房地产估价报告评审标准.docx
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房地产估价报告评审标准
《房地产估价报告评审标准》(试行)解读
(二)
房地产估价报告评审标准(试行)
(征求意见稿)
第九条(重要内容缺失)估价报告中缺少下列必要组成部分之一的,为重要内容缺失:
(一)致估价委托人函;
(二)注册房地产估价师声明;
(三)估价假设和限制条件;
(四)附件。
估价结果报告中缺少下列内容之一的,为重要内容缺失:
(一)估价委托人;
(二)估价机构;
(三)估价目的;
(四)估价对象;
(五)估价时点;
(六)价值类型;
(七)估价依据;
(八)估价原则;
(九)估价方法;
(十)估价结果;
(十一)估价人员;
(十二)估价作业日期。
估价技术报告中缺少下列内容之一的,为重要内容缺失:
(一)估价对象实物状况描述与分析;
(二)估价对象权益状况描述与分析;
(三)估价对象区位状况描述与分析;
(四)市场背景描述与分析;
(五)估价对象最高最佳利用分析;
(六)估价方法适用性分析;
(七)估价测算过程;
(八)估价结果确定。
表1房地产估价报告一般项目评审标准
评审大项
序号
评审项目
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
一封面
、致函
、目录
、
声明
、
假设和限制条件
︵10分︶
1
封面
(或者扉页)
要素齐全,表述准确、清晰、简洁。
1
(1)封面(或者扉页)的要素包括:
估价报告名称、估价项目名称、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期、估价报告编号6项。
每缺少一项扣0.5分,直至扣完。
(2)表述不准确、不清晰、不简洁的,扣0.5分。
2
*致估价
委托人函
内容完整,前后一致,表述准确、清晰、简洁。
3
(1)致函基本内容包括:
标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价方法(名称)、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结果(总价、单价)、估价机构名称和盖章、致函日期10项。
每缺少一项扣0.5分,直至扣完。
(2)表述不准确、不清晰、不简洁的,扣1分。
3
目录
内容完整,前后一致。
1
(1)目录基本内容包括:
标题、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。
每缺少一项扣0.5分,直至扣完。
(2)估价结果报告缺少一级标题的,扣0.5分。
(3)估价技术报告缺少一级标题的,扣0.5分。
(4)组成内容名称前后不一致的,扣0.5分。
(5)未标注页码或者页码前后不一致的,扣0.5分。
(6)附件具体名称未列示或者不详细的,扣0.5分。
4
*注册房地产估价师声明
内容全面、规范,针对性强。
1
(1)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期的,扣0.5分。
(2)说明是否有重要专业帮助;有重要专业帮助的,应说明帮助的专家,未说明的,扣0.5分。
(3)应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的,扣0.5分。
(4)缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的,扣0.5分。
5
*估价假设和限制条件
假设和限制条件合法、合理,理由充分。
4
(1)估价假设未按“必要、合理、有依据”要求说明的,扣1~3分。
(2)估价限制条件针对性不强的,扣1~2分。
二
估
价结果报告
︵20分︶
6
*估价委托人
内容完整,表述准确。
1
缺少估价委托人必要信息(单位名称或者个人姓名和住所)的,扣1分。
7
*估价机构
内容完整,表述准确。
1
估价机构基本内容包括:
估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。
每缺少一项扣0.5分,直至扣完。
8
*估价目的
表述具体、准确。
2
(1)估价目的表述不具体、不准确的,扣1分。
(2)估价目的表述错误、模糊,未对应其经济行为的,扣2分。
9
*估价对象
基本状况描述全面、准确,范围界定清楚。
4
(1)估价对象基本状况包括:
名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。
描述不全面、不准确的,扣0.5~2分。
(2)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等;包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的,应说明)界定不清楚的,扣0.5~2分。
10
*估价时点
确定正确,确定理由简要明确。
1
(1)估价时点确定不正确的,扣1分。
(2)估价时点确定理由未简要说明的,扣0.5分。
11
*价值类型
价值类型正确,价值内涵或者定义准确。
2
(1)价值类型未明确或者不准确的,扣1.5分。
(2)价值内涵或者定义表述不准确的,扣0.5~1.5分。
12
*估价依据
依据完整、合法有效。
2
(1)必要的法律法规依据未列明的,扣0.5~1分;法律法规名称表述不全面、不准确的,扣0.5分。
(2)估价标准依据未列全的,扣0.5~1分;估价标准名称表述不全面、不准确的,扣0.5分。
(3)估价依据过时或者失效的,扣0.5~1分。
(4)滥列估价依据的,扣0.5~1分。
13
*估价原则
原则完整、准确。
1
应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。
每缺少一项扣0.5分,直至扣完。
14
*估价方法
采用的估价方法的名称和定义准确。
2
(1)应采用的估价方法未采用的,扣2分。
(2)采用的估价方法名称或者定义不准确的,扣0.5~1分。
15
*估价结果
完整清晰,前后一致。
2
(1)估价结果(包括币种、总价、单价及总价大写)表述不完整的,扣0.5~1分。
(2)估价结果内涵(是否与假设和限制条件一致,是否扣除出让金、相关费用及税金等)不清晰的,扣1分。
16
*估价人员
人员与内容齐全、准确。
1
(1)未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的,扣0.5分。
(2)有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格(职称)、协助内容或者亲笔签名的,扣0.5分。
(3)有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格(职称)、帮助内容或者亲笔签名的,扣0.5分。
17
*估价作业
日期
表达正确,有保质完成的合理时间。
1
(1)表达不正确的,扣1分。
(2)时间上难以保证按质完成的,扣0.5分。
三估
价
技
术
报
告
︵
60
分
︶
18
*实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述全面、翔实,分析客观、透彻。
3
(1)土地实物状况包括:
名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、基础设施完备程度、土地平整程度等。
每缺少一项扣0.5分。
(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的,扣0.5~1分。
建筑物实物状况描述与分析
描述全面、翔实,分析客观、透彻。
3
(1)建筑物实物状况包括:
名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建成时间、维护状况、完损状况等。
每缺少一项扣0.5分。
(2)实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的,扣1分。
19
*权益状况描述与分析
描述全面、翔实,分析客观、透彻。
3
(1)土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的,每项扣0.5分。
(2)房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的,每项扣0.5分。
20
*区位状况描述与分析
描述全面、翔实,分析客观、透彻。
3
(1)位置状况包括:
坐落、方位、距离、朝向、楼层等,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分。
(2)交通状况包括:
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分。
(3)环境状况包括:
自然环境、人文环境、景观等,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分。
(4)外部配套设施状况包括:
基础设施、公共服务设施,每缺少一项扣0.5分,最多扣1分。
(5)区位状况未来变化趋势未分析的,扣1分;分析不深入的,扣0.5分。
(6)区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的,扣1分。
21
*市场背景描述与分析
宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻,针对性强。
4
(1)未进行本地整体房地产市场形势分析的,扣1分;此项分析太笼统的,扣0.5分。
(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的,扣1分;此项分析太笼统的,扣0.5分。
(3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的,扣1分;此项分析太笼统的,扣0.5分。
(4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的,扣1分;支持不充分的,扣0.5分。
22
*最高最佳
利用分析
最高最佳利用判定正确,分析透彻、具体;有合法依据和市场依据。
3
(1)未进行合法性分析的,扣2分,合法性分析不深入,扣1分。
(2)未进行利用前提选择表述的,扣0.5分。
(3)未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的,扣0.5~1分。
(4)最高最佳利用分析针对性不强的,扣1分。
23
*估价方法
适用性分析
技术路线表述清晰、明确;估价方法排查完整、合理,已选用估价方法理由充分,未选用估价方法理由充分。
3
(1)技术路线未表述或者表述不清晰的,扣0.5~1分。
(2)已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的,扣0.5~1分。
(3)未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的,扣0.5~1分。
24
*估价测算
过程
数据来源依据充分,参数选取客观、合理,理论表述与实际应用有说服力;有必要的分析和过程;计算过程完整、严谨、正确。
36
(1)按相应估价方法评审标准评审,详见表1-1~表1-5。
(2)当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时,未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。
25
*估价结果
确定
估价结果客观合理,确定方式恰当、理由充分,结论表述清晰(含单价、总价)。
2
(1)估价结果确定方式不恰当的,扣1分。
(2)估价结果确定方式和调整的理由不充分的,扣1分。
四附件及外在质量︵
10
分
︶
26
*附件
附件资料齐全、完整、真实。
5
(1)附件的基本资料包括:
估价委托书、估价对象位置图、内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等,每缺少一项扣0.5分,直至扣完。
(2)内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的,扣0.5分。
27
外在质量
报告名称、专业用语规范;文字简洁、通畅、表述严谨,逻辑性强;文本格式规范、无错别字、漏字,标点使用正确;排版规整、前后一致、装订美观大方。
5
(1)报告专业术语及用词不规范的,扣0.5~3分。
(2)文字表述存在缺陷,逻辑性不强、不通畅,不够客观、平实的,扣0.5~3分。
(3)报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的,扣0.5~2分。
(4)报告各部分之间内容重复的,扣0.5~3分。
(5)排版不规整,序号使用不规范及顺序错误等的,扣0.5~2分。
(6)报告各部分之间描述不一致的,扣0.5~3分。
(7)装订质量粗糙的,扣0.5~2分。
合计
个人解读:
1、依据2011版理论教材和案例教材(以下提到这两本教材均指2011版,不再赘述)和《规范》,“封面”中还缺委托人,另,“估价报告出具日期”应为“估价作业日期”。
在案例考试中,如封面中缺委托人或者是“估价报告出具日期”可作为一处错误予以指出。
2、依据案例教材和《规范》,“致估价委托人函”中
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