市物业管理手册.docx
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市物业管理手册
佛山市物业治理方法
第一章总则
第一条为了规范物业治理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,依照《中华人民共和国物权法》、《物业治理条例》、《广东省物业治理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本方法。
第二条本方法所称物业治理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理,维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市房地产行政治理部门负责全市物业治理活动的监督治理工作。
区房地产行政治理部门负责本区物业治理活动的监督治理工作。
街道办事处(镇人民政府)负责本行政区域内物业治理活动的指导、监督和治理工作,协调物业治理与社区建设之间的关系,协助区房地产行政治理部门对物业治理活动进行指导和监督。
居(村)民委员会负责本行政区域内物业治理活动的监督、协调、指导和调解工作。
第四条区房地产行政治理部门、街道办事处(镇人民政府)和居(村)民委员会应分不确定1名领导分管物业治理工作。
街道办事处(镇人民政府)应当有专门机构负责本行政区域内物业治理活动的指导、监督和治理工作,并依照本行政区域内物业治理区域的数量和规模,配备相应的物业治理工作人员。
居(村)民委员会应在街道办事处(镇人民政府)的指导下,负责本行政区域内物业治理活动的监督、协调、指导和调解工作,并配备适当数量的物业治理工作人员。
全市各级人民政府应对物业治理的监督治理工作给予经费支持。
第五条全市各级人民政府相关行政治理部门在各自职责范围内,做好物业治理区域内的有关工作。
价格治理部门负责制定或调整实行政府指导价的物业服务收费标准,对物业服务收费进行监督治理。
都市治理部门负责查处物业治理区域内违法排放或制造社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染,饮食服务业油烟污染,向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为,在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为;破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等,相关治理部门应依法予以配合。
公安部门在物业治理工作中负责指导物业服务企业建立健全保安服务治理制度、岗位责任制度、保安员治理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关治理制度;配合流淌人员和出租屋治理职能部门,做好住宅小区内流淌人口和出租房屋的治理工作;对物业治理区域内堵塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施;打击物业治理服务中的欺行霸市行为。
环境爱护治理部门负责依法查处物业治理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。
园林绿化治理部门负责依法查处物业治理区域内侵占、破坏绿地行为。
质量技术监督部门负责物业治理区域内的电梯安全监督治理工作。
公安消防部门负责物业治理区域内的消防安全监督治理工作。
对物业治理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查;负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护治理,提供消防安全防范服务,如发觉存在严峻威胁公共安全的火灾隐患,应当在责令改正的同时依法进行处罚和整改。
人口与打算生育治理部门负责物业治理区域内的人口与打算生育工作。
第六条市、区两级人民政府及相关职能部门分不成立物业治理协调领导小组。
建立街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业等参加的联席会议制度。
联席会议要紧协调解决物业治理重大问题,联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持。
重大问题是指在本区物业治理区域内发生的因人为、自然灾难或者其他缘故造成的重大人身损害及财产损失事故,以及因物业治理不善,严峻阻碍业主和使用人日常生活,并造成不良社会阻碍的问题或其他确需政府职能部门协调解决的问题。
第七条物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理,维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序,并配合政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)开展社区服务、社区文化活动以及流淌人员打算生育服务治理等行政治理工作。
第八条市级物业治理行业协会是物业治理行业的自律组织,要紧负责制定物业治理行业行为规范,组织物业治理行业从业人员的业务培训,调处行业内部的争议,每年公布我市物业服务收费成本价标准,承接主管部门托付、转移的其他事项。
区级物业治理行业组织参照本条执行。
第二章业主、业主大会、业主委员会
第九条依法登记取得或者依照《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,差不多合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的房屋买受人,能够认定为业主。
业主在物业治理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,同意物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业治理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改治理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资金(以下简称住宅专项维修资金)的治理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主在物业治理活动中,应履行下列义务:
(一)遵守业主治理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家法有关规定缴纳住宅专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十条业主依法成立业主大会,选举业主委员会。
业主大会由物业治理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业治理活动中的合法权益,依法履行职责。
第十一条1个物业治理区域成立1个业主大会,由1个物业服务企业提供物业治理服务。
1个物业治理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十二条业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改治理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业;
(六)决定住宅专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(七)制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(八)改建、重建建筑物及其附属设施;
(九)改变共有部分的用途;
(十)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十一)法律、法规或者治理规约确定应由业主共同决定的事项。
决定各个事项的具体条件按本方法第二十二条执行。
第十三条已交付使用的物业建筑面积达到物业治理区域建筑面积50%的,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处(镇人民政府),并在物业治理区域的显著位置公告。
第十四条20%以上业主能够联名向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。
已交付使用的物业建筑面积达到物业治理区域建筑面积50%以上的,业主能够向街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出成立业主大会的书面要求。
符合前两款情形之一的,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当在30日内会同物业所在地的区房地产行政治理部门指导、协助业主推举产生业主大会筹备组。
第十五条业主大会筹备组由居(村)民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处(镇人民政府)代表7至15人组成。
筹备组成员人数应为单数,其中业主代表应当许多于业主大会筹备组人数的60%。
居(村)民委员会代表担任筹备组组长,组织、协调业主大会的筹备工作。
筹备组中的业主代表由街道办事处(镇人民政府)物业治理部门和居(村)民委员会推举产生或由业主民主推选产生。
业主为法人或者其他组织,托付其工作人员参加筹备组的,应当书面托付。
筹备组成员名单及简历应当自成立之日起7日内在物业治理区域的显著位置公告。
业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的差不多资料(包括物业治理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等)、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件,并在物业治理区域提供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。
第十六条业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责:
(一)确定首次业主大会会议召开的时刻、地点、形式和内容;
(二)拟定治理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,依法确定首次业主大会会议表决规则;
(四)制定业主委员会委员候选人产生方法,确定业主委员会委员候选人名单;
(五)制定业主委员会选举方法;
(六)召开首次业主大会会议的其他预备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业治理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
筹备组的会议材料等应妥善保管,并于本物业区域的业主委员会成立后5日内移交业主委员会。
第十七条业主大会自首次业主大会会议表决通过治理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。
第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经业主委员会决定或者20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主能够向物业所在地街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会提出协助要求,街道办事处(镇人民政府)、居(村)民委员会应当协调组织召开。
第十九条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时刻、地点、议题和议程在物业治理区域的显著位置公告,并书面通知全体业主。
业主大会会议能够采纳集体讨论、书面征求意见、电子网络投票系统的形式。
采纳书面、电子网络等形式征求意见的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业治理区域显著位置公告30日。
征求意见的结果在物业治理区域内公示30日以上,业主有权查阅相关资料。
第二十条业主能够幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字确认后,由业主代表在业主大会投票时提交。
第二十一条业主能够托付他人参加业主大会会议。
业主托付他人参加业主大会会议的,应当出具书面托付书,载明托付事项、托付权限及期限。
第二十二条业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他有关共有和共同治理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
面积和业主人数按照下列方式确定:
(一)专有部分面积,按照建筑面积计算;建筑
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- 物业管理 手册