关于物业的管理方案.docx

关于物业的管理方案.docx

《关于物业的管理方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《关于物业的管理方案.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

关于物业的管理方案

关于物业的管理方案

物业的管理方案1

　　一、项目分析

　　根据所提示数字，管理面积约为14.5万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。

小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。

住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

　　二、主要管理方案内容

　　根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下：

　　1、管理机构设置及人员配置

　　根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。

该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。

每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。

并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。

员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。

　　至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。

　　1.1客服部

　　根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。

其中包括：

　　客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。

　　接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。

　　收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。

并负责相关票据和收费台账的管理工作。

（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成）

　　库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。

　　行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。

　　四名员工相辅相成，协作沟通，在完成本职工作的前提下，分别分配相应的收费任务，以便收费工作更顺利的开展。

各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访，并生成电子文档，以便日后查找。

　　1.2维修部

　　根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修部共设维修人员6-8名（如有高压配电室则设值班人员2名，24小时轮流值班，并负责项目大型电力设施的维修保养工作），其中设：

　　主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。

　　其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名（如电梯维保由专业维修公司分包，则可省去该职务人员），分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。

为扩大项目的服务范围，分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能，例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等，使维修人员能够全方位发展。

员工薪酬以绩效考核制制定，以激励员工的工作积极性。

每天设一名维修人员夜间值班，负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作，做好值班记录。

　　负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作，每年的4月和10月对小区内的大型公共设施（如：

配电箱、水泵房、给排水系统等）进行常规性检查，确保设备设施的完好运行（春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定）。

　　负责辖区内重大节日期间，社区文化活动的协助实施工作。

如节日期间的园区布置及维保工作等。

　　1.3安防部

　　根据项目实际情况，安防部设安防人员13名，以8小时三班倒的制度负责项目24小时安全防范工作。

其中包扩：

　　安防部主管1名，主要负责管理本部门员工，处理本部门日常事务，并负责对下属员工的BI行为规范和工作的检查，下属员工的培训及绩效评定工作。

　　门岗3名，主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作，对出入小区的车辆进行检查登记，如有物品出入时，应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。

　　巡逻岗6名，分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。

　　电子监控室3人，以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视，协助安防人员管理小区安防工作，力争在第一时间发现安全隐患，以便及时排除。

并负责项目部各部门员工的工作监督。

　　1.4环境部

　　根据项目的实际情况，环境部设服务人员12名，负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作，其中包括：

　　环境主管1名，主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。

　　室内保洁员5名，9栋高层安排3名，6栋多层安排2名，负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。

　　室外保洁员3名，负责项目楼宇外的环境卫生打扫工作，包括项目水系的卫生维护工作。

　　绿化工3名，负责项目区域内的花草树木养护、修补、浇水、防寒等工作。

　　服务标准则根据项目物业服务等级而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常见突发事件的处理

　　1.1火灾突发事件处理

　　1.2水浸突发事件处理

　　1.3电梯困人突发事件处理

　　1.4未知停电事件处理

　　1.5暴力突发事件处理

　　1.6盗窃以及其他犯罪活动处理

　　以上各种突发事件均根据小区的实际情况制定详细的突发事件处理流程，防范于未然，确保项目的公共安全。

　　2、社区文化的开展

　　服务中心结合项目的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。

主要为重大节日的园区装饰及宣传，有必要的情况下可开展相应的公益娱乐活动，例如由业主参加的节日联欢会、组织社区老年或儿童出行等，以增进物业与业主的友好关系，促进物业公司的发展。

物业的管理方案2

　　一、公寓物业管理的实施范围

　　根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。

　　二、公寓物业管理方式

　　成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。

每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。

员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。

所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。

进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准、公寓管理部主要岗位职责和公寓管理部工作规程及公寓管理部员工考核制度和实施细则，按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

　　三、学生公寓管理部岗位及人数

　　学生公寓管理部部长：

1名（由中心副主任兼任）

　　学生公寓管理部物业监理：

2名（由正式职工出任）

　　学生公寓宿管员：

8人

　　学生公寓楼内保洁员：

8人

　　学生公寓场地保洁员：

1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）

　　共需外聘人员16人

　　四、运行费用

　　1、人员工资

　　2、员工劳保、工具等费用

　　3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

　　综上所述，运行费用约为300,000.00元。

物业的管理方案3

　　一、安全管理

　　1、成立有校方参与的`共管机制。

学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。

　　2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。

　　3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。

　　4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。

　　5、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。

和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。

　　6、24小时全面监管。

保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。

　　7、完善各项管理制度

（1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

　　（3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。

　　（4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。

　　（5）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。

　　（6）开展意见调查，物业定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服务。

　　8、员工服务态度：

员工以发自内心的真诚笑容热情服务，做到文明礼貌、谈吐文雅、遵章守约、移冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

　　9、我方不承担因学生自身行为造成的安全事故责任。

　　二、环境卫生管理

　　1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。

　　2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。

　　3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐心教育和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者采取典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。

　　4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一次，先外至内。

清洁标准：

公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米]内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运及时，清运率100%，周围无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味；玻璃门窗、镜面和灯具标准是：

玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁；楼梯的标准是：

保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛、悟迹等；卫生间标准：

地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛；目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味；宿舍楼层通道、地面标准：

目视，干净，无污渍、无杂物。

　　三、水电及公共设施管理

　　1、建立巡视制度。

每天上下午两次巡视水电及公共设施。

巡视内容：

（1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。

（2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。

　　（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。

　　（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。

　　（5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。

　　（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。

　　2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事件后联系。

　　3、宿舍楼内所有因维护不善而损坏的财物由我方承担，但我方不承担大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。