桂芳园五期营销推广报告doc.docx

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桂芳园五期营销推广报告doc

桂芳园五期营销推广报告

前叙

桂芳园定位之补充

第一部分销售时机及销售阶段安排

一、销售时机分析

二、销售阶段安排

第二部分销售策略

一、销售流程

二、三大阶段销售策略

三、主要推广及媒体一览表

第三部分价格策略

一、定价策略

二、价格走势建议

三、付款方式建议

第四部分销售计划

前叙

桂芳园五期优劣势分析

一、桂芳园五期项目情况

建筑面积：

8万

总户数：

1,070户

户型比例：

一房45平米5%

二房二厅一卫65~68平米40%

三房二厅一卫75~78平米10%

三房二厅二卫85~92平米35%

四房及复式120平米及以上10%

二、五期优势总结

1、背倚成熟的桂芳园配套设施，前四期的开发在园林环境、小区档次和形象上都树立了良好的形象和基础；

2、地势高，视线较开阔，位置相对比较独立；

3、小区整体规划为大围合式，营造出气势恢弘的大景观；

4、大多数为15层小高层带电梯单位，户型排布上充分考虑了景观和朝向的因素，保证好景观、好朝向摆放大户型；

5、户型比例贴近市场，贴近客户；户型设计充分运用了转角窗、大凸窗等设计，充分考虑使用方便；

6、内园景全部以水景贯穿，人工湖、小溪、小桥融为一体，好一幅依水而居的美丽画面，建成后将是布吉最高档次的园林小区。

三、五期劣势分析

1、围合的建筑排布，单位的质素难以达到均好性，朝向内侧园景的单位与朝向小区外侧的单位素质相差较大；

2、五期的小高层设计，容积率较高，楼宇排布比较密；

3、有部分单位朝向农民房及工厂宿舍，视线遮挡严重；

4、五期主入口与深惠路上小区入口相距甚远，无论是在销售阶段和入伙后入住阶段都相当不便；

5、五期缺乏自身的运动、娱乐和购物配套设施，需与前期资源共享。

桂芳园定位之补充

一、项目定位总结

根据之前对五期项目之理解，总结项目定位如下，本报告所述之推广及媒体主题将紧密围绕这一定位施行。

日内瓦风情、半山湖景豪宅

针对香港：

布吉渡假天王

二、推广语

布吉渡假天王，日日有野玩

览半山湖景，拥都市繁华

拥半山湖景，繁华小香港

三、主题整合

天王级吃喝桂芳园五星会所、食街（六期）、桂芳园—知名酒家吃饭优惠（买楼王帮手搞）

天王级玩乐四期休闲广场、六期娱乐城、数千平米运动场（布吉高级中学）、附设林场果园

天王级购物四期商场广场、六期商业街、每日专线接送至深圳华强北商业街、布吉各大商场（新一佳、南城）桂芳园专线

天王级交通10余路大中巴士途径，往罗湖关口15分钟，深圳独家罗湖、皇岗口岸每日住户专车穿梭接送

天王级景观依山傍水，水主题园林景观、壮阔山景

天王级身份象征布吉尊贵日内瓦风情、半山湖景豪宅、冷气大堂

第一部分销售时机及销售阶段安排

一、销售时机分析

桂芳园是目前布吉的超级大盘，开发时间较长，追求的是一种长期效益，与普通小盘短期内回收资金的开发模式大不一样。

同时桂芳园更担负着为发展商创造品牌之重任，故适当把握销售时机就显得相当重要。

桂芳园一至四期已经在市场上建立了良好的物业形象，被客户和市场广为接受和认同，并获得了一系列的荣誉称号。

桂芳园五期一方面要延续之前的良好形象，另一方面要在小区的规划、建筑的外形和销售方面都有更高的突破和创新，应作为桂芳园“金装升级版”，加以全新的包装和宣传。

考虑到上述主要原因，同时结合发展商的预期开售时间（初步设定为2002年9月底），中原认为必须在自身硬件条件做足的基础上，前期市场炒作到位的前提下，才正式进入市场销售，这样有利于营造开售即达到火爆的“烟花效应”。

中原建议五期开售前要充分抓住以下几个主要曝光时机：

★8月份开始在深港两地投放缮稿炒作。

★8月份加紧市场炒作节奏。

★8月底开始内部认购，接受咨询及开始正式发放派筹号，但暂时不会让客户选楼，继续完善楼盘条件，保持五期的神秘感。

★9月25日参加秋交会，有派筹号的客户排队拣楼，利用秋交会将今年内的销售工作推向高潮。

★9月25日，正式公开发售。

★香港9月28日长期展厅正式开放。

二、销售阶段安排

桂芳园五期的目标客户群定位在三大客户：

香港客户、布吉本地客户和深圳关内客户，在包装及销售推广上针对不同的客户群按“三步曲”节奏走，具体为以下三步骤：

第一阶段：

布吉楼皇篇（主攻龙岗市场）

时间：

2002年8月开始

这一阶段首先在布吉、龙岗市场上将桂芳园金装升级版的“五期”全新物业形象树立起来，使布吉、龙岗本地乃至深圳特区内的潜在客户对之产生浓厚兴趣。

形象的树立不仅单纯依赖于新闻媒体的市场炒作，更多的是通过本项目自身条件的逐步完善，例如五期园林环境、全新的售楼处、样板房的装修到位、国际级的大型现场活动、加上密集的曝光率等将会使升级版楼皇的形象逐渐凸显。

第二阶段：

度假楼皇篇（吸纳外销市场）

时间：

2002年9月开始

度假楼皇形象的树立则有赖于将桂芳园做成“玩乐天堂”，即将桂芳园自身玩乐设施做足并对外开放，即真正在一个楼盘里可以“集好看好玩于一身”的大社区。

娱乐设施配套可以在四期商铺中加以充分实现。

而在10月强推期以后，预计六期商业部分的规划也可出台，此时则以六期的规划特点为主题推出系列宣传及推广攻势。

第三阶段：

精英城篇（面向特区内市场）

时间：

2002年8月开始

市区内的客户群也是作为消化的主力军之一，在随着本项目配套设施一步步完善的前提下，加大力度争取深圳特区内文化层次较高，但资金较为馈乏的白领阶层在布吉安家置业的市场份额，取得这部分客户的认可。

第二部分销售策略

一、销售流程

针对第一组团单位

时期

事项

详细内容

9月~

10月

销售单位

主要推出“第一批单位”250套

价格策略

以市场较低价入市，争取部分单位能在同片区中以绝对优势价出售，增加市场吸引力。

销售情况

若达到推出单位的80%以上，

即时加推单位，按时进入市场热销期。

若达到推出单位的50%以上，

加强营销组合和自身包装、调整加价幅度，按时进入市场热销期。

若未及推出单位的30%，

分析原因，完善自身包装、相应调整销售策略。

10月~

1月

销售单位

主要推出“第二批单位”450套

价格策略

价格逐渐向上扬，在市场上保持价格不断上升的形象，不断给到客户楼宇增值的信心。

2月

~

6月

销售单位

主要推出“第三批单位”300套

价格策略

价格在市场热销期已达到一定高度，故价格可根据市场变化情况或上扬或隐性降价，或保持不变。

二、三大阶段销售策略

第一阶段：

布吉楼皇篇

1.时间：

2002年8月开始

细分两个时间段：

1）预热期：

2002年8月——9月初

★8月份开始在深港两地投放炒作缮稿。

★8月份加紧市场炒作节奏。

★8月底销售员接受咨询及开始正式发放派筹号，但为了保持五期的神秘度，暂时持有派筹号的客户尚不能选楼，而要等到公开发售才能排队选择房号，务求使有意向在关外买楼的客户（特别是龙岗本地客户）暂时不急于购买关外其他楼盘，而处于密切关望此盘的进展情况。

达到“欲擒故纵”的效果。

2）公开发售期：

2002年9月25日

2.销售推广目标：

通过有目的的市场酝酿工作，主要使桂芳园五期在龙岗市场备受关注，树立桂芳园“布吉第一盘”的形象。

聚集人气，为掀起公开发售的热销势头造势。

达到首批单位的销售圆满完成。

3.销售必备条件

四期商业部分沿街面商业街面向沿街面的住宅外墙能够落下来，具备良好的展示效果。

五期组团绿化、园林广场建设到位，对外开放

售楼处与各个示范单位设计施工完成（包括内外装修、电话、传真机、饮水机等）；

地盘包装到位（包括工地围墙、路灯旗、工地广告牌、小区临时绿化工作到位）；

户外广告（包括候车亭广告、公交车体广告、特大型户外广告牌）

销售资料（楼书、折页、单张、户型牌、功能牌、展板、模型、电视广告片、价格表、付款方式、认购书、物业管理公司及其费用、入伙杂费）；

用于区内带客户看楼的高尔夫车到位；

住户专车延长至小区五期入口处设点停放；

预售许可证到位；

组织销售人员进行开盘前的系统培训；

开始软性宣传及新闻造势；

其他相关工作到位。

4.推广思路

桂芳园五期开售阶段，市场的竞争激烈，因此在宣传上要在布吉要争取最大的市场曝光，

因此总结推广思路如下：

一方面逐步完善楼盘自身的形象和商业配套，另一方面媒体宣传以布吉本地长期形象的户外广告牌为主，辅助以直邮、镇内活动每月组织不同主题的现场活动。

4.销售对象

龙岗、布吉本地客户；

特区内部分客户；

部分通过其他途径获知桂芳园信息的香港客户、外籍人士；

5.推售单位

主要销售“第一批300套”，从五期单位中挑选出第一批整个社区综合素质较差的单位，有利于以低价入市的策略。

6.销售渠道

直销渠道：

通过报纸、电视等新闻媒体到售楼处参观，达成成交的客户

利用地盘广告及户外广告，到现场登记销售；

利用一至四期的客户资源

7.造势安排（包括公开发售仪式）

此阶段内的市场酝酿工作是整体销售工作的关健，通过一系列有目的、有组织、连贯性强的SP活动，令到本项目五期一开始就以全新的、高姿态进入市场，通过一系列市场炒作树立楼盘形象。

具体活动铺排时间及初步安排如下：

1）为桂芳园申请3A级社区荣誉称号、寻找机会参加国际住宅展览。

（从现在开始着手）

目前深圳3A级社区可谓屈指可数，特别是关外楼盘，更是一个空白点，如果本项目能在年内申请3A级社区成功，对于关外楼盘来说可以说是质的飞跃，即用比东海花园少几个档次的价钱却可享受到类同的质素，相信这一点足可满足不少客户的虚荣心。

2）四期商业配套，为本项目创造旺盛人气（从现在开始着手）

大型住宅社区最让客户动心的就是配套齐备，为了达到此目的，同时为本项目周围创造旺盛的人气，四期的商业配套、商业环境能刺激那些对本项目有兴趣的客户下定的决心。

四期商场在品牌商家进驻后，亦可与这些商家联合举办相关的促销活动，不断使本项目处于热闹的状态。

3）在关外主要地点设置超级大路牌，营造气氛澎礴的布吉第一盘形象

中原在前期定位报告中，对于设置规模庞大的户外广告牌曾有过建议，现重申如下：

为了大量吸纳特区内外（包括布吉、横岗、龙岗）及香港客户，弱化其客户被布吉、横岗盘截流的劣势，建议通过设置大量的户外广告牌形成规模化户外广告效应。

除去已有位置，具体建议如下：

★设置地点：

罗湖东门地段（关内客户）——布龙公路与深惠公路交界处设置一块（分流布龙公路上的楼盘如中海怡翠、东方半岛花园、深惠公路两旁楼盘的客户群）——布吉老街内（吸引布吉本地客户）——横岗丹竹头收费站（吸纳龙岗其它客户群）——桂芳园地盘。

通过在这主要地点设置大型广告牌将潜在客户群一步步引向地盘。

★户外广告牌内容

由于设置的广告牌数量较多，如果广告牌都是一个画面可能会使客户感觉较为厌烦，故中原建议应尽量使画面不断给客户一种惊喜与富于变化的感受，例如画面的变化可由虚到实的一种变化，在布吉关口可采取与其他楼盘截然不同的风格，用极具浓厚风情的大画面吸引客户的目光，越接近楼盘的户外广告牌则越实在地展示本项目的未来蓝图。

在罗湖关口的广告牌主要是用作吸引香港客户的，根据香港客户消费习惯，对于这部分人的宣传可更直接实在，所以建议在罗湖关的广告牌可打出“深圳最大型渡假天皇”等直截了当的宣传口号，在主画面上亦可用桂芳园全景效果图来表现。

4）为桂芳园制作主题音乐，以朗朗上口的几句歌曲配合电视广告，当客户一听到此厅歌曲即联想到本项目，此方法类似一些箸名的商品广告歌，因为通俗易懂，往往成为孩子们甚至大人们乐于哼唱的歌贡曲，通过这种长期有效的传播，必然会使许多潜在客户耳熟能详，大大提升其知名度。

5）公开发售仪式借“欧洲风情节”掀起销售高潮

要制造的市场气氛仅仅依靠龙岗本地市场的客户群捧场是难以引起轰动效应的，故建议开盘活动应做成全深圳都在关注的活动，而此项活动又不能完全是楼盘本身的促销活动，因为这些活动所营造的气势毕竟是有限的，为了将买楼与不买楼的人群都聚集在一起，还必须将公益性活动与促销活动联结在一起，这样才能最大煽动各种人的兴趣参与。

从本项目自身定位出发，中原建议可通过举办“欧洲风情节”活动来作为本项目的开盘仪式，这样做的好处在于：

Ø将活动推到在全深圳都有影响力的高层次，让更多的人通过此项活动认识、了解、喜爱桂芳园，为开盘聚集人气。

Ø让客户充分体验到桂芳园是与众不同、充满欢乐的“玩乐天堂”。

Ø此次桂芳园风情节不仅仅是以一天，以数个节目就草率收场，而是持续一个星期、集欧洲各国吃喝玩乐于一体的大型活动。

由此项活动足见桂芳园的规模与实力及趣味性。

主要活动内容：

✧民俗表演、饮食、工艺品展销、歌舞表演、居住博览等。

✧此次活动将与世界之窗联合举办。

✧此段时间内下定的客户有机会获得“欧洲风情游套票”及工艺品等奖品。

目前主要工作：

与“世界之窗”联系，商量举办此次活动的系列细节问题；

6）参加秋交会（9月）

深圳房地产交易会可谓是大型楼盘亮相的大好机会，此次春交会的时机又与项目开盘时间非常吻合，可很好的加以利用。

7）长期赞助康泰旅行社举办“欧洲之旅”活动

通过赞助康泰旅行社活动，本项目可获得如下好处：

利用桂芳园作为外景地拍摄一集“吃喝玩乐在布吉”将桂芳园以旅游景点的方式推荐予客户，这样就可吸引到一批喜爱旅游的香港客户到龙岗桂芳园游乐，通过游乐，对桂芳园产生好感，促发他们的购买欲望。

另外，为了促销亦可向购买本项目的客户赠送“欧洲风情”旅游套票，为本项目“度假天皇”造势。

8）知名教育体系

居住小区的大部分以居家生活类的客户为主，教育配套尤为重要，建议小区与全国知名的幼儿园及小学合作，开设有特色的幼儿园及小学教育班，并且聘请知名教师任教，解除客户的后顾之忧。

9）直邮广告

在项目周边的区域，布吉等地有针对性的投放直邮广告，宣传五期的特色和售卖信息。

10）布吉镇内活动宣传

在布吉街内的商场、酒楼以及银行等市民经常光顾的场所摆放宣传资料；在布吉街商业集中、人流集中地设置长期周末展销点，配合看楼专车来回接送看楼客户。

并经常性的组织活动，宣传桂芳园五期，迅速扩展五期的知名度。

第二阶段：

度假篇

一、销售时机及销售阶段安排

1.销售时机分析

从桂芳园一至四期的销售来看，桂芳园在香港客户中的接受程度一直很高，客户对桂芳园的素质、环境、交通各方面都有认同，五期销售仍应加强香港市场的推广。

2.销售阶段安排

时间：

2002年9月，与深圳形成深港两地互动

度假天皇形象的树立有赖于本项目自身玩乐设施的齐备并对外开放为基础条件，使桂芳园不再是原来的静态型度假楼盘，而是更上一个层次的“玩乐度假天皇”，即真正“集好看好玩于一身”的大社区。

二、销售策略

1.销售推广目标：

重点推广集中于香港，以外销带动内销，扩大市场份额，提高楼盘的市场价值度，进一步引起深港潜在客户的关注。

2.销售必备条件

香港长期展厅设施到位

五期园林环境基本竣工；

强调桂芳园休闲度假信息的户外广告（以大型户外广告牌为主，扩散广告牌的辐射面，在香港关口或在珠三角大型度假楼盘的必经之路处增设）

缤纷、趣味的度假型销售资料（楼书、折页、单张、展板、电视广告片）；

3.推广思路

桂芳园之竞争对手不单是本地，也来自碧桂园、雅居乐等大型渡假屋苑。

桂芳园与之相比，优势在于离香港近，交通时间短，劣势在于规模较小，配套设施尤其是游乐设施缺乏。

因此在推广中，除了营造五期高尚形象、景观优势之外，更应以丰富的活动吸引港人。

同时借鉴其他楼盘，推广中桂芳园应尽量发挥长期展销厅的优势。

更深入地对港宣传。

因此总结推广思路如下：

媒体投放以报纸、影视为主，而以建立长期形象的户外广告牌、九铁插卡、杂志广告、地铁站广告等为辅。

现场：

每月不同主题的现场活动（详见三、主要推广及媒体一览表）。

4.造势安排：

1）赞助电视台瑞士主题旅游节目

与香港旅行社协办瑞士或欧洲游的电视旅游节目，在节目后提供礼品赞助，扩大项目的知名度

2）欧洲风情节

香港：

a.香港长期展示厅

b.召开桂芳园新闻发布会

c.开通深港穿梭巴士

深圳：

隆重推出欧洲风情大型表演。

开放“美食街”，尽享美食。

为当天到场的客户派发“桂芳园美食卡”或现金券，面额可从20~100元不等，每天分时段发放的面额不同，即人流量高峰期派发面额低，人流稀少时则派发面额较高，每日定量派发，凭此吸引客户。

无卡或券者需自购食品。

香港在展销会期间设置深港直通巴士免费运载香港客户到本项目看楼，同时提供免费自助午餐，赠送桂芳园特别纪念品。

目前要准备的主要工作如下：

★准备庞大的住户专车车队

★准备派发的相关资料（模型、楼书、电视广告等）

★准备相关的市场炒作模式及资料等

3）牵手巨星

活动时间：

周六、周日

媒体炒做：

提前2~3周，香港集中于电视，深圳集中于报纸。

活动形式：

制作“手模”。

周六：

当天前来看楼游园的客户，可在手模制作中心，制作处自己的手模，将手模进行编号（两联），同时填写客户登记卡；

周日：

有请桂芳园形象代言人到达桂芳园现场，以动感、玩乐派人物为佳，制作巨星手模，在手模制作中心陈列，当天抽选幸运客户与巨星制作牵手状的手模，赠送客户。

4）情牵桂芳园旅游活动

旅游局政府官员：

出席现场为客户讲解旅游知识

深港十大知名旅行社：

现场导游，讲述欧洲各地文化，结合桂芳园的园林景点进行描述，可派发旅游资料，同时现场办理“欧洲行”优惠旅游业务。

当天购买桂芳园的客户，其旅游的随团费用，由桂芳园承担，即：

愈早下订，出国愈早。

现场派发：

桂芳园旅游纪念品，建议采用：

水晶、T恤、旅游纪念章等。

5）桂芳园“乐翻天”比赛（可邀请早期下定的客户前来参加）

a．举行棋牌争霸赛，可吸纳项目周边客户参加，聚集人气，便于留住外来客户，建议在会所中举行。

b．多人自行车比赛（需购买双人乘自行车），比赛形式新颖且有游乐感觉，能形成热烈的气氛。

第三阶段：

精英篇

一、市场预热期

1.推广目标

通过对深圳“精英”的界定和渲染，引发深圳白领阶层以上的人士及其他在深圳创业且小有成就人士的认同感、归依感，从而实现吸引这类人士对桂芳园的关注和认同。

2.销售对象

深圳（龙岗、香港）白领阶层以上人士及其他在深圳创业且小有成就的人士，这类人我们称其为“精英阶层”。

3.推广思路

桂芳园为了争取关内人士的购买，在推广中，除了营造五期高尚形象、景观优势之外，更应加强小区的文化内涵和气息，需以丰富的文化活动吸引客户，。

同时商业配套的完善和宣传也尤为重要。

因此总结推广思路如下：

媒体投放以报纸、影视为主，而以建立关内长期形象的户外广告牌为辅。

媒体宣传上以不同的主题活动使楼盘形象更丰满而富于生活气息。

现场：

每月不同主题的现场活动（详见三、主要推广及媒体一览表）。

二、市场热销期

1.推广目标

利用预热期产生的市场效应及目标客户对桂芳园的关注，吸引目标客户到现场，并实现下定的目的。

2.造势安排及促销手段

1）主题：

“在深圳的日子——你在哪里找个家”

“家的故事”

目的：

把握在深圳创业寻求理想的人缺少归依感的特点，引发目标客户的共鸣

途径：

征文大赛

2）主题：

“精英车展系列——深圳老爷车展”

——评选深圳最古老的车”

——评选深圳最有个性的车”

目的：

有车一族对于距离的敏感度较少，首先消化有车一族的客

户下定

3）主题：

“桂芳园精英会”

“精英界的朋友你有多少——桂芳园精英会”

主题：

百业精英群聚桂芳园精英会——精英酒会（为桂芳园精英会选取各界精英代言人）

主题：

与深圳青年杂志及深圳各协会（如商会、各基金会）建立联谊合作关系，充分炒作精英会的知名度和在深圳的影响力，同时精英会也可成立自己的基金会，实行配股投资，充分发挥基金会的作用。

目的：

在深圳创业的人多数朋友层面较窄，而多数人又希望在创业过程中建立更多的关系，从这点出发吸引这批人的聚集，让他们感受到，在桂芳园能与这么多精英层次的朋友相识相交。

三、促销期

1.推广目标

实现热销期市场效应的延续。

2.销售必备条件

专业录音棚器材、专业撰稿人

3.销售对象

深圳（龙岗、香港）白领阶层以上人士。

4.造势安排及促销手段

通过主题活动逐步消化各种层面的客户。

1）主题：

“《星光灿烂》——桂芳园业主的心情故事”

目的：

把握客户创业漂泊的心态，进行心理功略，实现客户归根桂芳园的目的。

途径：

选取部分（如前50位）桂芳园业主，免费替他们以匿名自述形式出一本书集，主要记录他们在深圳创业的事业、感情上的故事经历，并进行赠送。

2）主题：

“唱游生活——自己的唱片专集”

目的：

每个人都有各自不同的音乐爱好，从这个大众爱好出发进行促销，能对客户下定产生有效的促进作用。

途径：

采用时下较为流行的一种娱乐方式，在桂芳园会所内设置一套专业的录音棚录音系统（以后可作为会所娱乐设

施对外经营），免费为每位桂芳园业主录制一张个人

专集（CD或录音带），并予以赠送。

三、主要推广及媒体一览表

类别

内容

销售信息

投放主要媒体组合

9月

预告

造势

牵手巨星

主题音乐

3A级桂芳园

超级大路牌、报纸缮稿

关口广告牌

九铁插卡

10月

主题

牵手巨星

品牌、天王级身份象征、景观、交通

开通皇岗—华强北—桂芳园交通车

赞助电视台瑞士主题旅游节目

电视、报纸广告

电视、报纸娱乐新闻

地铁站广告

香港户外广告

九铁插卡

地铁站纸巾派发

活动

瑞士风情展

11月

主题

1、欧洲风情节

2、瑞士名表展

布吉渡假天王，日日有野玩

吃喝玩乐购物主题

电视、报纸广告

直邮广告

九铁插卡

地铁站纸巾派发

活动

1、欧洲之旅

2、情牵桂芳园旅游

12月

主题

1、桂芳园运动会（明星足球赛）

2、名人主办瑞士军刀拍卖会

准现楼、玩乐

报纸广告

九铁插卡

地铁站纸巾派发

活动

乐翻天人人有份大抽奖

1月

主题

节日大特惠

桂芳园五星会所、食街（六期）、桂芳园—知名酒家吃饭优惠（买楼王帮手搞）

报纸广告

九铁插卡

地铁站纸巾派发

活动

大富翁

第三部分价格策略

一、价格走势建议

根据中原多年的市场经验，建议桂芳园五期在价格策略上走“低开高走、随机逐渐上扬”的路线。

即在发售初期选一批综合质数较差的单位以市场超低价入市，首先吸引贪便宜一族，制造开售火爆场面，然后利用“羊群效应”开始以吸纳较高层次的客户为主，相应价格策略上则采取“静悄悄”上扬的路线。

价格低开高走，以超低价入市具有以好处：

✧有利于聚集人气，为开售初期创造销售火爆的势头，使五期一入市即受市场追捧，为后期销售做好铺垫。

✧有利于狠狠打击周边竞争对手。

项目周边在售现楼或准现楼较多，对本项目的主要威胁在于：

利用本项目大打广告之机，乘机采用市场倾销法，以低价来吸引、分流本项目的潜在客户，假设本项目以市场超低价入市，则这些楼盘就没有机会再打价格战。

唯一可用的招数就是以现楼或准现楼来打击本项目，此时本项目就可加大力度宣扬桂芳园的自身无可比拟的规模优势、玩乐