崔妈妈基金会租屋案例宣导提供校外赁居学生参考.docx
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崔妈妈基金会租屋案例宣导提供校外赁居学生参考
崔媽媽基金會租屋案例宣導—提供校外賃居學生參考
案例一:
房東說我們違反生活公約要罰錢,合理嗎?
案例二:
房東將違建出租,這樣子有沒有違法呢?
案例三:
房東可以在簽定租約2個月後,要求我們加簽一份生活公約嗎?
案例四:
房客物品遭竊,房東是否有責任?
案例五:
作為房客的保證人到底要負擔什麼責任?
案例六:
鄰居深夜洗衣服 洗衣脫水聲音擾人?
案例七:
房東在契約書上要求租賃所得稅由房客負擔之約定是否合法?
租屋案例一:
房東說我們違反生活公約要罰錢,合理嗎?
問:
甲乙丙丁4位同學合租一公寓,應房東要求,在簽約同時也簽了一份「生活公約」作為租賃契約的附件,當時同學們覺得規定並不嚴苛。
學期中4人皆因課業及社團忙碌,無暇整理居家環境,也會晚歸及帶其他異性同學回宿舍聚餐過夜,後來,房東告訴他們現在的行為已違反生活公約的內容了,如於勸告後未改善,每違反一次就要罰500元。
一學年下來,4位同學被罰次數達20次,累積金額為10000元,因為同學們不願?
此違約罰金,所以房東決定將同學們的押金拿來充抵。
但同學們覺得不公平,認為生活公約的內容不合理,而且認為那只是大家寫著玩的,沒有法律效力,希望教官協助他們向房東要回押金,這樣是否可以?
生活公約內容:
1.勿畜養寵物。
2.勿帶異性回宿舍過夜。
3.保持客廳﹑廚房﹑浴室等公共環境整潔。
4.勿打牌或是聚眾喧嘩。
5.違反以上規定,每次罰款500元。
崔媽媽法律義工李明洲律師回覆
首先,房東與房客間簽訂之「生活公約」,到底有沒有法律效力?
依上述的例子,「生活公約」,是租賃契約雙方當事人於簽訂租約時所同意,且列為租約之「附件」(視同契約條款內容的一部分)、或者直接記載於契約條款(特約條款)中;只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者,經雙方當事人同意者(通常會由雙方簽名,或於附件黏貼之騎縫處簽章,以示同意),基於契約自由原則,均應認有法律效力,房客如有違反即應受違約之處罰。
順便一提,如生活公約,房客簽約前所不知,或是房東於簽約後單方訂定(未經房客同意)者,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束房客。
簡言之,「生活公約」的制定,只要房東能取得每一位房客的簽名以示同意,這份生活公約對每位房客就有法律上的拘束效力的。
生活公約的意義,在於維持一個良好的生活環境及品質,罰則(違反約定之處罰)只是一個避免房客破壞生活公約的方式,金額實不宜過高。
另外,房客對於生活公約的內容,應對照於自己日常生活方式,看看是否符合,對於難以達到的部分,請與房東溝通修改,日後才不會因此原因發生糾紛。
參考條文及概念
契約自由原則:
在私法關係中,個人之取得權利﹑負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概須保護。
民法第71條(違反強行法之效力):
法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。
但其規定並不以之為無效者,不在此限。
民法第72條(違背公序良俗之效力):
法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。
民法第153條第1項(契約之成立):
當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。
民法第250條第1項(違約金):
當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。
民法第252條(違約金額過高之酌減):
約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。
租屋案例二:
房東將違建出租,這樣子有沒有違法呢?
問:
這個學期我租了一間離學校近的獨立套房,位於頂樓加蓋,因為房東與樓下鄰居相處不好,常聽到樓下鄰居說要去報拆除大隊,叫他們來拆掉這間獨立套房。
其實,我聽到這些話是很擔心的,我擔心隨時會被趕出來,我想跟房東說不住了,這樣子可不可以,而且房東有權利將違建出租收取金錢嗎?
另外,我承租違建有沒有違法呢?
崔媽媽回覆:
此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆
一、首先,應瞭解「違章建築」的性質:
違章建築,係未經主管建築機關審查許可並發給執照,而擅自建造之建物。
一般而言,
在自己之「私有土地」上搭建違章建築者,建造者雖因未能辦理建物所有權之登記,在法律
上並無「所有權」之保障。
但實務上,仍認建造者或其受讓者(如買受違章建築之人),取得
該建物之事實上處分、管理權能(例如:
使用權)。
建造者或其受讓者,對該違建自有使用及
出租之權利。
然而,本案例係建造在「屋頂平台」之違建;屋頂平台為該公寓大廈之共用部分,為全體共
有人所共有,非經共有人同意,任一共有人(如頂層之所有人或住戶)不得任意為排他性之
占有使用(例如:
搭蓋違建、開闢空中花園等),因此,擅自搭蓋違建居住、或出租供他人使
用,恐已違反建管及民刑事法令。
但實務上,也常見建商出售公寓大廈時,將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂
「分管契約」,約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權。
惟頂層所有人仍應依法保持平台
之原狀而為使用,即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式(休憩、曬衣服棉被等)來做使用;頂層所有人仍不得私自搭蓋違建。
在司法實務上,出現相當多的案例,樓下之其他共有人對於頂層所有人私自搭蓋之違建:
(1)向主管機關舉發,依建管法令予以強制拆除;
(2)或訴請法院拆除,以回復屋頂平台之原狀,通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。
然而,在主管機關或法院依法執行拆除前,該違建之建造者或受讓者將之出租,在實務上
並不認為契約無效。
換言之,房東將有管理處分權之違建出租,並未違反法律之強制規定,仍為有效。
二、房客在租期屆滿前,欲提前終止租約,房東依約可請求賠償:
房客承租房屋,簽訂1年或2年不等之定期租約,即應受「定期租約」之限制。
房客在租期
尚未屆滿時,如欲提前終止租約,依市面版租約或常見之租賃契約約定,房客應提前1個月告知房東,且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。
本案例,如果房客所承租之違建,遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除;或經訴請法院拆
除,判決確定而遭強制執行拆除時,房客因而未能使用時,依法可以向房東要求損害賠償
(民法第423條、第226條參照)。
不過,房客並不能以”擔心所承租的違建被拆除”為理由,
要求提前終止租約。
否則,如前說明,就是房客違約了。
三、房客承租「屋頂平台」之違建,確有相當高之風險:
如前所述,「違章建築」,係未經主管機關許可並發給建築、使用執照之建物。
依建築法之規定:
「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造…。
」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。
」否則,主管機關得處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰;必要時,並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。
(建築法第25、77、91條參照)
因此,房客承租後,就該違建之使用,確實有遭主管機關拆除或罰鍰之風險;或遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀時,亦會面臨無法長期繼續使用之可能。
再
者,一般而言,頂樓違建,建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮;「防盜、公共安全
設施」較為欠缺,居住者(如房客)不易受到良好之保障;遭竊或遭歹徒侵入加害之情形,亦屢有所聞。
房客承租「違建」時,應慎重考慮,儘量避免才好。
【參考條文】
◎民法第226條:
「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。
前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。
」
◎民法第423條:
「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。
」
◎建築法第25條第1項:
「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。
…」
◎建築法第77條第1項:
「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。
」
◎建築法第91條第1項第2款:
「有左列情形之一者,處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期停止其使用。
必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除:
…二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。
」
租屋案例三:
房東可以在簽定租約2個月後,要求我們加簽一份生活公約嗎?
問:
我們租的套房靠近學校,房東將整棟建築物改建成有60間套房的學生宿舍,而且只租給女學生。
剛住進來時一切都很好,不久開始有其他間的室友帶男友回來居住,因為太過吵鬧,影響其他室友休息,被房東告誡之後,覺得不高興,這些人決定要終止租約、抵制房東的行為。
這件事鬧的沸沸揚揚,連教官都出來支持學生的做法,教官表示當初簽約時並沒有說不能讓異性留宿,所以房東不能禁止他們的行為。
教官要求房東歸還剩下的租金及押金,而房東也歸還了。
教官維護學生,這是我們的福氣;但是這些提前解約的學生們真的都沒有錯嗎?
(我們的契約內有約定提前終止租約要支付一個月的租金作為違約金耶!
)另外,經過這次的事件後,房東擬了一堆生活公約要我們簽署同意,並有附帶罰責。
房東可以在簽約後才補簽生活公約嗎?
我們可不可以不簽呢?
(我個人覺得這些解約的同學真的是把其他要繼續住的人害慘了!
!
)
崔媽媽回覆:
此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆
一、這些因留宿異性引起爭議而提前解約的學生們,真的都沒有錯嗎?
(一)有關「留宿異性(或朋友、同學)」之問題,應事先徵得房東同意,否則房客仍不得任意讓同學或朋友留宿:
就租賃契約內容方面,只要「出租人」及「承租人」雙方對於租賃之權利義務之事項(當事人、房屋標的物、租期、租金等),互相表示意思一致者,不論其為明示或是默示,口頭或書面,契約即為成立。
租賃契約中,「人」的要素,是相當重要的。
一般而言,房客會考量房屋及「房東」的素質。
房東將房屋出租,「房客」個人是否素質良好?
是否守規矩、愛惜使用房屋等?
也是房東訂約前的重要考量因素。
因此,雙方既於契約中就「當事人」部分,已明訂由哪個「承租人」租賃使用,且一般租約均有「禁止承租人將房屋轉租或出借給其他人」之條款,其約定之理由及出發點即在此。
租約雖然沒有明訂禁止異性留宿,但依租約之性質,房客最好事先就留宿之事與房東溝通,取得房東之同意,否則即有違約之嫌。
(二)因留宿異性引起爭議,承租人欲提前終止租約,依租約之約定,仍應另行支付一個月的租金金額給房東,作為「補償」:
再者,定有期限的租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應該要「先期通知」(亦即,租約約定房客有提前終止租約之權利者,房客依民法第453條之規定,仍應提前「一個月」通知房東,始為合法。
)
此外,依雙方的租賃契約,既然約定房客提前終止租約,須另行支付房東一個月的租金金額,作為「補償」(其法律性質為「提前解約之補償」,並非「違約金」之性質)。
所以,房客(同學)除了要先期通知房東終止租約之外,還要支付(或從預付的租金、交付房東的押金內扣除)「一個月的租金金額」,作為提前終止租約之補償!
在本件案例,房東要返還給同學的金額,應該是從預付租金(或已付之押金)內扣除提前終止租約之補償金之後,剩餘的租金及押金吧!
二、房東在簽約(2個月)後才要求「補簽生活公約」,房客可以拒絕?
「生活公約」,如租賃雙方當事人於簽訂租約時所同意,且列為租約之「附件」(視同契約條款內容的一部分)者、或者直接記載於契約條款(特約條款)中;只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者,經雙方當事人同意者(通常會由雙方簽名,或於附件黏貼之騎縫處簽章,以示同意);基於契約自由原則,均應認有法律效
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