合作开发房地产合同解除.docx
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合作开发房地产合同解除.docx
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合作开发房地产合同解除
合作开发房地产合同解除
篇一:
房地产合作开发合同书(最新)
房地产合作开发合同协议书
甲方:
**公司
法定代表人:
_______________________________________地址:
___________________________________________电话:
____________________________________________乙方:
**公司
法定代表人:
_______________________________________地址:
___________________________________________电话:
____________________________________________
经甲乙双方协商一致,就合作投资建设开发甲方位于XX省XX市**路**号土地事宜达成以下合同书。
第一条合作项目概况
1-1、土地概况
双方合作的土地位于**省**市**路**号,共计约____亩(以下简称为“项目用地”,面积以勘察测绘院最终测量的成果图为准,该图作为本协议的附件一);该土地上现有部分建筑物需拆除。
上述项目用地之土地性质现为“工业用地”,使用期限为40年,甲方为该宗土地的国有土地使用权人。
1-2、合作项目概况及性质
双方拟以项目用地为开发资源,共同投资合作开发商住楼住宅小
区,该项目暂定名称为_____(以下简称为“**小区”或“合作项目”),**小区的容积率及建筑面积以规划部门最终审批核准的批复文件为准。
**小区拟定建设开发期限为自双方合作的项目公司取得国有商住性质的土地使用权证书后_____个月。
**小区拟定投资总额约为___万元人民币(以下简称”项目投资总额”)。
第二条双方投资合作的条件
2-1、甲方提供的合作条件
甲方以第一条所述土地的国有土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作的条件。
2-2、乙方提供的合作条件
乙方以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理支持团队作为合作条件。
2-3、合作前提
2-3-1、本合同订立后,甲乙双方均应按照本合同之约定诚信全面履行各自的合同义务。
双方承诺在项目实施过程中互相尊重、支持和合作;在涉及规划控制、销售控制以及争取政府优惠政策和支持等重要事项甲方应给予乙方大力支持和协助。
2-3-2、本合同订立后____日内,乙方向甲方支付履约保证金**佰万元人民币(¥**万元);
2-3-3、甲方收到乙方支付的履约保证金同日应向乙方出具收据,
并将合作项目的《国有土地证》原件交乙方保管。
2-3-4、双方全面履行本条款规定的2-3-2、2-3-3的合同义务后,即各自指派专人共同办理设立本合同第三条所约定的项目公司的相关证照手续。
第三条项目公司
3-1、双方应在本协议签订后15日内在汉中市注册成立合作项目开发公司,该公司暂定名称为______________(以下简称为“项目公司”,公司名称以当地工商机关最终批准登记的名称为准),注册资本金不低于_____万元人民币。
3-2、双方应当指派专人负责办理项目公司的工商注册登记、机构代码证、税务登记证等与项目公司经营项目所必须的各项行政许可审批手续。
第四条甲方的合作分工及义务
4-1、【a阶段】
甲方的目标任务:
将项目用地的土地使用权性质由工业用地变更为商住用地。
目标任务完成时间:
项目公司成立后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:
甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。
4-2、【B阶段】
甲方的目标任务:
将项目用地之商住性质的土地使用权作为甲方对项目公司的实物投资变更至项目公司名下,使项目公司取得合作项
目的《国有土地使用证》。
目标任务完成时间:
a阶段目标任务完成后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:
甲方承担完成本阶段甲方目标任务所需支付的全部费用。
4-3、【c阶段】
甲方的目标任务:
将将项目用地整理至“三通一平”的用地状态。
目标任务完成时间:
B阶段目标任务完成后____日内。
费用承担:
甲方承担完成本阶段目标任务所需支付的全部费用。
4-4、甲方的其他合同义务
本合同履行过程中,甲方还须承担如下合同义务,甲方履行如下合同义务时所发生的费用均由项目公司承担:
4-4-1、在mm小区建设开发阶段,甲方应负责协调合作项目建设过程中的四邻关系,保证合作项目的正常开发。
4-4-2、负责解决合作项目施工过程中的用水用电事宜,保证合作项目正常实施。
4-4-3、协助乙方办理合作项目的设计、报建、建审、开工、销售等开发过程中所需的相关手续、资料。
4-4-4、负责办理其他合作项目开发期间必须以甲方名义办理的相关事务。
4-4-5、负责办理其他合作项目开发期间若以甲方名义办理将会达到以下目的之一的相关事务:
降低处理成本;
节约处理时间;
有利于本合同双方合作。
4-4-6、其他甲乙双方经协商一致确定应由甲方负责办理的事务。
第五条乙方的合作分工及义务
5-1、【B阶段】
乙方的目标任务:
将除甲方出资的土地之外的项目公司的现金注册资本支付至项目公司名下。
目标任务完成时间:
乙方完成B阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:
乙方承担完成本阶段乙方目标任务所需支付的全部费用。
5-2、【d阶段】
乙方的目标任务:
取得合作项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。
目标任务完成时间:
甲方完成c阶段目标任务后____日内(因国家法律政策原因导致的迟延可相应顺延,其他情况不得顺延)。
费用承担:
完成本阶段目标任务所需支付的全部费用均由乙方支付。
5-3、【E阶段】
乙方的目标任务:
指派乙方专业的房地产开发管理团队到项目公司进行管理并实施本合作项目的各项与开发有关的工作;通过乙方自
篇二:
合作开发房地产项目合同的法律效力分析
合作开发房地产项目合同的法律效力分析
作者:
蔡江林
(本文发表于《武汉房地产》20XX年第三期)
房地产开发时刻面临:
合作开发房地产合同解除)场等各个方面的风险,合作开发房地产情况尤为复杂。
但以合作的形式共同开发房地产项目,又是我国现行土地制度的必然产物。
因为国家所享有国有土地的所有权是不可动摇的、不可转让的。
国家土地所有权不可能授予任何民事主体,也不可能进入市场流转。
所以国有土地只能通过使用权来进行合法利用和流转,这就决定了国有土地的使用权人可以通过土地作为出资与他人合作开发房地产,实现土地要素与资金要素的结合,从而在最大程度上实现了国有土地使用权人的权利。
鉴于合作开发合同纠纷案件比例较高且案件复杂程度较高,又缺乏法律依据,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)对合作开发房地产作了比较详细的规定,是人民法院处理合作开发房地产项目法律纠纷的重要法律依据,该《解释》仅“合作开发房地产合同纠纷”一节就有14条,占去《解释》整个28个条文的一半。
现本文结合《解释》,对房地产合作开发合同效力法律认定的几个因素作一探讨。
合作开发房地产项目合同的法律定义
我国《城市房地产管理法》第27条规定:
“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。
”
最高人民法院《解释》第14条规定:
“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”
从《城市房地产管理法》中所规定的合作开发形式,实际上只是一种狭义的合作开发,而《解释》中所规定的合作开发房地产是一种广义的合作开发,只要是双方合作在土地上增添建筑物的活动,都可以归入房地产项目合作开发的范畴。
它不限于一方出地,另一方出资,也可以是双方共同出资出地;它不限于高开发后进入市场,也可以建设完毕后归自己使用;合建的主体也不局限于企事业
单位,而可以是单位和自然人之间,或者自然人和自然人之间。
影响合作开发房地产项目合同法律效力的因素
一、房地产开发经营资质
《解释》第15条规定:
“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。
”
《解释》的这个规定,正与合作开发房地产合同并不需要合作各方“共同经营”的精神相吻合。
由于房地产开发经营非常复杂,投资者出于自身条件或者其他因素的考虑而不参与房地产开发经营,即体现了当事人的自愿原则,也不妨害国家的市场管理秩序、社会公共利益,不违反国家强制性法律法规。
因此,合作各方有权约定是否共同经营。
既然法律不要求合作各方共同经营,当然也没有必要要求合作各方都必须具有房地产开发经营资质。
当然鉴于房地产开发的复杂性和专业性,《解释》规定了至少合作方有一方要具备开发经营资质。
二、土地使用权转让限制条件
1、尚未取得《国有土地使用权》证书的
《解释》第九条规定:
“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
”
2、使用权性质为划拨土地
《解释》第16条规定:
“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。
但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。
”
划拨土地使用权是土地使用者经县以上级政府依法批准,在缴纳补偿、安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
其特点是取得的法定性、取得的无偿性或低偿性、使用的无期限性和处分的局限性、正是
基于上述特征,划拨的土地未经过批准不得作为投资参与合作开发房地产。
这里所指的“批准”指的是经过县以上级人民政府批准,并由土地使用权受让人办理使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地出让金。
“伪合作开发房地产项目合同”的认定
“共同出资、共同经营、共享利润、共担风险”是合作开发房地产法律关系的基本特征,如果合同约定以土地使用权投资或者提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定利益,则双方不具备合作开发的所应当具备的“风险共担”的特征,其收取的固定利益已经成为“投入”土地使用权或者现金的对价,这已经背离了合作开发房地产的本意,其法律性质和与其他合同特征一致,法律上当当事人的意思表示的外在形式和内在真实意思并不一致的情况下,一般采用以真实意思确定法律关系性质。
《解释》中对一些名为合作开发但合同约定的内容又名不副实的情况做了规定,具体是
1、名为合作开发房地产实为土地使用权转让
《解释》第24条规定:
“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。
”
2、名为合作开发房地产实为房屋买卖
《解释》第25条规定:
“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。
”
3、名为合作开发房地产实为借款
《解释》第26条规定:
“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。
”
4、名为合作开发房地产实为房屋租赁
《解释》第24条规定:
“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。
”
人民法院对合作开发房地产项目合同的认定及审判原则
根据最高人民法院负责人就《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适
用法律问题的解释》的说明及司法审判实践,人民法院对于合作开发房地产项目的认定及审判大致遵循一下原则。
1、集体土地和农业用地不适用《解释》
按照《土地管理法》确立的土地用途管制制度和基本农田保护制度,我国土地分为农用地、建设用地和未利用地,严格限制农用地转为建设用地。
在国有土地上,对于按照土地利用总体规划划入基本农田保护区的农用地要严格管理,因房地产开发建设需要使用国有建设用地的,可通过出让或者划拨的方式取得;涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
因此,《解释》调整的国有土地范围为国有建设用地,不包括国有农用地。
2、不轻易确认合同无效,促进社会和谐稳定。
合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护,而且关系到房地产市场的有序发展。
因此,《解释》根据《合同法》的规定,结合社会现状和审判实际,在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上,采取了补救性的措施,即当事人只要在向人民法院起诉前,符合法律、行政法规规定的条件,不存在《合同法》第52条规定的无效情形,就应当认定合同有效,尽量尊重当事人双方的意思表示,不轻易确认合同无效,以促进合同加速履行和社会资源的有效利用。
同时,对当事人订立的隐藏真意的合同,我们按照合同约定的实质内容,作出符合当事人真实意思表示的认定,而不是简单地认定合同无效。
此外,在合同的解除上,《解释》严格当事人行使解除权的条件,只有在出现根本违约,合同目的无法实现的情况下,当事人请求解除的才予以支持。
这样,人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性,又能维护合同交易关系的稳定性,确保房地产市场快速发展。
篇三:
房地产合作开发合同
房地产合作开发合同
甲方:
___********公司_________
法定住址:
_________________________________法定代表人:
_______________________________乙方:
_____*******房地产开发有限公司法定住址:
_________________________________法定代表人:
_______________________________
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定,甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则,就合作开发“****公寓”项目事宜,经友好协商,达成如下协议,以明确责任,共同遵守。
第一条、项目概况
1、土地概况
双方合作的土地位于****县,南北长约134米,东西宽约95米,面积约19.1亩,现为工业用地,甲方为该宗土地的国有土地使用权人。
2、合作项目概况及性质
经双方同意拟以项目用地共同投资合作开发商住楼住宅小区,项目暂定名“****公寓”,公寓容积率及建筑面积以规划部门最终审批核定的批准文件为准。
第二条、合作方式
1、甲方提供项目用地,该宗土地经评估,每亩按万
元,土地价值总计为万元人民币,作为甲方对该项目的合作开发投资。
乙方应在本合同签订之日起十五日内,向甲方支付人民币万元,作为本项目的定金,定金计入乙方的投资总额,甲方将该宗土地变更至乙方名下。
2、乙方负责将合作土地性质变更为商业用地,土地出让金及相关过户费用由乙方支付,并作为乙方对合作开发项目的投资。
3、乙方提供全部建设资金,包括但不限于合作开发项目土地上的房屋、建筑物等地表物拆迁、清理,建筑施工,房屋销售,共同设施建设及管网、配套设施及办公费用的相关资金。
上述资金经甲方确认后,作为乙方对本项目的投资额度,未经确认,不得计入投资总额。
4、项目工程竣工后,本项目盈余按投资比例进行分割。
第三条、前期工作安排
1、合作开发项目的前期工作甲方负责,包括以下各项:
(1)、在乙方足额交付定金后,向乙方提交有关办理《国有土地使用证》所需的文件、资料。
(2)、协同乙方办理土地使用权变更手续。
(3)、协助完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。
2、合作开发项目的前期工作乙方负责,包括以下各项:
(1)、办理土地性质变更手续;
(2)、落实合作开发项目用地规划手续,获得合建项目占地的使用地规划批文。
(3)、
落实合作开发项目占地的规划报建工作。
(4)、完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作,拆迁安置及补偿费用包含在总投资内。
(5)、乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、安装、供气、通讯报装手续。
(6)乙方负责合作项目开工手续的办理,获得开工证,使合作项目可以合法开工建设。
第四条、项目施工工作一般安排
1、为便于合作项目的开发、建设、管理,由本协议当事人派员共同设立“****公寓”项目部(以下简称项目部),项目部全权负责合作项目的开发和管理,是合作项目的最高权力机构。
具体人员由双方协商,但必须保证甲方项目经理及工程、财务人员各一名。
以上人员的工资等费用均由乙方承担。
2、对重大事项,包括但不限于工程的发包等处理上,双方人员具有平等决策权,本着有利于合作,积极协商解决。
若协商不成的,按双方当前出资比例高的一方确定。
对施工队伍的确定上,按照谁垫资高,确定谁的原则解决。
3、合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。
为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。
对独立账户的支出,必须经双方签字同意。
主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情
况。
4、对于与工程有关的其他事项,双方可以以补充协议的形式予以约定。
第五条、房屋的销售
1、双方经过协商选聘专业售房机构进行房屋的销售,协商不成的,可以通过公开招标方式确定机构,所产生的销售佣金及营销费用可在预销售款中支付。
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