深圳市龙华区政府物业资产管理办法模板.docx
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深圳市龙华区政府物业资产管理办法
(征求意见稿)
第一章总则
第一条为加强龙华区政府物业资产管理,保障政府物业资产的合理使用、安全和增值,根据国家及省、市的有关规定,结合本区实际,制定本办法。
第二条本办法所称的政府物业资产是指区行政事业单位(含各街道办事处,以下统称行政事业单位)利用区财政资金、企业剥离改制、规划配套、行政罚没、社会捐赠等方式形成、建购的产权归政府所有的办公用房、住宅、商业用房、厂房、仓库、文教卫体用房、政府公共服务用房、产业用房、保障性住房和人才住房、停车场(库)及其他附属设施等资产。
政府出资兴建或者通过其他途径筹集的保障性住房、人才住房等政府物业,由区住建局另行制定管理办法。
产业用房管理办法(主要指准入制度、标准、审核、入驻程序等)由区产业部门负责制定。
第三条龙华区政府物业管理中心(以下简称管理部门)是区政府物业资产的管理部门,代表区政府对政府物业资产行使所有权、管理权、处分权、调配权和产权界定权,并进行统一接收、登记和统筹管理。
区属行政事业单位对政府物业资产具有使用权,占有、使用政府物业资产的行政事业单位应执行本办法。
第二章政府物业资产的建设与购置
第四条行政事业单位新建、改扩建、拆除重建政府物业的,建设或使用单位应书面征求管理部门意见,根据管理部门的书面意见申请立项,办理项目立项和资金安排手续。
第五条区行政事业单位利用财政资金购置物业的,需求单位应向管理部门提交书面申请及拟购置物业的产权资料,由管理部门统一申报年度政府投资计划资金;
管理部门申报购置物业的,由管理部门提交书面申请及拟购置物业的产权资料,申报年度政府投资计划资金。
购置物业产权属国有企业优先考虑购置。
第六条管理部门以成本价购置政府物业的,由区造价管理站进行价格核算。
第七条管理部门以市场价购置物业的,购置价格可采取如下方式之一确定:
(一)根据一级资质专业评估机构出具的评估价格,管理部门通过谈判确定购置价格;
(二)规划国土部门的销售备案价格或指导价;
(三)通过产权交易机构购置物业的按照挂牌价购置,通过法院拍卖途径购置物业的,按照拍卖价购置;
(四)其他确定物业资产购置价格的方式。
第八条购置物业的程序:
(一)需求单位根据有关文件及业务需求选址,与产权人达成初步意向后,向管理部门申报购置并提供相关资料;管理部门提出购置需求的,由管理部门与产权人洽谈购置意向。
(二)管理部门受理后,委托专业机构进行评估,符合购置条件的,由管理部门主导成立谈判领导小组(小组成员包括区纪委监察委、审计部门代表),会同需求单位与产权人共同磋商购置事宜,达成购置意向后,报区发展和改革局立项;不符合购置条件的,管理部门书面回复需求单位。
(三)立项通过后,管理部门按规定程序将购置方案报区政府常务会议、区委常委会议审议。
(四)审议通过后,管理部门与产权人签订买卖合同或框架协议。
(五)需要进行购置资金监管的,管理部门在签订买卖合同或框架协议后15日内与产权人签订《银行第三方资金监管协议》,并到房地产权登记机关打印、签署正式《房屋买卖合同》及《深圳市房地产转移登记申请表》。
(六)房地产登记部门审查核准后双方缴交税费,办理不动产权证过户手续;管理部门直接支付购置资金或通知第三方监管银行支付购置资金。
第九条购置的物业应具备以下条件:
(一)具有产权证明;
(二)符合安全使用标准;
(三)产权共有人同意;
(四)无涉及产权、租赁、装修等方面的纠纷或诉讼;
(五)法律法规规定的其他情形。
第三章政府物业资产的接收
第十条政府投资建设的物业项目,项目建设单位应在工程竣工验收合格后30日内,将物业资产报建及验收等相关资料移交管理部门。
具体程序如下:
(一)项目竣工验收合格后,由区住建局负责组织现场查验物业、设施设备数量及状况。
符合要求的,由区住建局向管理部门发出验收合格的书面通知,并做好物业登记;不符合要求的,由区住建局责令建设单位整改。
(二)建设单位填写《深圳市龙华区政府物业资产移交表》,并提供以下资料(复印件加盖公章):
1.用地规划许可证或相关批复文件;
2.用地合同及补充协议;
3.图纸电子文档;
4.竣工验收资料;
5.建筑面积测绘报告;
6.工程规划验收合格证;
7.设施设备清单、使用说明书及质量保修文件;
8.其他相关资料。
(三)管理部门对建设单位提交的书面材料进行审核。
建设单位暂时无法提供完整物业资料的,应列明未提交资料的详细清单,并注明补交资料的具体时间。
(四)审核合格的,管理部门与建设单位签订《移交协议书》,办理物业交接手续,并根据相关产权资料进行产权登记备案。
(五)物业移交后,工程或设施设备在保修期内出现质量问题,由建设单位联系施工单位进行维修;超过保修期的,由管理部门或使用单位按照有关规定执行,建设单位应予以配合。
(六)形成固定资产的政府物业,建设单位协助管理部门办理政府物业固定资产账务登记手续。
第十一条以行政调拨、企业剥离改制、社会捐赠、行政罚没等形式移交的政府物业,具体程序如下:
(一)移交单位填写《深圳市龙华区政府物业资产移交表》,并提供以下资料(复印件加盖公章):
1.行政调拨、企业剥离改制、社会捐赠、行政罚没等文件资料;
2.用地规划许可证或相关批复文件;
3.用地合同及补充协议;
4.图纸电子文档;
5.竣工验收资料;
6.建筑面积测绘报告;
7.工程规划验收合格证;
8.设施设备清单、使用说明书及质量保修文件;
9.其他相关资料。
(二)管理部门对移交单位提交的书面材料进行审核,审核合格的,15日内组织移交单位和使用单位到现场查验物业、设施设备数量及状况;审核不合格的,退回移交单位补充完善资料。
(三)现场查验符合要求的,管理部门自现场核查之日起30日内与移交单位签订《移交协议书》,办理物业交接手续,并根据相关产权资料进行产权登记备案。
(四)移交物业已出租的,移交单位应与原承租方结清所有费用。
符合租赁条件的,移交单位配合管理部门变更合同主体;不符合租赁条件的,移交单位终止租赁合同,将物业清空后移交管理部门。
第十二条产权属政府的公共配套资源,具体程序如下:
(一)区住建局组织有关部门审核物业设置和设计方案、装修方案,开展物业验收。
符合要求的,由区住建局向管理部门发出验收合格的书面通知,并做好物业登记;不符合要求的,由区住建局责令移交单位整改。
(二)移交单位填写《深圳市龙华区政府物业资产移交表》,并提供以下资料(复印件加盖公章):
1.用地规划许可证或相关批复文件;
2.用地合同及补充协议;
3.物业平面图;
4.竣工验收资料;
5.规划验收合格证;
6.具备资质的机构出具的面积测绘报告或分户表(部分);
7.工程结算书;
8.移交单位营业执照或相关证明文件;
9.深圳市房地产登记申请表;
10.设施设备清单及使用说明书;
11.其他相关资料。
(三)管理部门对移交单位提交的书面材料进行审核,自审核合格之日起30日内与移交单位签订《移交协议书》,办理物业交接手续,并根据相关产权资料进行产权登记备案;审核不合格的,退回移交单位补充完善资料。
(四)有偿移交的,管理部门将物业资料提交区造价管理站进行价格核算,报区政府审议通过后30日内与移交单位签订《移交协议书》。
(五)移交物业被挪用、占用的,由区住建局责令移交单位限期清空,整改合格后通知管理部门,管理部门于30日内与移交单位签订《移交协议书》。
(六)移交物业已出租的,管理部门与移交单位签订《移交协议书》,变更租赁合同主体,由管理部门继续履行原租赁合同,租金收入上缴区财政。
第十三条区政府出资回购的创新型产业用房,具体程序如下:
(一)区住建局组织有关部门审核物业设置和设计方案、装修方案,开展物业验收。
符合要求的,由区住建局向管理部门发出验收合格的书面通知,并做好物业登记;不符合要求的,由区住建局责令移交单位整改。
(二)移交单位填写《深圳市龙华区政府物业资产移交表》,并提供以下资料(复印件加盖公章):
1.用地规划许可证或相关批复文件;
2.用地合同及补充协议;
3.物业平面图;
4.竣工验收资料;
5.规划验收合格证;
6.具备资质的机构出具的面积测绘报告或分户表(部分);
7.工程结算书;
8.移交单位营业执照或相关证明文件;
9.深圳市房地产登记申请表;
10.设施设备清单及使用说明书;
11.其他相关资料。
(三)管理部门对移交单位提交的书面材料进行审核,审核通过的,按照《深圳市创新型产业用房管理办法》确定回购价格;审核未通过的,退回移交单位补充完善资料。
(四)管理部门将物业回购价格报区政府审议,审议通过后与移交单位签订《移交协议书》,办理物业交接手续,并根据相关产权资料进行产权登记备案。
(五)移交物业被挪用、占用的,由区住建局责令移交单位限期清空,整改合格后通知管理部门,管理部门于30日内与移交单位签订《移交协议书》。
(六)移交物业已出租的,管理部门与移交单位签订《移交协议书》,变更租赁合同主体,由管理部门继续履行原租赁合同,租金收入上缴区财政。
第四章政府物业资产的调配与委托管理
第十四条管理部门负责统筹调配政府物业,实行委托管理。
有需求的行政事业单位应书面向管理部门提出使用物业申请,经批准后在规定的时间内投入使用并不得改变用途。
第十五条区属行政事业单位办公用房(含街道办事处)由管理部门委托区机关事务管理局统筹调配,调配情况需报管理部门备案。
第十六条管理部门接收的政府物业,应根据规划用途书面通知相关部门,相关部门收到通知后30日内应与管理部门办理委托管理手续。
三个月内未响应的,管理部门根据统筹使用需要提出处理方案报区政府审议,审议通过后,管理部门对政府物业统筹安排使用。
第十七条需要使用土地整备项目所涉物业及暂无规划用途的物业,由申请使用单位提出使用方案,按照分级管理原则审批。
具体程序如下:
(一)建筑面积2000平方米以下的,由管理部门出具使用意见,报主管部门局长办公会审定;
(二)建筑面积2000平方米以上5000平方米以下的,由管理部门出具使用意见,报区政府分管领导审定;
(三)建筑面积5000平方米以上的,由管理部门出具使用意见,报区政府常务会审定。
审议通过后,由管理部门办理委托管理手续。
第十八条管理部门原则上按照物业的规划用途调配使用政府公共配套资源。
(一)规划用途为教育的,管理部门按职能调配给区教育局,办理委托管理手续。
(二)规划用途为市政公共设施的,管理部门按职能调配给区城市管理局,办理委托管理手续。
(三)规划用途为文体设施的,管理部门按职能调配给区区委宣传部,办理委托管理手续。
(四)规划用途为社区党群服务用房的,管理部门按职能调配给街道办事处,办理委托管理手续。
(五)规划用途为医疗设施的,管理部门按职能调配给区卫生和计划生育局,办理委托管理手续。
(六)规划用途为养老服务的,管理部门按职能调配给区民政局,办理委托管理手续。
(七)筹建用途为产业用房的,管理部门按职能调配给区产业主管部门,办理委托管理手续。
(七)规划为其他用途的,管理部门按规定调配给与之职能相对应的主管部门,办理委托管理手续。
第十九条政府物业委托管理原则上只适用于具有独立法人资格的区属行政事业单位,管理部门可根据实际情况调整受委托单位。
非行政事业单位无偿使用政府物业的,由管理部门委托给该使用单位的上级行政主管部门。
第二十条自筹经费或实行企业化管理的事业单位申请使用政府物业,实行有偿使用,由管理部门按规定收取租金;经区政府批准无偿使用的,实行委托使用。
第二十一条管理部门与符合委托管理条件的区行政事业单位签订《深圳市龙华区政府物业委托管理责任书》和《深圳市龙华区政府物业安全生产责任书》,明确双方权利义务。
第二十二条管理部门与受委托单位按《深圳市龙华区政府物业委托管理责任书》的规定办理政府物业的交接手续。
第二十三条委托管理期限届满前,受委托单位应向管理部门申请办理续用手续,程序如下:
(一)《深圳市龙华区政府物业委托管理责任书》委托管理期限届满三个月前,受委托单位向管理部门申请办理续用手续。
(二)管理部门收到申请后30日内进行现场核查,符合委托管理条件的,与受委托单位重新签订《深圳市龙华区政府物业委托管理责任书》;不符合继续使用条件的,在委托管理期限届满时收回委托管理物业。
第二十四条受委托单位如发生分立、合并、搬迁、更名或撤销等情形,应在20日内到管理部门办理《深圳市龙华区政府物业委托管理责任书》的变更或终止手续。
第二十五条受委托单位应监管使用单位严格按照规定用途使用政府物业,禁止改变物业用途或出租、出借,不得空置浪费。
第二十六条因统筹使用的需要,管理部门拟收回委托物业,应提前通知受委托单位,受委托单位应无条件服从,并在收到书面通知后30日内将物业交还管理部门。
第五章政府物业资产的经营管理
第二十七条管理部门负责全区经营性政府物业的经营管理,区政府其他职能部门、街道办事处不得对外出租区政府物业资产。
本章所指经营性物业资产不包含产业用房。
第二十八条政府物业的出租遵循公开、公平、公正原则,管理部门不得对整体物业进行拆分出租,物业的租赁价格原则上以市场评估价为准。
第二十九条政府物业的出租遵循分级管理原则,程序如下:
(一)单项合同月租金在人民币5万元以下或建筑面积500平方米以下的政府物业采用直接出租的方式,招租方案由相应主管部门局长办公会审定;
(二)单项合同月租金在人民币5万元(含本数)以上或建筑面积500平方米(含本数)以上的政府物业采用公开招标的方式。
其中:
单项合同月租金在人民币5万元(含本数)以上10万元以下或建筑面积500平方米(含本数)以上1000平方米以下的经营性政府物业招租项目,招租方案应经区政府分管领导审定;
单项合同月租金在人民币10万元(含本数)以上或建筑面积1000平方米(含本数)以上的经营性政府物业招租项目,招租方案应经区政府常务会审定。
第三十条首次承租经营性政府物业的,按以下标准给予相应的免租装修期:
(一)招租物业建筑面积200平方米以下的,可给予承租人不超过20天免租装修期;
(二)物业建筑面积200平方米(含本数)以上、500平方米以下的,免租装修期不得超过1个月;
(三)物业建筑面积500平方米(含本数)以上、3000平方米以下的,免租装修期不得超过2个月;
(四)物业建筑面积3000平方米(含本数)以上的,免租装修期不得超过3个月。
(五)中央、省、市、区引进的重大项目或涉及教育、文化、公共卫生类民生福利项目租用公共物业,免租装修期最长不超过6个月。
第三十一条住宅、宿舍租赁期限原则上不超过3年,其他物业租赁期限原则上不超过5年。
超过上述期限的,由管理部门报区政府批准。
第三十二条经区政府常务会议批准后,政府物业可采取引入社会资本的方式运营。
管理部门根据运营方案委托相关部门使用,相关部门与承办单位签订运营监管协议,物业收入上缴区财政。
第三十三条有下列情形之一的政府物业不得出租:
(一)无相关产权资料的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制出租的;
(三)不符合安全使用标准的;
(四)法律、法规禁止出租的其他情形。
第三十四条租赁合同到期,承租方要求续租的,续租价格以当前市场评估价格为准,续租期限参照本《办法》第三十一条。
承租方在同等条件下享有一次优先续租权。
承租方放弃优先续租权的,按照本《办法》第二十九条重新招租。
第三十五条经营性政府物业发生租期调整、租金减免等租赁合同条款变更情形,由管理部门提出处理意见,参照政府物业出租分级管理原则审定,具体情形如下:
(一)因不可抗力原因造成损失的;
(二)因政策扶持或变更需要减免的;
(三)因安全隐患等原因需要停业整改的;
(四)因拆迁改造、政府收回物业需要提前终止合同的;
(五)因物业修缮工程影响经营需要减免的;
(六)政策法规规定的其他情形。
第三十六条承租方有下列行为之一的,管理部门收回物业,由此造成的损失及责任由承租方承担:
(一)擅自改变承租物业结构或用途的;
(二)擅自对物业进行改建、扩建的;
(三)擅自将物业转租的;
(四)故意损坏物业的;
(五)空置浪费、超面积使用的;
(六)其他不符合使用规定的。
第六章政府物业资产的使用维修与安全管理
第三十七条管理部门定期或不定期对全区政府物业资产进行全面清查,确保政府物业资产数据准确。
第三十八条管理部门或使用单位按照有关规定选聘物业服务单位实施管理,使用单位负责缴交所使用物业的相关费用。
物业接收时已有物业服务单位的,继续履行原管理方式。
第三十九条管理部门负责直接管理和出租经营的政府物业的维护、维修费用,所需经费列入部门预算。
定额以下的修缮工程,由管理部门从预选供应商库选取施工单位;定额以上的维修工程,由管理部门编制项目建议书,按照市、区有关规定开展项目建设。
委托管理的政府物业由使用单位负责装修、维护及维修。
涉及物业主体结构等维修、改造,应报管理部门审核,经同意后进行维修。
已出租的政府物业的装修、维修,由承租方提交装修、维修方案,经管理部门审核同意后实施,经费由承租方负责。
第四十条政府物业资产安全管理责任制度由管理部门负责建立。
各受托管理单位是政府物业安全管理的第一责任人,对管理使用的政府物业安全生产负全部责任;管理部门直接管理的政府物业,管理部门为政府物业安全管理第一责任人。
各管理单位应当按照安全生产“一岗双责”的要求,建立健全公共资源安全生产管理制度、明确安全生产目标任务、落实安全管理责任、强化安全生产巡查整改,确保政府物业的安全和完整。
第四十一条管理部门对政府物业资产的安全管理情况进行监管,对违规行为提出限期整改意见。
对于发现的重大安全隐患,应及时通报区安全主管部门。
政府物业资产的使用管理单位应配合区相关部门的安全检查工作,对照安全管理有关规定进行自查、自改、自报备案,并对存在的问题按要求落实整改。
政府物业资产使用管理单位对于存在的重大安全隐患,不及时整改或整改不达标的,管理部门可按规定终止租赁或委托管理。
第七章政府物业资产的处置
第四十二条政府物业资产的处置,是指对政府物业资产进行调拨、出售、转让、对外捐赠、置换、报废、报损、拆迁改造等行为。
管理部门统一行使政府物业资产处置权,未经允许,其他行政事业单位不得处置政府物业资产。
(一)调拨,是指变更资产占有、使用权的行为,包括:
1.政府物业资产在各行政事业单位之间调拨;
2.行政事业单位因隶属关系改变而发生的资产上划或下划;
3.行政事业单位因撤销、合并、分立、改制而发生的资产移交;
4.经国家和省、市特殊批准的资产调拨。
(二)出售、转让,指以有偿转让的方式变更资产所有权或占有、使用权,并收取相应收益的处置行为。
(三)置换,指以非货币性资产为主进行的交换,这种交换不涉及或只涉及少量的货币性资产(即补价)。
(四)报废,指按国家和省有关规定或经技术鉴定,对已不能继续使用的资产注销产权的行为。
(五)报损,指对已发生的资产呆账损失及其他非正常损失,按有关规定注销产权的行为。
第四十三条政府物业资产处置的范围:
(一)长期闲置的;
(二)因单位分立、撤销、合并、改制、隶属关系改变等原因发生变化的;
(三)因超过使用年限或安全原因,经科学论证需要拆除或改造的;
(四)因城市规划需要拆迁改造的;
(五)因不可抗力导致损毁或灭失的;
(六)因不能充分发挥使用效能或不能合理使用,需要调整置换的;
(七)法律、法规和政策规定的其他需要处置的。
第四十四条政府物业资产处置应提交以下资料:
(一)处置申请;
(二)单位分立、合并、撤销、改制、隶属关系改变等批准文件;
(三)物业形成原始凭证;
(四)技术部门鉴定意见;
(五)评估或审计报告;
(六)物业产权资料;
(七)物业建筑资料;
(八)其他相关资料。
第四十五条政府物业资产处置遵循分级管理原则。
(一)政府物业的调拨、出售、转让、报损、报废、拆迁改造等,由使用单位向管理部门提出申请,管理部门按照市、区相关规定提出处置意见报区政府常务会议审定;管理部门提出处置意见的,直接报区政府常务会议审定。
(二)政府物业置换的,由管理部门与产权人协商,可按照等面积或等价值进行置换,管理部门报区政府常务会议审定。
政府物业按照等价值置换的,管理部门根据专业机构的评估结果签订置换协议。
第四十六条管理部门处置政府物业资产,应聘请专业机构出具报告,提出处置意见报区政府常务会议审定;经批准同意的,按区行政事业单位国有资产处置办法有关规定,报区财政部门办理资产处置手续,收入上缴区财政。
第四十七条使用单位应配合管理部门办理政府物业资产调拨、出售、转让、捐赠、置换、报废、报损、拆迁改造等固定资产账务登记处理手续,及时变更政府物业资产台账。
第八章政府物业资产的产权登记备案
第四十八条管理部门行使政府物业产权管理职能,规范政府物业的登记备案和产权申办,所有区政府物业的产权应统一登记在管理部门名下。
政府出资兴建或通过其他途径筹集的保障性住房、人才住房产权登记在区住建局,由区住建局进行日常管理。
第四十九条行政事业单位向管理部门申报政府物业产权登记备案,应保证物业资料和产权信息真实、完整和有效,不得瞒报、漏报。
第五十条行政事业单位投资兴建的政府物业,应在竣工验收后30日内到管理部门申请登记备案,并提交以下资料:
(一)用地规划许可证或相关批复文件;
(二)用地合同及补充协议;
(三)图纸电子文档;
(四)竣工验收资料;
(五)建筑面积测绘报告;
(六)工程规划验收合格证;
(七)移交协议书;
(八)设施设备清单、使用说明书及质量保修文件;
(九)龙华区政府物业资产移交表;
(十)其他相关资料。
第五十一条行政罚没物业的登记备案,应向管理部门提交行政处罚决定书及其他相关资料。
第五十二条引入社会资本兴建的政府物业及设施,建设单位应在竣工验收后30日内向管理部门申请登记备案,并提交以下资料:
(一)用地规划许可证或相关批复文件;
(二)用地合同及补充协议;
(三)立项批文及市、区相关部门批准文件;
(四)图纸电子文档;
(五)竣工验收资料;
(六)建筑面积测绘报告;
(七)工程规划验收合格证;
(八)工程结算书;
(九)合作方营业执照及法人证明文件;
(十)合作协议书;
(十一)其他相关资料。
第五十三条开发建设单位兴建的产权属政府的物业,在项目竣工验收后30日内向管理部门申请登记备案,并提交以下资料(复印件加盖公章):
(一)用地规划许可证;
(二)用地合同及补充协议;
(三)面积测绘报告及分户表;
(四)物业平面图;
(五)竣工验收资料;
(六)工程结算书;
(七)规划验收合格证;
(八)营业执照及法人证明文件;
(九)移交协议书;
(十)深圳市房地产登记申请表;
(十一)其他相关资料。
第五十四条管理部门收到相关单位申请和资料后30日内到物业现场核查,符合产权登记备案条件的办理登记备案;不符合条件的,相关单位补充资料后重新申报登记备案。
第五十五条管理部门统一向市产权登记机关申办产权登记,包括产权变更登记和产权转移登记,权利人统一登记为“深圳市龙华区政府物业管理中心”。
第五十六条政府物业产权变更登记包含下列情形:
(一)房地产用途改变的;
(二)权利人名称发生变化的;
(三)房地产坐落地名称或房地产名称发生变化的;
(四)法律、法规规定的其他产权变更登记情形。
第五十七条申请产权变更
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