房地产昆明城市中心区商业年度调研报告.docx
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房地产昆明城市中心区商业年度调研报告
2010年昆明城市中心区商业
年度调研报告
北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司
2010年11月
序言
城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……,发生的一切都在延展着这座城市的生活半径,毫无疑问,昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈,原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。
从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城;从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城;从经开区的第三城到呈贡新城的大学城,城市版图在延伸扩展的同时,也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。
新城区的遍地崛起,必将引发一场关于城市进程的变革,变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。
然而,在这个城市发展的必然过程中,我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革,各个商圈的整合升级,高品质商业综合体的层出不穷,传统中心区的眼光已不只停留于这座城市,软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能,南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世,一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形,中心区将始终引领昆明商业的发展。
第一部分:
昆明商业地产发展历程
一、昆明商业地产发展历程扫描
昆明房地产市场的历史可以追溯到1982年成立的中房集团昆明公司,1983年开发的第一个住宅小区——虹山小区。
昆明商业地产的历史如何追溯呢
1989年,由于青年路的改造,青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场,形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。
随后,围绕螺蛳湾片区和二环路两侧陆续出现了广丰、凯旋利、双龙、玉带河、西南、宏盛达、永丰、菊花、昙华、小坝、黄土坡等食品、服装、鞋帽、机电、建材、干菜、汽车等专业市场。
截至到2004年,昆明市区共有103个各类专业市场。
专业市场也成为过去近二十年来最主要的商业地产形态。
1993年到1997年,樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业,成为昆明第一批成型的商业地产项目——只不过我们当时只把他们看成是纯粹的商业项目。
随后,2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发,成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。
但是,除了1997年开业的百大新纪元店、2001年1月开业的柏联百盛等少数项目之外,大多数这类项目从商业地产的角度看,基本上是不成功的。
1994年,昆明第一个写字楼——鸿城广场开盘。
到2000年,昆明市中心区30余个写字楼陆续开发,“写字楼底商”成为那个年代最主要的、也是最难运作的商业地产项目。
到目前为止,还有部分写字楼底商尚未完成出租或销售,出租和销售出去的,也多是租售给银行。
从商业地产角度看,完全没能实现商业物业的预期增值。
1994年前后,新迎小区南区、北区的几条商业街开发成功,连同官房大酒店及周边商业迅速成为昆明新的餐饮集中区。
1995年到1999年,怡心园以及随后的南亚风情园带动的滇池路餐饮娱乐业,成为昆明新的中高端商业集中区。
而1998年西贡码头的开发、销售和招商,成为滇池路最早的租售型商业地产项目。
随后,大型居住社区内部和社区道路两侧形成街铺型商业街区,已经成为昆明社区商业的基本形式。
北大门美食城、金星小区的金江路两侧、北市区北辰中路到财富中心等,就是这种社区街铺型商业街区的体现。
1995年开业的昆都百货“一不小心”变成昆明最时尚的休闲娱乐集中区,翠湖周边、祥云街、金碧广场、景星街花鸟市场、昆明走廊等休闲集中区的出现,使得昆明商业地产增加了一道新的风景——休闲商业街区。
2005年后开发的新亚洲体育城、世纪城ShoppingMall、大商汇、顺城等“城市综合体”项目,开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。
2007年11月底,昆明市规划局面向全国公开征集城市中央公园和CBD核心区两个地块的概念规划方案,首度明确昆明主城CBD核心区的范围,主要包含市人大、市政府机关、市中医院及周边地块,北到东风路,南至尚义街,东到白塔路,西至北京路,总用地面积约259亩。
规划目标是希望通过高标准规划改造,建设新昆明中央商务区的核心区,形成昆明主城以生产服务性商务、金融聚集区为主,配以商贸旅游、文化娱乐和部分商住的发展区域。
2008年12月19日,作为传统商圈之一的白塔路南亚之门项目与位于南屏街中段的世纪中心大厦两个项目同时奠基开工。
2009年开始,多重利好现身昆明市中心:
东风广场将变中央公园,其周边将增加多个高端商务区,昆明CBD区的商业开发速度加速,多个商务办公区的格局初现。
2009年1月11日,总投资达16亿元的东方首座正式奠基开工。
进入2010年,昆明二环以内的所有传统商业区都在试图通过变局来寻找新的突破。
中心区域新的项目不断接踵而至,而商业区的变化带来的是区域内商业业态的不断升级。
伴随着去年底开始的滇池路中段的一批商业项目的崛起,如南亚风情园升级为南亚风情第壹城、金色池塘升级为集商业商贸为一体的福海广场;总投资达7亿多元的南市中央购物金座开工建设。
传统商业区的“变身”在相当大的程度上推动了区域内商业业态的产品升级。
随着“昆明老街”、“顺城”、“百大新天地”等这类项目的成功,或许可以预示着昆明中心区域商业地产进入了一个全新的阶段
二、昆明商业发展历程回顾
1、商业业态的演变
昆明商业的发展也如同中国经济发展一样经历了计划经济到商品经济再到市场经济的过程。
具体来说,昆明的商业物业发展大致经历了五个阶段:
国有商业体制阶段,个体商户兴起阶段,商户集中化和品牌化阶段,超市异军突起阶段,商圈化阶段。
从图1可以看出,昆明商业物业业态的演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街,从单一经营实体到连锁化经营,从单纯的购物、餐饮、娱乐功能到购物、餐饮、休闲、文化为一体的休闲娱乐集中区、购物中心,传统的商业模式不断让位于更有竞争力的专业化分工和新的专业化组合模式。
图1:
近代昆明商业物业业态随时间变化图
2、商圈的形成和演变
中国人在注重生活空间和私密性的同时,更强调公共聚集交流空间、邻里交往空间在生活中的重要地位。
昆明也是如此,从古代的茶园、酒肆、戏楼到今天的酒吧、超市及各种商业广场、商业街都是人们生活中不可或缺的组成部分。
而且随着城市的发展,人们要求各种休闲、娱乐、商业等设施尽量靠近居住场所,在目前城市化进程突飞猛进的阶段,这是必然的现象。
随着城市的快速扩张,所有购物和休闲都需要到一个商业中心区的习惯已经成为历史。
因此着眼于对某个区域或数个区域提供相应的各种服务成了现阶段商业物业开发的主要空间,而这些特定区域内相对高的人口密度也为各种商业物业设施提供了赖以生存经济基础。
在这样的背景下,昆明的一些主要商圈就开始慢慢形成了。
图2:
昆明城市中心商圈发展演变图
改革开放前的昆明商圈状况
老昆明非常小一环路内基本上就是昆明城的全部。
而三市街、南屏街、宝善街一带以及文庙则是昆明最繁华的商业区。
二十年前,昆明的商业区主要有青年路、正义路、南屏街、金碧路、武成路、长春路、顺城街等少数几条商业街构成。
昆明百货大楼(旧楼)就是最大的几乎是唯一的大商场。
另外几个数得上的商场还有正义路上的正义百货商场(现改名为“新大新百货”)、小西门的东风商店(现已拆除后新建)等。
以百货大楼为中心的商业区,即构成昆明唯一的商业中心,甚至是唯一的“商圈”。
改革开放后到90年代初的昆明商圈状况
80年代初,进入改革开放后,个体商业蓬勃发展。
青年路成为最早的个体商业经营的集中之地。
随后,个体商业和国有商业、外来商业之间的竞争此起彼伏。
到20世纪90年代初,昆明形成了五大商业区:
以百货大楼、五华大厦以及正义路、南屏街、三市街、宝善街等构成的三市街中心商业区;以西南商业大厦、天元商厦、攀昆商场、青年路、长春路以及后来的仟村百货构成的青年路商业区;以樱花购物中心、金龙百货、白塔路构成的白塔路商业区;以小西门、武成路、大观街构成的小西门商业区。
以个体商业为主构成的螺蛳湾日用品批发市场商业区。
90年代后昆明商圈发展状况
90年代中期以后,由于大面积旧城改造和城市道路改造,商业经营业态的变化以及房地产市场的蓬勃发展,昆明商业结构及商圈发生了较大的变化。
在90年代初几个商业区构成的商圈格局基础上,以昆百大为龙头的“重型商业区”三市街商圈,以一些大型商场物业为主的青年路商圈,以小西门、武成路、大观街构成的小西门商圈成为昆明的主流商圈,并由此带动和催生形成其它一些次级商圈及区域型商圈。
2000年后昆明商圈发展状况
无论是从“99”世博会,还是以2000年前后开业的昆百大新纪元店、柏联广场为节点算起,昆明真正意义上的商业地产开发时间并不长,也就十年左右时间。
刚刚经历了的这十年,对昆明商业地产而言,意义尤为深远:
因为,进入2000年以来,昆明城市中心商业经济发展进入鼎盛时期,在这个时期,昆明商业地产从具备最初的形态,之后渐入佳境,并迎来了开发、运营的一个个高峰,并在波折起伏中不断成长、成熟……假日百货、百大新天地、新西南广场、美辰百货、艾维名店、柏联百盛以及顺城王府井、金鹰购物中心、倾城名店(现为新时代潮流广场)、金格等都充当了参与者和见证者的角色。
昆明中心区商圈的脉络,已从百年商业腹地“三市街商圈”成发散式延伸,触及东、南、西、北,而代表城市商业发展标志的“城市综合体”更是司空见惯。
这样的格局似乎将昆明人百年来养成的“买东西去三市街”的黄金消费定律打破。
紧随“大昆明商业发展时代”,昆明商业版图突破“单”格局,东西南北纷纷崛起,一个“多中心”的现代新昆明商业雏形已显。
回顾昆明商圈演变和业态演变历史,我们发现;
商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势,但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律。
业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果——从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等,传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。
但是,业态的分化同时也遵循业态的组合规律——不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营”。
以一些特定区域内相对高的人口密度及相对强大的消费能力为基础,针对于某个区域或数个区域提供相关的各种服务,分工与组合,更细的分工和更大的组合,就是商圈演变和业态演变的基本规律。
三、昆明商业地产发展规律
有上述历史轨迹可以看出,昆明的商业地产有如下规律:
1、商业地产的开发,必然与商业业态的演变和兴衰息息相关。
传统百货业态到90年代末就受到大型综合超市的冲击,业态的老化使得传统百货成为最早衰落的商业形态,也导致以传统百货为目的的大型卖场型商业物业受到冲击。
2、商业地产的发展,也必然与城市化进程和城市功能的需求密切相关。
从这个意义上说,商业地产就是“城市功能配套地产”。
比如,专业市场作为城市功能的重要补充和中心城市商业流通的主要形式,在过去二十多年来得到了快速的发展。
但也随着时代的发展而逐渐演变,有的专业市场开始衰落。
同时,休闲商业集中区的出现,就是弥补城市发展进程中当代人对休闲和人际交往的需求。
3、社区商业最容易成熟,但也最容易到达价值顶点。
与居住社区的开发和形成相伴随,作为社区商业配套功能,出现了大量的街铺型商业街区。
但由于只是社区商业,这种街铺型商业街区的商业价值增值是有限的。
4、商圈的形成是需要历史积淀的,城市的商业容量更是有限的。
在百货业兴旺的年月,写字楼+大型卖场型底商成为那个年代最主要的写字楼开发模式,却没有考虑地块的位置和百货业态的市场容量。
因此,写字楼底商很快退出商业地产的舞台。
5、城市中心区商业需要竞争,郊区型商业需要“主题”。
旅游地产、体育地产、教育地产等新型的一批主题地产的出现,不仅给我们看到郊区非人口密集区开发商业地产的可能和希望,也预示着新一轮主题地产的开发热潮即将来临。
第二部分:
昆明城市中心区商业发展现状
三市街商圈
一、基本情况:
昆明三市街商圈以宝善街、南屏街及三市街一带为中心,辐射面积约25万㎡,该区域以精品服装、百货为主,最具代表性的是柏联广场、昆百大,这些代表有着悠久的商业历史,因此该商圈的定位一直是中档层面,大众化消费为主。
但近年来随着王府井百货、正义坊等新兴商业的崛起,三市街商圈进入了一得新的时代。
现三市街商圈,商铺出租率较高,基本没有闲置商铺。
二、调查项目的具体数据情况:
1、商场部分
百大新天地
开发商:
百大集团
地址:
昆明市五华区南屏街西口
经营管理:
百大物业
经营面积:
万㎡
楼层形态:
9层商场
业态分布:
B1层:
服装、餐饮
1层:
餐饮、服装、化妆品
2层:
餐饮、服装、手表
3层:
餐饮、服装、化妆品
4层:
餐饮、服装、
5层:
电玩、餐饮
6层:
餐饮
7层:
电影院
8-9层:
餐饮
车位数量:
无
合作方式:
以商铺租赁形式合作
面积范围:
5-80㎡
主力面积:
50-80㎡
租售率:
该商场租赁率达100%,现已无空置商铺。
租金情况:
三层到四层:
600—800元/㎡/月
租金递增:
8%—10%/年
物管费:
20元/㎡
客户群:
18—28岁的年轻族群
良性分析:
人流量大,消费人群集中。
抗性分析:
同质化商场过多,竞争激烈。
经营情况:
良好
经营日期:
于2007年12月21日试营业,2008年1月1日正式开业。
商场概况:
商业与休闲餐饮、动感娱乐结合,打造的一站式mini购物中心。
客群针对明显,有利于品牌的招商入驻。
业态划分清晰,动线设计和巧妙的布局使商场的分区非常人性化,有利于人群购物。
但商场导向性不足,对商场的购物环境有所影响。
昆明百货大楼
开发商:
百大集团
地址:
昆明市东风西路99号
经营管理:
百大物业
经营面积:
12300㎡
楼层形态:
5层商场
业态分布:
一层:
化妆品
二层:
服饰
三层:
服饰
四层:
服饰
五层:
珠宝(2/3是昆百大品牌)、手表、眼镜
车位数量:
停车场共3层,现已不对外停车,专供单位领导停车。
合作方式:
以联营形式合作,商场根据商家实际销售额的10~12%提点。
面积范围:
5—90㎡
主力面积:
5-30㎡
租售率:
该商场租赁率达100%,现已无空置商铺。
客户群:
25-50岁,中端客户为主。
良性分析:
位于昆明三市街重要商圈,品牌优势明显。
抗性分析:
商场品牌
经营情况:
良好
经营日期:
于2005年开业
商场概况:
百货大楼的楼层区域划分较为混乱,品牌档次杂乱,导各楼层没有明确的功能分区,空间规划不太合理。
但视系统较为清晰,利用楼层业态的划分进行客户划分,便于客户针对性购物。
整个商场的品牌定位以中档为主,品牌组合相对传统,商场内没有亮点,没有主题店,就是简单的购物模式,经营管理理念相对滞后。
倾城名店(现为新时代潮流广场)
开发商:
锐聚缘商贸有限公司
地址:
昆明市伍华区同仁街41号
经营管理:
港荣新时代公司
经营面积:
约2万㎡
楼层形态:
5层商场
业态分布:
1层首饰、鞋、服装
2层服装
3层服饰折扣卖场
4层总服务台、餐厅、美发
5层美发、餐厅、亲子中心
车位数量:
地下1—2层是停车场,有大概200个车位,基价5元1小时,对商场租户无优惠。
合作方式:
铺面以出租方式为主,合同为1年签一次,租金1年一付。
营业额为1个月结款一次(下月5号前对账,10号前返款)。
其他费用还包括:
每月扣除总销售额1%的国税、1%的刷卡费,电费按商业用电算,用多少交多少,免水费。
面积范围:
30—80㎡
主力面积:
50-80㎡
租售率:
该商场租赁率达80%,现仍有空置商铺。
租金情况:
1层:
600—800元/平米
2层:
280—420元/平米
3层:
160—300元/平米(高价是在电梯旁的位置)
4—5层:
已经没有场地了
附加服务:
导购培训、统一收银、督导巡视、电梯服务,可根据客人要求隔断,根据品牌还有一定的装修补助和免租期的优惠。
客户群:
20-40岁,中端客户为主。
良性分析:
地理位置优越,提供人性化附加服务。
抗性分析:
外立面效果不凸显,内部装饰无特色。
经营情况:
一般
经营日期:
于2007年开业
商场概况:
倾城名店地理位置优越,布局较合理明晰,商场定时会有播音员播报商场打折优惠活动等信息方便顾客第一时间了解商场的购物情况,做到人性化服务。
但由于没有差异化的经营思路,业态规划不合理等问题,现阶段经营不理想。
柏联百盛
开发商:
柏联集团
地址:
云南省昆明市五华区三市街6号
经营管理:
云顺和商贸有限公司
经营面积:
万㎡
楼层形态:
9层商场
业态分布:
B2层:
地下停车场、汽车美容
B1层:
百盛超市
1层:
首饰、皮鞋、名表、化妆品、总服务台
2层:
服装、化妆品
3层:
服饰、皮包
4层:
服饰、音响
5层:
亲子中心、餐厅、美发、婴童用品
6层:
餐厅、健身、证劵
7层:
迪美生健身
车位数量:
地下1层是停车场,有大概250个车位,对商场租户无优惠。
基价5元1小时,多半小时加3元。
合作方式:
以商铺租赁形式合作。
面积范围:
40-120㎡
主力面积:
50-65㎡
租售率:
该商场租赁率达100%,现已无空置商铺。
租金情况:
1层租金价格区间:
800-100元/㎡/月,2层以上租金价格区间:
客户群:
25-40岁,中高端客户。
良性分析:
知名的商业运营品牌,最早入驻昆明的商业运营集团。
抗性分析:
商场公共区域、装饰、格局、品牌等适时更新性不足,。
经营情况:
良好
经营日期:
于2001年开业
商场概况:
柏联广场入驻品牌齐全,通过长时间的客户累积,拥有较好的客户资源,再加之地理位置优越,客户定位准确。
经营状况长期处于稳步上升过程当中。
但今年来,经营的创新性不足,致使在经营理念上略显落后。
顺城王府井百货
开发商:
王府井百货集团
地址:
昆明市五华区南屏街西口
经营管理:
塞伦地产
经营面积:
万㎡
楼层形态:
8层商场
业态分布:
B2-B3层:
停车场
B1层:
超市、家居用品、小家电、针织内衣
1层:
化妆品、钟表、珠宝、女鞋、饰品、促销区
2层:
青春装、化妆品、钟表、饰品、促销区
3层:
成熟装、羊绒用品、饰品、女士手袋/内衣
4层:
男装、男鞋、VIP中心、皮具箱包、精品小电
5层:
儿童服饰/用品、运动服饰/用品
车位数量:
约1200个车位,基价5元/小时,对外包月:
1200元/季度;租户包月:
1000元/季度;业主包月:
700元/季度。
合作方式:
铺面以租赁方式为主,合同为1年签一次,租金1年一付。
面积范围:
15—100㎡
主力面积:
80—100㎡
租售率:
该商场租赁率达90%
租金情况:
每月扣除总营业额的25%个点。
1—4层租金300—800元/平米
客户群:
顺城王府井购物中心分为3个区域:
精品区主打高档、精品、国际,主流人群30岁-50岁;风尚区定位为现代、时尚、大众,主流人群20岁-45岁;潮流区定位年轻、活跃、丰富,人群为16岁-25岁。
良性分析:
现代商业管理模式,开放式情景体验性消费。
抗性分析:
低中收入人群的隔离,建筑构架因素形成一定的商业购物死角。
经营情况:
良好
经营日期:
于2010年9月29日开业
商场概况:
国际知名品牌入驻形成高档次商圈定位。
多业态组合,注重片区分布,客户群体范围较广,以开放式、情景体验型消费为经营理念,营造自然流畅的购物环境。
运用户外楼道的连接,将购物区与娱乐餐饮区进行结合。
正义坊
开发商:
昆明市之江置业有限公司
地址:
昆明市五华区正义路
经营管理:
昆明市之江置业有限公司
经营面积:
10万㎡
楼层形态:
5层商场包括
业态分布:
南馆B2层:
停车场
B1层:
淘宝街(服饰/化妆品/餐饮)
1层:
正义西街(精品服饰/珠宝)
2层:
丽人街(流行女式服饰/餐饮)
3层:
男士街(流行男式服饰/餐饮)
4-5层:
天街(餐饮)
北馆B2层:
停车场
附A层:
鞋包区(皮具/皮鞋)
B1层:
淘宝街(服饰/化妆品/餐饮)
1层:
正义西街(精品服饰/珠宝)
2层:
霓裳街(女式服饰/化妆品)
3层:
童趣街(童装/玩具/家居用品)
4-5层:
天街(餐饮)
车位数量:
约1200个地下停车场,对商场租户无优惠,基价5元/小时。
合作方式:
以联营形式合作,商场根据商家实际销售额的20~25%提点,国内品牌为20%,国外品牌为25%。
面积范围:
50-100㎡
主力面积:
70~80㎡
租售率:
该商场租赁达95%,剩余商铺位于北馆附A层。
租金情况:
-1层至3层在100-800元/㎡/月
客户群:
20-40岁,中高端客户。
良性分析:
低层走廊式的商业建筑,网状式通道自然连通商场购物死角。
抗性分析:
内部导向指示牌不明显,出入口设计不够人性化。
经营情况:
一般
经营日期:
于2010年开业
商场概况:
商场规划布局一般,没有进行针对性的集中规划,业态比较散乱,出彩之处在于“天街”餐饮模式的推出,拉动了人群的流动性。
促销卖场的出现一定程度降低了商场的品牌档次。
该商场的优势在于昆明人对于“老昆明”的印象和怀念,从而通过文化拉动商业的发展。
2、临街商业
A、南屏街临街铺面
铺面总数:
约50间
面积范围:
50-120㎡
主力面积:
50-80㎡
租金区间:
800-1000元/㎡/月
租售率:
租赁率达100%,现已无空置商铺。
客户群体:
针对20-35岁,中端客户为主。
投资方式:
公司持有投资为主
良性分析:
居于昆明市中心商业繁华片区,人流量庞大。
南屏街概况:
南屏街的主要功能除了带动商业的发展,还有就是昆明市发展的一个展示平台,应该说三市街商圈的真正起步也是随着南屏步行街的改造完成,而逐步进入快速发展阶段,由此造成了现阶段南屏街商铺有价无市的局面。
1层商铺租金价格基本在800-1000元/㎡/月,业态多以品牌店为主。
B、宝善街临街铺面
铺面总数:
约100间
面积范围:
10-120㎡
主力面积:
30-50㎡
租金区间:
临主街300-500元/㎡/月;其余商铺租金价格200元/㎡/月不等。
租售率:
租赁率达100%,现已无空置商铺。
客户群体:
针对20-35岁,中低端客户为主。
投资方式:
私人持有投资为主
良性分析:
居于昆明市中心商业繁华片区,人流集中
宝善街概况:
宝善街的主要业态还是以餐饮、娱乐、服饰为主,商铺多以私人持有为主,租金价格差异性较为明显。
但路面规划不合理,易造成交通的阻塞,对于人流的流动性有所影响。
C、金马碧鸡坊铺面
铺面总数:
约100间
面积范围:
3-300㎡
主力面积:
5-10㎡
租金区间:
1层:
临主干道或广场商铺为500元/㎡/月;其余商铺租金价格在50-200元/㎡/月不等。
租售率:
租赁率达90%,现剩余较偏僻位置的商铺数间。
客户群体:
针对旅游客户为主。
投资方式:
由商场统一持有。
良性分析:
旅游集散地,客户多以旅游者为主。
金马碧鸡坊概况:
以娱乐、休闲、旅游主题为主,业态多以民族服饰、酒吧、珠宝玉器为主,主要针对旅游客户为主,经营状况也是随旅游季节而波动。
D、书林街、东寺街临街铺面
铺面总数:
约50间
面积范围:
50-120㎡
主力面积:
80㎡
租金区间:
临主街200-300元/㎡/月;
租售率:
租赁率达99%,现剩余一间商铺转让。
客户群体:
针对20-35岁,中低端客户为主。
投资方式:
私人持有投资为主
良性分析:
居于昆明市中心商业繁华片区,人流集中
书林街
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- 房地产 昆明 城市 中心区 商业 年度 调研 报告