土地登记代理人相关法律19用益物权.docx
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土地登记代理人相关法律19用益物权
一、内容提要。
1.用益物权概述。
2.建设用地使用权。
3.土地承包经营权。
4.宅基地使用权。
5.国有自然资源使用经营权。
6.地役权。
二、考试基本要求。
了解用益物权的作用和各种具体物权种类的不同法律要求,处理在土地登记代理实践中的各种相关案例。
熟悉物权法中与土地登记相关的各种具体制度规定,解决实践中相关的法律问题。
例如不动产物权、建筑物区分所有权等。
。
三、内容辅导。
。
第一节用益物权概述。
一、用益物权概念。
用益物权,是权利人对他人所有的财产依法享有的占有、使用和收益的权利。
用益物权制度是物权法律制度中一项非常重要的制度,与所有权制度、担保物权制度等一同构成了物权制度的完整体系。
。
在我国,用益物权的种类主要包括:
土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。
。
例题1:
甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权,这块土地的使用权为()。
(2003年房地产经纪人制度试题)。
A.自物权B.用益物权C.不动产所有权D.地役权。
答案:
B。
解析:
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。
。
例题2:
下列权利中属于用益物权范围的是()。
。
A.地役权B.留置权C.抵押权D.质权。
答案:
A。
解析:
留置权、抵押权、质权,是担保物权。
。
例题3:
房地产用益物权不包括()。
(2007年房地产经纪人制度试题)。
A.房屋使用权B.国有土地使用权。
C.地役权D.集体土地承包经营权。
答案:
A。
解析:
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。
。
例题4:
下列权利中,不属于用益物权的是()。
(2009年土地登记相关法律知识试题)。
A.地役权B.居住权C.相邻权D.土地承包经营权。
答案:
B。
解析:
在我国,用益物权的种类主要包括:
土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。
。
例题5:
房地产用益物权不包括()。
(2009年房地产经纪人制度试题)。
A.抵押权B.建设用地使用权。
C.地役权D.土地承包经营权。
答案:
A。
解析:
抵押权属于担保物权。
。
二、用益物权的特征。
与所有权和担保物权相比,用益物权具有以下的法律特征:
。
(一)用益物权是具有独立性的他物权。
所谓独立性是指用益物权不以用益物权人对所有人享有其他财产权利为其存在的前提。
用益物权的独立性表明用益物权不具有担保物权所具有的从属性和不可分性的属性。
用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利,它的存在不须具备前提条件。
而担保物权虽然也源于所有权,但其存在须以担保权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提。
就是说,用益物权不以他权利的成立为成立前提,不随他权利的让与而让与,亦不随他权利的消灭而消灭;同时,用益物的变化,如部分灭失或价值减少等,用益物权都将随之发生变化。
。
(二)用益物权是限制物权。
所有权人对物具有完全的支配力,用益物权则是在一定范围内使用收益,它既要受法律的一般限制,还要受所有权人对其内容范围的限制,用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。
但与此同时,用益物权的设定也从本质上约束了所有人行使所有权的权能,使所有人不能随时发挥自己对物的占有、使用、收益以至处分的作用,而担保物权则不能全部体现这一限制功能。
。
(三)用益物权具有使用的目的。
设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益,以取得物的使用价值。
而担保物权则在于物的交换价值,目的是通过物之价值担保债权得以清偿。
由于用益物权的目的在于对物的使用和收益,因而,它不可能具有担保物权的变价受偿性和物上代位性等属性。
就是说,用益物权不涉及以用益物的价值清偿债务问题,也不涉及用益物灭失后以其他物代替的问题。
用益物权的用益性因用益物权的种类不同而存在着范围和程度上的差别。
。
(四)用益物权的标的物主要是不动产。
用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。
由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性且价值较高,以及土地所有权依法不可移转性,使在土地等不动产上设立用益物权成为经济、社会发展的必然要求。
而动产的特性决定了通常可以采用购买、租用等方式获得其所有权和使用权。
此外,用益物权行使的前提是已占有该不动产,而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。
。
三、用益物权制度的意义。
用益物权制度的建立,对社会经济发展有着重要的意义。
具体体现在以下两个方面:
。
(一)促进资源的有效利用。
随着社会、经济的发展,人们对物质尤其是对土地资源的需求不断扩大,而土地等资源相对稀缺、不可替代。
用益物权制度可以在不能取得土地等资源的所有权或不必取得他人之物的所有权时,使得用益物权人可以通过对他人所有之物的占有、使用而获得收益,同时为社会提供财富。
而所有人也可以通过设定用益物权而获得收益,这样所有权人和用益物权人都可以取得相应利益,表明资源的使用价值得到了更为有效、充分的实现。
。
(二)维护资源的有序利用。
用益物权制度所规定的所有权人与用益物权人之间的权利义务,是法定的权利义务,当事人不得随意变更。
这样就避免了一方利用社会或者经济上的优势地位迫使对方放弃权利,或者无端地增加本不应由对方履行的义务,以此来保障双方权利义务关系的长久与稳定。
用益物权一般都需要通过登记的公示方法将土地等资源上的权利状态昭示社会,通过公示来保障用益物权人和所有权人各自的权利,能够很好的平衡二者之间的关系,使得权利的行使状态有序和稳定。
。
例题1:
下列关于用益物权特点的表述中,正确的是()。
(2005年房地产经纪人制度试题)。
A.用益物权的标的物是动产B.用益物权是一种自物权。
C.用益物权重在取得物的使用价值D.用益物权重在取得物的交换价值。
答案:
C。
解析:
用益物权是指对他人所有的物,在一定范围内进行使用、收益的他物权。
用益物权具有以下特点:
①用益物权的标的物是不动产;②用益物权是一种他物权;③用益物权以对物的使用、收益为主要内容,重在取得物的使用价值。
。
例题2:
用益物权具有以下()法律特征。
。
A.用益物权是具有独立性的他物权B.用益物权是限制物权。
C.用益物权具有使用的目的D.用益物权具有物上代位性。
E.用益物权的标的物主要是不动产。
答案:
ABCE。
解析:
用益物权具有以下的法律特征:
用益物权是具有独立性的他物权、用益物权是限制物权、用益物权具有使用的目的、用益物权的标的物主要是不动产。
。
。
第二节建设用地使用权。
。
根据土地管理法的规定,我国的土地分为农用地、建设用地和未利用地。
“土地使用权”是一个广义的概念,包括了农用地使用权、建设用地使用权等。
我国《物权法》未采纳“土地使用权”这一传统的民法理论概念,因为“土地使用权”的概念实际上包括了土地承包经营权,建设用地使用权和宅基地使用权,而这三种权利在设立、利用等多方面都具有很大的区别,因此物权法没有专门的“国有土地使用权”概念,而是根据土地的用途,将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权,分别作出了规定。
-。
一、建设用地使用权的概念和特征。
建设用地使用权是我国一项重要的用益物权,是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
《物权法》第135条规定:
“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
”。
建设用地使用权具有以下的法律特征:
。
(一)建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人。
根据我国的法律规定,公民或法人要获得国家所有的土地的使用权,就必须符合法律规定的条件,并按法律规定的程序到有关机关办理相应的手续,在使用过程中,使用权人对国有土地负有管理、保护和合理利用的义务。
。
(二)建设用地使用权的客体为国家所有的土地。
包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等,但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源。
国有土地的范围是根据我国宪法的规定确定的。
建设用地具体包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
。
(三)建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。
国家是国有土地的所有权人,其行使权利的代表即政府,政府作为行政机构,在利用和开发土地上存在诸多的弊端,因此国家可以将土地所有权的部分权能按照所有权与使用权分离的原则,移转给一定的公民或法人使用,这样才能使政府实现政企分开的目的,同时也能使土地发挥出最大的经济效益。
。
(四)建设用地使用权具有排他性,是一项独立的物权。
建设用地使用权是一项法定的独立物权,国家保证建设用地使用权人依法行使其权利,同时也保障其权利不受他人的非法侵害。
依照法定程序取得的建设用地使用权是受法律保护的,任何人都不得非法干涉和侵害。
。
例题:
建设用地使用权具有以下的法律特征包括()。
。
A.建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人。
B.建设用地使用权的客体为国家所有的土地。
C.建设用地使用权是从集体土地所有权中分离出来的用益物权。
D.建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。
E.建设用地使用权具有排他性,是一项独立的物权。
答案:
ABDE。
解析:
建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。
。
二、建设用地使用权的取得。
根据《物权法》的规定,设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。
。
(一)建设用地使用权的有偿出让。
这种有偿出让的方式是建设用地使用权出让的主要方式,它是指国家作为出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用,建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金的制度。
具体的出让方式主要包括拍卖、招标和协议等,其中招标和拍卖都属于公开竞价的方式,协议的方式由于未引入竞争机制,相对缺乏公开性,因此土地管理法规定,采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按照国家规定所确定的最低价,且应签订书面的合同,并办理登记。
建设用地使用权自登记时设立。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
。
(二)建设用地使用权的划拨。
这是指县级以上人民政府依法批准,在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人的行为。
划拨土地没有期限的限制。
。
为了切实加强土地调控,制止违法违规用地行为,《物权法》第137条第三款明确规定:
“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
”。
三、建设用地使用权的内容。
根据我国有关法律法规的规定,建设用地使用权的内容主要包括权利和义务两个方面。
。
1.建设用地使用权人的权利主要有:
。
(1)占有权。
这是指建设用地使用权人享有对依法取得的土地的直接支配和控制权。
。
(2)使用权。
这是指建设用地使用权人可以依照土地的用途和性质对国有土地进行开发、利用和经营,也可以在符合法定条件的前提下将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押,法律另有规定的除外。
。
(3)收益权。
这是建设用地使用权人可以通过对土地的直接利用或将使用权转让、互换、出资、赠与或抵押,获得一定的利益。
。
2.建设用地使用权人的义务主要有:
。
(1)遵守国家法律、法规的规定从事土地的开发、利用和经营活动,并不得损害社会公共利益。
。
(2)依照法律规定的程序行使建设用地使用权,取得、变更、延长或终止建设用地使用权均应履行登记手续。
。
(3)合理有效地利用土地,未经有关行政主管部门批准,不得改变土地用途。
。
(4)按照法律的规定以及合同的约定支付出让金等费用。
。
例题:
建设用地使用权的有偿出让方式主要包括()等。
。
A.拍卖出让B.招标出让C.协议出让D.划拨出让E.挂牌出让。
答案:
ABCE。
解析:
建设用地使用权的有偿出让方式主要包括拍卖、招标和协议等。
第三节土地承包经营权。
土地承包经营权是一种新型的用益物权,它具有用益物权的一切法律特征,同时又具有其独特的特点。
在我国,土地承包经营权是一项十分重要的用益物权,它是我国农业生产的根本制度保障,是我国农村的基本经济制度的法律基础。
。
一、土地承包经营权的概念和特征。
土地承包经营权,是指由公民或集体组织,对国家所有或集体所有的土地从事生产活动,依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。
土地承包经营权是公民依据承包合同所取得的对公有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源从事经营活动并从中获得收益的权利,它是我国广大农民的基本生活收入的来源和保障。
。
土地承包经营权具有以下的法律特征:
。
1.承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。
承包经营合同规定了土地承包经营权的基本内容、存在期限、合同双方的权利义务等,是整个承包法律关系建立的基础。
。
2.土地承包经营权的主体是公民或集体组织。
在我国,既可以由集体组织作为整体承包经营国有的土地,也可以由家庭或公民个人承包经营国有或集体所有的土地,承包方和发包方应当订立书面的承包经营合同。
。
3.土地承包经营权的客体为全民所有的土地和集体所有的土地。
我国是社会主义国家,实行的是土地公有制度,不存在私有的土地,因此土地承包经营权的客体只能是全民所有的土地和集体所有的土地。
。
4.土地承包经营权属于一种新型的用益物权。
土地承包经营权具有一半物权所具有的优先权、追及权等效力,当土地承包经营权人的权利受到侵犯时,权利人有权要求侵害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状和赔偿损失,也可以直接向人民法院提起诉讼以保护自己的权利。
土地承包经营权人权利的保护方法既包括物权的方法,也包括债权的方法。
。
例题:
土地承包经营权法律特征中,不包括()。
。
A.承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。
B.土地承包经营权的主体是公民或集体组织。
C.土地承包经营权的客体仅为集体所有的土地。
D.土地承包经营权属于一种新型的用益物权。
答案:
C。
解析:
土地承包经营权具有以下的法律特征中,土地承包经营权的客体为全民所有的土地和集体所有的土地。
。
二、土地承包经营权的取得。
《物权法》第127条规定:
“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
”所谓土地承包合同是指由土地的所有权人(发包方)与公民或集体组织(承包方)签订的规定发包方将土地交付承包方自主经营的书面合同。
承包人在合同规定的期限内依照承包合同的内容而享有对土地的占有、使用和收益的权利。
。
根据《物权法》的规定,土地承包经营的期限根据土地性质的不同有不同的规定。
耕地的承包期为30年;草地的承包期为30~50年;林地的承包期为30—70年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
承包期届满之后,由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。
。
例题:
根据《物权法》的规定,土地承包经营的期限根据土地性质的不同有不同的规定。
耕地的承包期为()年。
。
A.30B.30~50C.50D.30—70。
答案:
A。
解析:
根据《物权法》的规定,土地承包经营的期限根据土地性质的不同有不同的规定。
耕地的承包期为30年;草地的承包期为30~50年;林地的承包期为30—70年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
。
三、土地承包经营权的内容。
土地承包经营权的内容主要是由承包经营合同具体规定的,具体包括权利和义务两个方面。
。
(一)土地承包经营权人的权利。
1.自主经营权。
这是指土地承包人有权根据土地的性质和特点在合法的范围内自主地决定如何对土地进行开发、利用和经营。
土地一旦发包给承包人经营,土地的所有权人就不得随意限制或干涉土地承包人的经营活动,承包人所享有的承包经营权不仅具有对抗第三人的效力,而且也可以对抗发包人。
《物权法》规定,承包期内发包人不得收回承包地,但是农村土地承包法等法律另有规定的除外。
如果承包人的经营活动超出了合法的范围,有可能造成对土地资源的破坏,损害国家的利益时,发包人有权收回土地,有关的国家机关还可对承包人依法进行处罚。
。
2.收益权。
这是指土地承包人通过承包活动所获得的收益,在依法上缴国家税款和集体提留之后有权自己享有。
收益权使经营人可以通过自己的承包行为获得一定的经济利益,因此它是土地承包经营人承包土地的根本目的所在。
但是承包经营人享有收益的前提是必须依法上缴国家税款和集体提留后,方可享有剩余的收益。
。
3.转让或转包权。
《物权法》第128条规定:
“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。
流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。
”承包经营权的转让是指承包人自找对象,由第三人代替自己向发包人履行承包合同的行为。
承包经营权的转包则是指承包人将自己承包项目的部分或全部,以一定条件发包给第三人,第三人对承包人履行合同,承包人应就第三人的行为向发包人负责,即承包人应与第三人共同承担承包风险。
。
土地承包经营权人转让、互换承包经营权时,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权的变更登记,未经登记,不得对抗善意第三人。
。
4.获得补偿权。
《物权法》规定,承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照相应法律规定获得相应的补偿。
。
(二)土地承包经营权人的义务。
1.必须依照国家法律、法规的规定和合同的约定从事承包经营活动,不得损害国家和集体的利益。
承包经营权人如果从事了非法的经营活动,损害国家和集体的利益,则不仅会丧失承包经营权,还要受到法律的制裁。
。
2.必须按合同规定上缴国家税款和集体提留,履行承包义务。
上缴国家税款和集体提留是土地承包经营权人的一项基本义务,国家税收和集体提留分别是国家和集体作为土地的所有权人而应当从土地上获得的利益。
。
3.必须保证土地的保值和增值及可持续发展,不得进行掠夺式的开发和经营,也不得破坏自然资源和生态环境。
承包人必须合理利用和开发土地,使土地保持良好的自然状态,保护国家的土地资源和生态环境。
。
4.必须接受发包方的监督,并接受其必要的指导和管理。
土地的发包方对承包经营人的监督必须依法进行,不得干涉土地承包经营权人自主经营权,承包人亦应当自觉地接受发包方的合法监督,严格依照承包合同的规定履行承包义务。
。
例题:
土地承包经营权人()。
。
A.依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包方式流转。
B.依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取互换方式流转。
C.依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转让方式流转。
D.未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。
E.可以流转,且流转的期限可以超过承包期的剩余期限。
答案:
ABCD。
解析:
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。
。
第四节宅基地使用权。
宅基地使用权是直接关系到民众基本生活的一项用益物权,从民法理论角度来说,宅基地使用权属于地上权的一种,是一种不动产物权。
。
一、宅基地使用权的概念和特征。
宅基地使用权,是指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施从而对此宅基地享有的占有和使用的权利。
取得宅基地使用权应当符合法律规定的条件和程序,并办理相应的手续。
。
宅基地使用权具有以下的法律特征:
。
1.宅基地使用权属于一种用益物权,宅基地的所有权依然属于集体所有。
宅基地使用权人不能因为对宅基地的占有和使用而取得该宅基地的所有权,国家和集体在必要的时候,可以依法收回宅基地的使用权。
例如,因经济建设的需要,国家或集体有权依法征用或征收公民的宅基地。
。
2.宅基地使用权的主体是公民,而且主要为农村集体经济组织的成员。
宅基地使用权问题主要发生在广大农村地区,宅基地是公民的自有住房所占用的土地,它与城市土地的商业性利用有着很大的不同,所以也有着不同的法律制度和管理方式。
宅基地的使用主体主要是农村集体经济组织的成员,是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。
。
3.宅基地使用权的客体主要是集体所有的用于建造住宅及其附属设施。
宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,是农民的安身之本,无偿取得,无偿使用。
我国法律规定,不得随意改变生产用地和耕地的用途,任意扩大宅基地的面积。
。
4.宅基地使用权必须遵循法定的申请程序,经过有关部门的批准后方可取得。
为了防止占用耕地作为宅基地,同时保障广大农村居民的正常生活,防止出现宅基地使用权纠纷,我国规定了严格的宅基地使用权审批制度,公民必须满足法定的条件,经过有关部门的审批,并依法办理相关的手续后方可取得宅基地的使用权。
。
5.宅基地使用权受国家法律的保护,非经法定程序,任何机关和个人都不得任意剥夺公民依法取得的宅基地使用权。
公民依法取得宅基地使用权以后,任何单位和个人都不得非法侵害其使用权。
。
二、宅基地使用权的取得。
公民取得宅基地使用权,必须办理法定的手续。
。
《物权法》第153条规定:
“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”。
任何人不得未经准许擅自占地建造房屋,尤其不得随意占用耕地。
耕地是重要的土地资源,由于我国人口众多,同时耕地又有限,为保证人民的基本生存需要,国家对耕地的占用控制得非常严格。
。
三、宅基地使用权的内容。
宅基地使用权的内容包括权利和义务两个方面。
。
1.宅基地使用权人的权利主要有:
。
(1)公民有权在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施或种植一定数量的林木,并可依法享有房屋和林木的所有权。
。
(2)公民享有对其合法取得的宅基地的长期使用权,但是国家在法定的情形下有权征用、征收公民的宅基地。
。
2.宅基地使用权人的义务主要有:
。
(1)公民应当按照国家规定的程序和标准使用宅基地。
。
(2)公民使用宅基地时应当服从国家的生产建设需要,服从国家合法的征收和征用行为。
。
(3)公民不得擅自转让、变相买卖宅基地或以其他的非法方式转让宅基地。
。
(4)公民将房屋出卖后,宅基地的使用权随房屋一起转让给新的房主,但是宅基地的所有权仍属于国家或集体所有。
。
例题:
公民有权在依法取得的宅基地上种植一定数量的林木,其所有权归()。
。
A.该县林业主管部门B.该乡镇人民政府C.该集体D.该公民。
答案:
D。
解析:
公民有权在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施或种植一定数量的林木,并可依法享有房屋和林木的所有权。
。
第五节国有自然资源使用经营权。
一、概念和特征。
国有自然资源使用经营权,是指全民所有制单位、集体所有制单位和公民个人依法享有的对国家所有的自然资源的占有、使用和收益的权利。
。
我国《宪法》第9、10条分别规定:
矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地和滩涂等自然资源,属于国家所有;城市的土地属于国家所有。
国家所有的自然资源,可以由全民所有制单位依照法定程序享有使用经营权;在一定条件下,集体企业和公民个人也可享有国有自然资源的使用经营权。
我国《物权法》第119条规定,“国家实行自然资源有偿使用制度,但法律另有规定的除外。
”。
国有自然资源使用经营权具有以下法律特征:
。
(1)一般情况下,国有自然资源使用经营权的主体是全民所有制单位和集体所有制单位,包括全民所有制和集
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