荷塘月色项目可行性调研报告85923931.docx

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荷塘月色项目可行性调研报告85923931

“荷塘月色”

可行性调研报告

二OO四年六月十七日

目录

第一部分市场调研

一、项目所在区域概况

1、配套设施

2、房地产开发状况

3、公开招商项目

4、麓谷概况

二、河西房地产市场概况

1、总体概况

2、区位板块分类

3、价格板块分类

4、与全市房地产市场的比较

三、项目概况

1、地理位置及地形地貌

2、项目规划及已开发情况

3、目前三通一平情况

四、长沙市别墅项目概况及分析

1、长沙市别墅楼盘列表

2、长沙市别墅市场分析

五、项目SWOT分析

六、结论

第二部分项目定位

一、规划定位

二、产品定位

1、产品类型

2、产品风格

3、产品户型

三、价格定位

四、客户群定位

第一部分市场调研

一、项目所在区域概况

项目位于望城县中部的雷锋镇，与雷锋故居一路之隔，与西站相距6公里，与溁湾镇相距11公里，与五一广场相距14公里，与火车站相距18公里，与飞机场相距35公里。

河西岳麓区是市区进入项目的必经之地，目前直接到达本项目地的主要道路是319国道，另一条主干道是规划中的河西桐梓坡路延长路。

虽是名人故里，但小镇的经济发展缓慢，各项基础设施不够发达，且常年受缺水的因扰。

缺乏地下水资源，甚至连地表水资源也不足。

严重的缺水不但直接影响镇域经济发展，也给集镇居民带来了极大地生活不便。

1、配套设施（以下信息主要数据求证过雷锋镇党委书记王华英，长沙县人，其老公在星沙自开公司，对山水芙蓉有印象）：

◆交通：

道路：

西边的雷高公路为目前项目出入的主要道路，二期争取从319国道开口。

连接市区的主要道路有：

东西向：

一：

湘江二桥——枫林路——319国道——雷高路——项目地。

其中湘江二桥至西站路段为枫林路，西站往雷锋镇方向称319，而目前雷锋镇至溁湾镇的路状较差，据了解，319国道将分两个阶段进行修建，在现有双向4车道的基础上拓宽15米：

第一阶段由溁湾镇修至西站；第二阶段由西站修至雷锋镇。

具体修建时间无法确定。

另从岳麓区招商局了解到，该条路将于明年开始修建，溁湾镇至西站路段名称暂定为“五一西大道”。

二：

桐梓坡路——麓谷大道——桐梓坡路西段（规划）——项目地。

现已修到东方红镇，但现东方红镇及雷锋镇五个村已划归麓谷所管，该路延伸部分（经项目至雷锋学校）的修建将随麓谷的发展情况而定，据麓谷估计，将需三年左右时间。

南北向：

一：

金星大道（已建成路段为市政府北至枫林路）——长常高速——雷高路——项目地。

二：

雷锋大道——枫林路——319国道——雷高路——项目地。

公交：

目前有15路（中巴）、315路（15路的大巴）公交车由溁湾镇到达雷锋镇。

另有902路由南方大学到东方红镇（东方红镇镇政府距本项目地不足2公里）。

驾车从项目地到市中心（五一广场）约20分钟。

另距本项目约500米远处有雷锋汽车站，主要停靠公交车及短途客运车，主要发运地有：

常德、益阳、宁乡、湘阴等。

◆水、电、气：

水：

有600口径的自来水水管由319国道引至雷锋纪念馆，水源来自市四水厂,雷高公路为300口径的自来水水管。

电：

在雷高公路，距本项目约1.5公里处已于去年建成11万千瓦的变电站，如有需要，也可接专线。

现项目用电线系直接从雷锋镇搭电，常出现电压不稳的现象。

气：

据望城县独家燃气承建商“新华联”燃气公司副总金炎介绍，将在两年之内开通雷锋镇的天燃气。

排污：

处理后直接排至雷锋河。

◆学校：

项目周边现有4个高校：

望城县成人中专（全国重点）、湖南省供销学校（现更名为省商务职业技术学院）、省涉外经济职业学院、省第一师范、娄底理工大学（刚迁至雷锋镇，今年开学），这四所学校规模较大，涉外学院的学生达万人。

另有中心幼儿园、中心小学、雷锋学校（省重点中学）

◆医疗：

雷锋医院、望城县三医院（也叫心脑血管医院，雷锋镇内）

◆金融：

农村信用社，在涉外职业学院附近有建行、农行等。

◆商业：

综合集贸市场、千惠超市

◆其它休闲旅游：

镇中心广场（白马像处，居民休闲纳凉聚集处）、雷锋纪念馆（免费开放，现游人稀少）

2、雷锋镇房地产开发状况：

（1）现有项目：

目前仅有两个地产开发项目，荷塘月色是其中之一，据雷锋镇党委书记王华英的了解，她跟我们讲了一个当地人对彭晓平的说法：

“三陪娭姆”，意即关系硬，但觉得项目开发进度太慢。

另一个地产项目是“银华别墅山庄”，是省棉麻公司建设，主要销售对象是棉麻公司内部职工，现已开发、销售完毕。

该项目于2002年购地，规划占地面积约100亩左右，当时地价为8.6万/亩。

（2）王华英书记推荐了两块待开发地块，项目均不如荷塘月色成熟：

真人桥：

距本项目约3公里，地形地貌类似本项目，属省小康示范村，圈地面积约1000亩左右，有近200亩左右的水面面积，现有若干家农家乐。

如图：

牌楼坝水库：

距本项目约10公里，从319国道进，沿途路况较差，有5公里左右的山路，风景秀美，类似于青竹湖的天然水库，该地块距319国道直线距离2公里左右。

如图：

3、雷锋镇公开招商项目：

西子湖旅游度假中心：

地处望城县雷锋镇，距长沙市6.5公里，全镇已纳入长沙市2020年都市区发展规划范围，属未来长沙河西的新城区。

因项目选址地的自然景观与杭州西湖相近，故名西子湖。

项目融资：

603.1万美元。

（注：

此项目系网上信息，据向王华英书记证实，她不知道有此项目）

雷锋工贸小区：

在319国道和三环线交汇处，占地1500亩，园区整体对外招商，主要引进商贸流通企业和新型建筑装饰材料、医药工程、环保及高科技工业企业。

4、麓谷概况：

紧临本项目东边，麓谷科技园由长沙国家软件产业园和国家新材料成果转化及产业化基地组成，总规划面积为23平方公里，园区内生态环境较好。

麓谷科技园现已有艾因泰克、湘邮科技、金瑞材料等几十余家企业陆续开工建设，其中有国家863计划、火炬计划等重点计划项目10余个。

现职工住宿多自购住房，集中在银盆岭、望城坡、咸嘉湖等区域，部分企业提供员工宿舍。

高新区建设局修建“专家楼”，100亩左右，产品均为双拼别墅，共345套，分两期开发，第一期195套已竣工验收，二期未建。

项目密度较大，小区环境一般。

主要销售对象为河西高新技术开发区企业，据销售人员称，价格不超过2800元/平米（内部价）。

二、河西房地产市场概况

1、总体概况

河西的房地产市场呈现升温之势，2000年至2003年的3年间，累计开发建设面积17000多亩，新建大学生公寓、咸嘉小区、阳明山庄、沁园春等各种住宅项目122.6万平方米。

随着市政府的搬迁，潇湘大道的改建，猴子石大桥的修建，河西大学城优良的文化底蕴以及城市基础设施的逐步完善，大大改善了河西北区的居住环境。

南北方位的开发是河西的主要焦点，南依托千年的学府文化；北依托市政，暗流涌动，来势凶猛；西面则是依托更接近山、水的原生态的自然环境优势。

到今年为止，已开发和正在开发的楼有近４０多个（楼盘具体情况见附表一），且不断有更多的楼盘正在立项之中。

预计未来两年内，河西房地产开发面积约300万㎡，竞争愈加激烈。

2、区位板块分类：

从河西房地产开发的楼盘分布来看，可以分为溁湾镇板块、麓谷板块和市府板块。

溁湾镇板块主要指溁湾镇片区，这里主要有河西的大型商业中心通程广场支撑，但由于是老城区，除非拆迁，不然已无地可用；麓谷板块主要指规划中的麓谷范围，也包括汽车西站和大学城一带，含盖麓南板块；市府板块范围为长沙高新开发区到府后路，从雷锋大道到潇湘大道北路（现银盆南路），这一板块住宅市场已几近成熟，是目前河西楼市中住宅价格最高的一个区域。

（1）麓谷板块

麓谷板块从地形上看呈西南走向，包括了望城县和岳麓区交界沿线及岳麓区南部，有荷塘月色、悦禧国际山庄、静园山庄、晓龙山庄（静园山庄姊妹篇,暂定别墅项目,规划不明确）、阳光１００国际新城等近十个较大的楼盘。

这一区域可进一步细分为麓谷园板块和麓南板块。

麓谷园板块：

麓谷园板块位于汽车西站以西的望城与岳麓区交界区域，本项目“荷塘月色二期”就在此区域内，该板块较为偏僻。

去年，国务院原则同意规划将长沙面积从1990版960平方公里，扩大到2893平方公里，并且将长沙县、望城县部分区域，纳入规划范围，从这个规划来看，麓谷板块将深受其益，这为望城与岳麓区交界区域的发展、造城提供了政策上的依据。

且二环、三环线路的全面拉通，城市道路已经延伸到这一区域，加上随着私有车辆的日渐普及，将在很大程度上带动这一区域房地产开发，但因公交系统的制约，目前仅有三条公交线路经过，平民大众化的地产开发项目尚需时日。

麓南板块：

这一板块是长沙市资源最为独特的板块，以岳麓山作为长沙市的心肺及千年学府的教育资源，加上湘江等优势，形成一大亮点。

去年一度被媒体热炒，被喻予“四虎啸山”：

于猴子石大桥西北侧，占地近1000亩的长沙阳光100，规划总建筑面积约为120万平方米，该项目暂定今年下半年开盘，主要客户群定位于河西各高校教师及其它中产阶级；与之隔路相望的是省经投的金牛山庄（又名岳麓山大学城院士专家生态示范园），占地638亩，规划总建筑面积约为16万平方米，现据内部消息，已整体出让给一浙江财团；向西，是凯达集团运作的香格里·麓山别墅，占地1350亩，总建筑面积约为30多万平方米，预计今年下半年开盘，现还在方案设计阶段，据说二期土地手续也出了问题；第四只“虎”便是华盛集团白鹤天池项目占地在1700亩左右，土地手续遇到严重阻碍。

（2）市府板块

随着市政府的搬迁，以长沙市政府为依托，沿岳麓大道、金星路、咸嘉湖路及潇湘北路方圆几公里的范围现在已变得炙手可热。

由长沙中意开发的江岸锦城、长江置业的“沁园春”和由同人置业开发的“景秀江山”、侨志开发的银府花园都集中在一个区域，相距不过1公里，打着同样的“江景”楼盘口号，建筑类型也是类似的小高层、高层（其中，沁园春有少量别墅），目前的均价为2500元—2800元/平米，价格在该板块属高档范围。

雄海花园、银杉雅园、西江庭院、嘉华苑等近十个楼盘开发的中档次的多层洋房及小高层住宅则依托市政配套的优势取得了较好的销售业绩，其中雄海花园、嘉年苑的均价相近，在2400元/平米左右；西江庭院、银杉雅园等在1600元/平米左右。

德润园、桔洲新苑、枫林绿洲、咸嘉新村、恩瑞·麓山名园、航发·锦绣家园等几个楼盘则以经济适用房低廉的价格赢得客户，起价在1200元／㎡以下，均价在1500元／㎡以下。

其中锦绣家园的价格最低，均价1350元/㎡。

（3）溁湾镇板块

溁湾镇板块开发的物业有通城商业广场、新一佳等，可见这个区域房地产开发方向主要集中在商业物业，另世界500强企业易初莲花也将进驻河西，新外滩商业广场的建设以及通程商业广场的日益兴盛，溁湾镇中心地带已经形成整个河西板块的商业金融中心。

3、价格板块分类

从上述分析来看，河西的物业类型呈多样化，有别墅、高层、小高层及多层，楼盘素质的高中低档一应俱全，因此价格也呈现三级分化：

（1）高档物业

别墅以静园山庄、悦禧国际山庄、沁园春的代表，其主要分布在麓谷板块，部分位于市政板块的沿江地带。

别墅面积一般从190－360之间，联排均价2400－2600元／平米，独体在3000－3300元／平米，沁园春的别墅总计6栋，价格在河西同类物业中暂时最高，起价8500元／平米。

（2）中档物业

这类物业主要为高层及小高层项目，有湘许嘉园（小高层）、景秀江山（小高层、高层）、江岸锦城（小高层）。

其中高层的销售起价一般为1900－2000元／平米，均价为2350－2500元／平米；小高层的销售均价格在1800－2650元／平米。

（3）低档物业

低档物业为经济适用房的多层住宅。

起价在1200元／㎡以下，均价在1500元／㎡以下，航发·锦绣家园价格最低，均价1350元/㎡。

4、与全市房地产市场的比较

2003年，长沙市房地产开发投资122.56亿元，与去年同期相比增长49.84%，其中住宅投资73.28亿元，同比增长65.57%，1~11月，长沙市房屋施工面积1106.32万㎡，竣工房屋面积443.24万㎡，分别比去年同期增长32.66%和33.46%，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。

其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%。

全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%。

（长沙市房地产交易管理所数据）

岳麓区2002年房地产投资50718万元，同比增长188.37%，房屋竣工面积100.52万平方米，较上年同期增长38.21%。

2003年房地产投资115509万元，同比增长127.75%，占全市房地产开发投资的9.4%；商品房销售面积26.54万平方米，同比增长52.88%，占全市商品房销售面积的8.9%；房屋竣工面积130.93万平方米，同比增长30.3%，占全市房屋竣工面积的30%。

（长沙市统计局数据）

由此可见，河西的房地产市场正在快速发展，“宁要河东一张床，不要河西一间房”的说法已成过去。

而越来越多的开发商认准河西、消费者认可河西的原动力，应该是河西得天独厚的自然资源加上迅速的发展，各项基础设施的完善，使得河东河西的距离在日益缩短。

未来的河西，将不再是依托高新技术产业的发展，更加注重居住环境，无疑，占全市房屋竣工面积30%的开发量，竞争惨烈的同时，将为河西带来大量的人气及综合消费力。

在高档住宅郊区化的今天，随着“西部大开发”的潮流，将会有更多的消费者涌向河西，甚至再远一些的地方，如自然景观植被完好的“荷塘月色”。

注：

河西各楼盘具体资料见附表。

三、项目概况

1、地理位置及地形地貌

项目所在地为望城县雷锋镇，雷锋纪念馆隔壁，与雷锋故居一路之隔。

项目东接麓谷，西临雷高路，南到319国道，北边是岳麓区辖区。

项目地形呈丘陵地带，山势起伏不大，山水相间，植被较好，主要树种为松树，另有人工种植的樟树、雪松、玉兰树等。

低处的几块长满荷花的水塘，在小山包的环抱下，着实有朱自清先生散文中的意味。

而两块较大的鱼塘，被湘坤公司在对外作休闲垂钓经营，又平添许多田园野趣。

（如图）

2、项目规划及已开发情况：

项目总占地690亩，规划容积率0.6。

目前湘坤开发了一期约90亩的一部分土地，位于雷锋故居的北面，临水11栋独体和定制区11栋独体，以及双拼别墅，主推庄园式别墅概念。

独体别墅总价在150万~180万之间，建筑面积220—480平方米不等，私家花园按建筑面积1:

1比例配置，在建筑风格方面，引入英式、美式等多种风格。

销售情况：

临水独体别墅已经售出9套，剩余2套，而定制区已经卖出2套，加上双拼别墅，总计售出20多套，销售情况不是很好。

3、目前的三通一平情况：

除荷塘月色现在正在开发的90亩地外，其它均为生地，尚未平整，有简易公路相通。

四、长沙市别墅项目概况及分析

１、长沙市别墅楼盘列表

项目名称

物业类型

面积

价格

按揭

备注

同升湖

独体别墅

400平米左右

起价3580元/平米

4000元/平米（可见湖景）

5000元/平米（临湖）

静园山庄

独体别墅

330---378平米

2８00--３000元/平米

联排别墅

190---340平米

2100---2500元/平米

均价2400元/平米

悦禧国际

山庄

联排别墅（一期）

19１---2６０平米

一期联排起价2280元/㎡

45---54万/套

7成20年

独体别墅

（二期6月开盘）

２80－360平米

二期独体360㎡120万/套

7成20年

绿色和平墅

独体别墅

280—320平米

60---70万/套

7成20年

水云间

联排别墅

210---320平米

70---100万/套

荷塘月色

独体别墅

250---446平米

110---170万/套

7成20年

700平米花园20万

双拼别墅

230---300平米

50---80万/套

圣爵菲斯

独体别墅

365平米

268万/套

梦泽园

独体别墅

276---300平米

均价6500元/平米

公园11号

复式别墅（10月开盘）

380---400多平米

260---500万/套

樱之谷

独体别墅

400平米以内

160万/套

7成20年

联排别墅

200平米左右

40---70万/套

２、长沙市别墅市场分析

星城别墅开发可谓四面开花：

南已形成同升湖山庄板块；北有金鹰城·圣爵菲斯、山水芙蓉；东有梦泽园、水云间、樱之谷；西有静园山庄、荷塘月色、悦禧国际山庄等。

而前段时间炒得火热的麓南板块，也是别墅级的高尚住宅社区规划。

从规模上看，以上这些别墅占地少则几十亩，多则上千亩。

广告诉求也是概念纷呈，有的称源自欧洲，有的称系北美原创，号称传世之作，让人目不暇接、眼花缭乱。

而今年的别墅市场竞争将更加激烈，如同升湖的姊妹篇——位于长沙县洞井镇白竹乡的“白竹水乡”，占地2500亩，现正处于报建阶段；卓越集团在河西市政府旁圈地800亩，同为“蔚蓝海岸”的联排别墅项目，现正在方案设计阶段；广州碧桂园在星沙腾飞岛的项目已正式开工。

如此多的大盘项目在暗潮涌动，年前预测的2004年为别墅年是有道理的。

（1）让别墅项目闻风而动的原因

a.国家5年内不再批准别墅项目的规定成了别墅热的催化剂。

虽然截至目前长沙市国土局尚没有相关的举措，但是长沙别墅用地叫停是迟早的事。

这对已获批并上市的别墅及“汤耗子”是一大利好消息，新政策的实施将使别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态，其价格也有望持续上涨。

b.国土资源部的45号文件，从源头上掐死了竞争对手，也让现有或在建别墅至少有了五年的销售期。

谁更早进入市场，谁就赢得更长的销售周期。

c.近年随着二次置业者的增加，境外机构的进入，以及非公有经济的飞速发展，造就了许多的私营企业主，致使别墅市场升温。

（2）长沙别墅市场应该还存在较大的空间

a.美国经济学家研究表明：

房产市场饱和的条件是年人均收入超过1万美元，而现今中国远未达到这一水平。

长沙市又已逐渐形成洼地效应，人才、资金迅速从各地汇集，从而使2003年上半年的ＧＤＰ增长高达13个百分点，居民收入水平也增长很快。

另外，从人性追求及人们观念的转变来看，个性化、差异化的要求为别墅市场“埋伏”了客源。

b.别墅作为高档物业，虽然所面对的客户量十分有限，但从目前的市场情况来看，长沙的别墅市场依然存在着巨大的潜力。

有关资料显示，目前长沙月收入过万者约占全市人口的0．7％，数目在1万人左右，而这个群体中，至少有一半人有购房欲望，也就是说长沙现在至少有5000人是别墅的潜在消费对象。

另外，对于高档物业而言，地市购买力成为一个重要的支撑点，而且，呈现日益增长的趋势，加上外省市对长沙房地产投资前景的逐步认同，也将带动别墅项目的热销，河西某个项目做过调查，在整个项目销售比例中，外地购买者拿下了40％的房子。

同时别墅新项目立项审批的全面叫停，以及城市别墅建设地块的有限性，形成了“物以稀为贵”的消费心理和升值潜力。

c.“低密度，郊区化”将是长沙别墅市场发展的重要趋势。

如今城区住宅普遍存在密度较大、严重影响采光和通风的缺陷，而旧城改造难度大，资金消耗也大。

非典时期人们对健康居住环境特别渴求，于是不少地产商纷纷将目光投向郊外，廉价的土地、丰富的植被加上新鲜空气，构成了市场竞争的利器。

（3）别墅面积、价格两极分化

目前的别墅项目大多以200-300平米的联排及300-400平米的独体为主，单套总价集中在50-150万之间。

从目前个别项目的情况来看，已经出现两极分化的倾向。

一方面是个别项目走高档路线，比如“公园11号”，针对尖端消费群体超豪华配置，其单套总价在200-300万之间，是目前长沙最贵的别墅项目。

另一方面，通过对市场的详细调查，也部分经济型别墅项目，户型面积将控制在200平米左右，单套总价将控制在50万元左右，其针对的目标客户群体主要是高级白领阶层，如悦禧国际山庄和樱之谷的部分联排。

（4）河西别墅市场前景

在政府“西文东市”的规划思想下，河西是适宜居住的。

同时，长沙市被喻为“山水洲城”的“山”、“水”、“洲”均在河西，得天独厚的环境资源给予河西开发高档别墅项目的先天条件。

加之河西房地产开发的瓶颈问题——交通已得到迅速解决，“六桥三环”中已建成“四桥两环”，河西的大盘，将会直接影响整个长沙市房地产的发展。

五、项目的SWOT分析

1、优势：

（1）项目地原生地形地貌。

自然丘陵地，原始植被，充满田园野趣，安静祥和的氛围，适宜开发高尚的品质住宅社区。

（2）项目所处地置。

项目紧临麓谷，而作为河西高新开发区中的“特区”，麓谷拥有大批高收入的知识分子，这是本项目的潜在客户群，而且部分已有购房意向。

河西及项目所在地附近的高校也将有较强的支撑。

（3）我公司的品牌号召力、丰富的操盘经验及整合各种资源的能力。

（4）湘坤董事长彭晓平在当地也有较强的关系网络。

（5）一期手续已完备，具备较快启动，赢得市场先机的条件。

（6）土地价格相对较低。

2、劣势：

（1）项目所在地的市政配套不完善，给日后项目开发增加配套建设的成本。

（2）项目距离市中心有近20分钟的车程，较为偏僻。

3、威胁：

（1）今年年底前，别墅楼盘太多，放量会较大。

（2）出入项目的主干道是规划道路，准确的修建时间无法确定，造成项目开发的交通隐患。

（3）项目所在地进行的招商项目。

同样由于自然景观的优良，极有可能开发旅游休闲的度假别墅项目，1-2年后可能将对本项目造成潜在威胁。

（4）由项目地到达市中心的主干道路况较差，减慢车行速度。

4、机会点：

（1）原先热炒的河西高档住宅项目出现阻碍，给本项目创造潜在市场份额及发展空间。

（2）目前长沙别墅市场差次不齐，继山水芙蓉之后，基本上没有性价比优良的产品出现。

（3）河西的房地产市场发展迅速，板块已被炒热，有更多的人认可河西，认可郊区化住宅，只需有高品质的、迎合消费口味的产品出现。

（4）长沙别墅市场存在较大的发展空间，中档别墅还有价格空间。

（5）项目目前销售不畅的状况，主要是产品本身的缺陷及湘坤公司的操盘经验不足所造成，并不是市场无承受能力。

六、结论

通过上述调研结果及SWOT分析，我们认为此项目基本可行。

但首要问题是要“快”，尽快建立项目品牌，占领市场高点，甩开追兵。

因有大量别墅项目预计今年冬交会开盘。

我们必须抢在他们前面开盘，建议时间暂定为10月18日。

第二部分项目定位

一、规划定位

导入三大奥林匹克花园发展商合力打造“运动、健康”别墅的概念及我们作为“中国别墅专家”（有三个别墅项目获“中国名盘50强”称号）的实力身份进行操盘的号召力。

共分两个区进行规划，即洋房区、别墅区。

洋房区的规划主要是为了增加项目人气，拟规划150-200亩的面积，在319国道位置辅以部分商业，以解决整个小区配套不足的问题。

其余的面积全部用来规划别墅区。

二、产品定位

1、产品类型：

因避免产品单一，从而限定客户群，拒绝其它类型的客户群体。

对美好事物的向往是所有人的追求，对于一个环境优美、祥和宁静的高尚住宅社区，更是所有人对家园的最高向往，但由于受制于经济条件，而不得不作出取舍，但如果将产品线适当拉长，如十二、三万一套的花园洋房，则非常具有亲和力，眷顾了绝大部分人的梦想，扩大客户面的同时，项目热销就在情理之中。

所以，我们建议：

洋房（30%）、联排（25%）、复式别墅（15%）、独联体（1