玉海楼商业项目提案.docx
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玉海楼商业项目提案
玉海楼商业项目提案
一、导语:
破题玉海楼
1888 年,玉海楼始建,即耸立起一座温州文化地标,以孙衣言、孙锵鸣、
孙诒让为代表的领军人物,将 19 世纪的温州文化推到一个前所未有的高度。
玉
海楼一带堪称温州文化原点,温州精神滥觞之地玉海楼周边还有利济医学堂、
林庆云宅、李维樾宅、全国早期公用图书馆心兰书社、宗教建筑关帝庙、教会
聚会点等……
2009 年 6 月 3 日,温商翘楚港瑞财团以 48900 万元获得玉海楼文化游览区
28716 平方米商业地块,楼面价 17809.7 元/平方米。
如何在这样一个传统文化巅峰之地锻造一个现代时尚商业地标?
港瑞财团当然更期望在项目获得经济效益的同时打造商业地标,谱写玉海
楼新篇章!
如何在项目开发中找准文化传承与商业运营结合的黄金点?
如何找到社会效益与经济效益结合黄金点?
如何通过差异化竞争找到瑞安商业的空白点?
……
上述问题的破解,将成为项目成功的关键所在!
二、市场研究
(一)城市研究
1、古城瑞安:
瑞安这是一座具有 1700 多年历史的江南古城,浙江历史文化名
城。
三国吴始建罗阳县,唐天复二年安固县改为瑞安县。
天瑞地安,千年古县,
有着悠久历史文化。
2、强镇瑞安:
瑞安是“温州模式”的重要发祥地。
改革开放以来,瑞安人民发
挥自己的聪明才智,率先发展市场经济,尝试股份经营,走出了一条适合本地
实际的经济发展路子。
2008 年全市实现生产总值 368.16 亿元,全国县域经济
百强县第 21 位。
3、侨乡瑞安:
瑞安是浙南著名侨乡,有 10 万多瑞安人分布在世界 60 多个国家
和地区。
有 20 多万瑞安人走出瑞安在全国各地经商办厂,形成了一处处瑞安街、
瑞安村。
4、大城瑞安:
国务院审批通过的《浙江省城镇体系规划(2008-2020)》指出,
到 2020 年,全省城市化水平达到 72%,瑞安等 12 座城市成为 50 万至 100 万人
口的大城市,并认为 2010 年瑞安可形成大城市基本框架。
1987 年,瑞安撤县
建市,当时城区面积仅 2.6 平方公里,人口 7.3 万。
之后,城市建设的思路从
局限于旧城改造的框架中跳出来,开始建设安阳新区和经济开发区。
至 1999 年,
建城区面积扩大到 8.4 平方公里,人口 13.99 万。
进入新世纪以来,我市在原
有基础上,将塘下、汀田、莘塍、飞云等镇进一步纳入到城市发展区域内,初
步拉起大城市的框架。
到 2008 年末,我市市区建城区面积达 67.83 平方公里,
城市化水平达到 67.27%,其中市区人口达 62.39 万。
5、温瑞同城:
随着高速、高铁的贯通,汽车时代的来临,瑞安已逐渐与温州呈
融合之势成为“南翼中心城”,同城效应逐渐明显,对周边县区乃至闽东北县
区都有很强的辐射力。
6、旅游名城:
作为“中国优秀旅游城市”,瑞安山水奇特,风光旖旎,风景资
源占国土面积 20.8%,属旅游资源大市。
瑞安名胜古迹众多,境内已发现史前
遗址和各类文物史迹 600 处。
拥有七大风景名胜区:
寨寮溪、圣井山、梅龙溪、
桐溪、铜盘岛、龙井、卧龙峡;十大旅游区点:
水乡古镇林垟、玉海文化游览
区、江溪龙潭、白岩山、金鸡山、隆山公园、山皇古寨、尖山八水、顺泰梅尖、
瑞安外滩;四处国家级重点文物保护单位:
玉海楼、石棚墓、利济医学堂、圣
井山石殿;一处国家级森林公园——花岩。
全市现有七家星级旅游饭店,九家
旅行社,十六家旅游推荐单位,并开发都市休闲游、山海生态游、文化考察游、
经济探密游等路线。
城市特征:
1、“东南小邹鲁”瑞安历史悠久,文化底蕴深厚,作为瓯越文化的重要发源地,
瑞安历史文化代表着温州文化的巅峰。
从政府到民间,瑞安的城市历史文化保
护意识认同度较高。
2、瑞安经济较为发达,经济实力使瑞安具备较强消费实力和投资能力。
3、作为著名侨乡,瑞安城市具备更为开阔的国际视野。
4、瑞安城市高速发展,城市化进程加快,城市商业存在更多的升级扩容空间。
(二)瑞安房地产市场研究
1、土地供应市场:
2009 年上半年瑞安投放土地较多,几乎每个月都有 2-3 宗地投放,截至 7
月份工放出 16 总土地,除一月份商务金融用地流标之外,其余土地均被开发商
投得。
瑞安经济基础强,城市规划好,政府又大量放地,瑞安在 2009 年成为温州
房产焦点,许多开发商目光聚焦该区域,竞标价与起始价相比成倍增长,整个
楼市逐步盘活,房价稳步上升趋势明显,是开发商重点投资区域之一。
上半年土地放量为平方米,建筑面积大平方米,占温州各市区放量的 24%,
出让金额达到万元,土地出让额超过温州主城区。
2、商品房市场:
上半年批准预售项目 4 个,面积 13.86 万平方米。
其中住宅面积 12.37 万
平方米,848 套。
有 6 个楼盘新增供应,新增供应面积 18.5 万平方米,其中住
宅面积 16.41 万平方米,1125 套。
据商品房预售项目数据统计:
上半年办理商品房买卖合同备案 776 套,同
比下降 7.8%;备案总面积 13.53 万平方米,同比上升 17.9%;合同总金额
22.2 亿元,同比上升 164%。
其中住宅 765 套,同比上升 4.3%;面积 13.4 万平
方米,同比上升 31.3%;合同总金额达 21.61 亿元,同比上升 232%。
商品房买
卖合同均价为 16407 元/平方米,同比上升 124%;其中住宅均价 16126 元/平方
米,同比上升 153%。
二季度商品房买卖合同备案 613 套,环比上升 276%;备案总面积 10.61 万
平方米,环比上升 263%;合同总金额 17.24 亿元,环比上升 247%。
其中住宅
603 套,环比上升 272%;面积 10.53 万平方米,环比上升 266%;合同总金额达
内 容
NO1
NO2
NO3
商业街名
称
虹桥路
滨江大道
瑞安商业步行街
位 置
瑞湖路-滨江路
前港-景滨路
虹桥南路-景滨路
经营行业
虹桥北路:
餐饮、酒吧、
茶楼、酒店
虹桥南路:
百货、品牌
服装专卖店、家电
酒吧、KTV、康乐中心、
茶楼
北端商铺空闲,南端数码
产品及耗材
主要经营
品牌
虹桥北路:
新江南假日
酒店、嘀嗒嗒酒吧、近
水茶楼、湘菜管;虹桥
南路:
开泰百货、卡帕、
雅戈尔、利郎、香影哥
弟、新族家电、苏宁
益足堂、蓝湾之星俱
乐部、夜色酒吧、
JJ88 酒吧、砖石钱柜、
拉芳舍、唐人街、麦
田林餐饮连锁、彩虹
康城、银座咖啡
华晨电脑、鸿盛科技、方
正科技、华硕、神舟
(1)商业街道调研
16.76 亿元,环比上升 232%。
商品房买卖合同备案统计均价为 16407 元/平方米,
环比上升 246%;其中住宅均价 15916 元/平方米,环比下降 5.8%。
3、二手房市场
上半年二手房交易 3187 套,同比上升 30.72%;成交面积 42.07 万平方米,
同比上升 11.95%;成交总金额 25.23 亿元,同比上升 80.93%。
其中住宅交易
3163 套,同比上升 31.96%;成交面积 37.6 万平方米,同比上升 25.03%;成交
总金额 24.34 亿元,同比上升 99.75%。
二手房成交均价 6000 元/平方米,同比
上升 60.85%;其中二手房住宅成交均价 6474 元/平方米,同比上升 59.76%。
二季度二手房交易量 2114 套,环比上升 97.02%;成交面积 26.98 万平方米,
环比上升 78.79%;成交总金额 16.96 亿元,环比上升 104%。
其中住宅交易
2101 套,环比上升 97.83%;成交面积 24.46 万平方米,环比上升 86.01%;成
交总金额 16.5 亿元,环比上升 110%。
全市二手房成交均价 6286 元/平方米,
环比上升 14.56%;其中二手房住宅成交平均价 6745 元/平方米,环比上升
13%。
瑞安房地产市场特征:
1、瑞安城市土地放量逐渐增大,逐渐成为温州房地产开发热点。
2、房价与温州城区显同城效应,量价齐升,一直为温州除主城区外的房价
高地。
3、随着房价的高企与温州的影响,房地产开发也逐渐走向品质开发时代。
4、房地产投资意识强,购买力非常强大。
5、商铺投资意识强,且投资范围不仅局限在温州。
(三)瑞安商业市场
1、城市商圈
随着城市的发展,新商圈呼之欲出,更商圈更断盘整发展。
新更商圈的更变,
正在进更,现阶段形成更三个市级商圈,瑞安逐渐形成三个市级商圈:
虹桥路核
心商圈、新城商圈、外滩商圈。
2、业态分布:
内 容
NO4
商业街名称
万松路
位 置
西至花园路--东至莘阳大道
经营行业
万松西路:
中式餐饮、社区店、酒店
万松中路:
医院、超市、餐饮美食、手机通讯、银行、企事业单位、
休闲娱乐、宾馆酒店
万松东路:
宾馆酒店、企事业单位、银行、餐饮美食、休闲娱乐、
百货、家居
商业定位
万松西路:
中式餐饮、美容美发、银都酒店
万松中路:
医学院、永乐话机、华伦酒店、新王朝酒店、新华书店、
肯德基、金太子牛排、阿玛尼酒吧、豪客来、多美丽、五洲超市、
银城超市、佳食客中餐、金饭碗、桂新园、天一地带手机、话机世
界、叶同仁药店、永和豆浆、中亚大酒店、嘉乐迪、速 8 酒店
万松东路:
万松酒店、市政府、瑞安数码城、百脑汇电脑城、国美
电器、国际大酒店、KFC、二粒米餐饮、南方寝饰、贵族名品服饰、
妇保院、时代广场、多福居、大富豪、锐思特旅店、新概念家居
(银行、企事业单位略)
辅射范围
万松西路:
中低档餐饮消费
万松中路:
中高档时尚消费
万松东路(长途车站西侧):
集中了低、中、高档各类旅馆;
万松东路(长途车站东侧):
中高档消费 辐射整个瑞安市
主要消费群
中高收入群体、商务人士、企业主、上班族
租金水平
万松西路:
45-55 元/㎡·月,一、二层均价:
30-45 元/㎡·月;
万松中路:
120-200 元/㎡·月,一、二层均价:
80-100 元/㎡·月;
万松东路:
40-65 元/㎡·月
商铺销售价
格
万松西路:
15000 元/㎡;万松东路:
40000 元/㎡
未来趋势解
析
未来的 5 年依然保持着目前市场格局,随着政府对新城区的打造万
松东路将会成新的商业中心区
商业定位
中 高 档
中 高 档
数码市场
辅射范围
整个瑞安市
整个瑞安市
瑞安市区
主要消费
群
企业主、公务员、上班
族
企业主、公务员、上
班族
学生
租金水平
虹桥北路:
一、二层均
价:
45~60 元/㎡.月
虹桥南路:
一层:
400~650 元/㎡.月
一层:
30~80 元/㎡.月
二层:
20 元/㎡.月
20~40 元/㎡.月
商铺销售
价格
商业红火,无商铺出售,
售价未能调查
一层:
30000~35000 元
/㎡
一层 30000 元/㎡左右
未来趋势
解析
在未来几年之内,保持
瑞安市商业中心地位
主导瑞安休闲游乐产
业
面临重新调整
内 容
NO5
NO6
NO7
商业街名
称
罗阳大道
安阳路
安康路小吃 购物一条街
位 置
北至瑞祥大道--南
至仲容路
北至瑞祥大道--南至
仲容路
西至兴隆路--东至安阳路
经营行业
百货、超市、餐饮
美食、家居布艺、
建材装饰、酒店
美发、餐饮美食、家
居建材、服装、家纺
布艺、酒行等
药房、餐饮美食、服装、摄
影等
主要经营
品牌
时代广场、大润发、
国贸大酒店、二粒
米餐饮、德克士、
小肥羊、摩力克布
艺、欧尚布艺、欧
亚家居、皇家本色
家居、诺贝尔磁砖
辉煌地带美发、美发
之星、苗家山寨、聚
鲜园美食居、方圆地
板、圣象地板、可可
尼布艺、名都皇家布
艺、拉维之星品酒汇
安阳惠都服装市场、玛雅婚
纱摄影、牛人阁茶座
商业定位
罗阳北路、罗阳中
路:
中高档时尚消
费
罗阳南路:
社区型
商业配套
中 档
中低档
辅射范围
瑞安市区
瑞安新城区
老住宅区
主要消费
群
工薪阶层、中高收
入群体、小区业主
安阳路周边新校区业
主
老住宅区居民(中老年)、
外地务工人员
租金水平
罗阳北路、罗阳中
路:
45-65 元
/㎡·月
罗阳南路:
100-125
元/㎡·月
65-100 元/㎡·月
45-70 元/㎡·月
商铺销售
价格
罗阳北路、罗阳中
路:
25000-30000 元
/㎡
罗阳南路:
30000-
40000 元/㎡
3-4 万元/㎡
3 万元/㎡
未来趋势
解析
瑞安新城区域市场
潜力较大,周边商
住物业密集,属于
社区型商业,未来
会成为瑞安城市 CLD
中心
周边大部分为新住宅
区,目前的经营行业
部分作为过渡,主要
辐射周边小区业主
发展趋势相对稳定,周边人
群认知度比较高,作为老社
区相应配套
(2)主力商家
内容NO1NO2NO3NO4
名 称
开泰百货
时代购物中心
瑞安商城
大润发超市
位 置
虹桥路
万松路与罗阳大道
交叉口
商城大道与瑞光大
道
罗阳大道
经营行业
一层:
化
妆品、珠
宝、鞋包;
二层:
女
装饰品;
三层:
男
装、运动
一层:
名品服饰、
化妆品、珠宝、鞋
包
二层:
女装、内衣
三层:
男装、运动、
休闲
一层:
男女服装、
童装、鞋、布艺、
小百货、针织品、
家纺、化妆品、
二层:
服装、家俬、
家电
生活超市
主要经营品
牌
一层:
羽
西、欧莱
雅、苇宝、
周大生、
金利来
二层:
季
候风、欧
秀、
only、ed
c
三层:
威
磊、啄木
鸟、百事、
耐克、匡
威
一层:
兰蔻、
dior、周六福、
TOMMY HILFIGER
二层:
only、欧时
力、伊花欧秀、黛
安芬
三层:
tony
jeans、阿迪、耐克、
金利来
主要经营中低档品
牌为主
生活超市
商业定位
二、三线
品牌
中、高档品牌
中 低 档
大众化消费
辅射范围
瑞安市区
及各县市
瑞安市区及各县市
瑞安市区及各县市、
周边地区
瑞安市区
主要消费群
上班族、
企业主、
公务员
都市白领、上班族、
企业主、公务员
工薪层、学生、外
来务工、县市零售
商
普通老百姓
租金水平
联营:
扣
点 15~25%
联 营
/
订单式物业
商铺销售价
格
/
/
50000 元/㎡
/
未来趋势解
析
规模面积
小,竞争
能力差,
虽位置优
益,但极
易被取代
地理位置优越,经
营面积达 15000 平
方,汇聚较多国际
国内高档品牌,随
着新区不断发展,
未来几年内仍然可
以独树一帜
规模大、经营品项
丰富、竞争力强、
辐射面广,在未来
几年仍将是浙南闽
北最大的商品集散
中心
地理位置优越,
辐射新城区,随
着大型超市不断
入驻瑞安,未来
竞压力越大
序号
地块名称
出让面
积(㎡)
总建筑面积
(㎡)
地块用途
出让时间
起始价
备注
7
塘下中心区
C-7-2 地块
7258
28305
商住
07.10.23
6300
正国房开以 26000
万(楼面价 9992)
投得
8
塘下中心区
C-5-7 地块
8394
26020
商住
07.10.23
1202
温州市天鸿房开以
20400 万(楼面价
7840)投得
9
塘下镇鲍一
村 F-3-8 地
块
11601
31320
住宅
08.1.25
6000
10
塘下镇凰湾
村挂牌出让
6349
11176
住宅
08.5.16
3000
由温州市鹿城诚信
房地产开发有限公
司以 3800 万元(楼
面价 3396 元/㎡)
投得
11
塘下镇塘口
村罗西地块
3446
8373
住宅
08.6.12
1434
由温州祥云投资有
限公司以 3400 万
(楼面价 4061)
12
塘下镇中心
区赵宅村 C-
6-1、C-6-
2(2008G014
号)地块
33994
67989
商住
08.10.2
32000
13
塘下镇里北
5531
10232
商住
08.12.26
1511
为 2-3%,主要依靠商铺增值获利。
瑞安商业特征:
(1)虹桥路是瑞安市区的商业中心,具有较长的历史渊源,由于地处老城区,
购物环境、交通和配套服务能力均存在明显不足;
(2)万松西路、虹桥北路以及滨江大道已形成餐饮美食、休闲娱乐、酒吧等专
业餐饮街区,在瑞安市区有一定的影响力;
(3)瑞安市业态丰富,商业开始从“更"的增长向“质"的转变:
传统商业已
经饱和,需要有新的商业形式才能得到消费者的认可,才能使项目拥有足够市
场竞争更;
(5)本土休闲餐饮等消费较为火爆,中高端消费能力强但消费外流较大。
随着
城市规划与发展,“无规划"向“整体定位经营"发展,新城区商业功能日趋
完善,但仍需时间验证。
(6)城市商业将逐渐形成自身的社会功能与定位:
城市的更断扩张,无差异、
更考虑社会分区功能的商业将很难在这个市场生存,符合所处区域的城市规划
定位才能得到更好的发展;
(7)商业投资意识强,房地产的高企也带动商铺价格上涨。
本地商铺租售比仅
垟村安置留
地地块
14
塘下镇中心
区 B-8-
1、B-6-4 的
地块中标地
价款
13204
49512
住宅
09.2.27
14387
浙江正国房地产开
发有限公司以 14487
万,楼面价接近
3000 元/㎡)
15
塘下中心区
C-6-1、C-6-
2 地块
33995
67989
商住
5.8
25800
由温州港瑞房地产
开发有限公司以
40150 万元(楼面价
5905 元/㎡)投得。
名称
华侨名品城
国际大酒店名牌商城
位置
信河街华侨饭店附楼 1-2F
人民路国际大酒店 1-3F
开业时间
2005 年
1997 年
建筑面积
3000㎡
6000㎡
华侨名品城与国际大酒店名牌商城影响力较大。
(四)中高端消费市场
1、中国奢侈品市场:
金融危机促提前成为第二大奢侈品消费国
2008 年,家庭年收入超过 25 万元的中国富裕家庭已达 160 万户,并以 16%
的速度增长,预计到 2015 年将达到 400 多万户,届时中国将仅次于美国、日本
和英国,成为全球富裕家庭数量第四多的国家。
这意味着巨大的购买力。
截止
今年一月,中国奢侈品消费总额达 86 亿美元,占全球市场的 25%,首次超过美
国,成为世界第二大奢侈品国。
世界奢侈品消费前三名国家分别为日本、中国
和美国。
随着金融危机的影响,很多奢侈品品牌纷纷把中国作为避风良港,抢
滩中国市场。
2、温州奢侈品市场:
势必将成为奢侈品主要市场
(1)毕马威最新出炉的《中国奢侈品消费者》报告称,上海、广州、深圳、北
京、温州五城市人均收入超过 7000 美金,势将成为中国奢侈品主要市场。
温州
的民间资本尤为丰富,780 万人口的温州市,私营老板就达 250 万人以上,华
侨 58 万人。
中国 1/10 的宝马、奔驰等名车为温州人所拥有。
(2)2007 年底开业的华侨饭店 LV 品牌专卖店,不到 300 平方米的店面可实现
年销售业绩近亿元,成为全球最赚钱的 LV 专卖店之一,这是 LV 在中国开出的
第 13 家专卖店,之前的 12 家分别开在北京、上海、广州、深圳、大连、成都、
西安、厦门、杭州、青岛等 10 个城市
(3)温州国际奢侈品展已举办三届,每届成交金额都在 1 亿元左右。
(4)阿玛尼、杰尼亚、范思哲、BOSS 等十余个国际大牌进驻温州已有多年,
而且与国内同等规模的城市甚至一些大城市相比,这些顶级品牌的入驻率和销
售额都遥遥领先。
3、温州中高端商业:
中高端商业购物场所不断拓展
(1)酒店内商场中高端百货:
目前,温州的有内商场的酒店主要有华侨饭店
(华侨名品城)、国际大酒店(国际大酒店名牌商城)、王朝大酒店等,其中
停车情况
车位 80 多个,收费 5 元/次,
车位紧张
80 个,一般有空位
租金
——(合同签 20 年,前几年
免租,以后每年递增,合同
由代理商与华侨签)
租金品牌价值而定,20-30 万元/年(含
物业管理费与水电费),主流面积 30 平
方米左右(单位租金在 555-833 元/㎡/
月)
单个品牌营
业面积
TRU TRUSSARDI:
70 m2
JTDUPONL:
30 m2
BOSS:
30 m2
JC de CASTELBAJAC:
30 m2
经营情况
良好
一般
进驻品牌名
称
LV EMPORIO ARMANI(阿玛
尼)、VERSACE(范思哲)、
BURBERRY(博柏利)、
BOSS、TOMMY HILEFIGER(唐
美希绯格)、
ESCADA SPORT(爱斯达卡)、
意大利的 FURLA(孚勒)、
SPORT MISSONI(米梭尼)—
—绝大部分品牌为一个老板
所有(代理)
DUNHILL、S.T.DUPONT、BOOS、D&G、CAV
ALLI、VERSACE、FERRE、JDZEQUEL、MAR
CCAIN、CLASS roberto
cavalli、BELFE、REPORT……
备注
附楼 1-2F,营业时间
9:
00am-10:
00pm
经营产品档次:
世界顶级男、
女名牌服饰专卖店
国际大酒店名牌商城的一楼和二楼共有
58 个品牌,包括男装、女装和饰品。
国
际名牌商城面积 6000 多平方米。
一楼和
二楼专门销售一线国际男装名品; 20
多个女装和饰品品牌分布在三楼,每个
专柜面积从 40 到 100 平方米不等。
入驻
三楼的女装品牌分别来自法国、意大利、
德国等欧洲国家,销售价位均超过 3000
元/件。
(3)温州财富中心购物广场,车站大道、面积近 2 万平方米的高端百货商场计
划于年底开业,将打造成为温州奢侈品牌最集中的商业中心。
(4)绿城温州鹿城广场、温州世贸中心塔楼、温州置信广场均计划做高端百货,
通过高端百货拉升项目品质。
温州中高端百货消费特征:
1、在国际大酒店名品开业之前,温州中高端多集中在香港、上海、杭州以及国
外。
2、温州经济实力强,中高端消费市场潜力大,目前中高端消费外流较为严重。
3、中高端购物场所逐渐增多,本土消费在增长,需要更多的引导,存在较大的
发展空间。
4、尚处于奢侈品消费初期,有奢侈品消费能力,尚没有形成奢侈品消费文化。
5、瑞安作为南部中心城,中高端购物存在较多挖掘的机会,部分高端购物标杆
有利于拉升项目的总体品位,提升项目
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