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项目管理项目机会研究实例
(项目管理)项目机会研究实例
“我的梦中家园”
——乌桥岛项目机会研究
小组成员:
一、工程概况
二、评估市场分析与营销分析
三、评估项目的资金来源和融资方法
四、评估项目的用款计划
五、评估项目的财务效益
六、评估项目的国民经济和社会效益
七、评估项目的投资必要性
八、项目的风险分析
九、结论
一、工程概况
(一)项目所在地的概况
乌桥岛位于汕头市西南部,汕头中心城区与乌桥岛的来往,靠的是四座桥:
解放大桥、迥澜桥、光华桥和乌桥。
(二)小区的概况:
小区总占地面积:
9270㎡
总建筑面积:
13875.68㎡
建筑总占地面积:
2572.16㎡
容积率:
1.50
公共用地面积:
200.96㎡
绿化面积:
2500㎡
道路面积:
4000㎡
总户数:
121
(三)乌桥岛适应性住宅小区的规划设计概况:
总共由四种基本户型组合,即A、B、C、D号楼。
在北面面向韩江的是A号楼,由九栋三层半的楼房组成。
在小区的中间是D号楼房,为一梯二户,三室二厅二卫,八层高,总共有48户。
在小区的南面是B、C号楼,也为一梯二户,三室二厅二卫,八层高,总共64户。
户型数据
户型
建筑面积(㎡)
使用面积(㎡)
户数
A
96
336
9
B
123.35
96.76
32
C
136.89
109.53
32
D
111.20
88.55
48
详见附图—乌桥岛总平面图。
二、粤东地区房地产市场初步分析和营销分析:
(一)市场分析
1、开发投资调查
(1)、完成开发投资
粤东地区(汕头、揭阳、潮州、汕尾)完成开发投资18.61亿元,同比增长15.7%,增速低于全省平均水平低9.2个百分点。
表1粤东地区房地产开发投资数据表
单位:
亿元
粤东地区
数据
占全省比重
2009年1季度
16.09
3.4%
2010年1季度
18.61
3.1%
同比增长
15.7%
-0.3个百分点
从结构来看,今年1季度各地区房地产开发投资以住宅为主,粤东地区高达81.1%。
表22010年1季度广东粤东地区各类物业开发投资数据表
单位:
亿元
地区
总投资
住宅
办公楼
商业营业用房
其他
经济适用房
占比
占比
占比
占比
粤东
18.61
15.1
0
81.1%
0.67
3.6%
0.85
4.6%
1.98
10.6%
(2)、开发投资到位资金
粤东地区房地产开发投资到位资金与去年同期相比均有较大幅度增长,粤东同比分别增长54.8%
从到位资金占开发投资比重情况看,粤东地区超过200%,资金比较充裕;粤东为149.1%。
与去年同期相比,粤东地区到位资金占开发投资比重均有所提高(见表3)。
表3粤东地区房地产开发投资到位资金数据表
单位:
亿元
时间
粤东
占开发投资比
2009年1季度
17.92
111.4%
2010年1季度
27.74
149.1%
同比增长
54.8%
37.7个百分点
2、土地购置
与去年同期相比,今年1季度粤东的房地产企业购置土地面积则同比下降33.6%,但成交价款同比增长7.3%(见表4)。
表4粤东地区房地产企业购置土地数据表
单位:
亿元、万m2
时间
粤东
面积
成交价款
2009年1季度
205.80
32.93
2010年1季度
136.67
35.35
同比增长
-33.6%
7.3%
3、商品房建设
季度粤东地区的商品房施工面积及新开工面积同比增幅都比较大,尤其是新开工面积方面,粤东地区同比增幅达到67.3%。
商品房竣工面积方面,有一定的增长。
(见表5)。
表5粤东地区各类商品房建设数据表
单位:
万m2
时间
面积
粤东
2009年1季度
施工面积
678.49
新开工面积
126.27
竣工面积
56.11
2010年1季度
施工面积
937.81
新开工面积
211.29
竣工面积
85.14
同比增长
施工面积
38.2%
新开工面积
67.3%
竣工面积
51.7%
4、商品房交易
数据说明,粤东的房地产市场交易普遍畅旺,量价齐升,商品房、商品住宅销售均价也均突破3000元/平方米(见表6)。
表6粤东地区商品房交易数据表
地区
时间
商品房销售面积(万m2)
商品房销售额(亿元)
均价
(元/m2)
住宅销售面
积(万m2)
住宅销售额(亿元)
均价
(元/m2)
粤东
2009年第1季度
49.41
13.01
2633
45.11
10.89
2414
2010年第1季度
68.99
21.59
3129
66.47
20.26
3048
同比增长
39.6%
65.9%
18.9%
47.4%
86.0%
26.3%
与1-2月相比,1季度粤东地区商品房销售均价均有所回落(见表7)。
表7粤东地区1季度商品房均价与1-2月数据对比表
项目
粤东
1-2月均价
3131
1季度均价
3129
增幅(%)
-0.1
从商品房供求关系来看,今年1季度各地区商品房批准预售面积均大于实际销售面积。
,粤东供过于求(见表8)。
表82010年1季度粤东地区商品房供需数据表
单位:
万m2
地区
批准预售
实际销售
批准预售/实际销售
粤东
193.59
68.99
2.81
5、商品房空置
与2009年末相比,今年1季度期末粤东地区的商品房空置面积总量及待销面积部分,有所增加;滞销(空置1~3年)和积压(空置3年以上)面积方面,粤东地区减少13.2万、平方米(见表9)。
表9粤东地区房地产空置数据表
单位:
万m2
项目
粤东
2009年末
空置面积
236.37
其中
待销
93.95
滞销
69.57
积压
72.85
滞销和积压
142.42
2010年1季度末
空置面积
248.75
其中
待销
119.53
滞销
57.87
积压
71.35
滞销和积压
129.22
1季度新增
空置面积
12.38
其中
待销
25.58
滞销和积压
-13.2
6、结论
(1)、房地产开发投资粤东地区在全省中相对缓慢,增长15.7%,其中房地产开发投资以住宅为主,约占总投资的70%-80%。
(2)、土地购置情况粤东地区土地购置面积有所减少而成交价款均有所增长,呈现量跌价升。
(3)、粤东地区的商品房施工面积尤其是新开工面积同比增幅都比较大,达67.3%;竣工面积方面有增长。
(4)、粤东的商品房销售面积及销售额同比增幅均大于珠三角地区,销售均价突破3000元/平方米,但与珠三角地区的8275元/平方米的均价相比仍有较大差距。
与1-2月相比,1季度粤东地区商品房销售均价均有小幅回落。
(二)营销分析:
(三)项目的定位:
根据了解调查到的粤东地区房地产资料,同时结合乌桥岛地区的经济状况,把小区的住宅定位为中档房,价格大概定为:
3100元/平方米。
三、评估项目的资金来源和融资方法
(一)资金来源:
主要有自有资金,项目预售资金(销售收入转用于建设投资)为保证销售收入能顺利足额到位,需申请银行能为顾客提供按揭服务。
其中40%自有资金,30%为预售收入,30%外部资金(主要通过向银行贷款)。
(二)融资方法:
商业银行抵押贷款。
四、评估项目的用款计划
(一)用款计划:
1、土地费用:
平均楼面地价:
800元/m2
土地总费用:
4元
2、行政费用:
行政费用
元/m2
基础设施配套费
80
人防费
24
抗震费
0.4
红线费
2
办理施工许可证
0.25
城市综合开发
0.5
白蚁防治费
1.2
垃圾费
18
印花税
0.2
交易费
0.54
建设档案费
0.84
墙改费
1.56
环境评估费
3
建设工程质量监督
1.8
土地交易税费
35
合计:
169.29
总费用:
(元)
.87
3、建安成本:
建安成本(多层)
元/M2
建筑成本
900
室外水电配套(含消防)
100
市政工程、绿化费
100
规划设计、勘测费
20
合计:
1120
总费用:
(元)
1.6
4、公司运营成本:
公司运营费用
元/M2
管理费
30
策划、广告及销售代理
180
不可预测费用
95
合计:
305
总费用:
(元)
.4
合计(单位成本/税前)
多层2394.29元/m2
小区总占地面积:
9270㎡
总建筑面积:
13875.68㎡
建筑总占地面积:
2572.16㎡
容积率:
1.5
公共用地面积:
200.96㎡
绿化面积:
2500㎡
道路面积:
4000㎡
总户数:
121
总投资额(不计利息):
2394.29*13875.68=1.87元
5、利息:
外部利息年利率8%
款项
总额(元)
40%自有资金
0.75
30%外部资金
.56
预计销售收入总额
.56
第一年利息
271094.80
第二年利息
677737.0
总利息
948831.8
总投资额(计算利息):
3.67
6、总的费用表格:
序号
项目
单价:
元/m2
数量M2
总额:
元
1
土地费用
800
13875.68
4.00
2
行政费用
169.3
13875.68
.87
3
建安成本
1120
13875.68
1.6
4
公司运营费用
305
13875.68
.40
5
资本成本
68.4
13875.68
948831.8
6
总投资
2462.7
13875.68
3.67
(二)项目的投入总额及分年投入计划:
经测算,本项目建设投资总额为:
3417.2万元。
项目建设期定为2年,以半年为一个计算期,建设投资第一期投入15%,第二期35%,第三期投入35%,第四期投入15%。
五、评估项目的财务效益
(一)项目经济评价的盈利能力分析:
1、营业税及附加
第一年下半年的营业税及附加(价格:
3000元/m2)
序号
类别
销售收入
(万元)
税率
金额
(万元)
(1)
营业税
416.3
5%
20.8
(2)
城市维护建设税
7%
29.1
(3)
教育费附加
3%
12.5
(4)
交易印花税
0.03%
0.13
(5)
防洪工程维护费
1%
4.2
(6)
房地产交易管理费
1388m2
10元/平米
1.4
合计(万元)
68.1
第二年上半年的营业税及附加(价格:
3100元/m2)
序号
类别
销售收入
(万元)
税率
金额
(万元)
(1)
营业税
1721.1
5%
86.1
(2)
城市维护建设税
7%
120.5
(3)
教育费附加
3%
51.6
(4)
交易印花税
0.03%
0.52
(5)
防洪工程维护费
1%
17.2
(6)
房地产交易管理费
5552m2
10元/平米
5.6
合计(万元)
281.6
第二年下半年的营业税及附加(价格:
3200元/m2)
序号
类别
销售收入
(万元)
税率
金额
(万元)
(1)
营业税
2664
5%
133.2
(2)
城市维护建设税
7%
186.5
(3)
教育费附加
3%
79.9
(4)
交易印花税
0.03%
0.8
(5)
防洪工程维护费
1%
26.6
(6)
房地产交易管理费
8325m2
10元/平米
8.3
合计(万元)
435.3
2、现金流量及净现值,内部收益率
现金流量表单位:
万元
年份
费用
2011年
2012
总额
上半年
下半年
上半年
下半年
1.现金流入
416.3
1721.1
2664.0
4801.4
1.1销售收入
416.3
1721.1
2664.0
4801.4
2现金流出
512.6
1264.1
1477.6
947.9
4202.2
2.1建设投资
512.6
1196.0
1196.0
512.6
3417.2
2.2营业税及附加
68.1
281.6
435.3
785
净现值和内部收益率的计算(取基准收益率为10%)
当ic=10%时,
NPV1=-512.6+(-1264.1+416.3)(P/F,10%,1)+(-1477.6+1721.1)(P/F,10%,2)
+(-947.9+2664.0)(P/F,10%,3)
=207.2(万元)
当ic=15%时,
NPV2=-512.6+(-1264.1+416.3)(P/F,15%,1)+(-1477.6+1721.1)(P/F,15%,2)
+(-947.9+2664.0)(P/F,15%,3)
=-183(万元)
用内插法求得内部收益率:
i=12.7%
结论:
项目的内部收益率12.7%>10%,故项目在财务评估上可行。
3、税前、税后利润
利润表
费用
金额(万元)
现金流入
4801.4
现金流出
4202.2
税前利润
599.2
所得税(33%)
197.7
税后利润
401.5
4、投资收益率:
总投资收益率ROI=(599.2/2)/3417.2=8.8%
(二)不确定性分析:
1、盈亏平衡分析:
当售楼收入等于总投资额时,
售出的楼房占总楼房面积的百分比=(0/3100)/13875.68
=79.5%
2、敏感性分析:
设投资额为K,年销售收入为B,选择净现值指标评价方案的经济效果。
(1)确定性分析:
NPV=-K+B1(P/F,10%,1)+B2(P/F,10%,2)+B3(P/F,10%,3)=385.0(万元)
(2)设定投资额变动的百分比为x,分析投资额变动对方案净现值影响的计算公式如下:
NPV=-K(1+x)+B1(P/F,10%,1)+B2(P/F,10%,2)+B3(P/F,10%,3)
(3)设定销售收入变动的百分比为y,分析投资额变动对方案净现值影响的计算公式如下:
NPV=-K+B1(1+y)(P/F,10%,1)+B2(1+y)(P/F,10%,2)+B3(1+y)(P/F,10%,3)
(4)相对效果分析:
用表格,分别对x,y取不同的值,计算出各不确定因素在不同变动幅度下的NPV,结果见下表。
不确定因素在不同变动幅度下的NPV值
变动率参数
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
投资额
897.6
726.7
555.9
385
214.1
43.3
-127.6
销售收入
-185.3
4.8
194.9
385
575.1
765.2
955.3
(5)绘制敏感性分析图,见下图:
因为直线与横轴所夹锐角最大的为最敏感性因素,所以销售收入为最敏感因素。
六、评估项目的国民经济和社会效益
国民经济和社会效益:
乌桥岛现在的建筑物安全情况令人担忧,危房随处可见,而且规划设计不合理,卫生环境差。
此项目可间接增加居民的收入;增强综合性和配套性,改善乌桥岛人民的生活居住环境,改善居民的生活质量和生活水平。
合理补偿,加强对当地人员的就业吸纳,解决拆迁户的就业问题。
对弱势群体的影响:
在物业管理上适当给出部分岗位吸纳低素质劳动力。
增加当地人流,提高公共防疫,注意垃圾分类,及时处理,污水处理问题。
改善该区服务功能,促进商业中心的形成,有利于实现城市总体规划,加快改变城市的面貌;有利于城市各项建设的协调发展,促进生产,方便生活,提高经济效益和社会效益。
七、项目的风险分析
(一)房地产投资风险
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。
经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。
1、利率风险
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
当利率上升时,房地产开发商和经营者的资金成本会增加,消费者的购买欲望随之降低。
因此,整个房地产市场将形成一方面生产成本增加;另一方面市场需求降低。
这无疑会给投资者经营者带来损失。
2、资金变现风险
资金变现风险,就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。
不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的,一般来说,储蓄存款、支票等的变现性能最好,股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之,房地产投资的变现性能较差。
房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币,从而给房地产经营者带来损失。
3、购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化,造成经济上的损失。
购买力风险是一种需求风险,在市场经济体制中,需求是一个非常不定的因素。
由于消费者的购买力是不断发生变化的,受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响,如果整体市场上需求下降,将会给房地产投资商经营者带来损失。
八、研究结论与建议:
(一)由财务评价分析得出结论:
项目全部投资财务内部收益率为12.7%,大于基准收益率10%;财务净现值为207.2万元,大于0;经济效益一般,本项目在经济上是合理的。
(二)建议:
虽经济上评估是是可行的,但是不是很建议做这个项目。
附件:
小组成员个人感想:
洪丹璇个人感想:
在本次的乌桥岛项目的机会研究中,我们成员三人分工合作,我和另一个组员胡珊珊分到的任务主要是工程概况;评估市场分析与营销分析;评估项目的财务效益;项目的风险分析,评估项目的投资必要性这几个部分。
还有最后的报告整理。
在这次的机会研究中,我觉得找资料的能力和团队沟通的能力最重要,没有合适的资料工作是很难进行的。
而队员之间的沟通是分工合作能顺利进行的保障。
虽然起先对项目评估只是停留在老师授课的知识上,但是经过了这次的机会研究我理解了建设项目评估的意义、作用,,我熟悉了建设项目评估的程序和内容,同时也掌握基本的建设项目评估方法和技术,觉得自己应该具备有了建设项目初步评估的能力。
胡珊珊个人感想:
赖灿威个人感想:
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