩基础报建证明书》

业务材料：

1.申请书；

2.《土地使用权出让合同书》（复印件）

3.《建设工程初步设计审批意见书》（复印件）

4.消防主管部门初步设计审核意见书（复印件）

5.民防主管部门对方案设计的审核意见书（复印件）

6.建筑总平面图（原件）

7.桩基础设计图纸（原件）

8.勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件（复印件）

七、建设工程规划许可证→办理部门：

规划国土局

（一）核发建筑工程《建设工程规划许可证》

业务材料：

1.申请表（或申请公文）

2.《建设工程报建表》（原件）

3.属政府财政投资项目需提交当年计划投资批文（复印件）

4.《土地使用权出让合同书》及补充协议书（复印件）

5.《深圳市建设工程方案设计审批意见书》（二阶段设计）或《深圳市建设工程初步设计审批意见书》（三阶段设计）（复印件）

6.消防主管部门对施工图设计的审核意见书（复印件）

7.民防主管部门对施工图设计的审核意见书

8.

9.

10.全套建筑专业施工图两套（蓝图，原件）及电子数据一份；

11.勘察单位工程资格证书及在我市登记备案的文件；

12.成片开发的项目分期核发《建设工程规划许可证》的，应提供批准的总平面图。

（二）建筑方案设计招标文件备案

业务材料：

1．申请公文（原件）；

2.建筑工程方案设计招标书（原件）

3.建筑工程方案设计任务书（原件）

4.当年计划立项批文（复印件）

5.《建设用地规划许可证》（复印件）

6.土地使用权出让合同（用地方案图）（复印件）

八、建设工程发包

办理部门：

建筑市场管理科

办事程序：

（一）办理建设工程监理公开招标和邀请招标备案

1.建设单位到施工报建处2号窗口领取《深圳市建设工程监理招标申请表》及《建设监理招标公告表》，填写完成加盖公章后送施工报建处处号窗口并交验下列资料：

（！

）计划立项批文；

（2）建设工程规划许可证；

（3）银行或财政部门出具的资金到位证明；

（4）资格预审文件（采用资格预审的提供）；

（5）招标人自行办理施工招标事宜的应按规定提供有关材料；

（6）委托招标代理机构的应提供代理招标合同和招标代理资质证书；

（7）区建设工程造价管理站审核的预算，政府投资工程须提供区发展计划局的预算审定文件；

（8）招标人为企业的，提供工商营业执照及核准内资有限责任公司注册登记的有关资料；

（9）招标人和招标代理机构的法人代表证明书，法人代表授权委托书及身份证

2.资料齐全，建筑市场管理科在外个工作日内提出整改意见。

无整改意见的即完成备案

3.招标人根据整改意见整改并重新备案。

无整改意见的，招标人到交易分中心办理招标公告发布手续，商定招投标日程安排，接受投标报名，初审投标申请人资格，组织抽签或资格预审确定正式投标人，发放招标文件，组织答疑，组成评标委员会开标评标，确定中标人，发中标通知书。

（三）办理建设工程施工直接发包备案

1.建设单位到施工报建处处号窗口领取《保安区建设工程施工直接发包备案表》及《保安区建设工程直接发包信息表》，填写完成加盖公章后报送施工报建处处号窗口并交验下列资料；

（！

）计划立项批文；

（2）建设工程规划许可证

（3）银行或财政部门出具的资金到位证明

（4）发放工程的预算（政府投资工程须提供区发展计划局的审定文件）

（5）建设单位为企业的，提供工商营业执照及核准内资有限责任公司注册登记的有关资料；

（6）建设单位法人代表证明书，法人代表授权委托书及身份证

（7）承包单位拟派项目经理资格证书。

2，资料齐全，建筑市场管理科在外个工作日内提出整改意见，无整改意见的即完成备案。

3.招标人根据整改意见整改并重新备案。

无整改意见的，建设单位领取《直接发包程序完成证明书》后，到建设局其他部门办理工程报建手续。

办事时限：

5个工作日。

.九、建设工程施工报建管理

（一）办理工程质量监督登记

办理部门：

保安区工程质量监督检查站

办事程序：

1.施工合同已备案的工程项目，建设单位到施工报建处4号窗口领取《工程质量监督登记书》（每个单位工程一式四份），并提交如下资料：

（1）《建设工程规划许可证》（复印件）

（2）经区工程造价管理站备案的施工合同（副本）

（3）施工图纸（规划总平面图，结构说明，结构平面图）

（4）施工组织设计

（5）有深基坑的工程应提交深基坑专项设计方案和施工方案

2.按该书规定的内容逐项填写清楚，并加盖有关单位公章后，提交到质监站办事窗口；

3.建设单位向质监站缴纳工程质量监督费，费用收取按经审定的合同总造价或测算总造价的1‰计算预收（测算造价按深圳市建设工程造价管理站《价格信息》计价），工程完工后按结算造价计收；

4.核对有关资料，收取监督费后，由施工报建处长号窗口核发《工程质量监督登记书》

（二）办理施工安全收监登记，安全及文明施工前提条件审查

办理

办事程序：

1.施工企业到施工报建处方5号窗口领取、填写《工程建设项目施工前提条件审查表》，并提交下列材料：

（1）已备案的施工合同（副本）原件（原件核对后退回）；

（2）施工合同造价超过限度200万的工程，需提供区建设局签发的《建设工程施工招投标程序完成证明书》原件及复印件各一份（原件核对后退回）

（3）经公司技术或质安负责人批准、编制人签名、公司盖章的该项工程施工组织设计，施工用电组织设计或方案，文明施工设计方案，外脚手架搭设方案，塔吊（井字架）搭设方案，深基坑（人工挖孔桩）施工方案，高支架搭设方案；

（4）有效的特种作业人员、安全员上岗操作证原件及复印件一份（原件核对后退回）

（5）灌注桩工程，需提供经区建设局验证的桩机证原件及复印件各一份（原件核对后退回）

（6）有效的垂直运输机械使用证书原件及复印件各一份（原件核对后退回）

1.在报建处5号窗口办理《施工安全监督交费通知单》，到报建处缴费窗口缴纳安全监督费。

2.核查资料完备后，签发《工程建设项目施工前提条件审查表》，在报建处5号窗口领取并填写《工程建设项目现场安全文明施工设计审查表》。

3.安监员到工地现场核查安全及文明施工前提条件，核查合格方可开工，签发《施工安全受监证》。

办文时限：

经工作人员确认所有提交资料完整，并办结安全监督费，1个工作日内签发《施工安全受监证》。

（三）办理燃气工程备案

办理部门：

保安区燃气管理办公室

1.建设单位持燃气工程《施工合同》、《监理合同》到联办中心施工报建处窗口随到随办燃气工程的开工备案手续。

2.若资料齐全、无误，窗口给予出具《燃气工程开工备案记录表》，并提交建设行政管理部门。

办理时限：

无

（四）签订使用建筑材料责任书

办理部门：

保安区建筑材料管理办公室

办理程序：

1.建设单位到办理《建筑工程施工许可证》之前，按照《深圳市推行新型墙体材料管理规定》等有关法规，先到保安区建设局施工报建处7号窗口办理缴交“墙体材料保证金”手续。

2.办理交款手续时，向施工报建处7号窗口提供建设单位、施工单位及监理单位与区建材管理办公室签订的《保安区建设工程使用建筑材料责任书》（一式四份）

3.施工报建处经办人员

款通知单》（新型墙体材料保证金按5元/㎡收缴）。

4、建设单位在施工报建处7号窗口领取《深圳市使用新型墙体材料保证金交款通知单》后，携交款通知单到施工报建处缴费窗口缴交“墙体材料保证金”，然后凭缴费发票（收据）到施工报建处6号窗口办理《建筑工程施工许可证》。

5、每月5日前，施工报建处经办人员将上月办理建材报建的有关资料及“墙体材料保证金”收费情况统计表交建材办审核并办理移交手续。

6、建材办在工程施工过程中，依据施工报建处提供的有关资料对工程使用散装水泥、预拌混凝土、新型墙体材料情况进行检查监督、依法行政、现场核验等工作。

（五）办理《建筑工程施工许可证》

办理部门：

质量安全管理科

办事程序：

1、建设单位到施工报建处6号窗口领取《建筑工程施工许可证申请表》，并交验下列资料：

（1）《建设工程规划许可证》（原件）；

（2）项目投资在200万元以上的工程须提交《建设工程施工招投标（直接发包）程序完成证明书》（原件）；

（3）《深圳市建设工程施工合同》。

2、建设单位到施工报建处6号窗口提交下列资料：

（1）建设、施工单位已填写妥当并加盖公章、镇城建办已签署意见的《建筑工程施工许可证申请表》（一式三份）；

（2）《建设工程规划许可证》复印件；

（3）经宝安区规划与国土资源分局审核盖章的总平面图和基础平面图；

（4）已备案的《深圳市建设工程施工合同》（副本）；

（5）宝安区工程质量监督检验站核发的《工程质量监督登记书》；

（6）宝安区施工安全监督站核发的《施工前提条件审查表》；

（7）建设、施工、监理单位与宝安区建筑材料管理办公室签订的《使用建筑材料责任书》和交纳“使用新型墙体材料保证金”收据（复印件）；

（8）房屋建筑项目需提交宝安区建筑材料管理办公室签订的《使用建筑材料责任书》和交纳“使用新型墙体材料保证金”收据（复印件）；

（9）《建设工程施工招投标（直接包发）程序完成证明书》（原件）；

（10）按规定必须委托建设监理的项目需提交《建设监理合同备案登记表》（复印件）；

（11）装饰、装修工程需提交消防部门的审批意见；

（12）高层建筑和五层以上（含五层）的住宅项目需提交《受理燃气工程备案记录表》；

（13）区政府投资项目需提交计划部门的开工建设通知书；

3、所需资料齐全，审查合格后，质量安全管理科核发《建筑工程施工许可证》。

注：

（1）五层以下且建筑面积600㎡以内的农村村民住宅和200万元以下小区市政工程在各镇（街道）城建办（科）申领《建筑工程施工许可证》；

（2）要求提交复印件的资料需提交原件核对。

办文时限：

3个工作日

（六）建设工程民防报建

办理部门：

宝安区民防委员会办公室

办事程序：

1、建设单位到区建设局建设工程报建处7号窗口领取并填报《深圳市宝安区建设工程民防登记表》。

2、根据该项目民防地下室的建设形成，建设单位分别向区建设局建设工程报建处7号窗口提交如下资料：

自建民防地下室项目—申请提出民防建设要点

（1）区规划与国土资源分局签发的《建设用地规划许可证》复印件一份（交验原件）；

（2）总平面图一份（蓝图原件）；

自建民防地下室项目—民防初步设计审查

（1）《深圳市宝安区建设工程民防建设意见单》复印件一份；

（2）初步设计文件及图纸二份（蓝图原件16开本装订成册）；

（3）区规划国土局签发的方案设计审查意见书一份；

（4）区民防办在该项目报建过程中批复的其他函件一份。

缴纳易地建设费项目

（1）区规划与国土资源分局签发的《建设用地规划许可证》复印件一份（交验原件）；

（2）易地建设民防地下室申请报告一份（说明项目名称、工程地点、功能性质、建筑面积、层数、原因等）；

（3）总平面图一份（蓝图原件）；

（4）易地建设民防地下室证明材料一份。

免建民防地下室项目

（1）区规划国土分局签发的《建设用地规划许可证》复印件（交验原件）；

（2）免建民防地下室申请报告一份（说明项目名称、工程地点、功能性质、建筑面积、层数、原因等）；

（3）总平面图一份（蓝图原件）；

（4）免建民防地下室证明材料一份。

3、区民防办根据该项目民防地下室的建设形成，分别按如下方法处理：

自建民防地下室项目

（1）根据工程建设规划，签发《深圳市宝安区建设工程民防建设意见单》；

（2）根据工程报建进度，进行民防初步设计审查，签发《深圳市宝安区建设工程民防设计审查意见单》。

缴纳易地建设费项目

根据深宝[1999]82号文件规定，签发《深圳市宝安区建设工程民防建设意见单》及《深圳市宝安区民防地下室易地建设费交费通知单》。

4、办完民防报建手续后，由区民防办在施工报建处7号窗口签发《深圳市宝安区建设工程民防建设核准单》。

5、建设单位持《深圳市宝安区建设工程民防建设核准单》，到区规划与国土资源分局办理《建设工程规划许可证》。

6、建设单位持《深圳市宝安区建设工程民防建设核准单》到区建设局施工报建处6号办理《建设工程》

办理时限：

经工作人员确认所提交资料完整的，由工作人员开具收到资料收据，按如下承诺时限办理完毕：

1、民防建设要点审查，3个工作日内提出建设意见；

2、民防初步设计审查，12个工作日内提出审查意见；

3、缴纳民防地下室易地建设费用项目，符合规定的，3个工作日内办结；

4、免建民防地下室项目，符合规定的，5个工作日内办结。

（七）建设工程抗震设计质量抽查

办理时限：

经工作人员确定所提交资料完整的，由经办人开具收到资料收据，在20个工作日内核发《建设工程抗震设计抽查意见单》。

九、工程验线→办理部门：

国土所

业务材料：

1、申请公文

2、《建设工程规划许可证》（原件）或桩基础提前开工证明（原件）；

3、《建设用地规划许可证》（复印件）；

4、宗地图（或用地方案图）（复印件）；

5、地界放点测量报告（原件）；

6、经批准的总平面图（原件）。

十、房屋建筑面积预售杳丈报告审查→办理部门：

规划国土局

业务材料：

1、申请公文；

2、《建设工程规划许可证》（复印件）；

3、《建设用地规划许可证》（复印件）；

4、宗地图（复印件）；

5、土地使用权出让合同书（复印件）；

6、经批准的建筑施工图（原件）。

十一、竣工测量报告审查→办理部门：

规划国土局

业务材料：

1、申请公文；

2、《建设工程规划许可证》（复印件）；

3、《建设用地规划许可证》（复印件）；

4、宗地图（复印件）；

5、土地使用出让合同；

6、房屋预售面积查丈报告（原件）；

7、经批准的建筑施工图（原件）。

十二、核发《房地产预售许可证》→办理部门：

规划国土局

业务材料：

1、申请表（及申请公文）；

2、《房地产开发企业资质证书》；

3、《房地产证》或《土地使用权出让合同书》、付清地价款证明；

4、《建设工程规划许可证》；

5、《开工许可证》或《施工许可证》；

6、《预售款监管协议书》；

7、经规划国土部门批准的建设项目总平面图。

建筑物平.立.剖面图；

8、预售查丈报告及分户汇总表；

9、工程监理机构出具的工程形象进度证明文件或深圳市注册会计师审核的已投入开发建设资金的验资报告；

10、市、区地名办出具的《深圳市地名命名、更名审批表》；

11、法律、法规规定应提交的其他文件。

十二、竣工面积查丈→取得竣工测量报告→办理部门：

规划国土局

十三、建设工程规划验收→办理部门：

规划国土局

业务材料：

1、申请表（或申请公文）：

建设单位简要说明项目概况，包括工程地点、规模、栋数、层数、性质、功能、进展等，其他需要特别说明的问题，如是否进行预售查丈，是否违章及违章原因，为何进行分期规划验收等。

必须加盖建设单位印章。

2、《建设工程规划许可证》（复印件）及其配套文件（经批准的总平面图和建筑施工图）。

未按图施工的工程项目附送竣工图；

3、《土地使用权出让合同》（复印件），有补充协议的一并附送；

4、《建设用地规划许可证》（旧称为规划设计要点.市政设计要点）：

（复印件）

5、《建设工程竣工测量报告》及《房屋建筑面积查丈报告》（原件）。

十四、工程专项验收、竣工验收、竣工备案→办理部门：

建设局

（一）工程基础、主体竣工验收取得《建设工程质量监督报告》、《建设工程安监评价报告》、《竣工验收监督报告》

（二）电梯工程验收合格证（略）→特种设备检测所

（三）环保工程验收合格证（略）→环保局

（四）消防工程验收意见书（略）→消防大队

（五）燃气工程验收证书（略）→燃气办

（六）建设工程民防验收证（略）→民防办

（七）工程档案专项验收→城建档案室

1、竣工档案材料经建设、监理、施工单位自审合格后，建设单位持质监部门出具的《建设工程竣工验收监督报告》到档案室申请工程档案专项验收哦；

2、建设单位填写《深圳市宝安区建设工程竣工档案专项验收申报表；

3、审验经办人的《城建上岗证

4、验收条件审查合格的进行登记，并安排验收日期；

5、在档案室领取工程档案专项验收通知单，符合条件的，验收日期：

5个工作日内。

（八）竣工档案专项验收→城建档案室

1、向档案室提交全部工程档案材料（包括建设综合文件、监理文件、各施工单位施工综合文件、施工技术文件、竣工图以及电子、声像文件材料）；

2、档案室组织验收，由建设、监理、设计及施工单位介绍档案收集组织、自审情况；

3、档案室组织建设单位、监理单位、设计单位及各施工单位的项目负责人进行现场查验（视工程情况确定）；

4、档案室工作人员审查全部档案材料是否齐全、真实、有效，档案组织是否符合规定；

5、档案室对查验情况进行总结、评议；

6、档案室签发《深圳市宝安区建设工程竣工档案专项验收意见书》，审查不合格的，提出专项验收整改意见。

（九）竣工档案送审复核认可