房地产企业会计核算流程.docx

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房地产企业会计核算流程

房地产企业会计核算流程

房地产核算流程

三、主要会计科目

三级会计科目明编号会计科目名称二级会计科目适用范围说明

细适用范围说明

一、资产类1001库存现金1002银行存款农业银行、工商银行、建设银。

。

。

1101交易性金融资产股票、债券、基金、其他1132应收利息

二级科目下分别1122应收账款楼款、租金设:

住宅、商业、

车位1123预付账款各供应商

个人借支、单位往来、代交个人社会保险基单位往来下设客1231其他应收款

金、社会养老保险、代交个人住房公积金户名称

房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家1601固定资产

具、运输工具、电子设备

房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家1602累计折旧

具、运输工具、电子设备

房屋及建筑物、生产设备、经营器具工具家1603固定资产清理

具、运输工具、电子设备

发出成本、加工费、往返运杂费、税金、1408委托加工物资

其他

1412包装物及低耗品在库、在用、摊销1471存货跌价准备

二级下分别设:

股1501持有至到期投资投资成本、应收利息

票、债券、基金、

其他

持有至到期投资1502股票、债券、基金、其他

减值准备

可供出售金融资股票、债券、基金、1503成本

产其他

二级下分别设:

股1511长期股票投资投资成本、损益调整票投资、权益投

资、其他投资

长期投资减值准1512股票投资、权益投资、其他投资

备

土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、1701无形资产

著作权、办公软件

土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、1702累计摊销

著作权、办公软件

二、负债类2001短期借款工行、农行、建行流贷

二级下分别设:

股2101交易性金融负债本金、公允价值变动票、基金、债券、

其他2202应付账款各供应商

预收账款

社会保险基金下

设:

社会养老保

工资、职工福利、社会保险费、工会经费、

险、失业保险、生2211应付职工薪酬职工教育经费、住房公积金、退职补偿、非

育保险、工伤保

货币性福利

险、医疗保险、其

他保险2221应交税费营业税、企业所得税、土地增值税、城市维

护建设税、契税、房产税、土地使用税、车

船使用税、教育费附加、个人所得税、印花

税

2232应付股利2231应付利息

单位往来下设各单位往来、代交契税、代交印花税、押金、

往来客户名称投票保证金、工会经费、代扣员工社保、职2241其他应付款

工教育经费、预留绩效工资、代扣员工公积

金

开发性、经营性物2501长期借款工行、农行、建行

业贷款

2701长期应付款公共维修基金、融资租赁费

四、所有者权益

类

4001实收资本设置明细4002资本公积设置明细资本溢价、其他资本公积）

设置明细（法定盈余公积、任意盈余公积、4101盈余公积

储备基金、企业发展基金）

4103本年利润

其他转入、提取法定盈余公积、法定公益金、4104利润分配储备基金、提取职工奖励及福利基金、提取

任意盈余公积、未分配利润

五、损益类6001主营业务收入住宅、商业、车位

项目下设租金收6051其他业务收入XX项目入（住宅、商业、

车位）、材料销售

收入、其他收入

固定资产盘盈、处理固定资产净收益、

处理临时收益净收益、罚款净收入、无法支

6301营业外收入

付款项、楼款挞定收入、业主转名收入、捐

赠利得、其他

商品销售成本（住

宅、商业、车位）、6401主营业务成本XX项目

配套设施销售成

本、代建工程成本

租金成本（住宅、

商业、车位）、材6402其他业务成本XX项目

料销售成本、其他

成本6405营业税金及附加

薪金费用、广告宣传费、办公费、差旅费、6601销售费用

业务招待费、其他

薪金费用、房租及管理费、办公费、差旅费、6602管理费用招聘费、业务招待费、会务费、折旧及摊销

费、税金

利息收入、利息支出、手续费、汇总收益、6603财务费用

汇况损失

固定资产盘亏、处理固定资产净损失、

处理临时收益净损失、非常损失、公益性救

6711营业外支出

济性捐赠、赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、

其他

6801所得税费用当期所得税费用、递延所得税费用

以前年度损益调6901

整

六、成本类二级三级四级

5001开发成本XXX项目土地征用及拆迁补偿费土地征用费、土地出让金、土地出让契税、征地管理费、拆迁补偿费、安置费

前期工程款勘测费（土壤氡检测、桩基检测、桩基超前钻探、沉降与垂直观测、室内空气检测、防雷检测、白蚁防治费）、设计费（整体规划设计费、模型设计及制作、施工图设计费、园林绿化设计费、人防工程设计费、建筑方案设计费、室内设计费、设计咨询费、其他）、报建报批评估费（人防、环保、消防、放线费、测绘费、评估费、其他、场地平整费、临水临电费）

基础设施费道路建设费、照明工程、外水工程、外电工程、供气工程、通讯工程、园林绿化工程、环卫工程、市政设施接驳费用、人防工程、市政排水排污工程、安防监控系统工程、有线电视工程、停车场工程、其他

建筑安装工程桩基础工程、土建工程、

电梯工程、装修工程（交

楼标准装修、室内洁具、

橱柜等、防盗门工程、大

堂装修、样板间装修、样

板间装饰、其他）、对讲

系统工程、消防工程、空

调工程、发电机工程、监

理费用、其他

配套设施工程幼儿园、小学、中学、医

院、物业公司文化站卫生

站、小区内独立公共配电

房、老年人公寓、居委会

派出所

开发间接费工地电费、工地水费、资

本化利息（借款利息、其

他借款费用）、现场管理

费（办公费、交通费、通

讯费、差旅费、固定资产

折旧费）、现场人员工资、

产权证费、

应付未付工程款

代建工程

结转数住宅、商业、车位主要科目详解:

应收账款:

预付账款:

其他应收款:

应付账款:

其他应付款:

预收账款:

长期应付款:

主营业务收入:

包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

其他业务收入

主营业务成本

其他业务支出

（一）名词注释:

搁楼（暗楼）:

一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层

期房:

是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

准现房:

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

现房:

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

二手房:

二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。

有限产权房:

是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。

产权房:

所谓产权房，是指产权人对房屋拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有，使用，收益和处分的权利。

这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

使用权房:

使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。

该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，目前已经允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

大产权:

是指发展商对所建房子的权属。

小产权:

业主对所买房屋的权属。

商品房:

是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅，通过市场价格对外出售。

经济适用房:

是指具有社会保障性质的商品

住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。

集资房:

是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。

集资所建住房的权属，按出资比例确定。

个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

公房:

又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售:

由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

廉租房:

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

钢筋混凝土结构:

是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

混合结构:

是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

砖混结构:

是指承重的主要构件是用砖、水泥、沙子及少量钢筋建造的。

复式商品房:

是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

跃层式商品房:

由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

低层住宅:

指一层至三层的住宅。

多层住宅:

指四层至六层的住宅。

小高层住宅:

指七层至十二层的住宅。

高层住宅:

指十层及十二层以上的住宅。

四证一书:

国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建用地规划许可证，建设用地批准书。

预售证:

房产证:

购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

即房屋所有权证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。

房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是

由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

三通一平:

水通、电通、路通及道路平整。

地产商向业主交房前，一般要做到三通一平。

首付款:

是指按揭业务中，客户首期所必须支付的款项。

按揭:

指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付

产权转让按揭，受益人作为还清本息，贷款还清后银行归还抵押物。

按揭是指按揭人将房产

款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

过户:

房产过户也就是产权转移从甲方转移到乙方的全过程

契税:

是房屋交易过程中，买受人承受的一项税种。

大修基金:

是业主缴纳的小区住宅共用部分、设施设备共用部分的维修基金。

住房公积金:

是一种义务性的住房长期储金。

住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。

具体内容主要有三个方面:

（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。

（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。

（3）按"专项使用"的原则运用住房公积金。

尾房:

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80,以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

烂尾房:

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

配建设施:

配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

房屋产权:

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

房产证:

均价:

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

基价:

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

起价:

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

预售价:

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。

定金:

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

“违约金:

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。

只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

建筑面积:

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

套内建筑面积:

它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。

使用面积:

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

公摊面积:

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:

1（电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;2（各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50,。

居住面积:

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

一般作为衡量居住水平的面积指标。

建筑密度:

建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（,），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

绿化率:

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

对购房者而言，绿化率高为好。

主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

开间:

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住

宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

进深:

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

层高:

层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高:

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

标准层:

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

阳台:

是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

平台:

平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

走廊:

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

玄关:

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

成套住宅:

是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。

房屋施工面积:

是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。

本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

房屋新开工面积:

是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。

房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。

房屋竣工面积:

是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

竣工房屋价值:

是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。

竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。

包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。

竣工房屋价值一般按结算价格计算。

地籍:

是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。

地籍管理:

是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施

土地使用权划拨:

是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

土地使用权出让:

是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

主要业务及账务处理

1（支付土地使用权成本

借:

无形资产---土地使用权

贷:

银行存款

2（支付支付款和务料款

借:

预付账款---**单位

贷:

银行存款

拔付承包单位备料

借:

预付账款---**单位

贷:

库存材料

企业与承包单位按期进行工程结算时:

（附单据工程价款结算单）借:

开发成本

贷:

应付账款

同时众应付工程款中扣回预付工程款和备料

借:

应付账款---应付工程款

贷:

预付账款---**单位

支付余额

借:

应付账款---应付工程款

贷:

银行存款

3（购入设备:

支付买价，代垫的运杂费，采保费（所附凭证，代垫费用交付单，销售发票，付款单）

借:

物资采购---设备采购

贷:

银行存款

验收入库:

借:

库存设备

贷:

物资采购---设备采购设备和材料发出，领用设备进行安装用作房屋建设

借:

开发成本世---房屋开发

贷:

库存设备

销售积压设备收入

借:

银行存款

贷:

其他业务收入借:

其他业务成本

贷:

库存设备

4（委托加工材料

发出委托加工材料

借:

委托加工材料

贷:

库存材料

支付的加工费和辅料费用借:

委托加材料

贷:

银行存款

加工完毕验收入库

借:

库存商品

贷:

委托加工材料5（领用低值易耗品借:

开发间接费用

贷:

低值易耗品

发生的其他的间接费用借:

开发间接费用

贷:

银行存款

分配开发的间接费用:

借:

开发成本---房屋开发

贷:

开发间接费用

6.开发土地成本费用

借:

开发成本---土地开发

贷:

银行存款

分配开发的间接费用

借:

开发成本---土地开发

贷:

开发间接费用

结转开发土地成本费用

借:

开发成本---房屋开发

贷:

开发成本---土地开发7.配套设施开发

将相关项目转入配套设施借:

开发成本---配套设施开发

贷:

开发产品

支付配套设施的开发费用借:

开发成本---配套设施开发

贷:

银行存款

领用库存设备或材料开发借:

开发成本---配套设施开发

贷:

库存设备或库存材料分配配套设施开发成本

借:

开发成本---房屋开发

贷:

开发成本---配套设施开发8.代建工程开发

支付的代建工程开发成本借:

开发成本---代建工程开发

贷:

银行存款

代建工程竣工结转成本

借:

开发成本---房屋开发

贷:

开发成本---代建工程开发

9.结转成本

房屋竣工时结转成本

借:

开发产品---房屋

贷:

开发成本---房屋开发对外销售转让的开发产品月份终了按时结转开发成本

借:

主营业务成本

贷:

开发产品---房屋开发10.销售房屋收取定金借:

银行存款

贷:

预收账款

销售房屋

借:

银行存款

预收账款（指前期收的定金）贷:

主营业务收入

客户违约,将定金转入收入借:

预收账款

贷:

营业外收入

向客户支付的违约金

借:

营业外支出

贷:

现金

10.向客户收取的部分费用向客户收取的契税

借:

现金

贷:

应交税费---应交契税向客户收取的大修基金借:

现金

贷:

其他应付款---大修基金向客户收取的各种初装费用借:

现金

贷:

其他应付款

11.月末分配工资费用

借:

开发成本

开发间接费用

销售费用

管理费用

采购保管费

贷:

应付工资

12.月末计税

按实现的收入计税

借:

主营业务税金及附加贷:

应交税费---应交营业税

---应交城建税

----教育费附加月末其他业务收入计税

借:

其他业务支出

贷:

应交税金---应交营业税

----应交城建税

----教育费附加月末计算的其他税种

借:

管理费用

贷:

应交税费----房产税

----车船使用税

----土地使用税

----土地增值税

银行存款（印花税）月末计算的所得税

借:

所得税

贷:

应交税费---应交所得税

交纳所得税

借:

应交税费

贷:

银行存款