新房业务培训手册说课材料.docx

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新房业务培训手册说课材料

新房业务培训

一、中国房地产发展历程

1、什么是房地产和房地产行业？

房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

是国民经济的基础性、先导性产业，是我国国民经济的支柱产业。

2、中国房地产发展史

严格说，我国房地产市场是从1992年兴起的。

1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，房地产业在有利的政治、经济环境下迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。

2003年开始，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。

2004年到2007中央实施了多项调控政策，到2008年房地产市场经济开始了平稳增长。

a、城市化水平的提高；

b、流动人口的增长；

c、居民消费结构的变化

d、旧城的改造；

e、改革深化与市场发展，取消福利分房；

f、开放二级市场，以存量房的流动带动增量房的销售。

二、福州房地产市场状况

福州目前有62家房地产开发商，一共有2383个楼盘，目前在售楼盘有171个。

其中鼓楼区有23个楼盘，台江区有21个楼盘，晋安区有35个楼盘，仓山区有48个，马尾有8个，闽侯有23个。

福州一些主要开发商和最新开发楼盘列举如下：

融侨：

江南水都、融侨国际公馆、融侨观邸、融侨外滩、融侨旗山别墅、融侨锦江

汇诚：

紫庐、和源居、井源居、东方水都、融侨东区

万科：

金域华府、金域花园、金域榕郡、金域华府、上海新村、永泰赤壁

华润：

橡树湾

阳光：

阳光理想城、阳光城新界、阳光白金瀚宫、阳光乌山荣域

泰禾：

泰禾城市广场、泰禾•红峪、泰禾红树林

中庚：

香山春天、中庚城、青年广场、紫金香山、帝国大苑

金辉：

金辉华府、淮安半岛、天鹅湾、金辉融侨城、枫尚、金辉国际公馆、伯爵山、莱茵城、水印长天、金域蓝湾

正祥：

正祥•橘郡、正祥•特区、正祥•水榭芳庭、正祥•中心、正祥•三友苑、正祥•万豪酒店、正祥•特易购购物广场

正荣：

世欧•王庄、正荣•润城、世欧•上江城、世欧•澜山、金域花园、世欧•彼岸城

福晟：

钱隆广场、钱隆大第、福钱隆公馆A区•、钱隆公馆B区、钱隆学府、钱隆首座、钱隆首府•、钱隆世家、钱隆金山、钱隆御景

中天：

中天金海岸

金帝集团—仁文：

仁文•大儒世家

下图是福州市2010年10月到2011年9月房价走势图

三、当前房地产主要政策

1、中国房地产政策

1.1、2010年房地产调控政策

1月10日国十一条规定二套房贷首付不低于40%

国十一条规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。

3月18日78家央企被迫要求退出房地产市场

国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的中央企业有16家，其他78家将退出。

4月17日新国十条出台

二套房首付不低于五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买首套但90平以上的首付不得低于30%；在房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停第三套及以上房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

5月26日严征土地增值税31日逐步推进房产税改革

26日国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。

31日发改委明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

6月13日公租房新政陆续出台

单套建筑面积控制在60平方米以下；合同期限一般为3至5年，可申请续租；只能用于自住，不得出借、转租或闲置……

9月29日新国五条

国家有关部委分别出台措施，来加大对楼市调控的力度。

“五项措施”具体措施包括信贷、税收、市场监管等。

10月20日央行加息

中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。

11月1日起房贷7折利率全面取消15日限外令发布

多家银行11月1日起全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。

中旬，限外令发布。

租房新规国土部打击囤地公积金利率上调

12月16日住建部发布《商品房屋租赁管理办法》。

12月19日，国土部要求抑制地价过快上涨，新地王须2日上报。

12月26日，个人住房公积金贷款利率全面上调0.25个百分点。

央行12月26日起加息基准利率上调0.25%

人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

1.1.2、2011年房地产政策

1月26日新国八条出台二套房房贷首付六成

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施，其中加强税收征管、提高二套房贷首付等差别化信贷政策成为重点。

新国八条”提高了二套房首付比例至6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

4月1日实施三部委联合出台《房地产经纪管理办法》

住建部、国家发改委、人社部联合出台了《房地产经纪管理办法》。

其中，对中介的赚取差价、分割出租等违法违规行为，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

该《办法》将于2011年4月1日实施。

楼市“限购令”辐射至二三线城市

楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市迅速扩容至普通二线、三线城市。

业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现出来。

5月1日商品房销售今起明码标价

2011年5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施。

该规定要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

该规定要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。

商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

6月20日央行年内6次上调存款准备金利率

从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这也是今年来第六次上调，存款准备金率达历史最高值21.5%。

6月起银监会要求银行资金监管标准不得高于75%

从2011年6月起，银监会要求银行执行日均存贷比不得高于75%的监管标准。

2011年4月份以来，大部分银行针对中小企业的贷款利息已经普遍比基准利率上浮了30%。

2、福州房地产政策

3月2日，福州市发布《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，出台了福州房地产调控十一条意见（简称"榕十一条"），进一步调控的决心不可谓不坚决。

一、明确新建住房价格控制目标

二、加大保障性安居建设力度

三、调整完善相关税收政策

四、严格落实差别化住房信贷政策

五、合理引导住房需求

六、严格住房用地供应管理

七、加快个人住房信息系统建设

八、继续加大市场监督力度

九、坚持和强化舆论引导

十、健全完善约谈问责任机制

十一、本实施意见自2011年2月28日起执行

3、2011年福州楼市十大事件

“榕十一条”限购细则发布

2011年3月2日，福州市发布《福州市人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，出台了福州房地产调控十一条意见（下简称“榕十一条”），这是在继去年10月福州出台政策限购一手房后，再次出手限购二手房。

“榕十一条”还对住房价格控制目标、保障性安居工程建设力度、住房用地供应管理等方面作出了规定。

严厉的调控政策频出福州房价现松动

史上最严厉的楼市调控政策接连出台，而福州楼市虽然成交量萎缩，价格却依然“坚挺”。

在业内看来，只有成交量低迷一定的时间，价格才能出现松动。

目前楼市开始促销，是不是已经拉开了松动的口子呢？

省内房产专家认为，此次调控持续时间将比较长，房价或逐步松动，开发商现在是“看谁跑得快”。

福州中心城区将建506万平方米商品房

今年，福州将建设商品住房818万平方米，土地供应355公顷，合5325亩。

其中中心城区建设商品住房506万平方米，土地供应209公顷，合3135亩。

《计划》规定，中小套型商品住房占商品住房总量的比例不小于70%。

福州地铁建设：

地铁1号线精确线路公布

新店象峰站→秀山站→罗汉山站→福州火车站→斗门站→树兜站→屏山站→东街口站→南门兜站→茶亭站→达道站→上藤站→三叉街站→白湖亭站→葫芦阵站→黄山站→排下站→城门站→三角埕站→胪雷站→福州火车南站

据了解，福州市轨道交通1号线一期工程北起晋安区象峰，南至仓山区福州火车南站，线路全长24.89Km，均为地下线;设车站21座;建设新店车辆综合基地、清凉山停车场、达道控制中心、南门和黄山主变电站各1座。

规划：

2020年福州中心城区变特大城市

据了解，大福州规划将闽侯、永泰和罗源的部分乡镇纳入了城市规划的范围。

到2020年，福州市将形成1个特大城市（福州中心城区）、2个大城市（福清市、平潭岛）、2个中等城市（长乐市、连江县）、4个小城市（闽清县、永泰县、罗源县、闽侯县）以及若干个小城镇。

福州今年建保障房67520套

为解决低收入家庭和中等偏低收入家庭的住房困难问题，我市下大力气推动住房保障工程，住房保障体系日趋完善，目前已成为全国住房保障体系最完整的城市之一。

根据计划，我市今年将建设各类保障性安居工程67520套（户），“十二五”期间将建保障性住房2303万平方米。

届时，更多的中低收入家庭将实现“居者有其屋”。

福州本土“迪斯尼”落户三江口

2011年6月9日，福州市国土局挂牌出让了2011-19号三江口地块，最终该地块以底价4.4亿元，被福州新海岸旅游开发有限公司竞得。

根据公告，此次出让的600亩地块将打造旅游综合体，集大型游乐、演艺、高星级酒店等为一体，其中，西地块旅游用地总投资不低于15亿元。

闽侯新区房价升温毗邻福州的四镇涨幅超50%

闽侯新区四镇，楼市悄然升温！

闽侯是距离福州城区最近的县，6月21日，在甘蔗、荆溪、上街、南屿等镇调查时了解到，去年初四个镇的大部分楼盘房价每平方米均价才六七千元，如今很多楼盘每平方米均价开始过万元，一些别墅每平方米均价甚至达两万元。

福州有人伪造社保证明规避楼市限购令

花钱买一张社保证明，就可以规避限制外地人在福州购房的禁令，这在福州房地产业界，已经是公开的秘密。

而近日记者发现，福州一些小企业当起了“社保托”，居然把补办社保证明作为公司业务，向中介和房地产业界推广，代办费的行情也已经涨至1.2万—1.5万元。

而有的中介和购房者甚至开具假的社保证明，以此瓦解福州楼市限购令，使得福州限购令在执行过程中大打折扣。

6月20日起存款准备金率又上调

中国人民银行14日决定，从2011年6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行今年以来第6次上调存款准备金率。

今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。

在过去5个月里，央行先后5次上调存款准备金率。

自去年以来央行更是先后12次上调准备金率。

四、福州楼市成交数据

2011福州成交数据

1月，福州住宅签约1486套，较12月份增加了235套，环比上涨了18.78%；签约面积为196184㎡，较12月份增加了43734㎡，环比上涨了28.69%。

2月，福州住宅签约1035套，较1月份减少451套，环比下跌30.3%；签约面积120575㎡，较1月份减少75609㎡，环比下跌38.5%。

3月，福州住宅签约1764套，较2月份上涨729套，环比上涨70.43%；签约面积188727.57㎡，较2月份上涨68152㎡，环比上涨56.49%。

4月，有4天（15日、27日、29日、30日）未公布成交数据，在缺失4天数据的情况下。

4月份福州住宅签约1092套，较3月份下跌672套，环比下跌38.1%；签约面积123067.93㎡，较3月份下跌73538.61㎡，环比下跌37.4%。

5月，有1天（5月1日）未公布成交数据，在缺失1天数据的情况下，5月份福州住宅签约1087套，较4月份下跌5套，环比微跌0.46；签约面积130407.02㎡，较4月份增长7339.09㎡，环比上涨5.96%。

6月，福州住宅签约2727套，较5月份增长了1640套，涨幅为150.87%；签约面积270126.18㎡，较5月份增长139719.16㎡，环比上涨107.14%。

7月，福州商品住宅签约1633套，较6月减少1094套，环比下跌40.1%；签约面积173315.54㎡，较6月减少96810.64㎡，环比下跌35.8%。

8月，福州住宅签约1355套，较7月份减少了278套，跌幅为17.02%；签约面积142450.18㎡，较7月份减少30865.36㎡，环比下跌17.81%。

9月，福州住宅签约944套，较8月份减少了411套，跌幅为30.33%；签约面积103706.16㎡，较8月份减少38744.02㎡，环比下跌约5.22%。

五、房地产相关分类

1、房地产行业分类

1）房地产开发

2）房地产经纪

3）房地产评估。

2、房地产市场进行分类

按用途（功能）划分。

分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类。

1．居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等。

2．非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等。

按档次划分。

分为高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场。

按区域范围划分。

分为整体房产市场和区域房地产市场两大类。

按交易方式划分。

分为房地产买卖市场和房地产租赁市场两大类。

按交易目的划分。

分为房地产使用市场和房地产投资市场两大类。

1．房地产使用市场是买卖或租赁房地产的目的是自用的市场。

2．房地产投资市场是买卖或租赁房地产的目的是投资（再卖、出租或转租）的市场。

从购买房地产的目的来看，具体还可分为自用、出租、消极性保值、准备积极转手。

按流转次数划分

1.房地产一级市场（具体为土地使用权出让市场）

2.房地产二级市场（具体为开发的商品房的初次交易市场）

3.房地产三级市场（具体为商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）。

相关分类还可分为新房市场和旧房市场。

其中的旧房市场又称为二手房市场、住房二级市场、存量房市场等。

按达成交易与入住的时间划分，分为现房市场和期房市场。

按时间划分，分成过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。

3、土地开发分类

土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。

（1）土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。

（2）土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

4、土地市场分类

土地级别：

按土段好坏对某一具体地段所分的等级。

土地一级市场，又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。

土地二级市场，又称土地使用权的转让市场，指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位。

土地三级市场，拥有土地使用权的企、事业单位或其它单位之间横向让渡土地使用权的市场。

5、地产经营分类

包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押;

6、房地产经营分类

包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等

7、房地产中介服务分类

包括咨询、估价、测量、服务、公证等。

8、房地产物业管理服务分类

包括家居服装、维修养护、保安、绿化、为卫生、转租、代收代付等。

9、房地产金融分类

包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。

六、房地产价格的种类

1.1房地产价格

房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。

根据不同的标准，可以把房地产价格划分几种类型：

1.地产价格、房产价格、房地产价格

房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。

地产价格就是土地价格，简称地价。

在一定的情况下，即使在城市，土地也是可以单独存在的。

比如新开发出来还未建筑房屋的土地，这种土地在出让的时候也是有价格的。

这就是这里所说的地价。

房产价格就是房屋本身的价格。

这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。

房地产价格就是把房地产结合在一起所形成的价格。

也就是地产价格和房产价格的综合体。

这三种价格形态存在的基础就是：

单纯的地产；单纯的房产；房地产的综合体。

2.房地产理论价格、评估价格、市场价格

理论价格就是经济理论中所说的，由房地产的价值决定的价格。

这种价格是由生产房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决定的。

房地产价值的货币表现就是房地产的价格。

这是房地产所有价格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。

评估价格是根据一定的估价理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估出来的房地产的价格。

由于房地产评估者的经验和知识等的不同，所以对同一宗房地产评估出来的价格可能是不一样的，甚至还可能存在着很大的差别。

一般来说具有丰富经验的估价师，评估出来的价格与房地产的市场价格相差不多。

市场价格是房地产商品在市场交易中形成的价格。

这是房地产的买卖价格，简称房地产的市场价格。

房地产市场价格可以分为公平市价和非公平市价。

公平市价是交易双方在正常的情况下，即在没有外力影响和干涉下形成的价格。

非公平市价是在外力的干涉和影响下形成的价格。

外部的因素主要是指不了解情况、垄断、以及外部强制力等。

房地产理论价格、房地产评估价格、是房地产市场价格形成的依据或运行的基础。

3.房地产总价格、单位价格、楼面地价

房地产总价格是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。

房地产总体不同，房地产的总价格也就不同。

因为作为房地产的一个总体可以是一栋楼，也可以是一片住宅区，还可以是一个住宅小区。

所以房地产总价格是很不相同的。

房地产总价格不能表明房地产的价格水平。

房地产单位价格是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。

房地产单位面积计算方法，在不同的国家里，也是不相同的。

中国大陆是以平方米为单位的；香港是以平方英尺为单位的；住宅一般以平方米为单位。

住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积，以它们作为计价的单位就成为楼面地价。

4.所有权价格、使用权价格

房地产所有权价格就是购买房地产所有权支出的价格。

在房地产买卖过程中，不转移房地产所有权，只转移房地产使用权，这样的价格就是房地产使用权价格。

房地产使用权价格就是房地产的租贷价格。

由于城市土地属于国家所有，所以在土地市场上交易的只是土地的使用权，这种土地价格也是使用权价格。

在现实生活中.房地产所有权价格是房地产的买卖价格；房地产使用权价格则是房地产的租赁价格。

5.协议价格、招标价格、拍卖价格

城市土地是属于国家所有的。

因此在城市土地市场买卖的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。

由于土地出让的方式不同，所以土地使用权价格就采取了不同的形态。

以协议方式出让土地使用权的，土地价格就采取了协议价格的形态；

以招标方式出比土地使用权的，土地价格就采取了招标价格的形态；

如果以拍卖方式出让土地使用权的，土地价格就采取了拍卖价格的形态（l坪约合3.3平方米）。

6.抵押价格、课税价格、征用价格

抵押价格是为了向银行取得贷款，把房地产作为抵押品面对房地产评估的价格。

课税价格是政府为了课征税收，对房地产评估出来的价格。

这种价格是政府向房地产所有者征收税收的依据。

征用价格是政府为了特定的目的，对被征用的房地产进行补偿的—种价格形态。

这三种价格形态都是经过评估人员评估得出来的。

服务于特殊的目的的。

7.基准地价、标定地价、市场地价

国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价。

也称为土地出让的底价。

标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。

土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。

这是土地现实的价格。

土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。

另外，在房地产经济运行中还有一些价格形态，如最高限价、最低限价以及计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。

1.2房地产综合开发价格

目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。

所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。

目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。

1.征地补偿费：

土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。

2.拆迁安置补偿费：

私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。

3.其他土地开发费：

三通—平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。

4.住宅建筑安装工程费：

住宅建筑安装工程造价。

5.附属工程费：

附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。

6.室外工程费：

室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等：

7.公共配套工程费：

公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。

8.环卫绿化工程费：

绿化费、绿地、公共厕所等。

9.政府性收费及“四源”费：

“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。

10.土地出让金大市政费。

11.两税一费：

营业税、城市建设维护税、教育附加费。

12.管理费

13.利润

目前中国房地产的综合造价，大体上就是由13类71个项目构成。

房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为5个构成部分。

第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，构成了房地产价格中的土地费用。

第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。

第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。

第四部分，即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。

第五部分，即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。

如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。

对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来说，这就是它们的进货价格。

七、房地产开发经营的运行过程

1.建设工程项目设立和企业组建

2.房地产建设工程项目规划与审批

3.土地使用权的取得

4.征地与拆迁

5.工程建设与管理

6.房地产的租售管理

7.房地产的物业管理

1.1土地所有权和土地使用权及使用权出让与转让

1.1.1土地所有权

土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。

这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

1.土地占有权

土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。

它是行使土地所有权和使用权的基础。

我国土地所有权的主体只有国家和集体，