濮阳市场调研报告.docx

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濮阳市场调研报告

濮阳市场调研报告

第一部分濮阳市宏观环境

1、自然环境

2、行政区划及人文历史

3、经济发展状况

4、城市规划发展方向

5、现阶段房产政策环境分析

第二部分濮阳市房地产发展状况

1、濮阳宏观经济状况

2、濮阳（住宅）土地交易市场状况

3、濮阳房产市场发展历程

4、版块划分及其特点

第三部分竞品个案分析

城中央铜锣湾建业桂园建业壹号城邦中央公园龙之光·国际中心棕榈泉中央公园

海斯顿公园海晟名居东湖方舟金域湾中房·龙湖华苑香榭里海斯顿公园凤凰城瑞园

第四部分濮阳房产市场总结及未来预测

第一部分濮阳市宏观环境

1、自然环境

1、气候环境

濮阳位于河南省的东北部，中纬度地带，常年受东南季风环流的控制和影响，属暖温带半湿润大陆性季风气候。

四季分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照长，冬季干旱少雨雪。

光辐射值高，年平均气温为13.3℃，年平均日照时数为2454.5小时，年平均降水量502.3~601.3毫米。

2、地质水文

濮阳地貌系中国第三级阶梯，属于黄河冲积平原。

地势平坦，自西南向东北倾斜，海拔一般在48-58米之间，过境河主要有黄河、金堤河和卫河，除此外，较大的河流还有天然文岩渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。

濮阳市的土壤类型有潮土、风砂土和碱土三个土类。

潮土表层呈灰黄色，土层深后，熟化程度较高，耕性良好，保水保肥，适合栽种多种作物。

风砂土有半固定风砂土和固定风砂土，主要分布在西北部黄河故道，华龙区、清丰县和南乐县的西部。

风砂土养分含量少，理化性状差，漏水漏肥，不利耕作，但适宜植树造林，发展园艺业。

碱土改良后适合种植水稻。

3、自然资源

矿藏资源：

濮阳地质因湖相沉积发育广泛，下第三系沉积很厚，利于油气生成及储存。

主要矿藏是石油、天然气、煤炭，还有盐、铁、铝等。

石油、天然气储量较为丰富，且质量好，经济价值高。

水资源：

濮阳市属于河南省比较干旱地区之一，水资源不多。

地表径流靠天然降水补给，平均年径流量为1.86亿立方米，径流深为44.4毫米。

境内浅层地下水资源量为6.73亿立方米，其中可开采资源量6.24亿立方米。

植物资源：

境内植被组成成分丰富，孑遗、稀有植物较多，多属暖温带植被。

濮阳天然林木甚少，以人造林为主。

优质用材林树种主要有毛白杨、榆、柳、泡桐、椿、槐等。

经济林树种主要有红枣、苹果、桃等。

二、行政区划及人文历史

1、行政区划及人口分布

濮阳市辖2区5县，即华龙区、开发区、濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县。

面积4188平方千米，人口365万，其中濮阳县面积最大，为濮阳市第一大县，同时也是濮阳人口最多的县城。

濮阳共有42个民族，占全国已识别民族75%，汉族人口占总人口的99.7%。

2、人文历史

全市有图书馆6个，文化馆6个，有7项非物质文化遗产项目进入国家级保护名录。

市内主要旅游景点有被江泽民总书记称之为春秋时期的“联合国”－－戚城遗址，仓颉陵、仓颉庙、学堂岗圣庙、子路墓祠、澶渊之战遗址等，共和国两任总理视察过的全长800多米的亚洲第一、世界第三长闸国家级水利工程风景区渠村分洪闸风景区，刘邓大军强渡黄河的将军渡。

濮阳是中华龙乡、杂技之乡，自2000年开始举办龙文化节，每年举办一届，并增设杂技艺术节。

此外有仓颉、颛顼等历史传承名人。

3、经济发展状况

2013年全市生产总值完成1130亿元，增长12%；规模以上工业增加值638亿元，增长15.8%；固定资产投资938.5亿元，曾绽27%；全市公共财政预算收入60亿元，增长24.8%；社会消费品零售总额365亿元，增长14.7%；城镇居民人均可支配收入21560元，农民人均纯收入7778元，分别增长10.5%和12%。

工业方面：

全市规模以上工业企业达到823家，新增企业112家，新增增加值30亿元，创历史新高。

规模以上工业累计实现主营业务收入2297亿元，实现利润220亿元，增长20.8%。

全市8个产业集聚区完成投资509亿元，增长33%，完成工业增加值175.8亿元。

农业方面：

两室总产251万吨，增长0.82%，林木经济达到15.3万亩。

畜牧业总产值70亿元。

127家市级以上农业产业化龙头企业实现销售收入120亿元，利税8.7亿元。

农村劳动力转移70.2万人次，实现劳务收入63亿元。

4、城市规划发展方向

濮阳市作为豫北生态园林特色突出的国家级历史文化名城、以石油化工工业为主导的综合性城市，其城市职能是以石油天然气化工工业为特色的区域性商贸流通中心、以石化工业技术研究开发和基础教育为核心的区域性科技教育中心，坚持可持续发展的生态型城市和适宜居住的文明和谐城市为未来发展目标；

1、濮阳市未来城市规划——“两组团、七片区”组团式城市结构

两组团指的是中心城区和老城组团；现有的新市区和中原区连片发展成中心城区，现濮阳县县城经行政区划调整后发展为老城组团。

七片区指的是中心城区的“行政文化区、商贸中心区、文教与油田服务片区、濮西工业片区、马庄桥片区”和老城组团的“古城片区、老城东片区”。

2、濮阳市城市交通——“三纵两横”、外围环路、“七纵七横”

三纵两横：

大广高速、德商高速、濮阳至湖北阳新高速为三纵，南林高速、范辉高速至范台梁高速为两横；

外围环路：

东环路（106国道）-南环路-西环路-绿城路；

“七纵”：

濮水路、濮上路、京开大道、马颊河路、长庆路、大庆路和文明路；

“七横”：

绿城路（原北环路）、中原路、黄河路、胜利路、石化路、站南路和国庆路；

濮阳市具体组团及道路状况如下图：

濮北新区

油田区

老城区

两大组团图

濮阳县

老城区

七纵七横道路图

3、濮阳市未来规划发展——北进、东扩、南整、西优

北进：

发展新城区，范围马庄桥附近；

东扩：

发展工业集聚区，范围柳屯以东；

南整：

因为大堤只能开发老城区；

西优：

打造仿古旅游、商贸区，大部分是老企业，需要改造招商为新型企业。

北部是这两年濮阳城市建设的重点方向，绿城路（北环路）两边的开发热火朝天，公务员小区的建设、新文化宫的奠基、市政府的北迁意向、400亩城市公园的定位都让市民对这片区域充满了期待，城市中心的北移会带动王什乡、固城镇的发展，与马庄桥镇更是成为连襟兄弟，至于马庄桥是否划至市管辖，其实并不重要，重要的是绿城路北、马庄桥南、京开道西这片区域将成为濮阳新的钻石之地，未来必将光芒四射。

5、现阶段房产政策环境分析

时间

机构

政策内容

目的

2014.05.28

国土部

计划上报《不动产登记条例》，全国实行不动产登记信息管理，依法以人查房

反腐，并保护所有人物权，打击投资性需求客户

2014.05.28

住建部

规定出卖人应在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间送达买受人，如果开发商“一房多卖”购房者可要求多赔一倍已付房款

维护所有人房产权，治理不法行为，规范房产市场

2014.08.09

郑州房管局

经报请上级部门批准，自即日起，在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。

回归市场，促进楼市成交，刺激房产市场

2014.08.26

住建部

按照要求，建立首问负责、一次性告知、限时办结、服务承诺等各项服务制度，落实服务责任；其次优化业务流程；第三，降低中间费用；最后改进服务方式；

全面提升服务质量，解决群众服务问题，维护缴存群众利益，充分发挥公积金作用；

总结：

从各个部门颁布的管理条例看出：

房产市场从土地、住房、销售等各个环节都将建立完善的管理机制，保证产权所有人权利的同时进一步规范房产市场交易行为，减弱政府的宏观调控力度，促进房地产进入合理的市场竞争轨道，遵从优胜劣汰、强者生存的市场规律，运用价值杠杆调节房产市场价格，最终保证市场的健康、合理、有序发展。

（政策来源：

濮阳楼市网）

第二部分濮阳房产市场发展状况

一、濮阳宏观经济状况

房产市场的发展离不开大的经济环境，据专家研究，当GDP增速保持在８％以上时是房产市场的高速发展时期，考虑到濮阳市目前的房产发展状况，得益于濮阳市的经济发展，下面就全市生产总值、固定资产投资、城镇居民可支配收入、人均收入等数据进行分析（数据来源：

历年濮阳市政府工作报告）；

总结：

近五年，濮阳市生产总值增加460.48亿，增长率68.7%，固定资产投资亦不断增长，其中以2013年增长幅度最大。

由图可知，随着濮阳整体经济的快速发展，固定资产投资跟随经济势头呈现增长趋势，为房产市场发展提供充足资金支持；另一方面，城镇居民人均收入增加，提升居民购买力，提高房产市场成交量，加快房产市场发展。

2、濮阳（商住）土地交易市场状况

濮阳市国土资源局2014年07-12月份土地（商住）登记结果情况

序号

土地使用者

面积（㎡）

地号

土地坐落

使用权类型

土地用途

登记时间

1

濮阳市尧当置业有限公司

40530.03

3-9-10

石化路北、玉门路东

出让

商住用地

2014/8/5

2

濮阳申泰置业有限公司

3049.18

7-8-44

气象局西、黄河路北

出让

商业用地

2014/8/5

3

濮阳明珠房地产开发有限公司

60812.18

2-3-63

京开大道西、石化中路南

出让

商住用地

2014/9/15

4

濮阳市荣冠实业有限公司

22874.76

201-0-8

新东路西、北园路北

出让

商业用地

2014/9/18

5

濮阳市土地储备中心

52078.19

103-0-6

濮上路东、卫都路南

政府储备

住宅用地

2014/10/20

6

河南国信企业发展有限公司

13792.45

8-3-70

大庆中路东、胜利东路南

出让

住宅用地

2014/10/16

7

濮阳市泰吉置业有限公司

31649.17

1-3-85

绿城路北、鹿城路西

出让

住宅用地

2014/11/14

8

濮阳市瑞璞置业有限公司

43592.43

201-0-10

任丘路北、昌二路西

出让

住宅用地

2014/11/13

9

濮阳市瑞璞置业有限公司

38550.42

201-0-11

新东路西、任丘路北

出让

住宅用地

2014/11/13

10

濮阳市如意置业有限公司

427.51

8-2-54-4

黄河路南、文明路东

出让

商业用地

2014/12/5

11

濮阳市如意置业有限公司

870.45

8-2-54-3

黄河路南、文明路东

出让

商业用地

2014/12/5

12

濮阳市如意置业有限公司

16579.67

8-2-54-2

黄河路南、文明路东

出让

商业用地

2014/12/5

13

濮阳市如意置业有限公司

8528.58

8-2-54-1

黄河路南、文明路东

出让

商业用地

2014/12/5

2014年濮阳市出让土地约30块，成交仅5块，占出让总量的六分之一，约20块土地尚处于公告期；出让土地共计251.24亩，市场投放量约50.2万方。

由表可知，今年土地交易市场相对较为冷淡，出让地块面积较小，出让区域主要集中在濮北新区，市场新增土地较少，开发商拿地积极性不高；纵观受让单位，主要以濮阳市开发商拿地为主，后期房产市场投放量将会继续增加；考虑到市区仍有大量空置土地，且土地用途主要以商住为主，随着市场变化，后期潜在存量依旧很大。

（数据来源：

濮阳国土资源局）

3、濮阳房地产市场发展历程

濮阳房地产开发经历了四个阶段。

第一个阶段（1989-1992年）：

本阶段以定向开发为主，主要由政府委托银行组织开发住宅建设；

第二个阶段（1992-2000年）：

本阶段主要以单位组织集资建房为主；

第三个阶段（2000-2004年）：

以小规模的市场开发为主；

第四个阶段（2005-至今）：

以专业化操作和放量开发为主；

目前市场开发现状：

市场开发主要集中在濮北新区和油田老城区，市场大盘林立，产品同质化，营销活动升级，实力开发企业较多，整体房产市场成熟，竞争激烈。

四、版块划分及其特点

通过走访调查知，各大楼盘分布的区域范围主要有油田版块、老城区版块、濮北新区版块、濮东CBD版块。

从其市场关注热度来看，楼盘主要集中在濮北新区、油田和老城区，濮东CBD的楼盘集中度相对较低，以下为主要版块整体特点：

濮东

濮北新区版块

油田版块

老城区

濮北版块：

濮阳以西，多为新项目，交通方便，西至高速，东至市区，除了建业打品牌战术，房价稍高，其它价位均一般。

项目都比较大，可售体量较大。

区域优势：

濮北新区是未来市政发展主方向，新区政府的搬迁为本区域发展提供契机，东湖、西湖、体育中心、高教园区、行政办公中心等组团片区的规划提升整个区域的生活环境和居住品质；

区域劣势：

现阶段片区荒凉，区域配套不齐全，商圈发展不成熟，区域生活环境短期内无法改变；

楼盘特征：

项目主要分为两大类：

一是以教育配套为卖点的学区房，二是以东湖、西湖、公园等稀缺资源为主，打造生态宜居楼盘，重点在于提高客户的居住环境，目标对象以改善型客户为主；

产品分析：

濮北新区楼盘所推出产品80-140㎡之间两房、三房居多，两房面积集中在80-90㎡之间，三房面积集中在100-140㎡之间，三房所占比重较大，占总推货量60%之多。

大面积房源推售量较少，整个新区市场以刚需产品为主，符合传统两房及三房面积组合。

销售价格：

购买濮北房产的重点是区域未来的升值潜力，就其现状而言，不具有发展为成熟楼盘的基础，房价整体偏低，均价在4800-5400元/㎡之间；

优惠分析：

优惠方式单一且幅度较小，主要集中在付款方式优惠方面，一次性优惠2-4%，多数无按揭优惠。

客户分析：

整个新区市场成交客户来源主要集中在五县一区，县区客户所占比例达到50-60%之多，区域周边客户所占比例约20%左右。

销售分析：

日均来访客户10组左右，月均去化30套左右房源，且多为100-120㎡之间产品，140㎡及以上产品去化速度明显偏慢。

推广分析：

推广渠道比较统一，多为户外大牌、公交候车亭、短信、杂志等，从客户反馈情况来看，户外、候车亭及短信效果相对较好。

市场不利环境：

受政府“地震”影响，部分项目工程进度迟滞，与营销节奏不能保持一致；国家新政策规定不支持政府地址搬迁，这点成为其它版块评价濮北未来的“借口”；

下面就濮北版块楼盘详细细节进行分析：

项目名称

开发商

占地面积

总建筑面积（㎡）

建筑风格

容积率

绿化率

户型面积（㎡）

建业壹号城邦

濮阳建业城市发展有限公司

约2000亩

200万

Art-Deco

2.5

38%

88-245㎡

棕榈泉

濮阳市棕榈泉置业有限公司

468亩

110万

Art-Deco

3.2

40%

40-280㎡

龙之光国际中心

濮阳市金地置业有限公司

352亩

100万

Art-Deco

约4.3

40%

——

梧桐树

邯郸市博地房地产开发有限公司

42亩

12.44万

法式

4.4

——

106-224㎡

卢浮公馆

濮阳市江山置业有限公司

340亩

74万

法式

3.2

30%

——

香榭里

河南如意集团公司

90亩

18万

法式

3.0

40%

30-400㎡

东湖方舟

河南泰吉集团公司

265亩

81万

法式

3.62

40%

78-232㎡

英皇国际

濮阳市豪宇房地产开发有限公司

100亩

20万

简欧

2.99

40%

80-204㎡

凤凰城

濮阳市万瑞置业有限公司

425亩

66万

Art-Deco

2.33

——

82-150㎡

城中央

濮阳市龙云置业有限公司

100亩

20万

Art-Deco

3.0

46%

37-141㎡

金域湾

濮阳市希原置业有限公司

——

10万

Art-Deco

——

——

81-128㎡

巴黎春天

濮阳市益利置业有限公司

45亩

12万

法式

2.9

40%

40-138㎡

濮上名家

濮阳市中辰房地产开发有限公司

57.4亩

12.4万

欧式

3.24

36.8%

36-150㎡

海斯顿公园

濮阳市汇丰置业有限公司

282亩

60万

Art-Deco

3.2

40%

105-120㎡

总结：

濮北开发企业实力相对较强，大部分企业在濮阳开发四五个楼盘，开发经验成熟；百亩大盘在濮北更是司空见惯；整体数据来看，容积率2.5以下的楼盘只有建业壹号城邦和凤凰城两个，容积率整体较高；受容积率、地块规模的影响，大盘多存在30多平方的公寓，最小面积以80平的两房居多，200多平的复式在濮北版块较为常见；

项目名称

推售房源

推售套数

主推户型

销售均价

优惠方式

建业壹号城邦

9#、10、11#、12#

约700套

88-245㎡

5100元

购房直接优惠3万元

棕榈泉

17#、19#、20#、21#、23#

650套

89-143㎡

5000元

购房直接优惠1万元

龙之光国际中心

——

——

——

——

交100抵1万元，或转化购物卡

卢浮公馆

5#、6#

400套

40-145㎡

4600元

交10万定房

香榭里

13#、16#

72套

119㎡

——

——

凤凰城

1#、2#、3#、9#、10#

660套

82-156㎡

4500-5000元

——

城中央

9#、10#、11#

334套

98-126㎡

5300元

交5万定房

金域湾

2#

44套

98㎡

5400元

交5万直接定房

海斯顿公园

6#

99套

80-198㎡

5500元

以千抵万

总结：

（1）市场推售主力户型为88-126㎡的两房和三房；

（2）濮北地区团购价约4200元/㎡，销售均价5000元/㎡左右，在中原路以南的项目均价在5200元/㎡；（3）优惠方式一般先采用团购的形式，或者直接减少总房款的方式；（4）70%的楼盘为二期销售阶段或是刚入市项目，且项目体量较大，市场未来投放量较大；

油田版块：

该板块可售项目较多，整体价位和市区差不多，靠近市区均价较高，项目品质越来越高。

区域优势：

油田版块为濮阳的老城区，主要是油田开发而形成的专业人才聚集地，区域发展较为成熟，配套完善，且居民消费水平相对较高，是旧城区的核心地带；

区域劣势：

周边居住环境比较脏乱，人口居住密度较大，绿化率较低，未来升值潜力小；

楼盘特征：

项目开发主要以旧城改造为主，多为城中村改造项目，受限区域环境制约，销售均价从4500-5800元/㎡不等，整体均价高于濮北新区500元/㎡；

项目名称

开发商

占地面积

总建筑面积（㎡）

建筑风格

容积率

绿化率

户型面积（㎡）

建业桂园

濮阳建业城市发展有限公司

73亩

20万

中式

3.0

35%

86-167

城上城

濮阳市龙云置业有限公司

50亩

18万

现代简约

5.4

--

78-140

中央城

濮阳市龙云置业有限公司

50亩

11万

Artdeco

3.0

35%

40-256

丽景上品

濮阳市建基置业有限公司

300亩

52万

现代简约

3.0

40%

88-181

龙城国际

河南兴乾置业有限公司

1000亩

150万

欧陆新古典

3.0

40%

80-130

瑞泰花园

濮阳市昱升置业

30亩

6万

现代简约

3.0

40%

34-149

中房理想城

中国房产

62亩

12万

现代简约

2.9

80%

82-142

总结：

油田版块项目开发商实力均较强，建筑风格以现代简欧风格为主，容积率均在3.0左右，户型面积集中在88-150平米之间；整体而言，油田区的项目开发时间较早，大面积复式户型和小面积公寓较少；

项目名称

推售房源

推售套数

主推户型

销售均价

优惠方式

瑞园

1#、2#、3#、4#

/

83-122㎡

5000元

总房款优惠约5个点

城上城

3#、5#、6#、7#

418套

78-140㎡

7200元

——

中央城

3#

104套

101㎡

6000元

总房款优惠3个点

龙城国际

10#、11#、12#、13#

352套

88-130㎡

4500元

无优惠

瑞泰花园

尾盘

10套

121㎡

4800元

无优惠

中房理想城

6#

132套

82-142㎡

5200元

——

总结：

（1）推售房源主要以单栋房源为主，集中去化；

（2）销售均价5000元/㎡左右，以学区房城上城价格最高；（3）优惠方式主要以折扣的形式吸引客户；（3）大部分项目均已处于二期销售阶段，后期投放量相对较小；

老城区版块

该板块小项目较多，大项目只有海斯顿公园，但整体配套完善，价格也比新区板块高，可售体量已不多，可公开发地域也近乎没有。

相对与其它版块而言，老城区配套完善，生活便利，环境较好，尤其是戚城公园、中心广场、颐和广场等公共绿地资源，给周边项目带来利好因素，房价要普遍高于周边片区。

受限于市中心地块面积，大多项目规模有限，主要以打造精品楼盘为主；

项目名称

开发商

占地面积

总建筑面积（㎡）

建筑风格

容积率

绿化率

户型面积（㎡）

子路花园

濮阳市欣荣置业发展有限公司

——

约7万

简欧

——

——

110-140

中央公园

濮阳明珠房地产开发有限公司

460亩

90万

Artdeco

3.0

50%

88-157

铜锣湾

濮阳市怡海房地产开发有限公司

60亩

20万

简欧

4.5

37%

108-199

城中城

濮阳市龙云置业有限公司

25亩

10万

欧式

3.0

38%

89-170

总结：

（1）开发商均为在濮阳市场开发多个楼盘，开发经验比较成熟，实力较强；

（2）开发规模小，整体规划主要以110㎡左右的三方为主，公寓开发比例较少；

1、铜锣湾

物业形态：

住宅、写字楼占地面积：

60亩建筑面积：

20万㎡

建筑风格：

简欧容积率：

4.5绿化率：

37%

销售均价：

6500元/㎡01（住宅）楼层差价：

30元朝向差价：

50元

开发商：

濮阳市怡海房地产开发有限公司项目地址：

濮阳人民路龙城广场北

营销动态：

底商一拖三，一拖二

营销推广及活动

推广主题：

城市综合体城市发展最高级

推广渠道：

户外、候车亭、短信、杂志、广播、电视、DM单网络等

来访渠道：

户外、短信及朋介

节点活动：

平时活动较多，多为亲子讲座、教育讲座、手工DIY等，活动多以亲子类居多。

户型展示

2、海斯顿公园

物业形态：

住宅占地面积：

219亩建筑面积：

60万㎡销售均价：

5500元/㎡

建筑风格：

Artdeco户型面积：

80-198㎡

社区配套：

濮阳第三小学、黄河路实验小学、濮阳市第四中学，五星级豪华会所；

优惠政策：

1万抵5万，跟房多多合作。

客户情况分析

客户圈层：

中高收入者，年轻夫妇，关注学区房

关心问题：

价格、物业及生活配套，舒适性，投资性

到访客户：

濮