第61章 建设工程的造价指标与指数38.docx
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第61章建设工程的造价指标与指数38
第6-1章建设工程的造价指标与指数
建设项目的立项阶段,在满足地块规划控制条件下,“拟建项目”的建筑形态将随着建筑设计方案的不同选择而变化。
在项目立项阶段对工程造价成本的测算要能做到“掐指一算”的便捷将更能提高项目投资的决策速度。
因此,开发企业有必要根据其向楼市提供的建筑产品形态及其交楼标准,再结合工程造价专业的科目划分,形成能适用于项目立项阶段测算工程费支出的“速算指标体系”是必要的管理工具手段。
第1节工程造价的分类方法
1.1基于工程造价专业分类
针对房地产常见的开发项目,工程造价的工程费从其专业角度划分,可分为“建筑专业(土建专业)、装饰专业、安装工程、园林绿化工程和市政工程”五大专业。
因此,工程费的经济指标也可相应的从“建筑(土建)、装饰专业、安装工程、园林绿化工程和市政工程”角度分类。
为了测算“资金使用计划或现金流量”的需要,也可按“工程的形象进度”,按地下部分、地上部分、主体结构、一般建筑、室内精装饰、安装、室外工程等角度对工程造价指标进行分类。
1.2基于工程量清单规范的分类
根据工程量清单计价规范(GB50500-2008)规定的,建设工程的造价构成分为“分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目”五大部分。
因此,工程费的经济指标可按上述五大部分进行表述。
从综合单价的构成角度,工程造价的经济指标也按“人工费、材料费、机械费”的角度建立工程造价指标的测算口径。
1.3基于产品交楼标准的分类
由于不同的“交楼标准”对工程经济指标的高低水平的影响较大,因此,在建立“工程费测算体系”时,应结合房地产开发产品的交楼标准进行分类。
作为房地产开发企业开发出来的产品,向消费者提供的交楼标准是什么主要取决于产品的功能和城市的经济发展水平及当地的消费习惯。
开发商向市场推出的房屋产品的交楼标准一般为“毛胚房交楼标准”和“精装修交楼标准”和“全配置式交楼标准”。
其中“精装修交楼标准”以可细分为“简装、中级精装、高级精装”;“全配置式交楼标准”可按星级标准细分为五星级、四星级、三星级等。
交楼标准
开发商完成的内容
消费者完成的内容
毛坯房的交楼标准
普通住宅
商铺
(1)主体结构
(2)外立面装饰
(3)公共空间室内精装饰
消费者需要对室内进行二次精装修
精装修的交楼标准
普通住宅
豪华住宅
(1)主体结构
(2)外立面装饰
(3)公共空间室内精装饰
(4)私家空间室内精装饰
消费者不需要进行二次精装修
但需要对活动式家具、家电等进行配置。
全配置式的交楼标准
酒店
酒店式公寓
(1)主体结构
(2)外立面装饰
(3)公共空间室内精装饰
(4)私家空间室内的精装饰
(5)活动家具
(6)家电产品
(7)软装饰品
消费者可直接入住
第2节工程费的各类指标与指数
2.1单方造价指标
所谓“单方造价指标”是根据楼市中具有典型代表性的工程为样本,按照工程造价规定的计价程序计算出的工程总造价,再除以总建筑面积得出的单方造价指标。
基于编制基准日期的静态造价指标再考虑后期动态的造价指数以动态地对工程造价进行调整测算。
用此方法测算“目标地块”上拟建房屋的“工程费”时,其优点是计算简单,只要引用类似工程的基准日期的造价指标,再根据相关影响因素进行“修正”,便可测算出建设期房屋的工程造价了。
但其缺点是:
如果开发企业是一个中小型企业,企业内部积累的房屋类别较少或积累的造价指标较少时或进入房地产行业的企业,由于缺少足够的造价指标值的历史数据,可引用的指标较少,另一方面,由于造价指标中的人工、材料的价格随着外部市场的波动较大,造价指标都是基于一定基准日期出来的,其更新的速度往往跟不上外部人工、建材市场的波动,因此,造价指标与造价指数的采集一般较为不容易。
当所采集的造价指标的基准日期较为过时的时候,再考虑到工程的建设期间较长,对“拟建项目”的造价测算与实际当期的成本支出有较大的偏差。
2.2工料含量指标
所谓“工料含量”指标,是指将具有典型代表意义的工程,在其一定的房屋交楼标准下,测算出其人工、主要物料的平方米(或“百平方米含量”)含量值,作为经验指标。
当需要测算“拟建项目”的工程费时,再根据“拟建项目”建设期间的劳务市场的人工市场行情、主要建材市场的行情测算出工程的人工费与主要物料费,在此基础上,再根据人工或主要工料的价值占工程总造价的比例(简称为“”造价倍数)。
测算出“拟建项目”的工程费支出。
也可“含量指标”估算出人工、材料的用量。
由于“工料含量指标”一般只于建筑的形态相关,其人工与主要物料的品种与含量相对变化较少,含量指标不易过时。
由于人工、主要建筑材料的市场价格在劳务市场和建材市场中比较容易采集。
因此,用此方法测算出来的工程费与建设期间实际支出的工程成本偏差较小,但其缺点是,测算人员需要一定的专业的工程造价知识。
2.3造价占比指标
房屋是由很多“零部件”组成的,根据房屋的构成分析,其组成的“构件”基本都一样。
所以,以房屋组成的构件来划分其成本科目,并测算出不同构件在整个工程造价中的比例后,则形成了“构件的造价占比指标”。
构件的造价占比指标,对测算“工程费”的资金使用计划或现金流量比较实用。
这种方法的优点是,不同房屋类别的构件在建筑面积中含量比较容易采集,其缺点是其构件的价格需要造价工程师测算,且是相对静态的,需要根据“拟建项目”的建设周期进行外部因素的修正。
2.4造价指数
无论是开发企业积累下来的数据,还是政府主管部门定期或不定期向社会发布的各类造价指标,其数据都是根据基准日期编制的静态指标。
但价格与时间总是紧密相关的。
当测算“拟建项目”的投资成本时,由于项目的建设周期较长,所采集引用的指标,其“基准日期”与“拟建项目”的建设的“开发日期”之间的跨度较大,当外部经济环境波动较大时,所估算的投资偏差将较大,从而对投资的决策分析形成较大的“误导”。
因此,作为建设项目的“投资分析师”应具备对静态指标进行动态调整的能力,根据“拟建项目”的建筑形态与交楼标准对工程造价进行修正。
为了揭示工程造价的动态波动性,下面以“深圳市造价工程师协会”网站公布的深圳“建筑工程投标价格指数”为案例来分析,静态指标与动态指数之间的波动规律:
2.4.1建安工程的造价指数
表6-1-1
时间
多层住宅
高层住宅
多层写字楼
高层写字楼
工业建筑
公共建筑
2006年6月
100
100
100
100
100
100
2008年5月
122
123
118
118
122
121
2008年6月
122
123
119
118
122
122
2008年7月
123
124
119
118
122
122
2008年8月
121
123
118
117
121
120
2008年9月
124
123
119
119
122
122
2008年10月
117
117
113
113
119
114
2008年11月
115
112
110
111
116
112
2008年12月
115
113
111
110
116
112
2009年1月
115
112
110
110
116
112
2009年2月
115
112
110
110
116
111
2009年3月
113
111
109
109
115
110
2009年4月
113
110
109
109
114
110
2009年5月
114
110
110
109
115
111
2009年6月
115
112
110
110
116
112
2009年7月
116
113
113
113
118
114
2009年8月
118
114
114
119
119
115
2009年9月
116
113
113
118
117
113
2009年10月
116
112
113
117
117
113
2009年11月
117
113
113
117
117
113
2009年12月
120
115
115
113
116
116
2010年1月
119
117
115
114
117
116
2010年2月
119
117
114
113
116
116
2010年3月
120
119
116
115
118
118
2010年4月
122
121
118
116
120
120
2010年5月
121
120
117
116
119
119
2010年6月
121
119
116
115
118
118
2010年7月
120
119
116
115
118
117
2010年8月
123
122
118
117
121
121
2010年9月
128
126
122
120
125
125
2010年10月
128
126
122
120
125
125
2010年11月
129
128
123
121
126
127
2010年12月
131
131
125
123
129
129
2011年1月
131
130
125
123
128
129
2011年2月
131
131
125
123
129
129
2011年3月
130
129
124
122
127
128
2011年4月
130
130
125
123
128
128
2011年5月
140
138
132
130
136
136
2011年6月
140
138
132
129
135
136
2011年7月
143
141
135
132
138
139
2011年8月
144
142
135
133
139
140
2011年9月
144
142
136
133
140
140
2011年10月
142
140
134
132
138
138
2011年11月
142
139
134
131
137
138
2011年12月
141
139
133
131
137
137
2012年1月
141
138
133
130
136
137
2.4.2市政工程的造价指数
表6-1-2
时间
给水管道工程
排水管道工程
沥青砼道路
混凝土道路
高架桥工程
2006年6月
100
100
100
100
100
2008年5月
116
118
117
113
125
2008年6月
124
119
117
113
126
2008年7月
125
121
119
114
126
2008年8月
125
121
118
113
124
2008年9月
127
126
122
118
124
2008年10月
124
123
121
116
115
2008年11月
121
123
119
115
112
2008年12月
120
120
118
114
113
2009年1月
120
120
118
114
113
2009年2月
120
120
117
114
112
2009年3月
118
120
117
114
111
2009年4月
118
120
117
114
110
2009年5月
118
120
117
114
111
2009年6月
119
121
118
114
113
2009年7月
119
121
118
114
113
2009年8月
121
121
125
115
114
2009年9月
119
121
125
115
113
2009年10月
117
121
126
115
113
2009年11月
116
121
127
116
113
2009年12月
115
126
129
118
116
2010年1月
115
126
130
119
114
2010年2月
115
126
129
119
114
2010年3月
116
126
131
120
116
2010年4月
118
127
132
120
120
2010年5月
116
127
132
120
119
2010年6月
115
127
131
120
118
2010年7月
113
127
131
120
117
2010年8月
116
129
134
120
121
2010年9月
120
133
139
125
124
2010年10月
120
133
139
125
124
2010年11月
120
133
139
125
126
2010年12月
120
134
141
127
129
2011年1月
120
134
140
126
129
2011年2月
121
134
140
126
129
2011年3月
119
134
140
126
128
2011年4月
121
134
141
126
128
2011年5月
126
143
151
136
134
2011年6月
126
143
151
136
134
2011年7月
129
146
155
139
137
2011年8月
129
146
155
139
139
2011年9月
129
146
155
140
139
2011年10月
127
146
155
139
137
2011年11月
125
146
155
139
136
2011年12月
124
146
155
139
135
2012年1月
123
146
155
139
135
第3节建设项目的综合指标
3.1深圳市造价指标
3.1.1造价指标速查说明
数据来源
(1)“表6-3”的数据是根据深圳市造价管理站出版的《2011年深圳市建设工程技术经济指标》整理而成。
指标内容
(2)建安平米指标仅指工程建安工程费(含税造价),不包括建设项目土地使用费用、设备/工器具购置费、货款利息、前期工程费、工程建设其他费用和建设单位投入生产所发生的费用。
交楼标准
(3)住宅及综合、办公楼建安平米指标的范围为竣工时基本达到人们直接入住的水平,如楼地面水泥砂浆面层、墙面乳胶漆等。
大型场馆
(4)大型场馆是指特殊建筑,即影剧院、体育馆、展览馆、博物馆等工程。
3.1.2房屋造价指标速查表
表6-1-3
工程项目
建安指标
土建
安装
安装各专业工程平米指标(元/㎡)
类别
特征
(元/㎡)
(元/㎡)
(元/㎡)
给排水
电气
消防
弱电
住宅楼
6层以下
1770~2760
1550~2350
220~410
60~80
90~180
50~100
20~50
7~14层
1840~2840
1600~2400
240~440
65~90
95~190
55~105
25~55
15~24层
1910~2910
1650~2450
260~460
70~95
100~200
60~105
30~60
25~35层
1960~3150
1680~2600
280~550
80~100
110~240
60~130
30~80
综合楼
办公楼
6层以下
1980~2915
1750~2500
255~415
40~65
100~170
55~80
60~100
7~14层
1980~3040
1800~2580
240~460
35~70
100~205
55~105
50~80
15~24层
2130~3120
1880~2630
250~490
35~75
110~220
55~110
50~85
25~35层
2275~3335
1900~2800
375~535
70~95
130~200
85~110
90~130
教学楼
多层
1770~2900
1550~2450
220~450
30~80
90~190
50~100
50~80
医院
综合楼
15~24层
2200~3150
1800~2400
400~750
80~140
180~280
80~150
60~180
大型场馆
3850~7790
3500~7000
350~790
60~160
150~290
80~160
60~180
工业建筑
标准厂房
1350~1960
1200~1600
150~360
20~50
75~150
40~120
15~40
3.2广州市造价指标
根据广州市建设工程造价管理站每年度发布的在建工程的平均造价水平的综合指标详见下表,指标包括建筑、安装、装饰工程(普通标准)的建安工程完税造价。
表6-1-4
序号
类型
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
地下室
电梯
中央空调
1
住宅(6层及6层以下)
1825
1737
2
住宅(7层及7层以上)
1972
1909
√
3
住宅(7层及7层以上)
2488
2402
√
√
4
多层住宅(7层及7层以下)
1596
1513
1733
5
高层住宅(8层及8层以上)
2128
2023
2053
√
√
6
办公楼(5层及5层以下)
2785
2742
√
√
7
办公楼(6层及6层以上)
2817
2836
√
√
8
办公楼(6层及6层以上)
3777
3441
√
√
√
9
办公楼(7层及7层以下)
2245
2139
2160
√
√
10
办公楼(8层及8层以上)
3146
3019
2950
√
√
√
11
商场
2533
2434
2525
2974
2668
√
√
√
12
教学楼
1715
1623
1589
1847
1757
13
图书馆
3228
2718
√
√
14
厂房仓库(层高5米内)
1260
1199
1367
15
厂房仓库(层高6米内)
2094
1807
√
3.3建筑形态的造价指标
从建设工程的建筑形态(楼层、结构、功能、装修标准等)划分,可分为别墅、住宅楼、商住楼、公寓楼、宿舍楼、办公楼、酒店、商场、教学楼、综合楼、厂房、独立的地下空间等类别。
表***至***是根据厦门造价管理站官方网站发布的造价指标(2010年),根据考察了时间因素的修正,形成了2011年的造价指标,对于二线城市的房地产开发企业,在进行“拟建项目”的成本估算时可引用并根据各类影响因素进行修正。
3.3.1别墅
“别墅”指的是一至三层的砖混、钢筋砼构造或框架结构的房屋,从建筑形态分析,可分为独栋别墅、双拼别墅、多联排别墅等,屋面有平屋面、斜屋面等。
有无地室、半地下室、全地下室等。
表6-1-5
建筑形态
N≤3,砖混结构
N≤3,框架结构
单方指标
1420
1790
主体工程
(1)包含土石方、基础、桩基础、砌筑工程(多孔砖)、钢筋砼工程(商品砼);
屋面工程
(2)斜屋面,做防水保温;
门窗工程
(3)入户门为防盗防火门,房间门为木门,铝合金窗;
外墙装饰
(4)外墙涂料、外墙面砖;
内墙装饰
(5)水泥砂浆打底,乳胶漆;
地面装饰
(6)水泥砂浆面层,厨卫水泥砂浆面层并做防水处理;
天棚装饰
(7)水泥砂浆打底,乳胶漆;
安装工程
(8)包含电力照明、弱电系统、给排水、消防工程、通风工程等,
弱电工程
(9)主要指有线电视、电话、防盗对讲、综合布线、闭路监控系统等的配管、配线;
建筑层高
(10)层高3.5米以内;否则,每增高0.1米,造价增加1%。
不含内容
(11)高低压变配电系统、电梯、卫生洁具、空调系统等;
3.3.2普通住宅工程
“普通住宅工程”是指该楼的使用性质为居民居住使用,从建筑形态可分为多层、小高层、超高层,不带地下室、有地下室等。
交楼标准有“毛坯房、精装房”等。
表6-1-6
建筑形态
多层,N≤7,砖混
多层,N≤7,框架
小高层N≤12
高层N≤30
超高层N≤40
单方指标
1010
1160
1780
2190
2900
主体工程
(1)包含土石方、基础、桩基础、砌筑工程(多孔砖)、钢筋砼工程(商品砼);
屋面工程
(2)斜屋面,做防水保温;
门窗工程
(3)入户门为防盗防火门,房内门为木门,铝合金窗;
外墙装饰
(4)外墙涂料、外墙面砖;
内墙装饰
(5)水泥砂浆打底,乳胶漆;
地面装饰
(6)水泥砂浆面层,厨卫水泥砂浆面层并做防水处理;
天棚装饰
(7)水泥砂浆打底,乳胶漆;
安装工程
(8)包含电力照明、弱电系统、给排水、消防工程、通风工程等,
弱电工程
(9)主要指有线电视、电话、防盗对讲、综合布线、闭路监控系统等的配管、配线;
建筑层高
(10)层高3.5米以内;否则,每增高0.1米,造价增加1%。
不含内容
(11)高低压变配电系统、电梯、卫生洁具、空调系统等;
3.3.3商柱楼工程
“商住楼”是指该楼的使用性质为商、住两用,商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务,其余为住宅的综合性大楼。
从建筑形态可分为多层、小高层、超高层,不带地下室、有地下室等。
交楼标准有“毛坯房、精装房”等。
表6-1-7
建筑形态
多层,N≤7,框架
小高层N≤12
高层N≤30
超高层N≤40
单方指标
1050
1790
2180
2910
主体工程
(1)包含土石方、基础、桩基础、砌筑工程(多孔砖)、钢筋砼工程(商品砼);
屋面工程
(2)斜屋面,做防水保温;
门窗工程
(3)入户门为防盗防火门,房内门为木门,铝合金窗;
外墙装饰
(4)外墙涂料、外墙面砖;
内墙装饰
(5)水泥砂浆打底
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- 第61章 建设工程的造价指标与指数38 61 建设 工程 造价 指标 指数 38