几种营销模式的比较.docx
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几种营销模式的比较
关于镇江7-2项目几种营销模式的比较
一、镇江中集润宇置业有限公司自行销售,代理公司提供策划推广服务
(1)优势
Ø最为经济的一种服务模式。
Ø代理公司提供经验丰富的策划团队,提交高水准的策划方案。
Ø代理公司参与所有销售会议,确保策划工作完美配合。
Ø节省开发方在项目策划推广方面上的时间和精力。
(2)劣势
Ø策划推广工作受限于整体策略,无法独自实现利益最大化。
Ø无市场、产品等环节支持。
Ø由于销售团队非代理方提供,策划与销售环节易脱节,难于形成合力最大的团队。
Ø开发方需在营销团队方面投入相当精力,方能把握整体销售流程乃至各个环节。
Ø代理方不负责销售工作,无法对销售业绩进行考核。
2、该形式的策划推广服务取费标准
取费项目
取费标准
支付方式
代理公司策划推广月服务费
8-10万元/月
每月25日前,支付本月策划推广月服务费
※考核方面,不做销售业绩考核。
※不包括服务过程中发生的任何第三方费用,如:
发布、印刷、制作、活动执行等费用
二、销售公司提供全程营销代理服务
1、此种形式的优劣势
(1)优势
Ø代理公司的整合营销力最优。
Ø代理公司营销团队分工明确,术业专攻
Ø案场管理直接有力。
Ø代理公司提供专业、训练有素的销售人员,。
Ø销售执行力最大化。
Ø从市场到产品到策划直至销售执行,各环节有效结合,真正实现利益最大化。
Ø销售业绩直接影响我司收入,激发营销团队潜力。
Ø最为节省贵司团队时间和精力。
(2)劣势
Ø开发方无自有销售团队(亦可考虑长期战略合作,此劣势可忽略)
Ø对代理公司的选择尤为重要,需选择专业、负责、服务到位的公司。
2、代理公司全程营销代理服务取费
物业类型
销售佣金
溢价奖励
普通住宅、
车位、储藏室
1.0%
实际销售单价超出销售底价100元以下部分的销售额,代理方分成10%,100元以上的部分,代理方分成20%;300元以上的部分代理方不参与分成。
别墅
1.2-1.4%
实际销售单价超出销售底价200元以下的部分的销售额,我司分成10%,200元以上的部分,我司分成20%;500元以上的部分我司不参与分成
商业
1.3%
※考核期及考核目标的具体设定由双方另行商定。
※不包括服务过程中发生的任何第三方费用,如:
发布、印刷、制作、活动执行等费用
三、开发方提供销售人员,代理公司提供全程营销顾问服务(派驻案场经理、主管)
1、此种形式的优劣势
(1)优势
Ø有利于开发方培养自己的销售团队。
Ø服务内容与营销代理模式基本相同,代理方仅不提供销售一线人员,取费低,是性价比最高的服务模式。
Ø从市场到产品到策划直至销售指导,各环节有效结合,策略最优化。
Ø节省开发方营销工作的时间和精力。
(2)劣势
Ø对于一线销售人员,开发方需投入相当精力,人员的素质及能力需一定时间挖掘和培养。
Ø由于销售人员非代理方提供,策划与销售执行环节易脱节,难于形成合力最大的团队。
Ø销售人员的劳动关系属于开发方,在管理上会有一定干扰。
案场可能同时存在甲乙两个销售经理,管理易混乱。
Ø由于代理方不提供最终的销售执行工作,因此不直接对销售业绩进行考核。
2、代理公司全程营销顾问服务取费
取费项目
物业类型
取费标准
营销策划月服务费
/
5.5万元/月
销售指导费
住宅、车位、储藏室
总销金额的0.4%
别墅
总销金额的0.5%
商业
总销金额的0.8%
考核奖励
/
双方另行商定
※如需对销售业绩考核,可另行设定相应考核奖励,具体考核设定双方另行约定。
※不包括服务过程中发生的任何第三方费用,如:
发布、印刷、制作、活动执行等费用
※销售人员由开发方提供,销售人员佣金由开发方支付,代理方提供案场经理、主管,如参与现场接待销售,佣金由开发方支付。
四、几种服务模式的优劣势对比汇总
服务模式
评判项目
全程营销代理
全程营销顾问
全程策划推广
市场、产品研究支持
全面支持
全面支持
无
策划推广支持
全面支持
全面支持
专业支持
整合营销策略
全面贯彻
全面贯彻
需贵司把控
销售执行力度
较好
需磨合
需贵司把控
案场管理水平
非常好
良好
无
销售人员素质
非常好
需贵司挖掘,我司培养
需贵司挖掘及培养
牵扯贵司精力
非常少
有一定耗费
耗费大
销售业绩考核
有
与考核奖励对应
无
客户维护服务
有
无
无
开发方营销团队
无
有助于建设
贵司自建
本项目商业补充建议
由于本项目商业临近金山湖景区,并且该区域属于镇江着力打造区域,环境、形象等均呈蒸蒸日上之势,在整体项目定位上可考虑为市级中高端休闲娱乐中心。
目前有将本项目商业部分引进“经济型酒店”、“餐饮”、“足疗”等业态的考虑,因此对上述几种业态进行初步了解,提出些许建议,以供参考。
1、三种的业态的常规面积需求见下表:
业态
规模
经济型/精品酒店
餐饮
足疗
小型
3000-5000平米
特色餐饮:
300-500平米
500平米
中型、大型
4000-6000平米
中餐厅:
1000-3000平米
1000-2000平米
2、引进经济型/精品酒店常规注意事项:
(1)经济型/精品酒店需要独立的大堂和电梯。
(2)常规的客房数量约为70-120间。
(3)客房上下水预留,自助餐区排油烟工作需考虑周详。
(4)常规租期10年起,根据镇江市场行情,日租金约在0.8元至1元左右。
(5)位置要求相对餐饮等较低。
(6)建筑设计上,进深和长宽比要做适当考虑,方便分割客房房间。
3、引进餐饮业常规注意事项
(1)排油烟及安全工作需考虑周详,不宜影响居住区域。
(2)常规需求临主要交通道、位置醒目、临街面广、方便进出的区域。
(3)店面与街道间尽量不设置过多遮挡视线、通行的绿化,小品等,尽可能做到视野开敞。
(4)停车问题应提前考虑,尽量做到车位充足方便停放,不过于复杂。
(5)租金根据实际地段、位置、临街面及其他各种因素具体商定。
根据了解,足疗店的设置没有过多的要求,主要依托周边人群及其消费习惯,租金亦是根据实际地段、位置、临街面及其他各种因素具体商定。
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