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1.项目的背景……………………………………………………

2.2005年郑州市房地产市场分析……………………………..

3.2006年郑州市房地产市场走势预测……………………….

4.竞争楼盘调查………………………………………………..

5.建设条件……………………………………………………..

6.规划设计方案……………..…………………………………

7.项目开发进度及组织安排……………………………………

8.营销方案………………………………………………………

9.投资估算及资金筹措…………………………………………

10.财务评价……………………………………………………

11.盈利能力分析………………………………………………..

12.清偿能力分析………………………………………………..

13.风险分析……………………………………………………..

14.结论及建议…………………………………………………..

心愿之家房地产项目可行性研究

1项目的背景

1.1心愿之家房地产项目简介

该项目名称为心愿之家，项目地点位于航海西路，交通情况便利。

小区地处环境优美，周边配套设施较完善。

中小学:

外国语中学、汝河新区小学、桐淮小学,银行:

交通银行、中国银行、建设银行、工商银行。

医院:

河南电力医院、市第七人民医院学校，医院，商场应有尽有，因此十分方便。

项目有关的技术经济指标：

总建筑面积：

15.58万平方米，住宅：

18.3704万平方米，绿化率：

40%，容积率：

1.18，居住户数：

1876户，停车位：

228辆。

本项目由郑州市心愿开发总公司开发。

郑州市心愿房地产开发有限公司成立于1993年，是郑州市首批大型房地产开发企业，郑州市房地产协会常务理事单位，资质等级二级，注册资本2200万元。

公司组织机构健全，管理体制完善。

11年来始终以“深化企业内部改革，加速企业长足发展”为主导思想，公司上下团结拼搏，奋发努力，一步步发展壮大，形成今天以房地产开发为龙头，集建筑安装和物业管理为一体的一条龙开发格局。

11年来公司成功开发了一个又一个令业内同行侧目、令购房者心动的房地产开发项目。

获得了业主的认可与上级主管部门的多次表彰。

1.2项目开发建设的预期目标

通过市场调查和竞争楼盘分析，心愿之家房地产项目开发建设的目标如下：

根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为环境优美，服务功能齐全，物业管理规范的中档住宅小区。

这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策,主要原因是:

1.相对而言，本小区区位位置远离市中心，成本较低。

2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

1.3.项目开发建设条件

由于该项目地处中原区主干道航海西路，位置显要，交通便利，且闹中取静，具有较佳的开发前景。

周围的消费群体具有中低的消费水平和收入水平，决定了其需求品位为一般消费群体。

本项目以市场为导向，在小区规划、建设、物业管理等各个环节，树立优势，重点突出区内景观设计和室内居住功能设计，体现可持续发展战略。

营造郑州市富有特色的中档住宅小区。

项目以取得建设用地许可证，项目建设用地已全部拆迁，达到三通一平，并取得用地定点图、测量成果及用地许可证，具备用地条件。

市政配套条件:

给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线、项目开发需要的市政接驳点等市政设施均能满足项目开发的需求。

1.4.心愿之家房地产项目投资估算

表一总投资估算表单位：

万元

序号

项目

金额

1

土地费用

15532.57

2

前期工程费用

243.55

3

基础设施建设费用

554.34

4

建安工程费用

12177.16

5

公建设施配套费

4546.99

6

销售费用

1152.00

7

管理费用

800

8

其他费用

164.40

9

不可预见费用

365.32

10

财务费用

2598.22

11

开发期税费

124.64

12

项目总投资

38259.20

1.5.心愿之家地产项目进度计划

本项目建设周期，根据工期定额，建筑工作程序及估计实物工作量，预计三年内完成，

建设工程内容：

一期工程为小区左边的部分A户型建筑，大约占到总建筑的%40。

二期工程为其余的A户型和B1，B2，C1，C2户型的建筑和室外配套设施，公共设施,道路绿化等.

工程于2007年初开始一期工程拆迁及整个项目规划设计和前期准备工作，2007年2月底进行规划设计方案比选，2007年5月初开始第一期基础工程，2007年4月起就可进行市场推广和销售。

第二期工程于2008年3月初开始启动。

整个住宅小区的开发建设于2008年11月完成，2009年底销售完毕。

1.6．结论和建议

通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：

1、本项目的建设，符合国家宏观经济政策。

2、本项目的建设单位郑州市城建开发总公司具有很强的经实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障。

3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，充分的体现了中档小区的定位。

4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目身的实际条件，具有一定的可操作性。

5、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。

其市场前景看好，企业能快速回笼资金。

6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。

根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：

1、经营管理风险规避

A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售。

B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。

C、做好物业管理和售后服务工作。

2、金融财务风险规避

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销。

3、建设管理措施

A、整合企业资源，提高操作水平。

B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。

C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。

E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

2.2005年郑州市房地产市场分析

2.1消费者选择的购房面积分析

需求面积

百分比

50平方米以下

1.4%

51—80平方米

14.1%

81—100平方米

32.4%

101—120平方米

28.2%

121—150平方米

15.5%

151—180平方米

5.6%

181—200平方米

1.4%

200平方米以上

1.4%

调查数据显示：

81—100平方米是人们的首选，占到了32.4%，这是因为郑州居民的总体收入与外地相比还不是太高。

消费者的收入，决定了一部分消费者的购买意向。

其次受到部分消费者青睐的是101—120平方米的住房，占的比例为28.2%，而选择在181平方米以上的人群仅占2.8%（详见分析表四），看来需求大面的人群还是很有限的，希望在今后房地产开发商的产品定位上要有明确的判断。

2.2消费者购房户型的分析 

需求户型

百分比

一室一厅一卫

2.8%

二室一厅一卫

21.1%

二室二厅一卫

14.1%

三室一厅一卫

14.1%

三室一厅一卫

15.5%

三室二厅二卫

23.9%

四室二厅二卫

5.6%

二室二厅二卫

2.8%

调查分析数据表明，随着生活水平的提高,人们的需求也发生了很大的变化，三室二厅二卫成为受访者的首选，他们希望的面积是在100—120平方米之间，其次是二室一厅一卫，他们选择的面积是100平方米以下，是属于小面积年轻组的喜爱产品；而一室一厅一卫，面积在50平方米以下是最不受欢迎。

因此圆点公司分析员认为，开发商在项目定位前一定要明确项目目标人群的需求，目前有些开发商只是认为在面积、户型、接受价格、区域、配套设施等方面上做一些研究就认为已经做过产品市场需求的调查，就认为了解了消费者的需求，就根据此分析依据进行项目定位。

作为产品市场准确的定位，靠这些数据是远远不够的。

更重要的需求是要做好他们的消费行为和消费习惯、用途、考虑因素和项目的SWOT。

那么，项目预可行性分析就显得必不可少，从宏观分析、中观分析到微观细分等。

2.3户型市场开发的建议

房产开发商在对楼盘的户型进行定位时，除要了解消费者的倾向于选择的理想户型外，还要对郑州市房地产的供求状况作一个全面的了解。

“知己知彼，百战不殆”，只有在掌握了竞争对手以及消费者的真正需求，并结合各个户型本身的功能特点，定位的时候才会更有针对性，也只有这样才能开发出能够真正满足消费者需求的个性化户型，这样才能不用为楼盘的销售发愁。

在户型明确以后，还要给目标消费群定位。

首先要明确消费者购房的主要目的，如果大多数人的购房意图是居住，就要在借助周边环境的基础上，建设楼盘的配套设施，否则可能会导致很多潜在的消费者因其配套设施不全，而放弃购买。

比如对学校、医院、购物场所等，这些都是居民最基本的日常生活保障。

如果目标消费者的主要目的是“投资”，而要考虑该地段是否有商业前景，购房者是否有可观的潜在利润率。

对于消费者青睐的户型极其面积的协调，开发商要根据调查中大多数被访者对各个房间内主要空间的面积的要求适当规划。

客厅的宽敞大方是不可忽视的重要一点，卫生间、厨房的面积空间按房间的整体面积，比重合适即可。

对于一些可有可无的功能，比如说玄关、工人房等，开发商可以根据自己的经济实力来决定。

而对于消费者需求较为强烈的（生活阳台、书房、储藏室等）要重点考虑，在不改变整体布局合理的前提下，尽量增加房间的有效使用面积。

越来越多的人更在意住的质量问题，因此，房子的通风、采光效果也很重要。

建议开发商在选择楼盘的地段时，要看好地段特征，以保证户型的整体朝向和通风采光效果。

在户型分工的问题上能够做到“动静分区”更好，即使不能明确界定，也应该在小区的绿化地带开辟几片较为清净的地方。

最大限度地满足业主的需求。

所以，开发商在进行小区环境规划的时候，应该投入较大的精力，在每一处景观设计上下工夫，以此来提升物业的价值。

另外，开发商的信誉和实力是多数消费者很看重的，开发商在进行营销推广的过程中要注意其形象，注意塑造名牌，公益性活动的参与，对树立形象会有很大的帮助。

2.4价格分析

2.4.1受访者购房所能接受的价格分析

调查分析资料显示，接受价格在1500元/平方米以上的占八成多，其中接受率最高的是在1501—2000元/平方米之间，其次是2001-2500元/平方米的占28.6%，3000元以上的占7%。

而接受价在1000元/平方米以下的仅占2.2%。

从以上分析数据我们不难看出，目前的消费市场已有过去的感性逐步进入了理性的阶段。

市场研究员根据以往研究的经验认为，价格往往是消费者最敏感的问题，价格越低他们认为越好，根本不去考虑实际市场的情况，所以在分析接受价格上将会产生较大的误差。

而从本次分析数据来看，接受价格与市场价格基本吻合，这就说明消费者的理性和圆点人现场严格的执行取得了强有力的分析价值。

2.4.2消费者能接受的每套住宅总价的分析

   受访者接受总价最高的是15.1—20万元占43.7%，其次是20.1—25万元和10.1—15万元，分别占16.9%和14.1%。

而接受价格在70万元以上的仅占1.4%。

2.4.3消费者眼中的2005年楼市价格

住房——是老百姓永恒的话题；房价——是楼市永远敏感的话题。

2005年全国各地的房价普遍看涨，2004年郑州市楼市价格更是一路飞扬，画出了令消费者心惊肉跳的曲线。

郑州楼市一向以“让人看不懂”出名，进入2005年以来，郑州楼市似乎呈现了要与发达城市对接的势头。

楼市价格一涨再涨，尽管如此，价格的一路攀升并没有压抑楼市的人气，郑州市楼市依然红旗飘飘。

调查分析资料显示：

对于2005年郑州市楼市价格，消费者完全能够接受的比例为9.8%，基本能够接受的比例为31.4%，有51.0%的消费者持完全不能够接受态度。

另有7.8%的消费者态度不明朗。

总体上看，有四成左右的消费者态度明朗，对2005年楼市价格基本能够接受。

该群体消费者虽明确了基本接受的态度，但圆点分析员则认为该群体中仍有消费者态度缺乏坚定性。

这种不坚定性是消费者面对一日三涨的楼市而不得不“无奈的接受”。

7.8%的消费者态度不明朗，事实上影射了消费者对2005年郑州楼市价格的飘忽的迷茫。

与往年相比，2005年郑州楼市的价格是一路颠簸有升有降，的确让许多消费者无所适从，一边担心房价继续攀升而错失购买良机，一边担心持续疯涨的楼市是否会峰回路转，毕竟对于大多数的工薪阶层房产是一笔巨大的投资。

51%的消费者明确表示完全不能接受，表明2005年郑州市楼市价格，已经突破过半消费者的心理价格上限。

现实价格远大于消费者的心理需求价格，消费者只好放弃购买行为。

2.4.4受访者对购房价格满意程度的分析

通过对2005年消费者购房需求的调查，我们发现：

消费者对购买价格满意度比较低。

有19.6%的消费者非常不满意，不太满意的消费者比例为33.3%，38.2%的消费者的态度为一般，持满意态度的消费者仅占8.8%（详见分析图十三）。

从总体上看，已经购房的消费者对购房价格满意率表现一般，而计划购房（2006年计划购房前在消费人群）者则表达出不满意的比例要远远高于已购买的人群。

2.5受访者对于开发商提供各项服务的满意程度分析

2005年的楼市价格是实实在在的涨了，上涨的背后消费者享受了多少升值的服务呢？

调查显示：

消费者对上涨后的服务满意率依然不理想（详见分析图十四）。

非常不满意的消费者比例为26.5%，不太满意的消费者比例为29.4%，认为服务一般的比例为32.4%，该比例为各项态度中最高比例，反映了价格上涨后楼市服务并与消费者的预期仍有一段路要走。

消费者满意的比例为11.8%略高于前面消费者在购房价格和销售价格满意程度。

2.6受访者认为购买房因素的重要程度分析 

从汇总结果来看：

人们对于楼盘销售的促销方式以及楼盘销售时的广告推广力度并不在意。

主要关心的还是小区周边的周边环境、交通状况；小区内各项配套设施以及周边的配套设施，最关键的一点还是购房的总价。

由于普通消费者对房地产市场的各项规章制度、法律法规并不了解，因此购房时对办理房产证和土地证的承诺，购房后的售后服务成为消费者买房时考虑的一个重要因素.

2.7受访者购买商品房的类型分析

 房地产市场经过多年的培育，在一系列住房改革政策的推动下，住房潜在需求正在转化为有效需求，这些都刺激今后住房消费的激增，在新楼盘交易活跃的同时，随着居民消费观念的变化，据本次调查有24%的人群选择了购买二手房，消费者对二手房的接受程度有了大幅度的提高。

近两年，不仅郑州市一手房市场购销两旺，二手房市场也一路火爆。

相对于一手房而言，二手房具有面积小、总价低，地段好，配套成熟的优点。

从本次调查来看，32.2%的受访者认为二手房的优点是“地段好”；其次18.6%的受访者提到二手房“面积相对较小，房屋总价自然低”是二手房的优点；再次有17.1%的受访者提到“现房交易、即买即住”是二手房吸引力所在；有10.9%的人认为二手房的周边配套成熟，生活起来方便。

此外，“环境好，干扰少”、“居住气氛好”也为二手房购买者所看重。

当问及“您在购买二手房是看重哪些方面因素”时，购房者在购房时考虑的因素有很多，23.5%的人看重交通的便利性；18.9%的人看重房子的总价；13.5%的人看重房子的地段；其它还有周边人文环境、房屋质量、户型设计等等因素。

为了深入发现二手房购买者购房的考虑因素，我们继续询问“其中您最看重的因素是什么”，前面的名次发生了变化，房子总价以30.2%的比例一跃上升到第一位，其次是交通的便利性以18.6%的比例占第二位，再次是房子的地段以16.6%的比例占第三位，然后是房屋的质量及周边的人文环境等。

房屋消费质量要求提升，调查分析资料显示，目前，消费者买房的首要目的就是居住，随着生活水平的提高，人们对住房的要求，不仅要有得住同时，还要住得好，由过去的温饱型向着舒适环保的小康富裕型发展。

因此，除了价格因素外，其中房屋所在的地段、外出交通的便捷、周边环境以及朝向结构等也成为是否购房的主要因素。

2.8受访者在该区选择购房类型的分析

调查分析资料显示，多层住宅、小高层住宅和高层住宅等各有特点，不能简单的说是哪一种好，但此次消费者选择住宅的统计分析表明，多层仍是人们的首选，占到了50.7%，其次是小高层和高层分别为:

25.4%、9.9%，复式的需求超过了高层，为11.3%，高层生活的不便也是影响消费者选择多层和小高层的主要原因。

总体上来说，在郑州别墅的需求还不是很大。

2.9户型市场开发的建议部分

房产开发商在对楼盘的户型进行定位时，除要了解消费者的倾向于选择的理想户型外，还要对郑州市房地产的供求状况作一个全面的了解。

“知己知彼，百战不殆”，只有在掌握了竞争对手以及消费者的真正需求，并结合各个户型本身的功能特点，定位的时候才会更有针对性，也只有这样才能开发出能够真正满足消费者需求的个性化户型，这样才能不用为楼盘的销售发愁。

在户型明确以后，还要给目标消费群定位。

首先要明确消费者购房的主要目的，如果大多数人的购房意图是居住，就要在借助周边环境的基础上，建设楼盘的配套设施，否则可能会导致很多潜在的消费者因其配套设施不全，而放弃购买。

比如对学校、医院、购物场所等，这些都是居民最基本的日常生活保障。

如果目标消费者的主要目的是“投资”，而要考虑该地段是否有商业前景，购房者是否有可观的潜在利润率。

对于消费者青睐的户型极其面积的协调，开发商要根据调查中大多数被访者对各个房间内主要空间的面积的要求适当规划。

客厅的宽敞大方是不可忽视的重要一点，卫生间、厨房的面积空间按房间的整体面积，比重合适即可。

对于一些可有可无的功能，比如说玄关、工人房等，开发商可以根据自己的经济实力来决定。

而对于消费者需求较为强烈的（生活阳台、书房、储藏室等）要重点考虑，在不改变整体布局合理的前提下，尽量增加房间的有效使用面积。

越来越多的人更在意住的质量问题，因此，房子的通风、采光效果也很重要。

建议开发商在选择楼盘的地段时，要看好地段特征，以保证户型的整体朝向和通风采光效果。

在户型分工的问题上能够做到“动静分区”更好，即使不能明确界定，也应该在小区的绿化地带开辟几片较为清净的地方。

最大限度地满足业主的需求。

所以，开发商在进行小区环境规划的时候，应该投入较大的精力，在每一处景观设计上下工夫，以此来提升物业的价值。

另外，开发商的信誉和实力是多数消费者很看重的，开发商在进行营销推广的过程中要注意其形象，注意塑造名牌，公益性活动的参与，对树立形象会有很大的帮助。

3.2006年郑州市房地产市场走势预测

3.1宏观调控仍将继续，但会稳中微调

   2006年仍将推出一系列的宏观调控政策，主要是针对2005年已经出出台的政策进行补充和细化。

在2006年的经济政策中，扩大内需将是引人注目的重点，反映在房地产市场上将进一步鼓励普通住宅。

3.2节能省地型建筑将成为房地产发展的方向

   2006年政府将节能建筑的标准，大力推广节能建筑，相应的也会加大政策支持力度。

相信在未来几年，节能省地型建筑将成为房地产的发展方向。

3.3房地产市场品牌竞争将更加激烈

   2006年伴随着激烈的市场竞争，会有更多的外地知名品牌进驻郑州，而本土企业的品牌也将逐步的树立。

这必将导致市场的两级分化：

强者更强，弱者更弱，甚至出局。

3.4郑东新区的发展将改变区域格局

    在资源倾斜、政策倾斜的助推下，郑东新区将拥有更多的买点与价值。

随着郑东新区的迅猛发展，预计到2006年，郑东新区必将有更快的发展，土地价值也将得到充分的体现，成为郑州房地产市场发展的真正中心和亮点。

3.5楼市供需继续保持两旺

2005年11月，《中原城市群总体发展规划纲要》正式出台。

2006年郑汴一体化建设也将正式启动，在这一大趋势下，市场必将向好。

2006年，市场供应量与需求量会保持旺盛姿态。

3.6规模化开发将成为城市发展的方向

“共筑和谐社会”已成为广泛共识，建设规划合理、功能配套、环境优美的居住社区是今后房地产市场发展的方向。

2005年“鑫苑@中央花园”、“顺驰@中央特区”、“普罗旺世”等项目相继启动。

同时，市政府对城中村的改造工程也已经开始，如，心田关虎屯改造项目、燕庄改造项目，这些都预示着在2006年规模性开发成为市场主流。

3.7政府实施住房保障力度进一步加大

   随着户籍政策的进一步放宽，我市人口增长过快，今后几年，政府住房保障工作力度将进一步加大，经济实用房建设和管理工作将更加规范、廉租住房保障覆盖面将不断扩大。

   在2006年郑州市房地产市场走势分析会上还公布了2005年度郑州市房地产开发企业销售20强单位。

这些房地产开发企业为改善城市面貌、提高居住水平、增加财政收入作出了巨大的贡献，在支撑郑州市经济增长中起到了中流砥柱的作用。

民营企业已经成为房地产开发行业的主力军，她们注重品牌，可持续发展能力强，为郑州市的城市建设作出了突出贡献。

4.竞争楼盘调查：

4.1周边房产调查

（1）龙源新城

龙源新城秉承大院的邻里美德和人文积淀，尽享大院的完善配套和物业管理，为城市中坚打造现代和谐的高素质阶层社区。

　龙源房地产公司专门面向电力系统干部和技术英才而打造的精品，项目位于省电力小区D区，总建筑面积25925平方米，总户数180户，建筑高度100.6米，雄踞郑州西南住宅第一高度，以卓越的品质获得省级安全文明最高奖“中州平安杯”。

龙源新城依托电力系统半个世纪的雄厚实力背景，汇聚城市中坚力量、电力系统精英，为350户人家打造第一高尚居所。

在产品适度超前的同时，更深层次关注人居素质，真正实现同层族群的相同居家状态。

龙源新城，一个没有陌生人的世界，一个洋溢着现代居住文明与传统邻里美德的阶层社区。

　作为一个高尚社区云集的地方，龙源新城所处区域无疑是诱人的：

与已有的电力小区连为一体，共享电力小区资源，与市委家属院和多个新开发的大型居住社区连为一片，气势磅礴。

成熟的生活氛围、完善的市政配套、大规模以及高起点开发使西南板块崛起为郑州的高尚居住区之一。

（2）帝湖王府

开发单位：

郑州市布瑞克房地产开发有限公司

帝湖花园位于与郑州西南，总规化面积3110亩，总建筑面积147万平方，总投资逾30亿元，规化住户1、2万户，总居住人口达5万人，为河南规模最大的住宅项目。

作为一个大型的住宅社区，帝湖拥有多层、联排别墅、独立别墅、高层等多种产品类别，共二十多种户型。

（3）滨河名家

社区由数栋多层、小高层和高层科学组团而成，小区规划总建筑面积35万余平方米，计划总投资6亿元，规划总人数10,000人左右，是郑州市大型新都市主义复合社区。

整个项目计划拟分三期开发，建设周期为三年。

现一期7万多平方米的鑫福园、二期14万平方米的多层、阳光豪宅别墅已交付使用。

一期B区滨河园、二期B区碧水中庭、中心业主会所正在全面动工建设，预计2004年5月交付使用。

社区以建设社区文化为主题，巧妙地把满足业主的居住需求和文化需求有机的结合起来，并且融入新时代的气息，建成具有经济信息网络化、智能化、数字化、知识化、服务社区化等特征的示范住宅。

滨河名家将建设成为郑州一流、以人为本、突出亲情、具有社区文化特色的先进文明小区。

4.2项目SWOT分析

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