房地产估价报告.docx
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房地产估价报告.docx
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房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称:
辽宁中阳房地产开发有限公司所有的
位于瓦房店市李官镇龙王庙村的两处
房地产市场价值评估
估价委托人:
沈阳市沈河区人民法院
房地产估价机构:
辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司
注册房地产估价师:
徐学庆(注册号:
)
高谈(注册号:
)
估价报告出具日期:
年月日
估价报告编号:
辽瑞房评报字[]第号
致估价委托人函
沈阳市沈河区人民法院:
受贵院委托,我公司对辽宁中阳房地产开发有限公司所有的两处房地产(以下简称估价对象)的市场价值进行了估价。
一、估价对象
本次估价对象委托时为辽宁中阳房地产开发有限公司所有的位于瓦房店市李官镇龙王庙村大连海景假日酒店院内的叁处房产,后根据实际情况,办案法官将估价对象调整为两处建筑面积合计为平方的房产价值(不包括其项下的土地使用权价值)。
二、估价目的
为沈阳市沈河区人民法院司法鉴定提供参考依据而评估估价对象房地产的市场价值。
二、价值时点
年月日。
四、价值类型
本次估价采用公开市场价值标准。
五、估价方法
本次估价房地产采用成本法。
六、估价结果
估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上,经估价测算,得出了估价对象在年月日的市场价值。
现将估价结果函告如下:
序号
房产坐落
房屋所
有权人
设计
用途
建筑面积
()
评估单价
(元)
单项评估总价
(元)
瓦房店市李官镇
龙王庙村大连海景假日酒店号别墅
辽宁中阳房地产开发有限公司
商业
瓦房店市李官镇
龙王庙村大连海景假日酒店号别墅
辽宁中阳房地产开发有限公司
商业
评估总价合计
元
(人民币大写)壹佰贰拾贰万贰仟玖佰玖拾捌元整
估价结果一览表
注:
房地产评估总价经估价师取整处理,本次房地产评估价值为房屋、装修、附属设施价值,不包括其所分摊的土地使用权价值。
七、特别提示
本次估价对象委托时为辽宁中阳房地产开发有限公司所有的位于瓦房店市李官镇龙王庙村大连海景假日酒店院内的叁处房产,后根据实际情况,办案法官将估价对象调整为两处建筑面积合计为平方的房产价值(不包括其项下的土地使用权价值)。
本报告出具之日为年月日,本估价报告有效期自出具之日起壹年。
辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司
法定代表人:
史延勇
年月日
注册房地产估价师声明
估价的假设和限制条件
房地产估价结果报告
一、估价委托人
二、房地产估价机构........................................
三、估价对象
四、估价目的
五、价值时点
六、价值类型
七、估价原则
八、估价依据
九、估价方法
十、估价结果
十一、估价人员
十二、实地查勘期
十三、估价作业期
十四、估价报告使用期限..................................
附件...................................................
房地产估价技术报告(仅供估价机构存档和有关管理部门查阅)
注册房地产估价师声明
我们郑重声明:
()注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏;
()本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制;
()注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见;
()注册房地产估价师按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》()、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》/-的规定进行估价工作,撰写本估价报告;
估价的假设和限制条件
一、估价假设条件
(一)一般假设
.对估价所依据的估价对象权属、面积、用途等资料进行了检查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下,对其合法、真实、准确和完整的合理假定。
本次估价所依据的权属资料及数据、有关文件等均由委托方及原告方提供,委托方及原告方应对其所提供情况和资料真实性、合法性和完整性负责。
由于委托方及原告方提供情况和资料不实造成的失误,我公司不负任何责任,特此声明。
.对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,对其安全的合理假定。
.买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益,在适当的期间完成谈判和交易,洽谈交易期间物业价值将保持稳定。
.交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识,不考虑特殊买家的附加出价。
.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
(二)未定事项假设
.本次估价未考虑估价对象可能存在的抵押、出租等事宜对估价对象价格的影响,即本报告是在估价对象无任何权利限制的假设前提条件下进行的。
.本次评估未考虑强制处分,要求短期内变现的特殊情况。
估价结果未考虑未来处置风险。
(三)背离事实假设
.估价时没有参考国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系发生变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的适宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影。
但上述条件发生变化时,估价结果亦会发生变化。
.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
(四)不相一致假设
无。
(五)依据不足假设
无。
二、估价报告使用限制
.本报告的估价结果是反映估价对象在本次估价目的下,根据公开市场原则确定的价值时点的公允价格,仅作为委托方进行房地产司法鉴定的参考依据,不得用于其他目的和用途。
若改变估价目的及使用条件,需要向本估价机构咨询后作必要的修正或重新估价。
.除非另有说明,本次房地产司法鉴定估价假设估价对象房地产不存在产权纠纷等限制条件。
.本报告应用的有效期为一年。
即估价目在报告完成一年内实现,超过估价报告应用有效期,需重新进行估价。
.本估价报告仅为委托方所使用。
未经本公司和委托方书面同意,不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供;报告的全部或部分内容不得在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
估价委托人:
沈阳市沈河区人民法院
二、房地产估价机构
机构名称:
辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司
机构地址:
沈阳市沈河区热闹路号
法定代表人:
史延勇
资格证书编号:
号
资格等级:
贰级
统一社会信用代码:
联系电话:
三、估价对象
本次估价对象委托时为辽宁中阳房地产开发有限公司所有的位于瓦房店市李官镇龙王庙村大连海景假日酒店院内的叁处房产,后根据实际情况,办案法官将估价对象调整为两处建筑面积合计为平方的房产价值(不包括其项下的土地使用权价值)。
(一)地理位置
本次估价对象所在市——瓦房店市为辽宁省大连市下辖的县级市,位于辽东半岛中西侧,介于北纬°′~°′,东经°′~°′。
东与普兰店市毗邻,西濒勃海,南与金州区隔海相望,北与盖州市接壤。
全市总面积平方公里(包括长兴岛临港工业区及其交流岛街道,含炮台、复州湾镇,不含元台、瓦窝镇,下同),其中个街道平方公里。
海岸线长公里,占大连市海岸线总长度公里的,其中陆地岸线长公里。
境内交通十分方便,四通八达,长大铁路、哈大公路、沈大高速公路纵贯南北,城八公路横穿东西,大连北三市东西大通道横贯北部三个乡镇。
市区北距沈阳公里,南距大连公里。
瓦房店市地势东北高西南低,千山余脉由东北向西南延伸,形成低山、丘陵、平原、陆地和滩涂结合的多种地貌类型,自然构成大体是“六山一水三分田”
估价对象所在大连海景假日酒店,地处瓦房店市李官镇龙王庙村,东临滨海公路,李官镇海滨,沙石浴场。
周边度假酒店众多,如瓦房店家宝度假村、沈阳兴维度假村、农家休闲山庄、德辉度假村、如家海景度假村等。
距沈大高速李官出口约公里,距营口鲅鱼圈约公里。
区域内达到“六通一平”,即“通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通路和土地平整”。
(二)产权状况
根据委托方提供的《房产执照》复印件:
估价对象,证号:
瓦农房执字第号;所有权人:
辽宁中阳房地产开发有限公司;共有人数:
;建筑时间:
年;房屋坐落:
李官镇龙王庙村;房屋结构:
楼房;房屋层数:
贰层;产权来源:
自建;建筑面积:
贰佰伍拾玖平方。
估价对象,证号:
瓦农房执字第号;所有权人:
辽宁中阳房地产开发有限公司;共有人数:
;建筑时间:
年;房屋坐落:
李官镇龙王庙村;房屋结构:
楼房;房屋层数:
贰层;产权来源:
自建;建筑面积:
贰佰伍拾玖平方。
(三)实物状况
估价对象所在大连海景假日酒店,酒店拥有客房、餐饮、、桑拿浴等设施,在酒店园区内设有八栋风格各异的别墅式客房,本次估价对象为其中的号及号别墅,两栋别墅相邻,其建筑外型、结构、面积,内部布局及装修、配套设施均相同。
别墅总层数两层,外墙白色涂料,部分石材装饰,铝合金窗,部分塑钢窗,防盗进楼门,一层设有三个客房及会客厅,会客厅吊顶刮白,工艺灯,墙面大白,木装饰电视背景墙,花岗岩地;客房内顶、墙大白,地面地毯,客房内设卫生间,卫生间铝板顶,墙面瓷砖到顶,地面地砖,配有浴盆、座便、热水器、洗手盆;客房配空调。
花岗岩楼梯,木扶手,铁艺栏杆。
二层设有三个客房一个景观露台,客房装修及配置同一层客房,景观露台石材地面铁艺扶手及栏杆。
四、估价目的
为沈阳市沈河区人民法院司法鉴定提供参考依据而评估估价对象房地产市场价值。
五、价值时点
价值时点为年月日,本次估价以实地查勘日为价值时点。
六、价值类型
本次估价采用公开市场价值标准。
本报告所确定的价值为估价对象房地产在价值时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。
公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格:
()交易双方是自愿地进行交易的;
()交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化;
()交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象;
()交易双方掌握必要的市场信息;
()交易双方有较充裕的时间进行交易;
()不存在特殊买者的附加出价。
七、估价原则
本次评估遵循独立、客观、公正原则及合法原则、最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则,按国家规定的评估程序和评估方法,进行实事求是的评估。
.独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
.合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
.价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
.替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
.最高最佳利用的原则
所谓最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用,是法律上允许,技术上可能,财务上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用的一种具体表现,是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。
这是因为在房地产市场中,每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。
八、估价依据
、《沈阳市中级人民法院司法鉴定委托书》房评[]号;
、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
.《中华人民共和国物权法》;
.《房地产估价规范》
(中华人民共和国国家标准/-);
、《房地产估价基本术语标准》
(中华人民共和国国家标准/-);
、《辽宁省民用建筑造价参考指标》;
、委托方及相关当事方提供的有关资料,包括《房产执照》等;
、我公司所掌握的大连市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料;
、其他有关法律、法规及规范等。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》,“有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法”。
估价对象不含土地使用权,与估价对象位于同一供求范围内并与其相类似的房地产交易实例几乎没有,不含土地使用权房产收益难以确定,故不宜选用市场比较法和收益法对该房地产进行估价。
而成本法所需资料较易获得,故选用成本法对该房地产进行估价。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
.重置成本法是先分别求取在建房屋在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取其价值的方法。
重置成本法表达式:
建筑物评估值=重置价值×成新率
※、建筑物重置价值
重置价值开发成本管理费用利息销售税费利润
※建筑物重置购建价格是假设在估价时点现有建筑物存在的土地是一块空地,而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变,重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时,所必要的建筑工程费、建筑专业费用及其他费用、开发配套费用、管理费、利息和正常的利税,获得建筑物的重新建造成本。
※建筑物成新率的求取方法:
根据《房屋完损等级评定标准》,依据房屋基础、承重结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水暖、电照等各部分现场勘测记录,确定完好分值率。
结合建筑物尚可使用年限,综合评定建筑物成新率。
※建筑物的现值求取方法:
将建筑物的重新建造成本乘以建筑物成新率来直接求取建筑物的现值。
十、估价结果
估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上,经估价测算,得出了估价对象在年月日的市场价值。
现将估价结果函告如下:
估价结果一览表
序号
房产坐落
房屋所
有权人
设计
用途
建筑面积
()
评估单价
(元)
单项评估总价
(元)
瓦房店市李官镇
龙王庙村大连海景假日酒店号别墅
辽宁中阳房地产开发有限公司
商业
瓦房店市李官镇
龙王庙村大连海景假日酒店号别墅
辽宁中阳房地产开发有限公司
商业
评估总价合计
元
(人民币大写)壹佰贰拾贰万贰仟玖佰玖拾捌元整
注:
房地产评估总价经估价师取整处理,本次房地产评估价值为房屋、装修、附属设施及所分摊的土地使用权价值。
十一、注册房地产估价师
中国注册房地产估价师注册号签字
徐学庆
高谈
十二、实地查勘期
本次估价的实地查勘期为年月日。
十三、估价作业期
年月日——年月日
十四、估价报告使用期限
本报告出具之日为年月日,本估价报告有效期自出具之日起壹年。
十五、特别提示
本次估价对象委托时为辽宁中阳房地产开发有限公司所有的位于瓦房店市李官镇龙王庙村大连海景假日酒店院内的叁处房产,后根据实际情况,办案法官将估价对象调整为两处建筑面积合计为平方的房产价值(不包括其项下的土地使用权价值)。
辽宁瑞丰房地产土地评估有限公司
年月日
附件
.司法鉴定委托书复印件;
.估价对象位置示意图;
.估价对象照片;
.《房产执照》等相关资料复印件;
.《房地产估价机构资质证书》复印件;
.房地产估价机构企业法人营业执照复印件;
.注册房地产估价师资格证书复印件。
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