物业管理与水电管理.docx
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物业管理与水电管理.docx
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物业管理与水电管理
物业管理与水电管理
——物业管理企业如何规避水电管理的陷阱
一、物业管理企业与水电管理的关系
根据国务院建设部颁布的《物业管理条例》的定义与规定,物业管理“是指业主通过选聘物业管理企业,由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
水电管理则是供水供电企业及其主管部门对水电设施设备建设、供水供电及水电用户等相关方行为的规范化管理活动。
就物业管理本身的内容来看,物业管理只是负责物业社区内的水电管理部分相关工作,与水电供给管理并没有直接关系。
其内容包括负责对楼内蓄水池定期清洗消毒,保证住户的饮水质量;负责对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养,维持相关设备正常运行;在高层楼宇则负责能耗较大的电梯、中央空调等设备的正常运行。
在实际的物业管理活动中,物业管理企业在企业经营管理活动中与物业建设单位、物业业主、水电供应单位在水电的使用与管理上发生极其复杂的相关关系。
各个相关方在这些关系的处理上有着各自的利益表达偏好,不同取向的利益表达会将这些复杂关系转变成各类纠纷。
物业管理企业在各类纠纷中处于比较尴尬的位置。
十几年来全国物业管理行业发生很多因停水停电引发的纠纷,这是一个十分普遍的问题。
物业项目水电相关方利益偏好比较表
责任事项
利益偏好
潜在纠纷
尴尬的物业管理
建设单位
负责物业水电设施设备的建设
降低水电设施设
备建设成本,尽快
投入使用以保障
物业销售与租赁
①水电设施设备建设无法通过验收,临水临电久拖不决;
②水电设施质量问题导致后期使用成本加大。
物业管理企业在激烈的市场竞争中为了顺利从发建设单位手中取得物业管理权,偏向于忽视水电设施设备的严格接管验收及临水临电问题的彻底解决,这些遗留问题必将使物业管理企业承担由此引起的业主的不满。
建设单位在房款、房产证、房屋质量等方面与小业主发生矛盾时,喜欢指使物业公司通过停水停电向业主施加压力。
水电供应单位
负责水电供应。
水电销售顺利,水电费收缴顺利,水电设备维护成本与水电费收取成本低。
①在水电设备验收不合格时仍然供给水电;
②最好不负责物业红线内水电设备的维护;
③最好面对集体性交费,不要面对散户;最好是使用人自动上门交费而不是供应单位登门催费。
因水电设施问题导致水电问题时,业主最先想起来的就是找物业公司,因为联系方便而且物业公司回复服务快且负责;水电供应单位大都只愿意按物业总表收费,因为按分表收费麻烦而且物业水电管网消耗费用分摊更难计算与收取。
谁来计算分摊并收取相关费用,水电单位很愿意让物业公司承担责任,但是又因不愿意权利让渡而与物业公司签定费用代收协议。
业主
使用水电,支付水电费用
水电费计算准确,只为享用的水电买单;交纳了水电费,就享受水电的正常供应,不接受停水停电侵扰。
①不承认自家分表以外的分摊费用;②认为由于其他业主不交纳相关费用导致水电停止供应的责任由物业公司负责;③认为只要交了物业管理费,不应该交纳一切分摊。
业主个体为数众多,对物业管理费、共用水电费及水电管网消耗的不太了解,看法不一;业主与物业管理企业沟通不足,容易产生其他纠纷并拒绝交纳管理费与水电分摊费;没有关于分摊结果的权威认定;物业管理企业通过法律途径收取管理费及水电分摊成本高效率低。
物业业主谁也不愿意承担费用分摊的麻烦事而且根本不愿意交自己分表以外的任何费用。
物业共用设施设备的能耗分摊如电梯、路灯、水泵、中央空调等设备的能耗分摊,由于监督机制不健全,业主对分摊结果不认可,往往拒绝交纳相关分摊。
从上表中可以看到,物业管理企业在水电管理的各类关系中处于十分尴尬的处境,无论建设单位、水电供应单位、业主,都可将问题推给物业公司,而物业公司要面对业主的日常服务需求,很难从种种水电纠纷中脱身,最终成了各方利益纠葛争斗中的冤大头,承受来自各方的压力。
二、水电纠纷——各类矛盾在物业管理中的集中体现
统揽我国物业管理行业中的水电管理纠纷,可以清楚地看到,这些纠纷很大程度上是社会各类矛盾,通过物业管理这个最透明的窗口的集中体现。
这些纠纷大致可以归为以下几种类型:
第一类,也是主要的类型,是由水电管理体制及相关法规缺失造成的水电管理矛盾与纠纷,矛盾集中点是物业区内水电分摊的债权与分摊透明度?
按照国务院建设部物业管理条例规定,水电供给单位需要向终端用户收费。
在实际的水电管理中,有的区域水电供应部门没有实行一户一表的终端收费制;或实行了一户一表制却只收取用户分表所计量的水电费,对物业项目路灯、梯灯、电梯以及区内水电管网消耗等共用水电费用的分摊办法、分摊收取方式与分摊收取监督的责任与权利都没有明确的管理规定;水电供应单位收取费用时往往将物业区内总表与分表的误差额以及物业项目共用水电的分摊直接归责于物业管理企业,而且往往采取“总费收不齐=停止物业整体水电供应”的管理模式向物业公司施加压力;物业建设单位为了房产顺利销售往往要求物业管理企业必须保证处理业主与水电供应单位的纠纷,确保业主生活秩序不受停水停电干扰;物业管理企业为维持与建设单位、业主的合作关系,避免因整个社区停止水电供应的局面,保障水电的正常供给并以不能得罪水电供给单位为原则,只好损害自己的利益,一方面义务代替业主与水电供应单位计量分摊费用并进行催交代收,另一方面,为不交纳分摊费用的业主垫支相关费用。
在实际操作过程中,物业管理企业对分摊的计量结果,由于没有权威部门公正和业主委员会监管结论,往往得不到业主的承认。
业主拒绝交费,在收不到费用时,物业管理企业与业主的矛盾就全面激化。
此时,物业管理企业为收取相关费用,能够采取的措施只有两个,要么通过与业主沟通反复说明收费构成与成因来说服业主交费,要么通过违法手段即停水停电来催费。
物业管理企业为什么不能通过法律途径来解决区内共用水电及管网消耗所产生的费用收取?
问题关键在于该费用债权归属与收取责任。
首先是业主与水电供给单位对于区内水电管网消耗费用的债权归属存在争议。
对于业主来说,业主只承认分表以后的消耗属于自己承担,认为物业配套的水电供应管线既然由水电供应单位负责维修养护,其消耗应该由水电供应单位负担。
而对于水电供应单位来说,物权法规定了社区内的水电供给管线的产权属于社区业主所共有,其管线消耗当然应该由全体业主分摊支付。
其次是业主共用水电费分摊的收取权利责任归属问题。
业主共用水电费的债务人与债权人十分明确,债务人就是全体业主,债权人就是水电供给单位。
水电供给单位作为债权人理应自行收缴这笔费用,有权要求债务人业主交纳该费用,否则可以停止水电供应。
但在实际的水电管理中,这笔费用的计算十分麻烦,路灯费是全体业主分摊,梯灯与电梯费是以楼栋为单位分摊,而且有的地区不同楼层有不同的分摊系数,而且有的业主可以不分摊个别费用。
况且,即使严格公正地进行分摊,总会有部分业主对分摊有这样那样的质疑,需要大量的沟通解释工作。
这么复杂的分摊计算工作与收缴说服工作,工作量极大,是现在的水电供给单位的收费服务体系无法承受的。
于是,这项收费工作作为一项社会分工,往往被认为由熟悉业主与物业情况且长期驻扎物业社区的物业管理企业承担比较合理。
实际上,绝大多数地区的水电管理都是这样处理的。
但是,合理不等于合法。
对于物业管理企业来说,无论该费用的责任是属于业主还是水电供应单位,都与物业管理企业没有关系,因为物业管理企业既不是债务人,也不是债权人,多数情况下也没有取得任何人授权来处理该费用。
也就是说,物业管理企业计算分摊与收取该分摊费用的行为是违法的。
因此,物业管理企业希望业主与水电供给单位协商解决问题。
但是由于缺乏解决这种纠纷的有效机制和相关法规支持;业主与水电供给单位双方一致将处理纠纷的责任推在物业管理企业身上,并且分别采取了有利于保护自己的处理方式:
业主采取抵制交费的简单方式;水电供给单位则利用强势地位采取“整个物业社区费用收缴不齐就停止整个社区水电供给”的办法进行威慑。
就目前大家比较一致的认识,全体业主是区内共用水电费与水电管网消耗费用的债务人,水电供给单位是该费用的债权人。
如果业主不交纳该费用,水电供给单位拥有抗辩权和停止水电供给的权利。
那么,水电供给单位想要物业管理企业替自己收取该费用,就必须委托物业管理企业代理收取相关费用,同时,也就让渡给物业管理企业在业主拒绝交纳水电费用时停止水电供给的权利。
但是,现实中由于水电供应单位担心如果物业管理企业获得水电授权后,因其他纠纷停止业主水电供应,可能招致上级主管部门责罚,大都不愿意与物业管理企业签定费用代收协议。
那么,物业管理企业代收水电费及其分摊的行为就成了无源之水,没有了法律依据。
物业管理企业不去提起法律诉讼而是采用停止业主的水电的违法做法,很大程度上是因为他们不是水电费债权的相关方,无法依赖法律解决问题。
即使水电供应单位与物业管理企业签定相关协议,由于业主每个月拒绝交纳的费用额较低,通过诉讼途径,则需要费时耗力,一般一单诉讼需要数月才有结果。
况且如果业主每个月拒交,那这种官司永远没有休止。
加上中国人的法律观念,官司即树敌,而与业主关系恶化永远不是物业管理企业的上佳选择。
通过以上分析,我们可以看到,物业管理企业通过停水停电手段催交相关费用,主要是由于水电管理体制不够顺畅所致,又由于相关问题解决的制度成本过高,最终导致各相关方采取最有利于自己权益保护的措施进行争斗。
物业管理企业明明知道停水停电是违法行为,但是停水停电的催费效果最直接而且成本最低,违法成本又不高。
物业管理企业停止水电供应一般属于侵权,肯定是违法的,但是如果业主要打这种官司也面临成本高、费时长、正常生活秩序陷入困顿的问题,因此业主也只好交费了事。
正式因为现行的法律法规对业主违约拒交费用和物业管理企业侵权停水停电没有便捷、有效的处理方式。
物业管理企业便在此问题的处理上选择了这种成本最低、“效果颇佳”的途径。
业主拒绝交费违法,物业管理企业停水停电侵权也违法,在两个“违法”的较量中,业主只好妥协。
而水电供应单位在这种“违法”的混沌较量中坐享其成。
第二类,纯粹是由于物业管理企业与业主之间的矛盾没有得到很好的处理,在双方的矛盾争执中,业主以拒绝交纳物业管理服务费与相关能耗分摊为手段,物业管理企业则以停水停电为手段,导致水电管理纠纷。
物业管理企业与业主之间的矛盾的产生原因十分复杂。
总体上看主要是如下几个原因:
一是物业管理市场发育不够成熟,业主对物业管理法规不了解,从而对物业管理企业存在不切实际不合法理的要求,这些要求无法得到满足时,业主就彻底否定物业管理企业的服务效果,导致双方紧张对立。
二是业主由于建设单位的房屋质量返修保修以及与其他水、电、气、通讯、网络等供应商的服务质量问题,不分情由地将责任归结在物业管理企业身上。
三是确实有部分物业管理企业服务质量低下、经营管理行为违法,侵害了业主的权益,导致业主反对物业管理企业;
四是由于业主大会及业主委员会的法律法规不够健全,再加上部分业主的确存在违规操纵业主大会为自己谋取私利,导致业主与物业管理企业的矛盾。
在这些矛盾的处理过程中,业主往往以拒绝交纳物业管理服务费与相关能耗分摊为手段,使物业管理企业的经营管理难以为继。
物业管理企业为了摆脱困境,由于通过合法的诉讼途径来催交费用的方式制度成本过高,则转而以停水停电为手段,逼业主交纳相关费用。
在实际管理活动中,物业管理企业也大都是通过将物业管理费与水电费的捆绑(即要求业主要么管理费水电费一齐交,要么就干脆不收业主的任何费用),再取得水电费收缴代理权的途径来保证自己的物业管理费的收缴。
其实,不只中国的物业管理行业有这种情况,香港、日本、韩国的物业管理行业也不乏这种现象。
这可以说是由于物业管理纠纷的处理机制不够便利,导致这种合法追讨费用的成本超出了违法停水停电追讨费用的成本,合法追讨费用的效率低于违法停水停电追讨费用的效率。
从法律的角度看,即使物业管理企业取得水电费代收代交的代理权,取得
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