房地产估价理论与方法模拟8.docx

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房地产估价理论与方法模拟8

[模拟]房地产估价理论与方法模拟8

单项选择题

第1题：

工业用地的土地使用权出让最高年限是（）年。

A.80

B.60

C.50

D.70

参考答案：

C

答案解析：

工业用地的土地使用权出让最高年限为50年。

第2题：

如果没有（）的约束，人们的需要可以说是无止境的。

A.支付能力

B.国家政策

C.经济法律

D.市场控制

参考答案：

A

答案解析：

如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。

第3题：

对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行（）检验。

A.经济可行性

B.边际可行性

C.地方政策的支持

D.人员质量

参考答案：

A

答案解析：

对于法律上允许，技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。

第4题：

在统一采用单价方面，通常为（）上的价格。

A.估计面积

B.局域面积

C.总体面积

D.单位面积

参考答案：

D

答案解析：

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。

第5题：

A.430000

B.430200

C.432000

D.432100

参考答案：

B

答案解析：

3600×120-（2000-200）＝430200（元）

第6题：

在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

参考答案：

A

答案解析：

选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围内，即0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2

第7题：

A.2121

B.2200

C.1819

D.2242

参考答案：

B

答案解析：

第8题：

A.2487.75

B.2500.00

C.2511.00

D.2162.25

参考答案：

B

答案解析：

根据公式“正常价格-应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格＝卖方实际得到的价格/（1一应由卖方缴纳的税费比率）”，进而可以得出2325÷（1-7%）＝2500。

第9题：

A.3290

B.3302

C.3500

D.3710

参考答案：

B

答案解析：

第10题：

按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

参考答案：

D

答案解析：

根据直接比较公式，100÷（）＝0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：

102.04-100＝2.04。

第11题：

A.2600.00

B.2386.30

C.2832.84

D.3003.45

参考答案：

B

答案解析：

第12题：

在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

A.估价时点

B.搜集该可比实例时

C.进行房地产状况修正时

D.成交价格所反映

参考答案：

D

答案解析：

可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。

第13题：

某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。

A.40

B.43

C.47

D.50

参考答案：

B

答案解析：

因为40＜（50-3），所以建筑物的经济寿命应为：

3-1-40＝43（年）

第14题：

A.2237

B.2265

C.2346

D.3964

参考答案：

D

答案解析：

第15题：

A.2567

B.1339

C.1145

D.1117

参考答案：

B

答案解析：

第16题：

A.4023.04

B.4074.10

C.4768.50

D.5652.09

参考答案：

C

答案解析：

项目开发完成后的房地产现值（估价时点为项目开工后1.5年）＝

第17题：

在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

C.销售费用和销售税费

D.开发成本和管理费用

参考答案：

C

答案解析：

销售税费和销售费用一般不计息。

第18题：

某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（）年。

A.15

B.20

C.25

D.30

参考答案：

B

答案解析：

（500-25）-（n-1）×25＝0

第19题：

某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为（）万元。

A.38.26

B.40.33

C.46.5

D.62.33

参考答案：

C

答案解析：

第20题：

预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元。

A.225.00

B.237.50

C.381.25

D.395.83

参考答案：

C

答案解析：

根据收益年限为无限年的净收益按一定数额递增的公式：

第21题：

收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

参考答案：

D

答案解析：

通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

第22题：

某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

参考答案：

C

答案解析：

第23题：

年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为（）元。

A.1060

B.1060.9

C.1061.36

D.1061.68

参考答案：

D

答案解析：

第24题：

现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为（）。

A.800万元

B.1000万元

C.1800万元

D.800万～1000万元

参考答案：

D

答案解析：

根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

第25题：

A.4800

B.5124

C.5800

D.7124

参考答案：

C

答案解析：

求得平均发展速度

第26题：

A.3700

B.3785

C.3729

D.3156

参考答案：

C

答案解析：

第27题：

已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。

A.65.4

B.81.8

C.87.2

D.109.0

参考答案：

A

答案解析：

地块乙的总地价为：

第28题：

A.18%

B.20%

C.15%

D.25%

参考答案：

A

答案解析：

3000÷（3000-1-2000）×30%＝18%

第29题：

A.158.35

B.135.17

C.123.45

D.126.38

参考答案：

B

答案解析：

[3000×120%+2000×140%×10%]×15.24%×22.86%＝135.17（万元）

第30题：

A.40

B.45

C.48

D.50

参考答案：

C

答案解析：

第31题：

A.700

B.600

C.500

D.200

参考答案：

B

答案解析：

第32题：

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

参考答案：

D

答案解析：

第33题：

商业用地房地产位置的优劣主要取决于（）。

A.周围环境状况、安宁程度

B.位置有利于原料和产品的运输

C.交通是否便捷及离市中心的远近

D.繁华程度、临街状况

参考答案：

D

答案解析：

房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。

第34题：

在以下的居民收入的增加中，引起房地产价格上涨影响相对较大的是（）的收入增加。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.低收入者和高收入者

参考答案：

B

答案解析：

低收入者增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，对房地产价格的影响不大；高收入者生活上的需要几乎已达到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以其增加的收入大部分甚至全部可能用于储蓄或其他投资；中等收入者边际消费倾向较大，且基本生活已有较好基础，其收入的大部分或全部会用于提高居住水平，因此对房价的影响较大。

第35题：

在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是（）。

A.基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的

B.测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则

C.基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则

D.公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理

参考答案：

B

答案解析：

寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：

①测算过程是否有误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则；⑦房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气，是否存在泡沫。

多项选择题

第36题：

下列属于“五通一平”的是（）。

A.道路设施齐全

B.供水设施齐全

C.通信设施齐全

D.排水设施齐全

E.场地杂乱

参考答案：

ABCD

答案解析：

“五通一平”，一般是指具备了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施或条件以及场地平整。

第37题：

由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（）等方面的情况在短时间内不易了解。

A.产权

B.质量

C.效率

D.能量

E.环境

参考答案：

ABE

答案解析：

由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。

第38题：

（）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。

A.收益递增递减原理

B.惯性原理

C.特殊原理

D.均衡原理

E.适合原理

参考答案：

ADE

答案解析：

有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：

①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。

第39题：

求取报酬率的方法有（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法

E.分解法

参考答案：

ABC

答案解析：

D、E项是求建筑物折旧的方法。

第40题：

潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的（）。

A.租金

B.租金以外的收入

C.空置率的差异

D.运营费用的差异

E.转让收益

参考答案：

AB

答案解析：

潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。

第41题：

路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（）的准确与否。

A.路线价

B.深度百分率

C.宗地形状

D.临街状态

E.土地形状

参考答案：

AB

答案解析：

简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。

宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。

第42题：

以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是（）。

A.家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势

B.家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势

C.家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势

D.家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势

E.家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响

参考答案：

BC

答案解析：

家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。

第43题：

收益性房地产包括（）。

A.餐馆

B.旅馆

C.加油站

D.农地

E.未开发的土地

参考答案：

ABCD

答案解析：

房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。

收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

第44题：

房地产的供求状况可以分为（）。

A.全国房地产总供求情况

B.本地区房地产的供求状况

C.全国本类房地产的供求状况

D.本地区本类房地产的供求状况

E.邻近地区本类房地产的供求状况

参考答案：

ABCD

答案解析：

在理论上可以将房地产的供求状况分为四种类型：

①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④本地区本类房地产的供求状况。

第45题：

房地产的最高最佳使用具体包括（）。

A.最佳区位

B.最佳规模

C.最佳用途

D.最佳集约度

E.最佳收益

参考答案：

BCD

答案解析：

最高最佳使用具体包括三个方面：

①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。

第46题：

用市场法对房地产进行估价时，需要进行（）。

A.交易过程控制

B.交易情况修正

C.交易日期调整

D.交易价格变更

E.房地产状况调整

参考答案：

BCE

答案解析：

运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正（简称交易情况修正）、交易日期对价格的影响调整（简称交易日期调整）、房地产状况对价格的影响调整（简称房地产状况调整）。

第47题：

成本法中的“开发利润”是指（）。

A.开发商所期望获得的利润

B.开发商所能获得的最终利润

C.开发商所能获得的平均利润

D.开发商所能获得的税后利润

E.开发商所能获得的税前利润

参考答案：

CE

答案解析：

第48题：

某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（）。

A.有形收益

B.无形收益

C.正常收益

D.实际收益

E.广告收益

参考答案：

BD

答案解析：

无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。

实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。

第49题：

假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（）。

A.待开发房地产的价值

B.开发成本和管理费用

C.销售税费

D.投资者购买待开发房地产应负担的税费

E.开发利润

参考答案：

ABD

答案解析：

就计息的项目包括：

①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。

销售费用和销售税费一般不计息。

第50题：

一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。

A.委托估价合同

B.实地查勘记录

C.估价人员的作息时间

D.向委托人出具的估价报告

E.估价项目来源和接洽情况

参考答案：

ABDE

答案解析：

在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：

①向委托人出具的估价报告（包括附件）；②与委托人签订的估价委托合同；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；⑥估价报告审核记录；⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。

判断题

第51题：

商业、旅游用地的使用权出让最高年限为40年。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第52题：

在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“芬兰难题”。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。

这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。

第53题：

收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第54题：

土地仅指土地部分。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第55题：

收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第56题：

根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。

房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。

第57题：

在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。

第58题：

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

第59题：

就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第60题：

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

销售税费除“两税一费”外，还有其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

第61题：

估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费属于会计上的折旧。

第62题：

资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第63题：

假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

B

答案解析：

由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。

尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。

在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。

第64题：

传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

第65题：

移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。

（）

A.正确

B.错误

参考答案：

A

答案解析：

计算题

第66题：

试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

__________

参考答案：

16949.66+46067.83＝63017.49（万元） ②续建成本＝

详细解答：

第67题：

请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。

_________

参考答案：

详细解答：