从化市农村集体留用地统筹利用管理办法.docx
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从化市农村集体留用地统筹利用管理办法
附件
从化市农村集体留用地统筹利用试行办法
(征求意见稿)
第一章总则
第一条 以党的十八大精神为指导,为全面贯彻落实科学发展观,促进农村集体留用地的集中管理、统筹使用、集约高效、实现城乡一体化发展,形成农村集体经济组织(村、社)、投资者和政府共同推动开发利用农村集体留用地的多赢局面,根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》(粤府办〔2009〕41号)、广州市《关于贯彻实施〈广东省征收集体土地留用地管理办法(试行)〉的通知》(穗府办〔2012〕7号)、《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(穗府办〔2011〕37号)等文件精神,结合本市农村集体留用地的实际,制定本办法。
第二条本办法所称的农村集体留用地(以下简称“留用地”),是指国家征收农民集体土地后,按照实际征地面积的一定比例,安排给被征地农村集体经济组织(村、社)用于发展第二、第三产业(商品住宅除外)的建设用地。
第三条在从化市行政区域范围内,因项目征地所产生的安排给被征地农村集体经济组织的留用地(含历史留用地),适用本办法。
第二章留用地的规划选址
第四条留用地的规划选址和开发利用应遵循“统一规划、科学选址、集中留用、整合开发”的原则。
(一)项目征地时,征地单位在制订征地计划时应同步统筹考虑征地产生的留用地,原则上统一征地、集中留用。
遵循相对集中、连片使用、符合规划的原则,在规划选址时预先规划留用地,以利于集体经济发展、产业优化和主体功能区建设,并创造条件建立留用地集中安置区。
(二)历史留用地的规划选址,应按照统一规划、统一布局、统筹使用的原则。
(三)鼓励农村集体经济组织将不同的征地项目安排的留用地指标进行合并累加使用,按城乡规划统一选址。
(四)鼓励由征地单位统一征收,在规划区范围内按功能区规划集中划定留用地。
(五)鼓励留用地指标在本市范围内统筹调剂使用。
第三章留用地开发使用的基本方式
第五条留用地可按照规划要求用于除商品住宅建设以外的用途,不得通过将土地收储再招拍挂出让的方式改变用地性质进行经营性房地产开发。
第六条成立从化市统筹农村集体留用地开发利用工作小组,负责全市农村集体留用地集中开发的规划布局、招商引资等统筹协调工作,确定留用地集中安置区选址、投资主体、运营模式等,对拟落户留用地集中安置区及分散安置的留用地开发建设项目进行准入条件审核。
第七条留用地的开发项目,可以采取以下经营方式:
(一)自主开发建设;
(二)合作开发,共享收益;(三)租赁经营;(四)土地入股,成立股份制公司共同经营;(五)其它方式。
第八条保留集体土地性质的留用地,集体建设用地使用权出让、出租的最高年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
留用地的开发经营涉及集体建设用地使用权流转(出让、出租、转让、转租、抵押)的,按照《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(穗府办〔2011〕37号)规定执行。
第九条国土房管部门应当加强监管留用地使用情况,对于农村集体经济组织持有可以作生产经营用途的建设用地批准书,由于自身原因导致留用地闲置的,按照国土资源部最新颁布的《闲置土地处置办法》进行处理。
第十条鼓励各农村集体经济组织按照“盘活资源、科学规划、自愿有偿、合作开发”的原则,成立经济实体,采用股份制方式,按留用地面积的大小固定股份比例,对留用地实施统一开发经营。
第十一条市政府统筹指导各镇(街)、园区规划统一的留用地集中安置区,引导农村集体经济组织在集中安置区进行留用地选址并办理用地手续,鼓励农村集体经济组织将留用地委托所属镇(街)、工业园区进行统一规划、统一建设、统一招商、统一管理。
第十二条对不在全市统筹规划的留用地集中安置区内集中留用地、符合相关规定可以分散安置的留用地,须由所属镇(街)对留用地的选址、使用开发、项目准入、产业发展需要等多方面进行严格把关,报市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审核后,市有关职能部门给予办理相关手续。
分散在留用地集中安置区外或工业园区外的留用地原则上不能用于工业项目。
第十三条充分利用“三旧”政策发挥留用地的最大效益。
(一)留用地开发可结合“三旧”改造进行,利用“三旧”改造的优势带动提高留用地开发经营效益。
将成片规划的“三旧”改造项目结合留用地连片开发,由市政府主导,实行统一规划、合理布局,统一引进项目、形成整合优势和辐射效应,“三旧”改造结合留用地一同进行,使“三旧”改造地块和留用地达到高效利用。
(二)在“三旧”改造中,不得借“三旧”名义将留用地转让给开发商进行商品住宅建设,但可用于商品住宅小区周边的配套设施建设,如商业、旅游、娱乐等经营性项目。
留用地如需引入社会资金,必须以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让土地使用权,且不得用作商品住宅建设。
第四章留用地集中安置区的开发利用
第十四条以广东从化经济开发区高技术产业园管委会、广东从化经济开发区明珠工业园管委会、从化市流溪温泉旅游度假区管委会和所属镇(街)为主,成立相应的经济实体,在市政府的统筹指导下,对留用地集中安置区实行“统一规划、统一建设、统一招商、统一管理”的“四统一”开发利用模式。
第十五条鼓励社会资金参与留用地集中安置区的开发建设,充分发挥社会资金的积极性。
社会投资主体可与镇(街)相应经济实体合作或单独出资开发建设留用地集中安置区。
在市政府的统筹指导下,对留用地集中安置区进行开发建设、招商引资和经营管理,按照各自出资比例或按照签订的留用地使用合同约定分享留用地集中安置区的开发收益。
第十六条农村集体经济组织(村、社)也可自行开发使用留用地集中安置区内所属的留用地。
在市政府的统筹指导下,该留用地已纳入留用地集中安置区的总体规划,农村集体经济组织(村、社)已落实具体建设项目和资金来源,且其集中安排在留用地集中安置区内的留用地指标足以满足规划管理单元地块使用要求的,可按照留用地集中安置区的功能规划,在留用地集中安置区内自行开发建设除商品住宅以外风险较小、回报较稳定的项目。
第十七条统筹安排在留用地集中安置区内的留用地原则上征收为国有土地,新征地项目留用地征转为国有建设用地的所有费用(含征地费用)纳入征地项目的用地成本,由用地单位承担。
留用地集中安置区内的基础设施建设资金,由留用地集中安置区的开发主体负责。
开发主体可通过自主融资、引进社会投资等多种方式筹措资金。
第十八条留用地集中安置区内开发建设取得的收益,按照“谁投资、谁收益”的原则,归投资主体所有。
第五章附则
第十九条本办法执行期间如果国家、省、广州市对农村集体留用地的政策有变化,本办法按相关规定进行调整。
第二十条本办法自颁布之日起实施,从化市政府过去颁布的有关文件与本办法有抵触的,以本办法为准。
附件:
1.《从化市农村集体留用地集中安置区开发运营试行办法》
2.《从化市农村集体留用地分散安置管理方案》
附件1
从化市农村集体留用地集中安置区
开发运营试行办法
第一章总则
第一条 以党的十八大精神为指导,为全面贯彻落实科学发展观,统筹城乡发展,结合新农村建设做好农村集体留用地集中安置区的开发建设、招商引资及经营管理,根据《从化市农村集体留用地统筹利用试行办法》,制定本办法。
第二条本办法适用于我市农村集体留用地的集中安置区,以广东从化经济开发区高技术产业园、广东从化经济开发区明珠工业园、从化市流溪温泉旅游度假区内的留用地集中安置区为试点,新增的留用地集中安置区参照本办法执行。
第二章开发主体的组建
第三条农村集体留用地集中安置区开发主体采取政府主导、市场引入、集体经济组织自主开发三种模式,分别是:
(一)由园区管委会、镇(街)成立相应经济实体
留用地集中安置区所在的广东从化经济开发区高技术产业园管委会、广东从化经济开发区明珠工业园管委会、从化市流溪温泉旅游度假区管委会和各所属镇(街)自主组建相应经济实体,负责留用地集中安置区的开发建设、招商引资和经营管理,市政府给予资金支持和政策优惠。
(二)市场引入开发公司
借鉴广州市其他区的开发模式,由留用地集中安置区所在的镇(街)或园区管委会引入具有实力和经验的开发公司进行开发建设、招商引资和经营管理,开发公司通过租用留用地或将留用地配股等方式进行开发。
开发公司为园区内企业建设厂房,供租用或代建,并提供所有的配套服务。
开发公司自主经营、自负盈亏。
镇(街)或管委会负责为园区提供公共管理服务,监督开发公司,保障农民权益。
(三)由农村集体经济组织自主成立经济实体
在依法、自愿的前提下,具有留用地的一个或多个农村集体经济组织(村、社)可按照各自的留用地面积大小固定股份比例,以土地折价入股成立村级经济实体,自筹资金、自主开发、自负盈亏。
该留用地纳入园区总体规划,由园区管委会或所属镇(街)协助招商。
第三章开发模式
第四条留用地集中开发模式可采取自主开发、合作开发、租赁经营、土地入股四种模式,分别是:
(一)自主开发模式
一个或多个农村集体经济组织(村、社)采用股份制方式,按留用地面积的大小固定股份比例,成立村级经济实体,按照留用地集中安置区的功能规划,在留用地集中安置区内自行开发建设所属的留用地。
(二)合作开发模式
农村集体经济组织提供土地与具有开发经验和经济实力的企业共同合作开发,由双方明确各自的份额,分享留用地开发收益。
合作开发利用的留用地纳入园区的总体规划。
(三)租赁模式
在依法、自愿的前提下,农村集体经济组织(村、社)与留用地集中安置区所属园区管委会和镇(街)组建的经济实体按照相关政策签订租赁协议,由所属园区管委会和镇(街)组建的经济实体对该留用地进行统一规划、统一建设、统一招商、统一管理。
农村集体经济组织(村、社)不参与留用地的任何经营活动。
租金及逐年递增的比例由各农村集体经济组织与园区管委会和所属镇(街)组建的经济实体协商确定并写入双方签订的租赁协议条款。
(四)土地入股模式
在依法、自愿的前提下,具有留用地指标的农村集体经济组织(村、社)以土地(或指标)折价入股,所属园区管委会和镇(街)组建的经济实体以征地补偿费用、基础设施建设和土建等投入资金入股合作成立“留用地发展股份有限公司”。
留用地发展股份有限公司的日常管理由各管委会、镇(街)组建的经济实体负责,每年提留一定的管理费用,重大事项由股东会议决定。
第四章招商引资
第五条留用地集中安置区的招商引资应遵循以下原则:
(一)留用地集中安置区的招商引资由统筹农村集体留用地开发利用工作小组统筹协调,以各管委会、镇(街)为主导,坚持“产业集聚、布局集中、节约集约用地”原则,最大限度发挥土地资源的利用水平。
(二)留用地经营管理主体在留用地招商引资过程中要与市或镇(街)的招商机构相协调,共同策划开展招商引资活动。
引进项目要符合产业政策和产业布局要求。
(三)建立重大项目通报制,实施项目跟踪服务责任制,推进项目尽快落地,建立、健全重点项目库。
(四)设置留用地项目准入门槛,推行留用地项目咨询论证制度和市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审核制度,引进的项目必须符合相应园区的投资强度、产业税收、环境保护、社会贡献等准入条件。
凡拟落户在广东从化经济开发区高技术产业园、明珠工业园、广东从化温泉度假区内的留用地集中安置区范围内的投资项目,必须先报管委会审核把关后,再报市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审定。
凡拟落户在各自镇(街)留用地集中安置区的投资项目,必须先报所属镇(街)审核把关后、再报市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审定。
(五)广东从化经济开发区高技术产业园内的留用地集中安置区强化对高新技术产业的招商。
(六)广东从化经济开发区明珠工业园内的留用地集中安置区主要是大力发展先进制造业,争取尽快形成产业集群。
(七)从化温泉旅游度假区内的留用地集中安置区优先发展生态旅游度假产业。
(八)建立促进被征地农民增收保障机制,鼓励留用地集中安置区内的企业在用工方面优先录用提供留用地村(社)的农民,各镇(街)给予一定的资金补贴。
第五章经营管理
第六条采取自主开发模式的,在依法、自愿的前提下,由一个或多个农村集体经济组织(村、社)采用股份制方式,按留用地面积的大小固定股份比例,成立村级经济实体,自筹资金、自主开发留用地。
必须经农村集体经济组织的村民会议2/3以上人员或者2/3以上村民代表同意,并在集体经济组织范围内公示15日,公示期满无异议的,方可确定组建经济实体自主开发。
第七条采取合作开发模式的,农村集体经济组织利用留用地引进资金进行合作开发,农村集体经济组织与合作者进行协商,签订《留用地项目合作开发协议》,协议中应明确各自的份额、分享留用地开发收益的比例等内容。
项目合作方式、收益分成比例,必须经农村集体经济组织的村民会议2/3以上人员或者2/3以上村民代表同意,并在集体经济组织范围内公示15日,公示期满无异议,并报市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审定后,方可签订协议合作开发。
第八条采取租赁模式进行开发的,必须在依法、自愿的前提下,由留用地集中安置区所属管委会和镇(街)组建的经济实体与集体经济组织协商确定留用地租赁协议,该协议必须经农村集体经济组织的村民会议2/3以上人员或者2/3以上村民代表同意,并在集体经济组织范围内公示15日,公示期满无异议的,由留用地集中安置区所属管委会和镇(街)组建的经济实体与农村集体经济组织签订租赁协议。
第九条采用土地(或指标)入股模式进行开发的,在依法、自愿的前提下,由集体经济组织(村、社)提供留用地土地(或指标),以土地(或指标)作价入股的形式,与留用地集中安置区所属管委会或镇(街)合股成立留用地股份开发公司,入股期限以留用地集中安置区所属管委会或镇(街)引进的开发公司与各农村集体经济组织的合同约定为准,最长期限不超过国土使用权出让期限。
股东会人员构成由合作双方共同确定后报市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审定。
双方合股的开发公司账号资金实行专款专用,并向全体村民公开,接受村民监督。
对项目的引进、投资商的确定、规划方案、产权分割、经营模式等重大问题,必须经集体经济组织的村民会议2/3以上人员或者2/3以上村民代表的同意方可执行;同时建立重大事项公示制度,公示后报市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审核。
项目开发所得的利益按村社经济组织入股的比例每年分红。
入股期满后,原来的留用地股份开发公司继续对留用地进行主导管理,获取管理费用,不再参与受益分成。
第十条严把开发审批程序。
留用地建设项目必须符合城市规划,建筑性质和容积率由规划部门审定,不得擅自改变项目的建筑性质、形式、结构和风格等。
国土、规划、建设、环保等部门要加强对留用地项目建设审批环节的审核把关和全过程监管指导,对有违反上述规定的项目不得通过竣工验收,不得发放权证。
留用地建设项目不得转让,相应项目的土地、房产等权证不得分割,不得用于提供抵押或担保。
留用地集中安置区内具体地块的开发方式、项目引进、选择投资商、规划方案等内容的确定,由镇(街)、相关管委会审核后报市有关职能部门审批。
第十一条各镇(街)、相关管委会是留用地集中安置区管理的责任主体,要加强日常指导和管理,杜绝利用留用地进行违法开发建设的行为。
一旦发现利用留用地进行违法建设,立即向有关部门反映,并配合城管执法部门做好违法建设查处工作。
第十二条规划、建设、国土部门,留用地集中安置区所属管委会、镇(街)要建立留用地集中安置区及实施项目的相关台账,留用地预留面积、地块落实以及最终核定面积和建设项目的性质、建筑面积、设计方案等,都应在各级台账中进行登记。
做好财务监管,对留用地项目实施的集体经济组织要进行重点审计,确保财务规范。
第十三条各职能部门要主动服务,设立留用地项目指标核定、项目审批绿色通道。
市发改局负责留用地项目可行性方案的会审以及项目立项等相关工作。
市规划局负责项目规划审批工作。
市国土房管局负责留用地指标核定、组织用地报批资料及与广州市国土房管局的联系协调。
市环保局负责留用地项目的环评文件审批及其它相关手续办理的协调工作。
市经贸局负责留用地项目的协调、指导招商工作。
市投资服务中心负责按照《关于使用农村留用地优惠办法》(从府〔2009〕30号)的规定做好留用地相关优惠的审核兑现工作。
市建设局负责留用地项目方建筑工程许可办理的联系协调等工作。
留用地集中安置区所属管委会、镇(街)引进的社会开发主体配合做好留用地拆迁的政策落实、手续办理等方面工作。
第十四条提高项目开发透明度。
在留用地的报批、转让、建设等过程中要坚持“公开、公平、公正”的原则,全过程向集体经济组织(村、社)成员进行公开,提高办事透明度,不留后遗症。
留用地必须按照土地管理法律、法规和土地合同的约定进行项目的开发建设,避免土地闲置。
第十五条本试行办法自颁布之日起实施。
附件2
从化市农村集体留用地分散安置的管理方案
第一条根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》(粤府办〔2009〕41号)、广州市《关于贯彻实施〈广东省征收集体土地留用地管理办法(试行)〉的通知》(穗府办〔2012〕7号)、《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(穗府办〔2011〕37号)、《从化市农村集体留用地统筹利用试行办法》等文件精神,结合我市实际,现就农村留用地分散安置制订如下管理方案。
第二条本方案所称分散安置的留用地,是指符合土地利用总体规划和城乡规划,不能进入全市统筹规划的“留用地集中安置区”内集中安置,经相关村、镇(街)审核同意,最终报市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审核通过的留用地。
包括:
(一)行政村内各经济社以前因历史原因形成的分散留用地;
(二)少数偏远地区的零星留用地;
(三)未能进入园区统筹管理的留用地,即全市留用地集中安置区无法进行安置的留用地。
留用地开发建设产生的一切费用,由集体经济组织(村、社)自行负责。
第三条分散留用地可保留集体土地性质,也可征收为国有土地。
保留集体性质的分散留用地开发建设,涉及集体留用地使用权流转(出让、转让、出租、抵押)的,按照《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》(穗府办〔2011〕37号)规定执行。
第四条留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的,根据广东省政府《印发广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)的通知》(粤府办〔2009〕41号)第十条规定,参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标,拍卖,挂牌等方式进行。
但本农村集体经济组织全(独)资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。
第五条分散留用地用于出租时,租金的收取要充分考虑周围环境,租金水平不得低于周边用地平均水平,且出租最长期限不得超过法律、法规规定的年限。
第六条留用地分散安置区域的招商引资应符合以下原则:
(一)在招商引资过程中由镇(街)、管委会把关,坚持“因地制宜、集约用地”原则,最大限度发挥土地资源的利用水平。
(二)留用地开发主体为所在的农村集体经济组织(村、社),与市经贸局、市投资服务中心、镇(街)或管委会的招商办等招商部门相协调,共同策划开展招商引资活动。
引进项目要符合产业政策和产业布局要求。
市投资服务中心负责按照《关于使用农村留用地优惠办法》(从府〔2009〕30号)的规定做好留用地相关优惠的审核兑现工作。
(三)设置留用地项目准入门槛,推行留用地项目咨询论证制度和市统筹农村集体留用地开发利用工作小组审核制度,实行引进项目投资强度、产值税收、环境保护、社会贡献等准入管理。
第七条引进社会资金对分散安置的留用地进行合作开发的项目,须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。
在召开村民会议时,应公布留用地合作开发作价出资(入股)的价格和比例等内容,并报镇(街)、相关管委会批准同意。
留用地项目的出资(入股)价格,应以有资质的土地评估机构的评估价格,或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。
第八条分散留用地建设,应按相关法律法规规定,完善相应的报建报批手续后再实施建设。
第九条本方案自发布之日起实施。
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