天上人间商贸城包括商贸街购物街酒店公寓建设项目建设可研报告.docx

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天上人间商贸城包括商贸街购物街酒店公寓建设项目建设可研报告

天上人间商贸城建设项目

可行性研究报告

二○一三年四月

第一章总论

一、项目基本情况

（一）项目基本情况

1、项目名称：

天上人间商贸城建设项目

2、项目单位：

某某置业有限公司

3、法人代表：

4、建设性质：

新建

5、建设地点：

本项目建设地点4处。

（1）XX县天上人间·风雅苑东区位于淮海南路与汴河路交汇处东南侧。

（2）北区位于淮海南路与广场交汇处西北侧。

（3）南区位于淮海南路与广场交汇处西南侧。

（4）XX县金鼎花园位于淮海北路与濉河路交汇处东北侧。

6、占地面积：

本项目总占地面积61160平方米，其中XX县天上人间·风雅苑东区占地面积14280平方米，北区占地面积21600平方米，南区占地面积13800平方米，金鼎花园商住区占地面积11480平方米。

7、建设内容：

建设商贸城建筑面积71232平方米。

其中：

东区商业建筑面积14994平方米、北区商业建筑面积29160平方米、南区商业建筑面积11580平方米，XX县金鼎花园商业建筑面积15480平方米。

项目建设内容与规模表

序

号

建设项目

建筑面积

（万平方米）

备注

1

东区旅游购物特色街

14994

具有浓郁民族特色、商业特点的街区。

2

南区文化商贸街

11580

具有浓郁历史文化、商业特色的街区。

3

北区多元式商贸服务区

29160

商贸流通、超市集群、休闲旅游、金融服务、餐饮娱乐和教育产业。

4

金鼎花园区配套酒店公寓区

15480

酒店式公寓，完善的配套服务和社区管理。

总计

71232

8、项目投资：

项目总投资22866万元。

所需资金全部由项目单位自筹。

9、项目编制依据：

（1）国家及XX省有关扩内需、保增长的政策措施；

（2）XX省加快县域经济发展实施意见；

（3）XX市、XX县关于XX一体化建设规划；

（4）XX市、XX县总体规划；

（5）XX县“十二五”发展规划；

（6）项目单位提供的其他资料和数据。

10、编制原则：

（1）依据《XX市总体规划》、《XX县总体规划》，结合XX县的经济社会发展实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。

（2）博采全国各地房地产开发建设的成功经验，建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑XX县的城市基础设施框架，创造城市的新形象，新面貌。

（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑XX县城区现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与县城总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。

（4）合理有效使用土地资源。

（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。

以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效实用的原则。

重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。

（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。

（二）项目建设背景

XX县位于XX省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。

XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。

XX环境优越，交通便捷。

市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。

举全县之力打造的省级开发区——XX经济开发区，现已完成投资5.7亿元，在10平方公里建成区内全面实现“九通一平”，服务配套设施已经完成。

一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。

“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。

符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。

公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。

距徐州观音机场仅有50公里。

内河航运入淮河、通长江，直达上海港。

XX物华天宝，资源富饶。

矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。

国家级特大型企业XX矿业集团公司、皖北煤电集团公司18对矿井座落在XX境内，年产原煤3000多万吨；县属煤矿年产原煤200万吨以上。

电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。

城市化水平不断提高。

按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。

2008年全市城镇化率达到48.3%，低于全省平均水平。

随着煤炭资源的大规模开发，一方面县城在短期内将新增大量的煤炭产业职工和配套服务产业的职工，另一方面采煤沉陷区造成大量失去土地的农村居民，需要转移到城镇居住并发展非农产业。

加快城镇建设势在必行。

农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。

XX县可耕地面积220万亩，待开发的采煤塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。

劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。

XX厚积薄发，活力四射。

在国家促进“中部崛起”战略实施带动下，XX人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。

XX省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。

投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。

投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。

新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。

XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。

东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使XX成为XX省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。

XX定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园。

二、项目建设的必要性和意义

实施房地产开发工程是XX县实施科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一，对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用，也是将XX发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。

从XX县经济发展战略出发，要依托城市，立足国内，面向世界，外引内联，综合开发，全面开放，运用社会主义的市场经济运行体制，大力发展外向型经济，积极参与国际竞争加速与国际接轨进程，推动全县经济持续、快速、健康发展，必须加快城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能够体现和发挥XX县独特的优势，在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。

本项目的建设是实施XX县加快城镇化发展、产业结构调整和产业升级的重要举措。

XX县的经济发展是以高新技术产业为导向，以外向型经济为主体。

根据《XX省国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景目标的意见》，运用社会主义市场经济运行机制，充分利用优惠政策，鼓励和争取“三大”（大科研所、大学、大型企业）和民营科技实体进入县境，坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针，协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业，对于XX的产业结构调整和产业升级，增强中心城镇的凝聚力和辐射力，具有重要意义。

因此，集中必要的财力和物力，加快XX县城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能吸引外商投资，即栽好梧桐树，引来金凤凰。

三、主要经济技术指标

1、项目总占地面积61160平方米

2、总建筑面积71232平方米

3、项目总投资22866万元

4、建筑容积率1.16

5、绿化率不低于30%

6、地震烈度设防7度

第二章市场分析

一、中小城市的商业现状分析

中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的60.88％。

它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80％左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。

中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。

全国100人以下的零售单位，占整个企业数的98．7％，从业人数占70．3％，提供了81．8％的社会消费零售额。

它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。

综上所述，XX县天上人间·风雅苑及金鼎花园商贸区建设项目的建设将极大改善XX县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。

项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。

二、酒店业发展状况分析

1、中国酒店业现状

我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。

随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：

（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分

经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；

（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场

目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。

酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；

（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业

以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；

绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。

绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。

顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、

环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。

2、XX酒店消费者研究

1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异

经过详细的调查，就XX范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：

2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；

3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网