建设法规案例分析.docx

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建设法规案例分析

《建设法规》案例分析

案例一

某建筑公司与某学校签订一教学楼施工合同，明确施工单位要保质保量保工期完成学校的教学楼施工任务。

工程竣工后，承包方向学校提交了竣工报告。

学校为了不影响学生上课，还没组织验收就直接投入了使用。

使用过程中，校方发现了教学楼存在的质量问题，要求施工单位修理。

施工单位认为工程未经验收，学校提前使用出现质量问题，施工单位不应再承担责任。

试问：

1.本案中的建设法律关系三要素分别是什么？

答：

本案中的建设法律关系主体是某建筑公司和某学校。

客体是施工的教学楼。

容是主体双方各自应当享受的权利和应当承担的义务，具体而言是某学校按照合同的约定，承担按时、足额支付工程款的义务，在按合同约定支付工程款后，该学校就有权要求建筑公司按时交付质量合格的教学楼。

建筑公司的权利是获取学校的工程款，在享受该项权利后，就应当承担义务，即按时交付质量合格的教学楼给学校，并承担保修义务。

2、应如何具体地分析该工程质量问题的责任及责任的承担方式，为什么？

答：

因为校方在未组织竣工验收的情况下就直接投入了使用，违反了工程竣工验收方面的有关法律法规。

所以，一般质量问题，应由校方承担。

但是，若涉及到结构等方面的质量问题，还是应按照造成质量缺陷的原因分解责任。

因为承包方已向学校提交竣工报告，说明施工单位的自行验收已经通过，学校教学楼仅供学校日常教学使用，不存在不当使用问题，所以，该教学楼的质量缺陷是客观存在的。

承包方还是应该承担维修义务，至于产生的费用应由有关责任方承担，协商不成，可请求仲裁或诉讼。

案例二：

超资质承建工程，合同无效，责任难逃

案情简介

1993年10月2日，某市帆布厂（以下简称甲方）与某市区修建工程队（以下简称乙方）订立了建筑工程承包工程。

合同规定：

乙方为甲方建一框架厂房，跨度为12M，总造价为98.9万元；承包方式为包工包料；开、竣工日期为1993年11月2日至1995年3月10日。

自开工至1995年底，甲方付给乙方工程款、材料垫付封款共101.6万元。

到合同规定的竣工期限，未能完工，而且已完工程质量部分不合格。

为此，双方发生纠纷。

经查明：

乙方在工商行政管理机关登记的经营围为维修和承建小型非生产性建筑工程，无资格承包此项工程。

经有关部门鉴定：

该项工程造价应为98.9万元，未完工程折价为11.7万元，已完工程的厂房屋面质量不合格，返工费为5.6万元。

受诉法院审理认为：

工商企业法人应在工商行政管理机关核准的经营围进行经营活动，超围经营的民事行为无效。

本案被告乙方承包建筑厂房，超越了自己的技术等级围。

根据经济合同法第七条第一款第一项、第十六条第一款及《建设工程施工合同管理办法》第四条之规定，判决如下：

1、原、被告所订立的建筑工程承包合同无效；

2、被告返还原告多付的工程款14.4万元；

3、被告偿付因工程质量不合格所需的返工费5.6万元.

案例评析：

建筑企业在进行承建活动时，必须严格遵守核准登记的建筑工程承建技术资质等级围，禁止超资质等级承建工程。

本案被告的经营围仅能承建小型非生产性建筑工程和维修项目，其技术等级不能承建与原告所订合同规定的生产性厂房。

因此被告对合同无效及工程质量问题应负全部责任，承担工程质量的返工费，并偿还给原告多收的工程款。

案例三：

施工建房无资质，酿成事故被判刑

案情简介：

2003年3月，被告人顾某（市余杭区运河镇个体建筑工匠）在没有资质承建工业厂房的情况下，超越承建围，与桐乡某搪瓷制品法定代表人胡某签订协议，承建该公司的球磨车间。

在施工过程中，被告人顾某违反规章制度，没有按照规定要求的施工图施工，且没有采取有效的安全防措施，冒险作业，留下事故隐患。

2003年4月16日15时许，施工人员砌筑完球磨车间西墙后，在墙身顶部浇天沟时，由于墙身全部采用五斗一盖砌筑，且中间没有立柱或砖墩加固，天沟模板没有落地支撑，致使墙身失稳倒塌，造成高某被墙体压住而死亡、某等3人轻伤、某轻微伤的重大伤亡事故。

桐乡法院审理认为，被告人顾某在无建筑资质的情况下承建工业厂房，超越承建围，且在施工过程中违章作业，造成一起1人死亡4人受伤的重大伤亡事故，其行为已构成重大责任事故罪。

法院同时考虑到被告人顾某在案发后认罪态度较好，且已对各受害人的经济损失作了赔偿，确有悔罪表现等情节，依法作出如下判决：

被告人顾某犯重大责任事故罪，判处有期徒刑1年，缓刑1年。

[案例评析]

我国《刑法》第134条规定：

“工厂、矿山、林场、建筑企业或者其他企业、事业单位的职工，由于不服管理、违反规章制度，或者强令工人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处3年以上7年以下有期徒刑。

”重大责任事故罪的成立以行为人在生产、作业过程中违反规章制度或者强令工人违章冒险作业，发生了“重大伤亡事故”或者造成了“其他严重后果”为必备条件。

本案中，被告人顾某在无建筑资质的情况下承建工业厂房，超越承建围，且在施工过程中违章作业，造成一起1人死亡4人受伤的重大伤亡事故，其行为已构成重大责任事故罪，依法应受到刑事追究。

同时，本案也警示人们，在农村个人建房以及个体工商业主建厂房时，无资质、超越承建围、违章施工建房的现象仍时有发生，但愿本案血的教训能够引起建房户的关注，杜绝和远离无资质建房，避免因一时贪图小利造成无可挽回的损失。

同时，有关部门要重视安全生产，加大对这方面的管理力度，从源头上遏制这类事故的发生。

案例四、违章冒险作业，出事将被判刑

2000年11月30日，秀城区人民检察院依法将被告人丁某重大事故一案向法院提起公诉。

经查，被告人在任法人代表的市某清洗有限责任公司无建筑企业资质的情况下，超越经营围，擅自承接了属于建筑工程分项工程的市西马桥小区房管幼儿园的外墙修补业务，无视《建筑施工高处作业安全技术规》的有关规定，指派既没有经过专业技术培训和专业考试，又无操作证的公司合同工某、某两人对房管幼儿园的北侧外墙进行违章冒险作业。

某在无任何防护设备进行作业的过程中因操作不当致身体失去控制，头部直接撞击在北侧外墙墙面上，因伤势过重抢救无效死亡。

案发后，被告人丁某向公安机关投案自首，并向死者家属作了适当的经济赔偿。

[案例分析]

所谓重大责任事故罪，是指工厂、矿山、林场、建筑企业或者其他企业、事业单位职工（包括从事生产的工人、科学技术人员和直接指挥生产的领导人员），由于不服管理，违反规章制度，或者强令工人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故，造成严重后果的行为。

该罪具有以下法律特征：

（1）犯罪主体是特殊主体，即企事业单位的职工及群众合作经营组织或个体经营户的从业人员。

对于群众合作经营组织和个体经营户的主管负责人，在管理工作中玩忽职守，从而发生重大伤亡事故，造成严重后果的，也可按本罪追究刑事责任。

（2）行为人必须具有不服管理，违反规章制度，或者强令工人违章冒险作业的行为。

（3）必须因违反规章制度造成了重大伤亡事故或者其他严重后果。

重大伤亡事故是指死亡1人以上或者重伤3人以上。

造成其他严重后果是指直接经济损失巨大或者使生产、工作受到重大损害等。

（4）重大事故必须发生在生产、作业活动过程中，并同有关职工及从业人员的生产、作业有不可分离的联系。

（5）行为人对自己行为引起的重大事故后果主观上是出于过失，而行为人违反规章制度的行为则往往是明知故犯。

根据《刑法》134条规定，依法应处3年以下有期徒刑或拘役。

案例五：

大火缘由

据新华社（2003年）11月15日电，“11·3”特大火灾坍塌事故重大嫌疑人—坍塌的衡州大厦开发商永兴集团董事长文革已被当地警方控制。

记者从联合调查组了解到，文革当年在没有取得施工许可证和工程规划许可证的情况下，没有通过正规设计单位，擅自施工和雇请设计人员，设计了两套设计施工图纸，一套用于实际施工，一套用于报建，报建图纸和实际施工图纸不一样；私自更改了规划平面布置图，将原来三栋平行建筑楼改为“回”字形的建筑楼，并且将设计的7层楼增至8层，局部增至9层。

此外，文革还采取了少报多建，逃避规费的手段，擅自扩大建筑面积；企业没有建筑施工资质，私自雇请人员组织施工，没有经过质量监督部门的工程监理，并在补办手续过程中编造虚假合同和许可证件。

衡州大厦竣工以后，没有组织验收便投入使用。

在使用过程中，又私自改变衡州大厦底层的使用性质，没有办理报批程序。

企业安全管理混乱，制度不健全。

鉴于这些原因，联合调查组建议有关部门对文革采取强制性措施，以配合调查组做好调查工作。

记者从联合调查组了解到，文革14日上午已被当地警方滞留询问。

与此同时，一些与坍塌的衡州大厦相关建筑设计人员、组织施工人员、物业管理人员等涉嫌违规的人员，也已被当地警方采取强制性措施。

案例六：

只因不按法规办，开工损失20万

案情简介：

S建筑公司五处（乙方）中标后，承接了B研究所（甲方）4800M2住宅工程。

合同签定后，乙方按甲方提供的施工平面位置（规划部门批准位置）放线后，发现拟建工程北端应拆除的临时建筑（花房），因未拆除影响正常施工。

甲方代表察看现场后便做出将总平面位置进行修改的决定，通知乙方将平面位置向移2M后开工。

正当乙方按平移后的工程位置挖完基槽时，规划监督工作人员进现场检查发现了问题，要求立即停工，向甲方开据5万元人民币罚款单，并要求工程原批准的位置不得变动。

乙方接到甲方仍按原平面位置施工的书面通知后提出索赔如下。

B研究所基建处：

按到贵方仍按原平面位置进行施工的通知后，我方将立即组织实施，但因平移2米使原已挖好的所有横墙基槽作废，需要用土夯填并重新开挖新基槽。

所发生的此类费用及停工损失应由贵方承担。

1、所有横墙基槽回填夯实费用3.5万元；

2、重新开挖新的横墙基槽费用6.3万元。

3、86人停工20天损失费2.52万元。

4、租赁机械工具费1.88万元。

5、其他应由甲方承担的费用0.8万元，合计15万元

6、顺延工期20天。

甲方审核后批准了乙方的索赔。

案例评析：

此案是法制观念淡薄在工程建设方面的体现。

许多人明明知道政府对建筑工程规划管理的要求，也清楚已经批准的位置不得随意改变，但执行中仍是我行我素，目无章规。

本案中，甲方如按报批的平面位置提前拆除花房，创造施工条件。

或按保留花房方案去报规划争取批准，都能避免20万元的损失。

现实中，建设工程许可制度不认真执行的情况时有发生。

常见的现象有：

批准施工图后又修改设计的；擅自增加层数的；擅自改变使用性质的；擅自改变平面布局等。

希望大家从本案中得到教益。

案例七：

不按规划法规擅自施工获处罚

案情：

1994年9月，原告前文依法取得某县县城规划区界定围的城南小区建设用地许可证，有效期一年（1994年9月至1995年9月）。

1995年至1996年，原告未申请建设工程规划许可证，即按照用地许可划定的红线建设完成第一、二、三层建筑物主体工程，后停止施工。

1999年10月至2000年3月间续建完成第四、五、六层建筑物的主体工程，未装修。

2000年3月间，被告某县建设局发现原告未申请建设工程规划许可证，擅自在规划区界定的城南小区建设第六层建筑物，经勘察并委托评估，面积为99平方米，整体造价29700元。

同年4月2日，被告向原告送达城建监察通知书，责令其停止建设，并于5月15日组织听证会，听取原告的述、申辩。

６月２７日，被告作出行政处罚决定，认定原告前文未取得建设工程规划许可证，擅自于2000年２月、３月间，建设第六层建筑物的行为，违反《中华人民国城市规划法》（下称《城市规划法》）第三十二条、《省实施〈中华人民国城市规划法〉办法》（下称《实施办法》）的规定，决定处罚原告前文：

责令限期（十日）改正（出具保证书）；并处罚款1485元。

原告前文不服被告所作行政处罚，于2000年７月４日，向县政府申请复议。

９月２５日，县政府作出行政复议决定，维持行政处罚决定。

审判：

一审法院经审理认为，原告前文未申请批准建设工程规划许可证，擅自于１９９９年１０月至２０００年３月间，在县城规划区界定围的城南小区建设第四、五、六层建筑物的行为，其行为本身影响县城城建规划的行政管理。

违反《城市规划法》第三十二条、《实施办法》第四十一、第四十四条的事实清楚，证据确凿，足以认定。

被告县建设局根据《城市规划法》第四十条、《实施办法》第五十九条的规定，对其中的第六层建筑处以５％法定幅度的罚款１４８５元，适用法律、法规正确，量罚适当、公正，行政执法程序合法。

遂判决维持被告所作行政处罚决定。

宣判后，原告前文不服，提起上诉。

二审法院认为，根据《城市规划法》第四十条之规定，在城市规划区，未取得建设工程规划许可证件进行建设，影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。

由此可见，适用本条规定的上述罚则，必须同时具备“未取得建设工程规划许可证件”的违反建设工程规划许可制度的行为条件，以及“影响城市规划，尚可采取改正措施”的具体的行为后果条件。

本案被上诉人县建设局虽然提供了充分的证据证明上诉人前文的建设行为，没有取得建设工程规划许可证，但无法提供证明前文的建筑行为影响城市规划，以及如何影响城市规划的相关证据。

为此，被上诉人适用《城市规划法》第四十条以及《实施办法》第五十九条的规定，对上诉人前文作出限期改正，并处罚款1485元的处罚，属适用法律错误，该处罚决定依法应予撤销，原判予以维持是错误的。

遂依法判决，撤销一审行政判决；撤销县建设局行政处罚决定。

案例八：

某重点工程招投标活动

【背景资料】

某省重点工程项目计划于2004年12月28日开工，由于工程复杂，技术难度高，一般施工队伍难以胜任，业主自行决定采取邀请招标方式。

于2004年9月8日向通过资格预审的A、B、C、D、E五家施工承包企业发出了投标邀请书。

该五家企业均按接受了邀请，并于规定时间9月20日~22日购买了招标文件。

招标文件中规定，10月18日下午4时是招标文件规定的投标截止时间。

评标标准：

能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。

在投标截止时间这前，A、B、D、E四家企业提交了投标文件，但C企业于10月18日下行5时才送达，原因是中途堵车。

10月21日下午由当地招投标监督管理办公室主持进行了公开开标。

评标委员会成员共有7人组成，其中招标人代表3人（包括E公司总经理1人、D公司副总经理1人、业主代表1人）、技术经济方面专家4人。

评标委员会于10月28日提出了书面评标报告。

B、A分列综合得分第一、第二名。

招标人考虑到B企业投标报价高于A企业，要求评标委员会按照投标价格标准将A企业排名第一、B企业排名第二。

11月10日招标人向A企业发出了中标通知书，并于12月12日签订了书面合同。

依据《中华人民国招标投标法》回答下面问题。

【问题】:

1、业主自行决定采取邀请招标方式的做法是否妥当？

说明理由。

2、C企业投标文件是否有效？

说明理由。

3、请指出开标工作的不妥之处，说明理由。

4、请指出评标委员会成员组成的不妥之处，说明理由。

5、招标人要求按照价格标准评标是否？

说明理由。

6、合同签证的日期是否？

说明理由。

【问题解答】:

1、不妥。

根据《中华人民国招标投标法》（第十一条）规定，省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目中不适宜公开招标的项目，要经过省、自治区、直辖市人民政府批准，方可进行邀请招标。

（1分）因此，本案业主自行对省重点工程项目决定采取邀请招标方式的做法是不妥的。

2、无效。

根据《中华人民国招标投标法》（第二十八条）规定，在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

本案C企业的投标文件送达时间迟于投标截止时间，因此，该投标文件应被拒收。

3、根据《中华人民国招标投标法》（第三十四条）规定，开标应当在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行。

本案招标文件规定的投标截止时间是10月18日下午4时，但迟至10月21日下午才开标，是不妥之处之一。

根据《中华人民国招标投标法》（第三十五条）规定，开标应由招标人主持。

本案由属于行政监督部门的当地招投标监督管理办公室主持，是不妥之处之二。

4、根据《招标投标法》（第三十七条），与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。

本案由E公司总经理、D公司副总经理担任评标委员会成员是不妥的。

《招标投标法》还规定评标委员技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。

本案技术经济方面专家比例为4/7，低于规定的比例要求。

5、。

根据《招标投标法》（第四十条）规定，评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。

招标文件规定的评标标准是：

能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。

按照投标价格评标不符合招标文件的要求，属于行为。

案例九泰丰与土地局签订合同

2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。

约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。

合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。

2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。

然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。

经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。

泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。

于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。

（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？

请说明理由。

某市土地局可以收回其出让的土地使用权。

因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。

泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。

（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？

为什么？

不可以。

因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。

不得更改。

（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？

为什么？

如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？

合同无效。

因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。

如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。

（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？

为什么？

无效。

因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。

案例十房屋租赁合同问题

2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：

甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。

合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。

乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。

此后，乙公司按期交租。

2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：

如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。

但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。

从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。

2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：

（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?

为什么?

甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。

根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期对抵押物的受让人继续有效。

（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?

为什么?

未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。

根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?

如承租人提出异议能否成立?

为什么?

丙公司可以将房屋拍卖。

承租人的异议不能成立。

因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。

（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?

为什么?

丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。

租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。

案例十一房屋所以权

王某与某育有二子，长子王甲，次子王乙。

王甲娶妻某，并于1995年生有一子王小甲。

王甲于1999年5月遇车祸身亡。

王某于2000年10月病故，留有与某婚后修建的面积相同的房屋6间。

王某过世后，某随儿媳某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。

2000年11月，王乙与某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给某。

某和某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，某和某方表示同意。

王乙遂与某办理了过户登记手续，某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。

某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。

在双方正式办理过户登记及付款前，某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。

问题：

（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?

各自应分得多少?

为什么?

（2）王乙与某签订的售房协议是否有效?

为什么?

（3）某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?

（4）如朱某要求履行与某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?

为什么?

答：

（1）某、王乙、王小甲。

其中，某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。

因该6间房系王某与某的共同财产，王某死后，某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。

第一顺序的继承人有某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中某、王乙、王小甲应各分得1间。

（2）有效。

该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人某及王小甲的监护人某同意。

（3）某与朱某签订的协议有效。

某与钱某签订的协议亦有效。

（4）不能，因某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，某履行不不能，朱某只能要求某承担违约责任。

案例十二房屋买卖合同

先生和女士为夫妻，拥有A、B两套住房。

2005年3月，先生未与女士商量，擅自将A房租给了先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。

事后，先生将此事告诉了女士，女士未表态。

2006年8月，房地产价格大涨，、决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。

随后，、以A房已出卖为由要求先生尽快搬走，先生不同意，理由是租期未到。

而、认为，该租赁合同一是未经女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。

以后，幸女士也持房屋买卖合同要求先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。

遭到先生拒绝后，幸女士要求、退款并赔偿损失。

请回答下列问题：

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