第13讲第六章第一节房地产交易管理概述及第二节房地产转让管理新版.docx
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第13讲第六章第一节房地产交易管理概述及第二节房地产转让管理新版
第六章房地产交易管理制度与政策
(房地产基本制度与政策第六章内容)
一、内容提要:
1、房地产交易管理概述
2、房地产转让管理
3、商品房销售管理
二、考试目的和考试要求:
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理基本内容、房地产转让、商品房销售制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。
本章考试基本要求包括:
1.熟悉房地产交易管理的概念和原则;
2.掌握房地产交易的基本制度;
3.了解房地产交易管理机构及其职责;
4.掌握房地产转让概述;
5.掌握房地产转让的条件;
6.掌握房地产转让的程序;
7.熟悉房地产转让合同;
8.掌握以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;
9.掌握以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;
10.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;
11.熟悉商品房预售的概念;
12.掌握商品房预售的条件;
13.掌握商品房预售许可;
14.掌握商品房预售合同登记备案;
15.掌握商品房现售;
16.熟悉商品房销售代理;
17.熟悉商品房销售中禁止的行为;
18.掌握商品房买卖合同;
三、内容辅导:
1.关于本章内容历年考试情况
本章是全书最重要的一章,在历年考试内容中,《房地产交易管理制度与政策》一直是全书考试的重点,所占的比例最大。
1995~1999年本章考试的分值都在30分以上,1998年甚至超过了40分,近几年,只有2004年本章内容只占了3分,2006年、2009——2011年每年都超过了10分,而2009年则达到了16.5%分。
因此,认真并重点学习并掌握《房地产交易管理制度与政策》是极为重要的。
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
分值
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9%
8.5
8.5%
16.5
16.5%
11
11%
12.5
12.5%
2.本章涉及有关的法律、法规包括:
①《城市房地产管理法》及《担保法》、《物权法》抵押权内容。
②《城市房地产开发经营管理条例》。
③《城市房地产转让管理规定》。
④原建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》。
⑤《城市商品房预售管理办法》。
⑥《商品房销售管理办法》。
⑦《商品房屋租赁管理办法》。
⑧《城市房地产抵押管理办法》。
⑨《房地产抵押估价指导意见》。
⑩《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。
⑪《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》(建住房[2005]77号)。
第一节房地产交易管理概述
一、房地产交易管理的概念和原则
房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段,对房地产交易活动进行指导和监督,是房地产市场管理的重要内容。
1988年原建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的《关于加强房地交易市场管理的通知》中明确规定:
城镇房地产交易,包括各所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押,城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动,均属房地产交易活动管理的范围,其交易活动应通过交易所进行。
”1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》则对房地产交易进行了更为明确的立法解释:
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为,应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。
例题1:
下列交易形式中,不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是()。
(2010年房地产经纪人制度试题)
A.房地产转让
B.房地产典当
C.房地产抵押
D.房屋租赁
答案:
B
解析:
《城市房地产管理法》规定,房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
例题2:
根据《城市房地产管理法》,房地产交易包括房地产()。
(2009年房地产经纪人制度试题)
A.买卖
B.互换
C.抵押
D.赠与
E.租赁
答案:
CE
解析:
根据《城市房地产管理法》,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
按照房地产交易方式,房地产市场分为房地产买卖市场和房地产租赁市场。
二、房地产交易的基本制度
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度,即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
(一)房地产价格申报制度
1、法律依据:
《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》
《城市房地产管理法》规定:
“国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
”2001年8月原建设部发布的《城市房地产转让管理规定》(原建设部令第96号,以下简称《转让管理规定》)中也规定:
“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格”;“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据”。
2、如实申报成交价格,办理产权转移手续
房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产,应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格,才予办理产权转移手续,取得确定的法律效力。
房地产管理部门在接到价格申报后,如发现成交价格明显低于市场正常价格,应当及时通知交易双方,并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格,但交易双方应当按不低于税务部门确认的评估价格缴纳了有关税费后,方为其办理房地产交易手续,核发权属证书。
房地产经纪人在代办有关交易手续时,应坚持如实申报,不可迁就当事人意愿瞒价申报,避免可能的房地产交易纠纷及由此引发的一系列法律责任,防范执业风险。
3、重新评估和诉讼
如果交易双方对确认的评估价格有异议,可以要求重新评估。
交易双方对重新评估的价格仍有异议,可以按照法律程序,向人民法院提起诉讼。
通过对房地产成交价格进行申报管理,既能防止房地产价格不大起大落,又能有效防止交易双方为偷逃税费对交易价格做不实的申报,保证国家的税费不流失。
例题:
我国的房地产成交价格申报制度,要求房地产权利人转让房地产时应向()如实申报成交价格。
(2006年土地估价师《土地管理基础与法规》试题)
A.县级人民政府
B.县级以上国土资源管理部门
C.县级以上人民政府规定的部门
D.县级税务征管部门
答案:
C
解析:
法规考核点。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定,国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
(二)房地产价格评估制度
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由国务院规定。
”
例题:
在我国,房地产价格评估制度是根据()确立的一项房地产交易基本制度。
(2007年房地产估价师制度试题)
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.政府规范性文件
答案:
A
解析:
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”。
(三)房地产价格评估人员资格认证制度
《城市房地产管理法》规定:
“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
”房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证,取得《房地产估价师执业资格证书》,并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。
未取得《房地产估价师注册证》的人员,不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
例题1:
下列制度中,属于《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有()。
(2011年房地产经纪人制度试题)
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产交易强制公证制度
C.房地产成交价格申报制度
D.房地产价格评估制度
E.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
答案:
ACDE
解析:
《城市房地产管理法》未规定房地产交易强制公证制度。
例题3:
《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有()等。
(2008年房地产经纪人制度试题)
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.土地使用权和房屋所有权登记发证制度
答案:
ABCE
解析:
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度,即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
《城市房地产管理法》规定,“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。
三、房地产交易管理机构及其职责
房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构,包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部(原建设部),省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局,各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场管理处、房地产交易中心等)。
房地产交易管理机构主要职责是:
(1)执行国家有关房地产交易管理的法规,并制定具体实施办法;
(2)整顿和规范房地产交易秩序,对房地产交易、经营等活动进行指导和监督,查处违法行为,维护当事人的合法权益;
(3)办理房地产交易鉴证等手续;
(4)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;
(5)为房地产交易提供洽谈协议,交流信息,展示行情等各种服务;
(6)发布市场交易信息,为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
第二节房地产转让管理
一、房地产转让概述
(一)房地产转让的概念
1、《城市房地产管理法》规定:
“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
”
2、《转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化,规定其他合法方式主要包括下列行为,
(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;
(2)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;
(3)因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;
(4)以房地产抵债的;
(5)法律、法规规定的其他情形。
3、房地产转让的实质
房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
《城市房地产管理法》规定,房地产转让时,房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
例题1:
一方提供土地使用权,另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为,是一种房地产()行为。
(2005年房地产经纪人制度试题)
A.出让
B.资金借贷
C.转让
D.租赁
答案:
C
解析:
此是房地产转让形式的一种,详见《城市房地产转让管理规定》。
例题2:
下列行为属于房地产转让的有()。
(2005年房地产经纪人制度试题)
A.房地产抵押
B.房地产租赁
C.房地产买卖
D.房地产抵债
E.房地产权属随企业兼并而转移
答案:
CDE
解析:
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。
房地产抵押、房地产租赁和房地产转让,共同构成房地产交易的三种形式。
(二)房地产转让的分类
1、根据转让的对象,房地
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