月度标杆房企研究世纪金源.docx

月度标杆房企研究世纪金源.docx

《月度标杆房企研究世纪金源.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《月度标杆房企研究世纪金源.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

月度标杆房企研究世纪金源

2010/08/03

房地产标杆企业研究

世纪金源：

大盘创造辉煌

摘要

Tel:

（+86-10）58677851-8008

联系人：

荆中锋经理

Email:

info@

●黄如论创办世纪金源集团，并在北京、昆明、贵阳、长沙、合肥等城市开发多个住宅和酒店项目。

由于其投资开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在400万平米以上，因而被业内冠名为“大盘之王”。

●2009年，世纪金源全年销售金额为236亿元，全国行业排名第9，全年销售面积为610万平方米，排名第2。

●世纪金源立足城市运营商之高度，投资开发的社区内功能齐全，配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等，整个社区“不假外求”，整体规模堪称中国第一。

●以超大规模住宅回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过购物中心、大饭店等商业业态沉淀持有型物业，是世纪金源炮制出的大盘运作流程。

●大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，则是世纪金源保持充足资金的关键。

●世纪金源的“造城模式”常常能使原本偏远的地段迅速成为城市中心，因此深受地方政府欢迎。

拿地时地方政府常常有所偏向，土地价格也多有折让。

●世纪金源的“大盘模式”成为我们本次月度标杆房企研究重点的原因是：

在土地供应增加，指标限制有所缓解，但地方政府土地整理能力不足下，房企主动参与土地开发的策略值得借鉴。

●在房地产行业规模化经营进程中，通行的通过项目数量扩张，乃至于区域扩张的传统思维方式可以打破，超级项目模式或许给业界带来启示。

目录

一、发展沿革、企业当前表现4

1、发展沿革4

2、企业背景4

3、开发产业链“通吃模式”5

二、资本运营7

1．主要策略——低价促量，快速回笼资金7

2．次要策略——产融结合，入股银行8

3．未来策略——IPO上市8

三、大盘之王——经典项目9

1．大盘战略思想9

2．经典之——北京世纪城10

3．经典之——昆明世纪城13

四、大盘之王——在售项目15

1．在售项目之——贵阳世纪城17

2．在售项目之——长沙湘江世纪城20

3．在售项目之——合肥滨湖世纪城22

图表目录

图表1：

项目组织结构6

图表2：

世纪金源的超级项目（开发指标）10

图表3：

世纪金源的超级项目（业态指标）10

图表4：

北京世纪城位置图11

图表5：

北京世纪城规划图11

图表6：

北京世纪城俯瞰图12

图表7：

昆明世纪城俯瞰图14

图表8：

昆明世纪城业态构成14

图表9：

昆明世纪城外景14

图表10：

世纪金源热销项目情况（按销售金额计）15

图表11：

世纪金源热销项目情况（按销售面积计）16

图表12：

贵阳世纪城位置图17

图表13：

贵阳世纪城俯瞰图18

图表14：

贵阳世纪城外景图18

图表15：

贵阳世纪城社区实景图18

图表16：

贵阳世纪城开盘以来的价格走势19

图表17：

湘江世纪城位置图20

图表18：

湘江世纪城俯瞰图20

图表19：

湘江世纪城社区实景图21

图表20：

长沙湘江世纪城开盘后的价格走势21

图表21：

滨湖世纪城位置图22

图表22：

滨湖世纪城规划图23

图表23：

滨湖世纪城实景图23

图表24：

合肥滨湖世纪城项目开盘后的价格走势24

一、发展沿革、企业当前表现

1、发展沿革

世纪金源集团是黄如论创办的综合性跨行业国际集团。

集团拥有“房地产开发、星级大饭店、大型购物中心、金融资本运营、矿业开发和物业管理”六大支柱产业。

世纪金源立足城市运营商之高度，开创出“造城”模式，投资开发的每个“世纪城”总建筑面积都在400万平方米以上，被业内称为“大盘之王”。

社区内功能齐全，配套完善，囊括了大型购物中心、星级饭店、高级住宅、写字楼、学校、医疗机构等，项目单体规模堪称中国第一。

目前在中国大陆已投资2000多亿元人民币，开发各类商品房8000万平方米。

其房地产业历史达十七年，于全国各地开发地产20余项，总开发面积达3500万平方米。

成功开发了北京世纪城、昆明世纪城、长沙湘江世纪城、贵阳世纪城和合肥滨湖世纪城等大型综合性楼盘。

世纪金源2010年上半年销售金额为94亿元，排名第13,销售面积为184万平方米，排名第6。

其2009年上半年销售金额为69亿元，10年较同期增长36%。

2009年，世纪金源仅凭借合肥滨湖世纪城、贵阳世纪城和长沙湘江世纪城三个大盘一期的销售，全年销售金额为236亿元，排名第9，全年销售面积为610万平方米，排名第2。

2009年，世纪金源在南京浦口砸下400亿元，欲4年内打造另一座城。

这个占地9000亩、建筑面积1300万平方米的长江世纪城，成为该集团有史以来最大面积和最多投资的项目。

 据悉，这一项目将包括700万平方米的中高档商品房，一座7万平方米的五星级酒店，一座20万平方米的大型购物中心，一座20万平方米的会展中心以及10幢总面积为30万平方米的商务写字楼，是集住宅、现代商贸、休闲娱乐、商务办公等项目于一体的大型城市综合体。

2、企业背景

Ø1986年1月，菲律宾友福投资有限公司、菲律宾辉鸿实业有限公司成立。

Ø1987年，在香港创办了香港远岸发展有限公司，香港至昌发展有限公司。

旋即以香港为中心，陆续将投资触角伸向新加坡、马来西亚、西班牙等地。

Ø1991年3月，先后成立了“福州金源房地产有限公司”等十家独资（合资）企业，致力于福州的旧城改造和房地产开发。

在此基础上不断发展相关企业，形成产业链。

Ø1999年，世纪金源集团进京拓展事业。

先后成立北京金源鸿大房地产有限公司、北京世纪金源大饭店、北京香山金源商旅酒店等十四家企业，投下人民币120亿元开发建设“北京世纪城”；投下巨资兴建世界最大的单体商业建筑“北京金源时代购物中心”等。

Ø2002年，世纪金源集团进军重庆，投资人民币28亿元创办了重庆金源时代购物广场和重庆君豪大饭店；投资人民币6.8亿元创办超五星级重庆世纪金源大饭店。

Ø2003年，世纪金源集团成立香港金源恒业国际控股有限公司，通过与国际金融巨头、世界知名投行进行深层次合作，成功进入欧美、亚太等国际金融领域，实现了资本的国际化运作。

在国内，投下巨资开展期货、股票、保险等资本运作。

Ø2004年，世纪金源集团进军云南昆明，投下人民币100亿元，征地3800亩，开发建设集“五星级大饭店、大型购物中心、主题公园、居民住宅区及配套医院、中小学、幼儿园等”为一体的超大型社区“昆明世纪城”。

Ø2005年，世纪金源集团进一步拓展事业，先后在广东东莞、海南三亚等地导入先进成熟的开发理念，发展房地产、星级大饭店等产业。

Ø2007年，世纪金源集团进军湖南长沙、贵州贵阳和安徽合肥，继续开发集“五星级大饭店、大型购物中心、主题公园、居民住宅区及写字楼”为一体的超大型社区“长沙世纪城”、“贵阳世纪城”和“滨湖世纪城”。

Ø2007年，世纪金源集团投资人民币1.6亿元入股重庆农村商业银行。

Ø2008年，世纪金源集团以大股东身份成功入股云南富滇银行，并与中国农业银行、中国工商银行、中国民生银行等多家金融机构开展战略合作。

Ø2008年，世纪金源集团在长沙、合肥和贵阳先后成立了长沙世纪金源物业公司、贵阳世纪颐和物业公司和合肥滨湖世纪城物业公司。

3、开发产业链“通吃模式” 

世纪金源集团属下拥有北京、云南、重庆、福建、上海、湖南、贵州、安徽8个区域集团，12家五星级大饭店，6家大型购物中心，9家大型物业公司，其中2家为商业物业，7家为社区物业。

目前，世纪金源已经启动南京长江世纪城的项目建设，正在着手注册4家直接参与开发的公司：

南京世纪城房地产有限公司、南京国泰混凝土有限公司、南京世纪金源购物会展有限公司和南京世纪金源大饭店有限公司。

世纪金源在北京、昆明、贵州、长沙、合肥都有世纪城项目，在北京、昆明、重庆有购物中心和大饭店项目。

从上表可以看出，住宅开发、购物中心、大饭店、物业是由不同的项目公司负责的,而混凝土公司则在各项目实施时提供预拌商品混凝土专业服务。

早在2004年黄如论接受采访时，曾提到“我是搞建筑出身的，手下的人跟了我十几年，沟通很顺畅，不会浪费时间。

而且我们有自己的建筑队和装潢队，不会被人坑，也不会花冤枉钱”。

但从上表可以看出，世纪金源集团在福建的子公司为福州金源房地产有限公司、福州世纪金源大饭店有限公司、福州国泰混凝土有限公司、福州金源物业管理有限公司和福建江夏矿业投资有限公司，并没有相关的建筑公司或装潢公司。

而在湘江世纪城其中13个工程建设中，有7个是由福建的建筑公司施工完成的，也就是说，世纪金源并没有持有或控股建筑公司，但其拥有巩固的战略合作伙伴，并且以福建籍的居多。

图表1：

项目组织结构

数据来源：

公司资料、高通智库

二、资本运营

企业提高净资产收益率主要有两种方式,一是加速周转、扩张规模,二是提高售价、最大化单位利润。

世纪金源的资本营运主要采用前一种方式，高周转和规模化扩张，并且它是这种方式运用者中的佼佼者。

世纪金源的项目开发面积一般在400万平方米以上，投资金额在100亿以上，资金的压力很大，资金链的良性运转对它来说极其重要。

它在资本运营上的策略主要有：

低价促量，快速回笼租金；产融结合，入股银行。

1．主要策略——低价促量，快速回笼资金

大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，这是世纪金源保持充足资金的关键。

曾有业内人士指出：

“世纪金源很有钱。

”确实，它很少向银行借款，只有在开发北京金源时代购物中心的时候，向银行申请了13亿元的贷款，也只占总投入资金很小一部分。

黄如论曾经透露，开发资金主要来源于自有资金、银行贷款和上下游链条合作伙伴，并不会过多地依赖银行贷款。

“世纪金源有两个撒手锏。

一是以快制胜，住宅开发和销售都是短平快，用最快的时间滚动发展，又充分运用低价促销的方式，提高资金利用效率；二是信誉为金，世纪金源常年积累下来多家合作火伙伴，可以让我们先拿货，后付款。

”黄如论如是说。

世纪金源始终坚持薄利多销的原则，其价格远低于其他开发商的。

北京世纪城2000年时均价为4900元/平方米，而周边楼盘均价都在六七千元，仅一街之隔的“上河村”售价已达8000元。

低价促量，低价策略达到了预期效果：

2001-2004年，世纪城分别以23亿元、20亿元、36.63亿元和45亿元的销售额占据当年北京住宅热销项目榜首。

昆明世纪城开盘时均价2600元/平方米，附近位置更偏僻的楼盘“体育城”售价却达3100元。

2007年，重庆楼市高涨到5000元/平方米，而世纪金源在重庆的“华丽家族”项目售价仅3200元；当地其他开发商争相每平方米提价1000元时，世纪金源却仅提价100元，充分体现薄利多销的原则和为民生盖房的理念。

当前，世纪金源各地的房地产项目二手房价格均一路高走，昆明世纪城涨幅已达200%以上，北京世纪城已达300%以上，为投资业主带来巨大收益。

世纪金源的销售采用“准现房”的模式，其远低于其他开发商的价格、合理的性价比，赋予项目强劲保值升值空间，提升了产品竞争优势，因此深受广大购房者的青睐，推出的每个项目都能在极短的时间内销售一空，创造了不少销售奇迹，同时也实现了资金的快速回笼。

2．次要策略——产融结合，入股银行

随着国内金融市场的成熟，高效的金融资本运营能力，成为大型企业建立良好资产结构的重要保证。

通过兼并、收购、股权资本运作等方法来改变企业资本，吸收外部优质资源，整合