布吉阳光花园初步建议.docx
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布吉阳光花园初步建议.docx
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布吉阳光花园初步建议
本项目初步建议
一、本项目概况
二、本项目优劣势分析
三、客户定位
四、物业定位
五、物业包装
六、内外销比例
七、销售策略
八、推广策略
九、中原优势总结
本项目初步建议
一、本项目概况
1.地理位置
阳光花园位于布吉镇,为大型住宅小区,占地97938平方米,建筑面积222855平方米,地块东西长460米,南北宽230米,呈长形,整个基地类似一个高地台,高出周围地面约20米;西南边是旧村住宅;东北边是开阔田园;西边邻近镇中心,充分体现优质住宅物业具备的“旺中带静”优势。
2.基本技术指标
1)总用地面积:
97938M2
2)总建筑面积:
222855M2
其中:
住宅面积:
197156M2
公共建筑面积:
25699M2
3)总占地面积:
20578M2
4)容积率:
2.28
5)覆盖率:
21%
6)绿化率:
56%
7)停车泊位:
811辆
其中:
停车场停车:
架空层停车:
道路边停车:
186辆
195辆
430辆
二、本项目优劣势分析
1.优势
1)本项目由24栋多层、26栋小高层及2栋高层组成,整体小区规模相对较大,有条件营造成一个生活氛围浓厚的小区。
2)本项目依山而建,与公路相距较远,小区环境噪音较低,相对恬静舒适。
3)户型结构采用小面积户型规划,总价较低,于客户具极大吸引力。
4)低密度住宅区设计,配合大量园林绿化及景点,环境优美舒适。
2.劣势
1)本项目属远期楼花,缺乏现楼。
2)毗邻大型楼盘如丽湖花园、百合山庄及龙珠花园,它们大多为现楼物业,市场对其信心较强。
3)由知名度极高的中国海外集团发展,同样位于布吉镇的“中海怡翠山庄”将于年内推出市场,预期将加重同区住宅楼盘的销售压力。
4)距离布吉市中心2至3分钟,离布吉检查站8分钟车程,且公交车辆较少,位置相对偏僻,交通不甚完善。
5)邻近缺乏购物点,需往市中心的街市及商场。
三、
客户定位
1.内地客户
目标对象是以首次置业为主导市场,二次置业为辅,客户群包括:
1)外地移民以购房入户为其中一个考虑因素。
深圳是一个移民城市,布吉暂住人口大多来自五湖四海,对长时期租房,深感暂住及无户口之苦。
购房入户,正好满足其愿望。
2)普通工薪阶层,来到深圳以后数年,积聚了一定财富,对邻近有质素物业有一定程度渴望。
三房二厅70平方米的楼房,正合一般小家庭一次过置业的需求。
2.香港客户
目标对象是以周边工厂管理人员、货运车司机,在深圳有家室、有亲属置业人士。
1)因工作及家庭需要而置业
2)单身行政人员、货柜车司机对二房二厅的需求较大。
3)小家庭、亲属的直接需求令置业者对面积较大单位觉得比较适合,而小面积三房二厅的一次性投资正配合他们的需要。
四、物业定位
现综合物业周边环境及客户市场需要将物业定位位为:
“阳光花园-地中海浪漫闲适生活的演绎”。
1)宽广的绿化带
2)雕塑式喷泉
3)大道旁的休憩椅
4)古典式路灯(吊以盆栽)
5)走廊式名画作展示
6)道路交汇处的木制欧味路标
7)图书馆收藏欧洲各国中译名著
8)仿法国风格泳池
9)写意露天咖啡茶座
10)露天滚轴溜冰绿化通道
五、物业包装
1.生活配套设施建议
建议阳光花园考虑周边未来规划及小区生活配套能基本满足住户生活所需,而精心规划有关小区配套如下:
快餐店
士多铺
净菜超市
快餐店
美容美发中心
音像租赁中心
注:
以上生活配套可于裙楼部分租给(售予)相关人士经营,消费群源于小区住户及周边居民。
2.会所配套建议
建议阳光花园会所以低成本硬件设施为主,务求在投资小,尽量减少设施维护的条件下,最大限度地提供齐全的会所康乐设施,具体建议如下:
法国风格泳池
健身室
桌球室
网球场
乒乓球室
阅览室
儿童乐场
亲子乐园
桑拿室
避暑瀑布池
注:
以上配套可根据实际情况部分作适量收费康乐设施。
3.
服务配套建议
建议阳光花园以住户为本,急住户所需而提供相应的服务配套,务求各项务实到位而不求多,具体建议如下:
住户专车(每日往返罗湖火车站至阳光花园)
儿童临时托管(幼稚园可代办)
24小时电器维修
住户医务室
注:
以上服务配套,可根据实际情况收取适量费用。
4.物业管理建议
物业管理作为小区的软性包装,绝大部分客户都十分注重小区的物业管理模式,客户既考虑小区的舒适安全性亦顾虑管理费用的高低,针对阳光花园客户群特点,中原建议由深圳知名物业管理公司管理,如:
创造“莲花北效应”的万厦居业公司等,采用封闭式管理模式使住户尽享小区舒逸悠闲生活,而付出最低限度的管理费用,以此作为该盘的另一有力卖点。
5.地盘包装初步建议
地盘包装对该项目的销售起着十分重要的促销作用,客户对该盘的第一印象及购买信心,往往决定于此,由于阳光花园周边环境较差,因而地盘包装倍觉重要,中原建议有关地盘包装具体如下:
1)围合式施工地,美化看楼现场
建议以高围板将阳光花园施工现场围合起来,以及将小区与周边环境以围合形式区分,并以围板作为画板设计出怡人风景画面,以美化看楼现场,营造优美多姿小区现场环境,以此达到令买家进入美好居住憧憬的效果。
2)部分规划建设率先完成建议
建议阳光花园将小区中心庭园围合起来,分隔施工现场及小区庭园,率先完成小区部分规划建设,如:
会所、泳池、局部小区绿化、街灯等,并使部分会所设施提前使用如建身中心、儿童乐园、网球场等,凡已登记认购的客户均可免费提前享用,营造舒逸居住环境及精彩生活姿采,体现阳光花园住户殊荣,使客户为之心动的促销效果。
3)地盘入口包装建议
阳光花园入口位除以围板将两边环境区分开外,建议于入口路两边种植棕榈树及设置欧式街灯,并于入口位设置充气拱门,配合宣传条幅,营造隆重公开发售的现场氛围。
六、
内外销比例
据调查,布吉阳光花园周边楼盘销售业绩分析,外销市场占相当大比例。
是项物业是以中户型为主,迎合港人购置户型,故外销不容忽视。
98年第三季度以前香港经济持续虽然胶着状态,市场陷入低迷状态。
去年10月港府推出多项救市措施,楼市及香港经济亦慢慢回暖。
近期,香港楼宇臧交转趋活跃,新楼盘的造价及销售情况理想,股票市场亦升过万三点关口,港人投资情绪趋向乐观。
故中原预计阳光花园外销比例为:
内销:
外销=4:
6
七、
销售策略
针对阳光花园现时销售状况及有关规划建筑概况,结合未来销售客户对象特点中原建议相应销售策略如下:
1.销售时机
目前阳光花园处于地块刨平动工进度,为更好把握销售时机,最大限度缩短销售期限,以达营造明星楼盘效果,中原建议阳光花园公开发售期为本项目工程进度达到三层时,此销售时机可较大减少广告投放费用同时亦降低客户对“烂尾盘”的顾虑,从而使广告宣传效益能以高效率发挥.目的。
2.“分期逐增”销售建议
阳光花园同时推出由于数量太多,客户选择余地过大,客户难以下决心,以及不能使客户产生抢购紧迫感,因而建议阳光花园分三期推售,每期约80套单位,并采用价格逐增策略每期逐增3-5%,务求以低价入市,赢取客户群,令客户感受到越早认购越超值的抢购心理,并配合新闻炒作以此形成有星盘效应以达短期售罄的目的。
3.深港两地同步销售建议
根据市场定位,阳光花园于外销市场占有较大份额的外销比例,据深圳中原过往销售经验,具有外销份额较大的项目,中原的深港两地庞大而富有经验的销售网络起了决定性的作用,并能以最短的时间形成明星楼盘达到旺销的效果,因而建议阳光花园利用中原于深港的绝对优势,于深港两地同时公开发售,充分发挥中原内外销力量及中原在香港的知名度刺激市场,营造市场轰动效果,促进内外销客户登记认购的热烈场面,以达整体旺销的目的。
4.优惠付款方式
由于阳光花园所针对客户群以中低阶层为主,购买力有限,为能最大限度扩大客户群层面,建议采用贴身的优惠付款方式,并将一次性付款折扣与银行按揭折扣差距拉大,以促使一次性付款更实惠,从而令更多实际用家购买。
5.配合实际情况制定相应销售策略
中原建议所有销售策略必须配合实际情况而制定,有关方案,中原有待进一步提供。
6.促销策略建议
原因同上所述,中原有待进一步提供。
八、
宣传推广建议
建议阳光花园采用针对性较强而有效期较长的宣传推广模式为主,以较低成本而达到广泛宣传的效果,具体建议如下:
1.路牌广告
建议在布吉关口及地盘入口制作大型的路牌广告,此方式能以较低成本长期有效地吸引客户而达到较理想的宣传效果。
2.公车广告
建议利用公车车身作为广告媒体,因其流动性较大的特点,从另一种形式能较低投入以达到广泛宣传的效果,另建议尽可能以布吉、深圳两地往返的公车为主,如:
206公车等。
3.旺区展销厅
建议阳光花园于展销期间在市区内人流较旺的区域,如:
女人世界、沃尔玛等地点设置展销厅由于上述地点人流密集及针对性较强,因而能达到较有效的宣传销售效果。
4.报纸广告
报纸广告的普及性理所当然成为国内最好的宣传媒体,但由于其投入成本较大,因而建议必须根据销售进度合理安排投放,并以1/4版为主,务求最大限度地达到报纸广告的高效性。
注:
有关具体广告安排有待进一步建议。
5.提前导入小区物业管理建议
建议阳光花园于公开发售前一个月导入物业管理模式,实施部分物业管理程序,如:
小区保安、小区清洁等,从物业管理上制作软性包装,予以小区优秀住宅示范小区风范,从而达到促销效果。
九、
中原优势总结
1.信息优势:
中原将利用其在香港及国内已建立的庞大网络(香港260家分行,2600余人,北京1家分行200余人,上海4家分行100余人,广州3家分行80余人,深圳1家分行150余人)不间断收集各种信息,并做到定期互传,使得每家分行都能及时掌握最新市场动态。
2.资源优势:
中原地产做为香港第一家与美国微软公司建立合作关系、建立网络的地产公司,做到所有客户及盘源上网操作,资源共享,利用网络优势大量、快速消化楼盘单位。
3.外销优势:
中原地产在深圳的楼盘项目如果有外销需求的,全都将享受到260家香港分行的大力支持。
目前深圳几大外销楼盘无不出自中原之手,如:
“和平广场”90%外销,“汇景豪苑”60%外销。
4.内销优势:
1)深圳中原成立后已成功销售几十个项目;
2)深圳中原在深圳已成功建立庞大内销网络,并赢和优良信誉;
3)98年深圳中原的市场占有率在34家代理行中占20%;
4)架构优势:
深圳中原现有的每个项目都有专人负责策划及专组负责销售,有专门策划小组及项目经理,所代理项目均采用高效、直接接触方式,确保每个项目得到完善服务。
5)人员优势:
在人员选择方式上中原的要求严之又严,并非常重视培养专业销售人员及专业策划人员;
6)服务优势:
深圳中原一贯推广专业化服务,工作态度认真务实。
“不吃差价”、“不炒楼”是中原的一贯宗旨,确保发展商及客户利益。
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