商洛市住宅物业管理条例20xx完整版.docx
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商洛市住宅物业管理条例20xx完整版
编号:
TQC/K612
商洛市住宅物业管理条例(20xx)完整版
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【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】
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商洛市住宅物业管理条例(20xx)完整版
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商洛市人民代表大会常务委员会公告
〔四届〕第一号
《商洛市住宅物业管理条例》已于20xx年12月15日经商洛市第三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过,20xx年3月30日经陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准,现予公布,自20xx年10月1日起施行。
商洛市人民代表大会常务委员会
20xx年5月27日
商洛市住宅物业管理条例
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,建立和谐有序的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。
本条例所称住宅物业管理,是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合,遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
第四条市、县(区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立健全物业管理综合协调和目标责任机制,建立与之相适应的资金投入与保障机制。
市、县(区)人民政府应当制定和落实现代物业服务业扶持政策,鼓励物业服务企业采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平,督促有关部门依法履行监督管理职责,及时协调解决物业管理工作中的重大问题。
第五条市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施统一监督管理。
县(区)住房和城乡建设行政主管部门是本县(区)物业管理的行政主管部门,具体负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
发展改革、规划、城市管理、工商质监、价格、公安、水务、环境保护、民政、人防等相关行政管理部门在各自职责范围内,共同做好物业管理活动的监督管理工作。
镇人民政府、街道办事处在县(区)物业行政主管部门的指导下,依据本条例规定的职责,负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作。
居民委员会、村民委员会协助镇人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。
第六条物业管理协会应当制定并监督实施物业服务规范,加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,提高物业服务企业服务质量和服务水平。
第七条本市建立统一的物业管理招标投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。
提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。
第八条鼓励业主、业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业管理区域划分、物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、公共收益和物业管理费用审计、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。
第二章业主自治
第九条已领取房屋所有权证的,房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。
业主应当按照法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等,实名参加业主自治活动,享有权利、承担义务,不得以放弃权利为由拒不履行义务。
临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则,应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。
第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由该物业管理区域内全体业主组成,依照有关法律法规规定的程序成立。
第十一条业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:
(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)选聘和解聘物业服务企业;
(四)管理、使用和续筹专项维修资金;
(五)改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬的开支范围、标准;
(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第四项和第五项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十二条物业管理区域符合下列情形之一的,可以召开首次业主大会:
(一)房屋出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。
第十三条符合业主大会成立条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门和镇人民政府、街道办事处,并在物业管理区域内公告。
建设单位未及时履行告知义务的,已售物业业主百分之五以上联名可以书面告知。
物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当自收到书面告知三十日内,在县(区)物业管理行政主管部门的指导下,组织成立业主大会筹备组。
第十四条建设单位应当向物业所在地的镇人民政府、街道办事处报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:
(一)业主名册;
(二)物业管理区域划分证明;
(三)房屋及建筑面积清册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)共用设施设备交付使用备案证明;
(六)物业服务用房配置资料;
(七)成立业主大会必须的其他材料。
第十五条业主大会筹备组人数应当为五至十三人的单数,由物业所在地的镇人民政府或者街道办事处工作人员一名、建设单位代表一名、业主成员若干名组成。
业主大会筹备组组长由镇人民政府、街道办事处工作人员担任,业主成员由业主推选产生。
业主成员的推选办法由镇人民政府、街道办事处确定,并事先告知全体业主。
业主大会筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。
业主对筹备组成员有异议的,由镇人民政府、街道办事处协调解决。
业主大会筹备组正式开展筹备工作前,物业管理行政主管部门及镇人民政府、街道办事处应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。
第十六条业主大会筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)及时履行交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务;
(三)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职;
(四)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;
(五)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(六)无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为;
(七)无不宜担任业主大会筹备组成员的其他情形。
第十七条筹备组应当自成立之日起六十日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会:
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份,制作业主名册,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)拟定业主委员会选举办法;
(五)提出业主委员会成员候选人名单;
(六)召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前将前款内容在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。
业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并予以书面答复。
业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起,移交业主名册等有关资料,并终止活动,由物业所在地的镇人民政府、街道办事处书面公告解散。
筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
第十八条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。
首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照有关法律法规规定和业主大会议事规则组织召开。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。
第二十条采用集体讨论形式召开的业主大会会议,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,由业主推选业主代表参加。
参加业主大会会议的业主代表应当于会议召开三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表不得委托他人出席业主大会会议。
业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表出席业主大会会议。
第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会在全体业主中依法选举产生,按照有关法律法规规定和业主大会议事规则约定履行工作职责,向业主大会负责并报告工作,受业主大会和业主监督。
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持管理规约、业主大会议事规则、业主大会会议记录和会议决定、业主委员会组成人员信息,向物业所在地的镇人民政府、街道办事处及县(区)物业管理行政主管部门备案,并持备案回执向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
物业管理区域内业主较少且经全体业主一致同意,决定不选举产生业主委员会的,由全体业主共同履行业主委员会的职责。
业主委员会由委员五至十一人单数组成。
委员每届任期一般为三年,可连选连任,享有同等表决权。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。
业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席,作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。
业主委员会作出的决定,应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天。
第二十二条业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定;
(二)召集业主大会会议,报告物业服务合同的实施情况;
(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)审核需要业主分摊的费用;
(五)监督管理业主共有收益;
(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;
(八)调解物业使用纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十三条业主委员会不得有下列行为:
(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;
(二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;
(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会印章;
(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;
(五)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;
(六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;
(七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。
第二十四条业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会终止其职务并予以公示:
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;
(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质且未改正的;
(四)未按照规定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金且未改正的;
(五)违法出租房屋且未改正的;
(六)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
(七)被判处刑罚的;
(八)法律法规规定或者业主大会议事规则约定的其他情形。
第二十五条业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬由全体业主承担,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
其收支情况应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。
工作经费筹集、管理、使用和业主委员会委员报酬的具体办法由业主大会决定。
第二十六条业主委员会任期届满未按要求完成换届选举的,物业所在地的镇人民政府或者街道办事处应当组织或者监督业主委员会组织换届选举。
第二十七条业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在物业所在地的镇人民政府、街道办事处的指导下,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的,业主委员会可以请求镇人民政府、街道办事处或者公安机关协助移交。
第二十八条住宅小区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会代行业主委员会职责:
(一)不具备成立业主大会条件的;
(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处指导两次后仍不能成立的。
(三)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地的镇人民政府、街道办事处指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
保障性住房具备前款规定情形之一的,镇人民政府、街道办事处应当及时组织成立物业管理委员会。
第二十九条物业管理委员会由物业所在地的镇人民政府、街道办事处组织成立,由业主以及镇人民政府或者街道办事处、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、建设单位等派员组成。
物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数,其中业主成员应当不少于百分之六十,由镇人民政府、街道办事处在业主中推荐产生。
物业管理委员会中的业主成员资格应当符合本条例第十六条的规定。
物业管理委员会应当将成员名单在物业管理区域内显著位置公示。
业主对物业管理委员会成员有异议的,由镇人民政府、街道办事处协调解决。
第三十条物业管理委员会应当依法履行职责,依照法律、法规的规定,就住宅小区共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。
物业管理委员会自业主大会成立之日起停止履行职责,并在七日内与业主大会办理移交手续后由物业所在地的镇人民政府、街道办事处书面公告解散。
第三十一条召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,由业主大会筹备组根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。
建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前,将首次业主大会会议筹备经费交至物业所在地的镇人民政府、街道办事处,由业主大会筹备组使用。
第三十二条业主大会、业主委员会的决定,对物业管理区域内全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规、危害社区安定、损害社会公共利益的,物业所在地的县(区)物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主认为业主大会、业主委员会作出的决定损害其合法权益的,可以要求辖区物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处依法处理,也可以请求人民法院予以撤销。
业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。
第三十三条业主大会、业主委员会应当配合物业所在地居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定,应当及时告知相关的居民委员会,并听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第三十四条本条例所称前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同应当自签订之日起十五日内,报物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案,并在物业管理区域内予以公示。
前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。
前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的,建设单位应当在合同终止后重新选聘物业服务企业。
县(区)物业管理行政主管部门和物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。
第三十五条物业管理区域由所在地县(区)物业管理行政主管部门综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照以下原则予以划分:
(一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设,拥有共同配套设施的,应当按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定为一个物业管理区域;
(二)新建住宅小区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区,并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的,可以确定为多个独立的物业管理区域;
(三)新建住宅小区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域;
(四)不同物业管理区域地理上自然相连的,业主未入住前,经各自的建设单位同意,并已向房屋买受人明示,或业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域。
划分物业管理区域有争议的,由县(区)物业管理行政主管部门会同城市规划行政管理部门、物业所在地的镇人民政府或者街道办事处确定。
建设单位销售物业时,应当在物业销售场所公示物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的相关信息,并作为物业买卖合同的附件。
第三十六条新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用:
(一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户;
(二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电;
(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;
(七)按照规划要求完成住宅区的车库车位、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;
(八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;
(九)法律、法规、规章规定的其他条件。
建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅区进行验收,并向市或者县(区)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。
建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件,以及第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。
第三十七条新建住宅小区建设单位应当在住宅小区的出入口、区内规划通道、楼层电梯通道等主要通道及其他公共区域安装视频监控、出入口控制等安全技术防范系统,配备相应的安全技术防范设施,作为物业交付使用的条件。
第三十八条新建物业管理区域内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:
(一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;
(二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;
(三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。
业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。
物业服务用房一般安排在住宅小区中心区域或者出入口附近。
没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。
物业服务用房的所有权属于全体业主,并依法办理产权登记,面积不计入分摊公用建筑面积。
物业服务用房不得转让、抵押或者改作他用。
第三十九条建设单位应当在销售物业之前,按照省建设行政主管部门制发的示范文本制定临时管理规约。
临时管理规约应当包括下列内容:
(一)业主定期交纳前期物业服务费用的时间、标准和方式;
(二)业主对物业专有部分使用以及出租等规定;
(三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;
(四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;
(五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;
(六)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;
(七)业主共有部分的使用和维护规则;
(八)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分担方式;
(九)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(十)违反临时管理规约应当承担的责任;
(十一)与住宅物业管理有关的其他事项。
临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,报物业所在地县(区)物业管理行政主管部门备案,并在销售场所公示。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的,可
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