大厦管理中心规章制度217.docx

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大厦管理中心规章制度217

宝武大厦管理中心工程部

管理手册

一、宝武大厦组织架构部分……………………………………………1

1.工程部组织架构图…………………………………………………2

二、宝武大厦工程部与各部门之间沟通报告程序……………………3

1.宝武大厦工程部内部沟通汇报程序………………………………4

2.宝武大厦工程部例会流程图（每周）……………………………5-6

五、宝武大厦工程部各工种职责……………………………………7-15

1.宝武大厦工程部主管职责………………………………………8

2.宝武大厦工程部文员岗位职责…………………………………9

3.宝武大厦工程部强电领班岗位职责……………………………10

4.宝武大厦工程部空调领班岗位职责……………………………11

5.宝武大厦工程部电工岗位职责…………………………………12

6.宝武大厦工程部弱电工岗位职责………………………………13

7.宝武大厦工程部空调工岗位职责………………………………14

8.宝武大厦工程部万能工岗位职责………………………………15

六、宝武大厦工程部各规章制度………………………………16-39

1.宝武大厦工程部规章制度…………………………………17-18

2.宝武大厦工程部设备管理制度……………………………19-20

3.宝武大厦工程部维修评估制度…………………………………21

4.宝武大厦工程部十训………………………………………22-23

5.宝武大厦工程部工程部消防安全制度…………………………24

6.宝武大厦管工程部房卫生管理制度……………………………25

7.宝武大厦管理中心电梯安全使用制度…………………………26

8.宝武大厦管理中心电梯机房及井道的管理制度……………27-28

9.宝武大厦中心电气事故处理制度………………………………29

10.宝武大厦管理中心配电房管理制度…………………………30-31

11.宝武大厦管理中心发电机房管理制度………………………32-33

12.宝武大厦管理中心空调设备房管理制度……………………34

13.宝武大厦管理中心泵房管理制度…………………………35

14.宝武大厦管理中心供水管理制度……………………………36

15.宝武大厦管理中心二次供水卫生管理制度……………………37

16.宝武大厦管理中心电话机房管理制度…………………………38

17.宝武大厦管理中心对讲机使用及管理制度……………………39

七、宝武大厦管理中心工程部专项管理制度部分………………40-47

1.专业管理………………………………………………………43-44

2.宝武大厦管理工程部工具借用程序……………………………45

3.工具及设备控制…………………………………………………46

4.钥匙控制…………………………………………………………47

八、培训计划部分………………………………………………48-51

1.宝武大厦工程部培训计划方案………………………………49-50

2.宝武大厦管理中心培训计划……………………………………51

3.上海宝武大厦培训签到表………………………………………52

九、紧急预案部分………………………………………………53-59

1.火灾事故应急处理方案（工程部）………………………………54

2.紧急事故应急处理方案（工程部）………………………………55

3.宝武大厦工程部停电应急预案…………………………………56

4.宝武大厦工程部停水应急预案…………………………………57

5.宝武大厦管理中心电梯故障应急方案………………………58-59

宝武大厦管理中心工程部

组织构架部份

工程部组织架构图

主管

（1人）

工程领班

（2人）

强电

（4名）

空调

（4名）

弱点

（2名）

管道工

（2名）

文员

（1名）

工程部与各部门之间沟通报告程序

工程部内部沟通汇报程序

工程部例会流程图（每周）

周一：

1、早例会，由工程主管主持，时间半小时

2、参加人员：

工程部全体工作人员

3、内容：

1）由值班领班对上周工作进行总结，表扬鼓励好的员工，批评或惩罚表现差的员工

2）对存在的问题提出解决和处理的办法，并督导有关班组限时完成，跟踪结果

3）布置安排本周工作计划，要求本专业领班监督执行

周二------周五：

1、早例会，由工程领班主持，时间15分钟

2、参加人员：

全体在岗员工及领班参加

3、内容：

总结昨天工作，布置当天工作，下发工作单和维保计划，协调各班组的工作配合，对各班组提出的问题进行讨论，上报，尽快拿出解决方案，并安排实施

周二------周五：

1、早例会，由工程领班主持，时间15分钟

2、参加人员：

全体在岗员工及领班参加

3、内容：

总结昨天工作，布置当天工作，下发工作单和维保计划，协调各班组的工作配合，对各班组提出的问题进行讨论，上报，尽快拿出解决方案，并安排实施

周一------周五

1、收回工作单，进行统计、总结。

周五下午2：

00，工程部领班级以上人员例会

2、内容：

1）领班汇报本周工作计划完成情况，对未完成工作的原因、存在需要请求协助解决的问题，进行讨论由经理进行总结，提出解决办法安排各专业维保单位及领班按计划执行

工程部经理参加管理中心每周例会，汇报一周工作和存在需要解决的问题，并提交下周工作计划予大厦经理审批，听取大厦经理指示和其他工作安排及与各部门之间的协调配合

宝武大厦管理中心工程部

上墙制度部分

宝武大厦工程部主管职责

一、全面指挥工程部的日常工作，在大厦总经理的领导下，全权协调工程部全体员工，对公司设备部负责，带领工程部全体员工认真、踏实的工作。

二、负责工程部的对内、外联系、往来单位及本公司其它部门之间的工作协调，承上启下，积极完成大厦经理交办的工作和临时任务。

三、对公司配置的电气、仪表、机电、机械设备、高低压供配电系统、自备发电机组、消防监控系统、消火栓泵、喷淋泵、给排水系统、中央空调系统、通讯、闭路电视监控系统等设备，全面提出工作

计划，督促主管的工作。

对设备的检修、维护、保养、大修等工作全面组织人员检查落实到人头。

四、审核主管及各工种上报的维修、保养计划，材料配件、备品、备件计划，选型把好质量关、数量关、价格关，报公司大厦经理审批。

宝武大厦工程部文员岗位职责

工程部文员受部门主管直接领导，其工作职责为：

一、严格遵守公司《员工守册》及各项规章制度。

二、完成部门主管交待的各项事务，对公司的通知、文件做到及时上传下达。

三、负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。

四、负责工程部每月员工出勤的查核，并汇总上报。

五、说话和气、热情、礼貌接待内外来访人员。

六、传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。

七、传达主管有关工作安排，并将落实情况及时汇报。

八、参加会议，并做好会议记录，整理工作。

九、负责收集、整理、复印、完善动力工程系统的完工图纸、及时改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。

十、每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新内容填入部门的设备档案书。

十一、发扬主人翁精神，开动脑筋，大胆提出合理化建议，为公司作贡献。

宝武大厦工程部强电领班岗位职责

—、负责指定电工组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。

二、负责指挥电工组员工对所辖各楼层电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的线路、内容和周期进行巡查。

三、负责检查本班员工的工作情况，对电力设备运行状况巡检和考核。

四、负责本组所管辖的电力设备的物资申购计划，以保证适当的储备。

五、负责检查班组各种电器维保工具使用情况。

六、负责检查电工组的每日工作记录、交接班记录和本班电力设备运转安全记录，发现问题及时处理并按规定程序上报。

七、负责检查承包商对相关设备的维保执行情况，提供维保，保养费的支付依据。

八、负责传达并完成上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安全操作规程。

宝武大厦工程部空调领班岗位职责

一、负责制定空调组的日常工作计划，定期编制设备维护保养表。

二、负责检查本班组的工作质量，对空调板交机房、冷热循环泵等空调运行状况进行巡视和检查。

发现供冷、热水的温度和流量异常，及时与能源公司取得联系。

三、负责检查、监督中控室之楼宇自控系统，中控系统必须由弱电工、空调工及主管领班操作管理操作。

操作人员仅能查看空调系统运行状况，禁止修改程序或挪作他用。

四、负责空调班组所辖设备维修物资的申购计划。

五、负责领用维修用的零配件及材料，励行节约，定期检查零配件、材料、工具的使用情况。

六、检查班组员工的每日工作记录、交接班记录和设备运转安全记录，发现问题立即处理并按规定程序上报。

七、负责检查承包商对相关设备的维护保养执行情况，提供维护保养费的支付依据。

宝武大厦工程部电工岗位职责

一、负责大厦各电力传输线路的检查、维护工作，按照制定的路线、内容和周期进行巡查。

二、负责大厦内各楼层配电设施的维护、保养及各照明设施的检查、维修工作。

三、负责大厦临时用电设施的搭接和拆除工作，操作时要符合临时用电安全管理规定。

四、负责各电气设备、设施运行维修记录及设备缺陷记录，做到准确、及时、完整。

五、负责执行上级部门或主管负责人交办的各项工作，严格遵守安全操作规程。

六、负责处理紧急电器设备故障的修理，并做好记录，向上级汇报。

七、负责各电器设备房每周一次的清洁工作，值班室做好每日一次的清洁工作。

宝武大厦工程部弱电工岗位职责

一、负责对大楼BMS系统、CCTV监控系统、CATV电视系统、广播系统、电话系统、彩屏控制系统、车库收银系统、给排水电控系统、对讲机系统的巡视和检查工作。

二、对各系统按计划进行认真保养，并做好保养记录。

三、对各系统出现的故障做到及时维修，不能及时修复的应报告部门主管及物业部相关领导。

四、对各系统设备所需的零配件提出正确的预见性储备计划，以备意外故障能够及时修复。

五、认真贯彻执行上级下达的各项工作指令，严格遵守操作规程。

六、有电脑操作的系统，需经常检查电脑程序，严防本班组及其他人员安装与操作系统无关的程序或游戏软件等，一旦发现应立即报告工程部主管，作出严肃处理。

七、认真阅读电脑打印的各项报警，并进行分析，以便对系统作出有针对性的检查，严防系统的故障扩大。

八、积极配合其他班组的工作，保证大楼各个系统的正常运作。

九、严格遵守公司的各项规章制度，服从上级领导安排，搞好同事以及客户之间的关系。

宝武大厦工程部空调工岗位职责

一、认真执行巡视检查制度。

二、中央空调板交机房每日检查两次，作好维护保养记录。

三、值班人员在检查中发现设备故障应及时处理，并向领班、领班汇报。

四、值班人员应服从领班。

能及时处理的故障必须立即处理，不行推到下班或推给其他人做；不能处理的应说明原因，并作好记录，否则下班人员有权拒绝接手该项工作。

五、空调运行时，工程部电脑操控台至少固定一人值班，其余人员机动协调处理其他设备问题。

六、值班人员须对冷热板交系统运行状况作好记录。

（1次/4小时）

七、工程部自控电脑系统由工程人员操作管理，工程人员仅能查看空调系统运行状况，需要修改程序或挪作他用需向主管提出申请。

八、板交机房、水泵房每月清扫两次（一号、十六号）。

当班人员必须参加。

每个空调机房清洁卫生必须落实到个人头上，具体事务由班长安排。

九、对设备电器、机械零部件等损坏或丢失，影响设备正常运行时应及时通报工程部办公室，并同时作好检查、清点、拍照等工作。

宝武大厦工程部万能工岗位职责

—、负责各楼层供水需要，负责所有供水、用水设施的巡查和检查工作。

二、负责给排水系统所有设施及设备的保养、维修工作，按计划内容进行维修、保养。

三、在保安人员配合下，做好给排水设备及设施的安全管理工作，严防设备、设施发生意外损坏。

四、负责给排水设备及设施的零配件储备和申购。

五、认真执行上级下达的工作指令，严格遵守操作规程，并对操作安全措施的正确性负责，对发现的故障及时进行处理，不能处理的及时向上级报告。

六、每天做给排水运行和维修保养工作记录及日常巡查记录。

七、一旦发现停水故障，当值人员应立即通知物业部管理人员和领班，以便安排抢修。

八、负责配合有关人员对燃气站及相关供气管网的维修、保养工作，配合物业部天然气的计量工作，做好用气检查工作，确保安全用气。

九、负责各水池蓄水量充足，严防缺水、溢水事故发生。

十、做好并保持各水泵房和值班室的清洁卫生。

宝武大厦管理中心工程部

规章制度部分

宝武大厦工程部规章制度

工程部是对整个大厦硬件设备设施进行维修保养，所以要求每个员工认真地遵守大厦各项规章制度，为业／户提供优质的服务，使各位员工在安全、清洁、卫生、协作沟通等方面有一个统一的行动准则。

其宗旨：

以优质、高标准为业／户服务。

一、安全规则：

任何工作必须以安全第一。

1、每个满一年以上工龄的员工，必须能独立识别自己所负责的范围内的各设备、管道、阀门、机械设施的具体位置及性能。

确保正确操作和应急时安全迅速行动。

2、使用各用电设备时应首先先检查绝缘是否正常，然后才能使用。

3、登高作业或吊平顶上工作应首先检查是否有危险隐患，确认无危险才能上去工作。

4、工作中如需焊工配合，应相互照应，严格执行动火制度。

5、各区停水、供水送排风、开停空调、供电等必须严格遵守操作规程，并根据大厦要求挂警告牌，必要时上锁，确保安全。

二、维修保养：

建立高效工作的核心是请修单制度，确保设备正常运转的关键是预防保养制度。

1、对各系统做到主动完成预防性修理，确保以上设备一直处于有效运转状态。

2、严格执行请修制度。

3、如遇热线电话投诉和紧急请修单，必须马上作出反应、主动、及时处理、解决。

4、未完成的单子，应向主管说明理由，写明情况，由主管、领班决定是否转下一班。

5、维修时应带好所需的工具、备件、擦布、扶梯、警告牌，不允许使用业／户使用的物品、家具等。

6、维修保养时要保护好现场装修和设施，使之不受污损，工作结束时要清理现场盖好人孔板。

三、卫生

卫生工作需要大家积极主动地去做，人人动手，养成良好的习惯，这样才能使大家在干净环境下愉快地工作。

1、保持工作间和责任区内清洁，拆下不用的零件应放入指定的地方，不能随手扔在工作台或地上。

2、不得使用报废的物品，更不要堆放在工作间内，影响环境整洁，要及时处理掉。

3、注意个人清洁，勤换衣服，保持良好的精神状态。

4、因工作环境或其它因素，自己身上很脏，必须及时洗澡和更衣，否则不得进入业／户及公共区域工作。

四、交接班

交接班工作是每位值班人员对上一班的工作情况进行了解，防止差错的交接形式，必须认真执行。

1、当班情况必须认真、详细地作好记录，并向下一班交接。

2、接班时上一班交换内容签字认可，接班人员应按大厦要求在半小时内进行交换班。

3、对上班所交的钥匙数量进行确认，对呼叫机应当场试机，并签名。

4、在处理倒闸作业等事故抢修时不得进行交接班

5、只有在完成上述手续后交班人员才能离岗。

五、协作与交流

作为一个整体，不论在学习上，工作上都应相互交流，互相协作，不断地学习，完善自己。

1、每位员工必须严格遵守大厦各项规章制度，若违规必严罚。

2、认真执行上级下达的各项任务，积极配合主管、领班工作。

3、同事之间应相互合作、相互督促，相互包容。

4、经常交流工作中的各种想法及新的问题，寻求解决的办法。

5、加强业务学习，提高紧急事故处理能力。

六、每周工作和轮休，按照当月排班表，准时上、下班，白班人员一般维修不过夜，认真写好当班记录，完成时间，便于领班及时掌握情况，及时安排任务，工作时自觉做到不离岗、不闲聊。

七、积极参加大厦举行的各类培训活动，并负责对外部门设备使用者的安全确使用各类设备进行培训。

以上各点希望各位自觉遵守、执行。

宝武大厦工程部设备管理制度

一、设备资料卡制度

1、工程部对所有的固定资产，都应编制固定资产登记卡并编号。

2、工程部对所有设备，用设备资料卡代替固定登记卡。

3、资料卡上应显示所有的规格和详细的全部维修改装的历史记录。

4、资料卡片由工程部文员统一保管。

5、资料卡片是设备维修费用预算，设备改造、报废、更新或设备事故分析的重要依据。

6、资料卡片不得涂改或销毁。

二、设备资料卡的内容

1、设备资料卡：

应包括：

设备名称、型号、样式、厂号、价格、制造商、供应商、马达铭牌上全部资料、安装日期、功能。

易损件订购号：

马达轴承号、传动系统轴承号皮带、保险丝、滤器、润滑油型号维修、改装记录。

2、大厦办公区域资料卡：

应包括：

等级名称、面积、布置图、设施、现状评分表、维修记录。

三、设备资料卡责任制

1、工程部主管对主管区域的设备资料卡管理负责。

2、资料卡片由各专业人员正确无误填写，对暂时不能填入的项目应尽一切努力去寻找资料。

3、请修记录，预防性维修记录均由工程人员亲自填写，需调换的零配件应详细登记。

领班对员工填写的内容负有核对责任。

4、改装、改建、更新、报废均由装修主管填写。

5、大厦人事部员工评估活动时，资料卡片作为评估的最重要的依据之一。

6、对发生机件故障而影响大厦营业的事故，设备资料卡将作为

重要的分析依据。

四、工程部危险品仓库管理制度及领料规定

根据大厦规定，为加强危险品存放和使用的管理，确保安全，特制定工程部危险品管理制度及领料规定：

1、危险品（油漆、溶剂油、香蕉水、酒精等）须存放在危险品仓库内或指定的地方。

2、仓库应上锁，指定专人负责管理，认真作好存取记录，经常核对检查。

3、库内严禁吸烟，不准带入火种，保证通风设备良好运转，不准堆放它物。

4、危险品要分类，标牌存放，保持间隔。

5、领料要用带盖的容器，不准使用塑料桶。

6、使用前，须到消防中心办理《使用易燃易爆物品许可证》。

7、领料者必须开领料单，值班工程师签字后凭领料单领料。

8、外包工作料必须根据项目，预先作好材料的预算，请购工作到货后，由部门领导签字有效，根据施工要求发放用料，本仓库只储备工程部日常维修用料。

9、用多少、领多少、不得隔日领料，如使用不完须将余料送回仓库。

10、每周一次由危险品仓库保管员和工程部仓库保管员核对领料及仓库存量，仓库统一采购，到货后按标准程序进危险品仓库。

11、违反以上规定将受到警告以上的处分。

宝武大厦工程部维修评估制度

为便于对本部门员工的工作表现、业绩及其专业技能进行考核评估，建立自我约束、自我激励、自我发展、自我调节的管理机制，实行考评与劳动贡献、劳动报酬相结合，与浮动工资、职务升迁相结合，更好地开发本部门员工的潜能，发挥积极性、主动性和创造性，不断提高维修质量及经济效益，特制定以下工作程序，部门员工必须严格执行。

一、接修：

1、对于正常情况下报修部门的报修单接修：

接到报修后，领班根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派任务，维修员接到任务后，带维修单及时赶到维修地点排除故障。

2、紧急情况下的电话报修：

对于紧急报修，要求迅速赶到维修现场，事后补填报修单。

3、如报修项目影响较大，须及时通知经理或主管人员及相关部门，向业户做好解释，并做好准备工作。

待维修任务完成后将维修结果告知经理或主管及相关部门。

4、维修人员进入现场维修，需要求业/户在现场，维修人员不得挪动业户的或与维修无关的物品，若遇业/户在房间，须致问候语，并对因维修而引起的业户不便致以歉意。

5、在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合，不得随意动用与维修无关的物品，保持维修现场整洁。

维修结束后清理现场，做到施工无痕迹。

6、如现场维修有困难，可带回操作间维修。

二、完成：

1、维修任务完成后，请报修部门签字验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修员姓名。

2、对维修单进行审核以后，将已完成维修单进行整理归档，未完成部分分情况进行如下处理：

A、对因缺件无法完成的维修任务，及时报与主管申购并把情况反馈给报修部门，待配件到货后，马上完成该项任务。

B、对未合格或业户不满意的维修项目，立即报告工程主管，将把该维修单交与原维修员，同时指出不合格之外，说明正确方法，原维修员立即重新到场处理。

C、统计维修材料，并清楚写明维修配件的规格及型号。

宝武大厦工程部服务十训

一、所谓的服务是指，查知对方真正的需求，并提供给对方。

二、服务的基本条件是，无微不至地关心与照顾。

三、要以真诚的行动表示并确实地实践。

四、要贡献比工资高上好几倍的力量来回报公司。

五、以“迅速、正确、节约、方便”理念，来提高工作质量。

六、工作时不但要确实、谨慎，同时也应付出100％的努力。

七、平时努力收集信息，以便在必要时能提供必要的信息。

八、提高本身的技能及技术，工作成果才能有所提高。

九、努力进修，使自己成为值得托负重任的人。

十、只要有自己存在，就能带给周围的人喜悦的心情。

宝武大厦工程部专业十训

（1）所谓的专业是指，把生命赌注于工作的人。

（2）所谓的专业是指，对自己的工作觉得自豪的人。

（3）所谓的专业是指，工作时能掌握先机的人。

（4）所谓的专业是指，工作稳重的人。

（5）所谓的专业是指，工作是以目标为中心而不是以时间为中心的人。

（6）所谓的专业是指，朝高目标迈进的人。

（7）所谓的专业是指，对结果负责任的人。

（8）所谓的专业是指，所得的报酬依成果而定的人。

（9）所谓的专业是指，认真工作的人。

（10）所谓的专业是指经常自我提高能力的人。

宝武大厦工程部

工程部消防安全制度

—、不准在值班室之外的任何场地吸烟、不准乱扔烟头。

二、每班除巡查设备状况外，还须包括：

1、各消防通道是否畅通，有无杂物堆放。

2、灭火器安放的位置是否便于取用，压力是否正常。

3、消火栓和水龙带是否有损坏。

4、各处火警按钮是否损坏，警示标志是否完整。

5、接触器或其它大功率开关灭弧装置是否完好。

三、检查各处易燃、可燃物品的存放是否远离热源。

四、用油类清洗零部件时，必须远离火源。

五、禁止任何人使用大功率电热器具或高热源灯具。

六、禁止任何人私拉乱接电线，线路安装和临时线搭接必须由专业电工操作，线头正规处理，不能在使用时产生电弧。

七、如有焊割工作，则要专人与施工者一起作业，配备相应的灭火器材，施工结束后彻底清理现场，确定无隐患后方能离开。

四懂、三会、三勤

四懂：

懂结构、懂原理、懂性能、懂用途

三会：

会操作、会使用、会维保

三勤：

勤检查、勤维修、勤擦拭

宝武大厦管工程部房卫生管理制度

为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。

1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。

2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物，无粉尘。

3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表明光洁无尘。

4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。

5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。

6、领班负责制定机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责