10城乡规划师第十章 城乡规划实施管理.docx
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10城乡规划师第十章城乡规划实施管理
第十章 城乡规划实施管理
第一节 依法进行城乡规划实施管理
第二节 建设项目选址规划管理
第三节 建设用地规划管理
第四节 建设工程规划管理
第五节 乡和村庄建设规划管理
第六节 临时建设和临时用地规划管理
第一节 依法进行城乡规划实施管理
一、城乡规划实施管理基本原则
1.法制化原则
以经批准的城乡规划和有关城乡规划管理的法律法规为依据,并依照法定的程序和要求履行职责,防止和抵制以权代法、以言代法、以情代法、以罚代法和其他形式的违法行为。
2.程序化原则
按照《城乡规划法》所规定的申请、审查或审核、征询意见、报批和核发有关法律凭证以及加强批后管理等环节和程序来施行,防止施政过程中的随意性、滥用职权、越权审批和暗箱操作、偷梁换柱等违法行为产生。
3.协调的原则
要避免出现多头管理、相互制约、扯皮不止的现象发生,从而提高城乡规划实施管理的工作效率和水平。
4.公开化原则
减少并杜绝各种渎职行为和不正之风出现,以便运用社会管理手段,有效制约、减少并避免工作中的失策、失当、失误,促进城乡规划实施管理工作顺利进行,并提高规划管理部门及其工作的公信力。
5.科学合理性原则
从实际出发,实事求是,不能急功近利、盲目决策。
要正确处理集中与分散,当前与长远、局部与全局、发展与保护、堵漏与疏导的关系,科学辩证地进行城乡规划实施管理工作
6.服务性原则
城乡规划实施管理必须贯彻以人为本,为人民服务的基本宗旨和原则。
实施规划管理的过程中,不能高高在上,以权制人,以势压人,不顾及建设单位和个人的合法权益和切身利益强迫命令、一意孤行。
二、城乡计划实施管理的依据
1.城乡规划依据
《城乡规划法》第七条明确规定:
“经依法批准的城乡规划,是城乡建设和规划管理的依据,未经法定程序不得修改”。
除各类规划外还应包括:
规划主管部门提出的规划条件、经审定的建设工程设计方案的总平面图等,以及在规划实施过程中由城乡规划主管部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证等。
2.法律规范与政策依据
《城乡规划法》规定,城乡规划的实施应当遵守有关法律、行政法规和国务院的规定。
在规划区内进行建设活动,应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
3.计划依据
国家和地方的国民经济和社会发展中长期规划、国民经济和社会发展五年规划、年度计划和城市建设综合开发设计批准文件等,都是城乡规划实施管理应当遵循的依据
4.技术标准规范依据
《城乡规划法》规定,编制城乡规划必须遵守国家有关标准。
城乡规划技术标准和技术规范中的强制性条文,必须严格遵守,不得突破和任意篡改。
三、城乡规划实施管理基本法律制度
●城镇规划实施管理
城市、镇规划区范围内的建设项目选址、使用土地和进行各项工程建设,须由城乡规划主管部门实施规划管理,核发选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的“一书两证”制度。
●乡村规划实施管理
乡、村庄规划区范围内使用土地进行各项建设,须由城乡规划管理部门核发乡村建设许可证的制度。
四、城乡规划实施管理的范围
●管理地域范围
城乡规划主管部门依法实施规划管理,施行规划行政许可的权限范围是规划区内规划确定的建设用地范围。
建设用地的范围应当在制定城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中规定。
●管理的对象
城乡规划主管部门依法实施规划管理,施行规划行政许可的对象范围是任何单位或者个人所进行的建设用地和各项建设活动。
五、城乡规划实施管理的方法
城乡规划实施管理的方法
内容
行政的方法
依靠行政组织,根据行政权限,运用行政手段,履行行政手续,按照行政方式来进行城乡规划实施管理
城市、县人民政府城乡规划主管部门是具体进行城乡规划实施管理、核发规划许可证的行政主体
法制的方法
(1)依法行政,就是城乡规划主管部门在城乡规划实施管理的过程中,必须依照法律规范的规定行事,有法必依,违法必究;
(2)城乡规划实施管理的过程是一个具体执法的过程
科学技术的方法
城乡规划实施管理中运用当代的先进科学方法、先进技术、先进设备来加强规划管理工作
社会监管的方法
对于城乡规划实施管理过程中的公众参与作出规定:
任何单位和个人有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询
有权举报或者控告违反城乡规划的行为
应将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图得以公布
应将依法变更后的规划条件公示等
经济的方法
《城乡规划法》在“法律责任”一章中规定了对于违法建设的罚款和竣工验收资料逾期不补报的罚款处罚,就是城乡规划实施管理中关于经济方法的运用
六、城乡规划实施管理应注意的问题
城乡规划实施管理应注意的问题
内容
城市新区开发和建设
根据土地资源、水资源、能源等的承载能力,量力而行,妥善处理近期建设与长远发展的关系,合理确定开发建设的规模、强度和时序,坚持集约用地、节约用地、合理用地的原则,防止盲目发展建设
充分利用现有市政基础设施和公共服务设施,合理确定各项交通设施的布局,完善城市基础设施的配置,提高城市基础设施的服务水平,防止讲排场、搞形式、追求形象工程和过高标准建设
严格保护大气环境、河湖水系等水环境、森林绿化植被等生态环境和自然资源,不能盲目围湖围海造地建设和采伐森林树木以及地下水资源,不能盲目建设污染工业企业
充分保护城市的传统特色,结合城市的历史沿革及地域特点,在新区开发建设中体现鲜明的地方特色
旧城区的改建
认真保护历史文化遗产和传统风貌;
合理确定旧城更新改建的拆迁项目,在保护历史格局、历史文化街区、传统风貌、文化古迹的前提下有机更新、合理拆迁,防止大拆大建;
合理确定旧区的居住人口规模和建设规模,重点是对危房集中、基础设施落后、居住环境差的地段进行改建,同时要有计划、有步骤地按规划进行,不能大规模地盲目改建
历史文化名城名镇名村
在城乡规划实施管理中,必须加强对历史文化名城、名镇、名村的保护,加强对受保护建筑物的维护和使用
风景名胜区
在城乡规划实施管理中,必须注意依法保护和合理利用风景名胜资源,坚持“科学规划、统一管理、严格保护、永续利用”的原则
城市地下空间的开发和利用
(1)与经济和技术发展水平相适应,遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则
(2)充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要,进行科学合理的布局和统筹兼顾。
(坚持安全第一的原则)
(3)坚持规划先行的原则,地下空间的开发和利用必须符合城市规划,履行规划审批手续
需要依法保护的用地禁止擅自改变用途
在城乡规划实施管理中,必须注意经城乡规划确定的需要依法保护的用地,禁止擅自改变用途
不得在建设用地范围以外作出规划许可
为防止脱离实际,不顾环境资源承载力和经济条件,盲目扩大城市建设规模、圈占土地、随意开发建设的现象产生,法律规定将各项城乡建设项目约束在城乡规划确定的建设用地范围之内进行,建设单位只能在城乡规划确定的建设用地范围之内申请规划许可
规范了城乡规划主管部门不得超出法定范围作出规划许可,只能依照法定条件和法定程序在城乡规划确定的建设用地范围内作出规划许可
第二节 建设项目选址规划管理
一、建设项目选址规划管理的概念与意义
1.建设项目选址规划管理相关概念
①建设项目选址规划管理,指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于按照国家规定需要有关部门进行批准或核准,以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目,进行确认或选择,保证各项建设能够符合城乡规划的布局安排,核发建设项目选址意见书的行政管理工作。
②建设项目,指在一个总体设计或初步设计范围内,由一个或几个单项工程所组成,经济上实行统一核算,行政上实行统一管理的建设单位。
一般以一个企业或联合企业、事业单位或独立工程作为一个建设项目计算。
③建设项目的投资主体,指在计划经济体制下,主要是国家投资和企事业单位投资以及集体投资进行建设;在市场经济体制下,建设项目投资出现多元化的投资渠道,不仅国家、集体、个人都可以投资,而且港、澳、台地区以及国外投资者也可以投资进行建设。
2.建设项目选址规划管理的意义
建设项目选址规划管理,是城乡规划实施管理的首要环节和关键环节。
①能够事先了解建设项目的性质、规模、类型、用地要求和对环境的影响程度。
②建设项目经有关部门批准或核准后,有利于根据城乡规划要求对建设项目作出比较合理妥善的安排,为以后的建设用地规划管理和建设工程规划管理工作打下良好的基础。
二、建设项目选址规划管理的任务
建设项目选址规划管理是建设用地规划管理和建设工程规划管理的重要前提,在实施城乡规划的过程中具有十分关键的调控作用。
其主要任务是:
【1】保证建设项目的选址布局符合城乡规划
【2】履行城乡规划的宏观调控职能
【3】综合协调建设项目选址中的各种矛盾,促进建设项目前期工作顺利进行
三、建设项目选址规划管理审核内容
建设项目选址规划管理审核内容
具体内容
建设项目的基本情况
建设项目的名称、性质、建设规模、用地大小、供水和能源的需求量、采取的交通运输方式及其运输量、污水的排放方式及其污水量等
建设项目与城乡规划的协调
(1)建设项目的选址,必须符合经批准的城乡规划的要求,其选址布局应与城乡规划布局相协调
(2)建设项目的选址布局要避开与建设项目的性质不符或不相容的现有或规划的城乡建设中必须保护的各项用地
建设项目与相关设施的衔接与配合
一般建设项目尤其是大中型建设项目都有生活设施配套的要求,亦需要考虑建设项目配套的生活设施与城乡居住区及公共服务设施规划的衔接与协调
建设项目与周围环境的和谐
建设项目的选址布局不能造成对城乡环境的污染和破坏,应当与环境保护规划相协调
四、建设项目选址规划管理的行政主体
1.省级城乡规划主管部门
省域城镇体系规划的实施主体是省级人民政府及其授权的城乡规划主管部门。
需要从区域全局发展的角度确定建设项目区位的项目,如具有区域性影响的重大建设项目和跨城市行政区的基础设施建设项目等,应由省级规划主管部门依据省域城镇体系规划提出选址要求。
国家级的重大建设项目的跨城市行政区的建设项目,可向省级城乡规划主管部门申请办理选址意见书。
2.市、县城乡规划主管部门
以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,一般应由市、县人民政府城乡规划主管部门实施建设项目选址规划管理,即建设单位在报送有关部门批准或核准前,应当向市、县人民政府城乡规划主管部门申请核发选址意见书。
五、建设项目选址规划管理的程序
1.申请
以划拨方式提供国有土地使用权的建设单位应当向省级、城市、县人民政府城乡规划主管部门提出书面申请。
以有偿出让方式取得国有土地使用权的不需要申请选址意见书。
2.审核
程序性审核:
审核建设单位是否符合法定资格,申请事项是否符合法定程序和法定形式,申请表及所附图纸、资料是否完备符合要求。
实质性审核:
对所申请的建设项目选址提出审核意见。
3.核发选址意见书
选址意见书为法定的审批凭证和划拨土地的前置条件。
对于符合城乡规划的选址,应当核发建设项目选址意见书。
对于不符合城乡规划的选址,应当说明理由,给予书面回复。
建设项目选址意见书适用于按照国家规定需要有关部门进行批准或核准或者通过划拨方式取得土地使用权的建设项目,其他建设项目则不需要申请核发选址意见书。
【习题】下列不属于建设项目选址管理内容的( )。
A.选择建设用地位置
B.核定土地使用性质
C.提供土地出让条件
D.核发选址意见书
『正确答案』C
『答案解析』考查建设项目选址管理的内容,参见教材P219。
第三节 建设用地规划管理
一、建设用地规划管理的概念
①建设用地规划管理
城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件,确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面,核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。
②建设用地规划管理中所称的建设用地是指当前建设的建设用地,即建设项目获得国有土地使用权后向城乡规划主管部门申请规划许可的建设用地。
二、建设用地规划管理的任务
建设用地规划管理是实施城乡规划的基石,是城乡规划实施管理的基本任务和核心内容。
其主要任务:
【1】有效控制各项建设合理使用规划区内的土地,保障规划实施
【2】节约建设用地,保护耕地,促进城乡统筹和协调发展
【3】综合协调各方面关系,提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益
【4】依法调整规划中存在的问题,不断完善和深化城乡规划
三、建设用地规划管理的审核内容
建设用地规划管理的审核内容
内容
划拨用地审核内容
(1)审核建设用地申请条件:
城乡规划主管部门应首先审查各种文件、资料、图纸、表格是否完备,是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求
(2)提供规划条件:
城乡规划主管部门受理建设用地申请后,应依据控制性详细规划对建设用地提出规划条件,包括土地使用规划性质、土地使用强度(建筑密度、容积率等)、基地的主要出入口、绿地比例以及紫线、蓝线、绿线、黄线的界限等,以供建设单位调整、修改和确定建设工程总平面设计方案
(3)审核建设工程总平面图:
依据控制性详细规划所提供的规划条件,审核建设工程总平面,以便核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地,经县级以上人民政府审批后,由土地主管部门划拨土地
出让地块审核内容
(1)提供规划条件:
在国有土地使用权出让前,依据控制性详细规划,应对出让地块的位置、面积、使用性质、开发强度、基础设施、公共设施的配置原则等相关控制指标和要求,提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效
(2)审核建设用地申请条件:
审查其各种条件、资料、图纸等是否完备,是否符合申请建设用地规划许可证的应有条件和要求。
对国有土地使用权出让合同中规定的规划条件进行核验,是否符合城乡规划主管部门在地块出让前所提供的规划条件
(3)审核建设工程总平面图:
根据经核验确认的国有土地使用权出让合同中所附的规划条件,审核建设用地的位置、面积及建设工程总平面图,确定建设用地范围,以便核发建设用地规划许可证
四、建设用地规划管理的行政主体
五、建设用地规划管理的程序
1.申请
(1)以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目用地
建设单位取得城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后,并经有关部门批准、核准建设项目可行性研究报告之后,建设单位可向有关市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,同时报送建设工程总平面设计方案。
(2)以出让方式取得国有土地使用权的建设项目用地
地块出让前,城乡规划主管部门应提供规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分;签订出让合同后,建设单位可向市、县城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请
2.审核
(1)程序性审核
审核建设单位报送的各种有关文件、资料、图纸是否完备,是否符合申请核发建设用地规划许可证的应有条件和要求。
(2)实质性审核
审查城乡规划主管部门提供的规划条件是否落实(核验),然后审核报送的建设工程总平面图,确定建设用地范围界限和面积等,对建设用地申请提出审核意见。
3.核发建设用地规划许可证
城乡规划主管部门对建设用地申请的有关材料,经审核后符合城乡规划要求的,向建设单位核发建设用地规划许可证及其附件。
对于不符合城乡规划要求的建设用地项目,不得发放建设用地规划许可证,但要说明理由,给予书面答复。
六、建设用地规划管理的几点说明
建设用地规划管理的几点说明
内容
国有土地使用权的划拨与出让
土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用权主要是用于保障社会公共事业用地及其发展
土地使用权出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让制度,适应了市场经济的要求,有利于通过市场竞争机制优化土地资源配置,实现土地的经济价值,从而提高土地使用效率,增加国家财政收入
规划条件
(1)规定(限制)性条件
如地块位置、用地性质、开发强度、主要交通出入口方位、停车场泊位及其他需要配置的基础设施和公典设施控制指标等
(2)指导性条件
如人口容量、建筑形式与风格、历史文化保护和环境保护要求
建设工程总平面图
建设工程总平面图是由建设单位报送的依据建设项目本身发展建设的功能需要和规划条件要求对建设用地作出的综合布局安排
在建设用地规划管理过程中,建设项目的建设用地范围主要是通过审核建设工程总平面图来确定的
建设用地规划许可证
建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法确认其建设项目位置、面积和用地范围的法律凭证
获得建设用地规划许可证后在一定的期限内未批准而取得土地使用权属文件的,该建设用地规划许可证失效
第四节 建设工程规划管理
一、建设工程规划管理的概念
建设工程规划管理
城乡规划主管部门和省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府,根据城乡规划及其有关法律法规以及技术规范对于在城市、镇规划区内各项建设工程进行组织、控制、引导和协调,审查修建性详细规划、建设工程设计方案等,使其符合城乡规划,核发建设工程规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的统称
建设工程规划管理主要划分为建筑工程(建筑物、构筑物)、道路交通工程、市政管线工程等三大类型和其他工程
【建筑工程】以新建、扩建、改建的方式所进行的各类房屋建设工程,以及房屋建筑附属或单独使用的各类构筑物。
【道路交通工程】以新建、扩建、改建的方式所进行的城镇道路、桥梁、地铁、广场、停车场及其附属设施,以及对外公路交通、铁路、港口、机场及其附属设施。
【市政管线工程】以新建、扩建、改建的方式所进行的给水排水、电力通信、燃气热力、专用管线等建设工程及其附属设施。
【其他工程】指环境工程、防灾工程等
二、建设工程规划管理的任务
建设工程规划管理的任务
①有效指导、调控并保证各类建设工程依照规划要求有序的进行建设;
②维护城镇社会的公共利益和建设单位与个人的合法权益;
③改善城镇景观面貌,提高人居环境质量水平;
④综合协调各有关部门对建设工程的管理要求,促进建设工程顺利建设。
三、建设工程规划管理的审核内容
建设工程规划管理的主要审核内容是审核建设工程申请条件、修建性详细规划、建设工程设计方案以及工程设计图纸文件等。
建设工程规划管理的审核内容
具体内容
审核建设工程申请条件
建设单位或者个人,申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件;
首先要审查申请者是否符合法定资格,报送的资料、图纸、表格是否完备,是否符合申请建设工程规划许可证的应有条件和要求。
审核修建性详细规划
(1)居住区规划设计基本原则:
符合城镇总体规划和控制性详细规划要求,符合因地制宜、合理布局、节约土地、综合开发、配套建设、集约发展的原则,符合该地区的气候条件、民族传统习俗和地方特点,符合居民的生活居住活动规律
(2)居住区用地平衡指标:
审核居住区用地平衡指标,主要是审核其建设用地的合理性和经济性;关键是审核居住区中住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地分别与居住区用地的百分比控制数
(3)居住区规划布局:
审核规划布局应遵循的原则,方便居民生活,有利组织管理;具有一定规模的公共活动中心,能够方便经营、使用和社会化服务;合理组织人流车流、消防通道和停车场等,有利于安全防卫;构思新颖,能够体现地方特色和居住区个性
(4)居住区空间环境:
应当综合考虑居住区外部环境与内部环境的有机联系,注重景观和空间的完整性,群体建筑与空间层次应在协调中求变化,合理设置公共服务设施,搞好公共空间的环境设计。
(5)住宅、公建、道路、绿地:
居住区规划设计,主要是对住宅、公建、道路、绿地等进行合理布局和安排
审定建设工程设计方案
(1)建筑工程:
主要是审核建筑物的使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、建筑退让道路红线以及建筑体量、造型、风格、色彩和立面效果等
(2)道路交通工程:
①公路和城镇道路交通工程主要审核其地面道路走向、坐标、道路横断面、道路标髙、路面结构类型、道路交叉口等是否符合规划要求,以及道路附属设施如隧道、桥梁、人行过街天桥、地道、广场、停车场、公交车站、收费站等的设置是否合理等;②高架道路交通工程应注意参照建筑工程的规划要求进行审核,除审核其线路走向、控制点坐标、横断面等外,还需考虑对周围建筑与环境是否产生日照、噪声、废气、景观等影响及其所采取的措施。
③地下轨道交通工程:
不仅审核其走向、线型、断面是否符合轨道交通工程的相关技术规范,尚应考虑保证其上部和两侧现有建筑物的结构安全
(3)市政管线工程
①审核管线的平面布置:
包括埋设管线的排列次序、水平间距、架空管线之间及其建筑物、构筑物之间的水平净距;②审核管线的竖向布置:
包括埋设管线轴垂直净距、覆土深度、架空管线的竖向间距;并审核管线敷设与行道树、绿化、城镇景观要求等方面的关系
审查工程设计图纸文件
建设单位或者个人提交经审定的建设工程设计方案所确定的建设工程总平面图,单体建筑设计的平、立、剖面图及基础图,地下室平面、剖面图等施工图纸,道路交通工程和市政管线工程应提交相应的设计图纸,以及有关文件,经审查批准后,核发建设工程规划许可证
四、建设工程规划管理的行政主体
建设工程规划管理的行政主体
包括
城市、县城乡规划主管部门
(1)县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。
未经核实或者核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收
(2)建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料
省级人民政府确定的镇人民政府
省、自治区、直辖市人民政府确定能够行使建设工程规划管理权限的镇人民政府应具备的基本条件:
①非县人民政府所在地的建制镇;
②具有一定规模以上的重点建制镇;
③具备行使建设工程规划管理行政许可能力的建制镇等
五、建设工程规划管理的程序
建设工程规划管理的主要程序为申请程序、审核程序、核发建设工程规划许可证和竣工验收前的规划核实及报送竣工验收资料。
1.申请
(1)建设单位或者个人在城市、镇规划区内
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