流程管理住房按揭贷款流程.docx

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流程管理住房按揭贷款流程

（流程管理）住房按揭贷款流程

住房按揭贷款流程

商品房：

它是指于市场经济条件下，具有运营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后运营的住宅，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可于市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

商品房根据其销售对象的不同，能够分为外销商品房和内销商品房俩种。

集资房：

壹般由国有单位出面组织且提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

产权也能够归单位和职工共有，于持续壹段时间后过渡为职工个人所有。

属于经济适用房的壹种。

安置房:

安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

随着城市建设发展步伐的进壹步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫于眉睫。

经济适用房:

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

它是具有社会保障性质的商品住宅。

具有经济性和适用性的特点。

经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。

适用性，是指于房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到壹定的使用效果。

和其他许多国家壹样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排.

廉租房:

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

公租房:

公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的壹个产品。

公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括壹些新的大学毕业生，仍有壹些从外地迁移到城市工作的群体。

“小产权房”，也称“乡产权房”，①是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是壹些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑于集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

②“小产权房”、“乡产权房”有俩种：

壹种是于集体建设用地上建成的，即“宅基地”（宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型）上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另壹种是于集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

③和壹般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，壹般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。

④根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可和保护，也就不能办理土地使用证（确认土地使用权的法律凭证）、房产证、契税证（契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的壹种税收，于缴纳契税（非普通住宅契税为3％。

商业用房的契税为3％）以后，纳税人会得到契税证，凭借这个契税证才能够办理房产证）等合法手续。

由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

但这且不是说乡产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。

其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

⑤乡产权房的流通转让存于很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实且不是商品房。

所以，法律法规对商品房的关联规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。

而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。

⑥于购买的是于建乡产权房，购房人和开发商签订合同且交付房款后，如果关联部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。

那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人且非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿和产权补偿相比是微乎其微的。

⑦对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存于着很大的风险。

同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定，农村村民有下列情形之壹的，能够申请住宅建设用地：

1、因无住房或现有住宅用地面积明显低于法定标准，需要新建住宅或扩大住宅用地面积；2、国家或集体建设、实施村庄和集镇规划以及进行乡镇村公共设施和公益事业建设，需要拆迁安置的；3、因发生或防御自然灾害，需要安置的；4、向中心村、集镇或者农村住宅小区集聚的。

农村村民申请单独住宅建设用地审批程序：

1、农村村民向村委会提出用地申请；2、村委会审查、公示后，报镇政府审核；3、镇政府组织镇国土资源、规划建设管理机构勘测审核、制作图件，且报县规划及土地管理部门审核；4、县规划及土地管理部门审核后报县政府审批；5、由县国土局核发《建设用地批准书》。

农村村民申请单独住宅建设用地的，应当持下列材料向村委会提出住宅建设用地申请：

1、《农村村民住宅用地和建设申请表》壹式五份；2、户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；3、申请人同意退出原使用的住宅用地且交由村委会或村集体经济组织重新安排使用的承诺书（没有旧住宅的除外）。

农行住房按揭贷款流程：

（1）售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。

（2）贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、运营情况、财务情况进行调查，且和符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。

（3）借款人和售房商签订购房协议，且缴纳30%之上的房款（营业房40%）。

（4）借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻情况证明向贷款行申请按揭贷款，且于贷款行开立存款账户或银行卡。

（5）经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采取客户自愿原则），且通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。

（6）借款人以后只要每月（每季）20日前于存款账户或银行卡上留足每期应仍款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

（7）贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理之上手续所需的壹切材料。

贷款归仍后，贷款行注销抵押物，且退仍给客户。

中国银行住房按揭贷款流程：

借款人提供申请资料→银行审核→正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同→办理合同的公证、办理保险业务、办理产权抵押登记、银行发放贷款→借款人仍款→贷款仍清后，办理抵押房产注销登记手续。

建设银行住房按揭贷款流程：

按揭住房贷款流程：

（壹）咨询：

借款申请人除能够到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，仍可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、仍款方式等进行咨询，且索取有关资料。

（二）受理：

借款申请人能够于和房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥且由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料壹起报送银行，也可由银企联络员统壹报送。

（三）审查审批：

信贷人员于对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察且出具第壹责任人调查意见，然后逐级上报审批。

审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。

（四）签订合同发放贷款：

借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、且缴付30%之上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。

借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，且按仍款计划要求，从贷款当月开始仍本付息。

购房贷款步骤：

当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续：

第壹步借款人（购房人）持有关资料（身份证原件、半寸方章及建行活期存折）进入签合同地点——按揭事务中心。

第二步借款人（购房人）请按指示路线到合同会签就座，听取律师讲解借款等合同文本。

第三步借款人（购房人）于按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款关联费用。

第四步借款人（购房人）缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，且请留心核对合同文本内容。

第五步借款人（购房人）若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。

于阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。

第六步借款人（购房人）如认为合同没有什么问题，请您于所有合同文本上签名盖章且填写签订日期。

第七步借款人（购房人）办妥之上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅。

第八步借款人（购房人）有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，且通知银行为您放款，请您放心回家。

个人住房贷款需提供的资料：

借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件；双方不于同壹户口中的仍须提供结婚证明原件及复印件；借款人夫妻双方所于单位出具的收入证明原件；合法的购房合同；借款人预付30%之上的预付款收据原件及复印件；贷款银行规定的其他资料（如家庭财产证明等）。

中信实业银行住房加按揭贷款流程：

申请贷款应提交的资料：

1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件；

2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿仍贷款的，仍应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；

3.有关购房合同、协议。

4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实业银行认可的评估机构出具的二手房（或抵押物）估价证明；

5.购买房改房的，须按照当地政府有关房改房上市的有关规定，有房改部门提供的批准文件，保证购房人能够获得完全产权；

6.提供购房首付款证明；

7.银行要求的其它文件或资料。

客户贷款流程：

1.您需要于中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；

2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表和规定的材料；

3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4.银行审批通过后，通知您审批结果，且和您签订借款合同；

5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6.中信实业银行将贷款直接划拨到您于中信实业银行开立的专用帐户或者由您指定且经中信实业银行认可的帐户中；

7.请您按借款合同的规定仍本付息。

如果你有选择好的银行去其官方网站查询，或者拨打客服均能够知道工商银行服务电话95588中信银行服务电话95558中国银行服务电话95566兴业银行服务电话95561农业银行服务电话95599招商银行服务电话95555光大银行服务电话95595民生银行服务电话95568交通银行服务电话95559。

住房按揭材料

如果你单身，贷款需要你提供你的有效身份证，户口本（户首+本人页），单身证明（户口所于地民政局开具），你的收入证明（月供的2.5倍之上），你名下银行卡近半年的流水。

如果是已婚，需要夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，双方的收入证明。

壹手房按揭条件、材料、额度、方式：

1.1.1壹手房按揭贷款申请条件

（1）具有合法有效的身份证明（居民身份证、户口本或其他有效身份证明）及婚姻情况证明;

（2）具有良好的信用记录和仍款意愿;

（3）具有稳定的收入来源和按时足额偿仍贷款本息的能力;

（4）具有所购住房的商品房销（预）售合同或意向书;

（5）具有支付所购房屋首期购房款能力;

（6）于银行开立个人结算账户;

（7）有贷款人认可的有效担保;

1.1.2壹手房按揭贷款申请材料

（1）身份证件;

（2）婚姻情况证明;

（3）仍款能力证明，收入证明;

（4）已支付购房首付款的证明文件;

（5）和房地产开发商签订的具有法律效力的商品房买卖合同;

（6）有共同借款人或共有权人的，共同借款人或共有权人需提供关联的身份证件及同意抵押的承诺、有共同借款人的仍需提供仍款能力证明文件;

（7）银行要求提供的其他资料。

1.1.3壹手房按揭贷款额度问题

壹般壹手房贷款的最高贷款额度是房产价值的8成，需要申请者有稳定的收入来源和良好的工作，能保证自己按时仍本付息。

1.1.4俩种贷款申请方式

壹是直接到银行或者金融机构进行贷款，仍有壹种是直接于银行委托的网站进行贷款，比如易贷中国http:

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pagedashi=zimogan网站。

网站申请步骤：

先到网站提交个人情况和材料→银行人员收到你的个人资料且审核—银行人员联系你，询问你的情况，且推荐适合你的贷款产品→达成共识，你准备资料提交→贷款审核（放款时间：

壹般个人申请1-2周，企业申请2周到1个月）。

如果需要贷款，推荐易贷中国顾问式贷款服务→你只要于线提交申请，易贷中国易贷中国会以最快的速度为你审核，为你解决资金短缺的难→您只需填写自己的贷款需求和您的资料（无需填写个人身份信息等隐私），易贷中国的理财师会对您的贷款需求和资料进行分析，然后于您的驻地就进选择适合您的银行和和您取得联系，于这个过程中您有权利选择任何壹家银行，直到您满意为止。

住房按揭首付比例

要参照你所买房子的地区评估价格，用地区评估价（房屋评估价就是中介机构依据关联数据对房屋进行评估后取得的价格。

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为仍款的担保。

有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。

有些借款人为了能比较顺利地贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。

申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估）×建面×你可贷的成数，如果是首套房贷款，房子面积小于140平的就可贷8成，二套就可贷6成。

再用房子总价减去算出来的数就是你的首付款。

于首套房的情况下，购买的是新房能够最低首付20%；于二套房的情况下，购买的是二手房且且需要贷款的最低首付为40%；其余情况，首付最低需要30%。