成都远大华阳项目报告.docx
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成都远大华阳项目报告
成都远大华阳项目策划报告
第一部分成都市宏观经济及房地产总体市场状况
一、城市概况
历史文化:
成都是四川省省会,是一座有2300多年悠久历史的古城,秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心,军事重镇。
世称“天府”,又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。
武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。
成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。
随着西部大开发的推行,成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力,理所当然地成为西部大开发的战略高地。
地理位置和自然资源:
成都市位于四川省中部,四川盆地西部,全市总面积12390平方公里,至2000年城区建成区面积208平方公里。
全市地势差异显著,西北高,东南低。
气候资源独特,年平均气温在16.4℃左右,晴天少,日照率在24~32%之间;水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。
生活特色:
成都气候宜人,冬无严寒,夏无酷暑,适合居住。
成都人喜欢饮茶,大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景,且茶楼设施、服务俱佳。
成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。
成都被称作“最适合居住的城市”,大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。
行政区划:
目前,成都市辖8区4市(县级市)7县,即:
锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、新都县、大邑县、蒲江县、新津县。
二、城市规划
1、成都市都市区总体规划:
都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群,是形成成都现代化都市的主体,都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围,各卫星城按照各自的职能分工,优势互补,共同发挥都市区的整体功能。
都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域;都市区以内为一体化的城市地区,区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体化;各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能,又分别承担中心城的部分功能。
另外,市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念,即从成都市中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。
2、区域定位:
随着3260平方公里的大成都概念提出后,初步拟定将一环路作为城市中心区,重点发展商务、文化功能;一环路至三环路以内,作为主城区,主要作生活区;三环路至外环路之间,作为环城区,重点发展各类产业;温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区,将形成产业跟生活配套的格局。
3、城市发展方向
成都市位于四川盆地的西部,西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展;而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素,同时又多自然风景区,因此不适合进行大规模城市开发。
从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说,城市业应该向东、南方向发展。
向东发展:
根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》,以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路,范围约76平方公里,总体
结构为1个副中心,1个片区中心,3个片区,15个居住区,四纵五横的干道系统。
该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区,是城市副中心。
向南发展:
根据《成都市总体规划(1995~2020年)》、《成都市向东向南发展规划》,成都市南部副中心是以人民南路南延线(火车南站外环路)周边为核心的34平方公里地区,重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的,以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区;人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心,未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。
4、城市发展热点区域
城东区域——改造热点区
城东片区2000年以来市场发展迅速,《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台,极大的刺激了该片区房地产业的发展。
成都市向东发展城市设计
城南城市副中心区域——建设热点区
城市向南发展方向的确定,城市副中心建设启动;同时,临近成都市高品质楼盘开发集中区——城南,使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。
成都市向南发展城市设计
周边卫星城——辐射热点区
城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳;撤县变区、成温公路的施工带热了温江;同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。
目前已经有众多实力开发商,如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城,未来几年内,周边卫星城的发展将持续升温。
成都市华阳卫星城城市总体规划
三、宏观经济
1、发展目标:
发展总目标:
21世纪前10年,成都加快发展的总体目标是:
构建西部战略高地,基本实现现代化。
“十五”期间,要为实现这一总体目标奠定基础,加快进程。
经济总量目标:
国内生产总值年均增长10%以上,2005年人均国内生产总值达到2500美元。
经济质量和效益明显提高,财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度。
2002年成都市国内生产总值奋斗目标为增长13%。
结构调整目标:
2005年一、二、三产业增加值比例调整为7:
45.5:
47.5,高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上。
调整优化城乡经济结构,加快城市化进程,2005年城市化水平达到38%以上。
人口就业目标:
人口自然增长率控制在4‰以内,2005年全市总人口控制在1070万人,非农业人员比重达到60%,城镇登记失业率控制在4%以内。
城市建设目标:
加快建设城市中央商务区和城市副中心,城市功能分区总体合理,基础设施配套完善,城市管理科学规范有序,形成现代化城市的基本框架;建设成以中心城区为核心、卫星城市(镇)为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
居民收入目标:
城乡人民收入水平和生活质量稳步提高,城镇居民人均可支配收入年均增长8%;农民人均可支配收入年均增长6%。
社会发展目标:
2005年恩格尔系数加权平均值降到43%,其中城市为37%,农村为47%。
(成都市统计局《成都2001统计手册》)
从上述发展总目标和各分项发展目标来看,大力发展经济,调整产业结构,控制人口,解决就业,加快城市建设,努力提高居民生活水平,社会发展等六大方面均有明确的目标和规划,其中加快城市化进程和加快城市副中心建设尤其值得我们注意。
这表明不仅从国民经济发展自然带动卫星城的发展,更加从城市宏观发展目标方面对卫星城的发展提出了明确的规划和目标。
项目位于成都最近的卫星城镇之一的华阳,必将是城市化发展的最大受惠者和卫星城发展的重点区域。
2、人口:
2000年末成都市总人口1013万人,在全国特大城市中,仅次于北京、上海、重庆,居第四位。
其中,市区人口336万人,县(市)人口667万人;女性人口497万人,男性人口516万人;全市共317万户,其中,市区为111万户,县(市)为206万户。
全市平均每户3.2人,其中,市区平均每户3.0人。
全市人口密度为每平方公里818人,其中,市区人口稠密,平均每平方公里达2370人。
(中国统计出版社《2001成都统计年鉴》)
最新数据,2001年末,全市户籍人口1019.9万人,比上年末增加6.6万人。
全年人口出生率7.1‰,死亡率5.5‰,自然增长率1.6‰;全市计划生育率96.2%。
(成都市统计局《成都2001统计手册》)
从2000年和2001年人口数据可以看出,2001年的人口自然增长率仅为1.6‰,远低于“十五”人口发展目标中4‰的指标,成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制;但同时我们也可以看到,由于城市人口基数大,绝对增长数量还是比较大的。
庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口,中心城区人口已经过于密集了;为减轻城市负担,城市向外围发展势在必行,卫星城将成为最佳的人口疏散地。
同欧美大城市一样,城中上班、卫星城居住将成为大城市解决人口不断增多、土地日渐稀少问题的基本方式。
3、GDP、人均可支配收入及一二三产业发展状况:
成都历年GDP、人均可支配收入及一二三产业发展状况一览表
年度GDP(亿元)第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)人均GDP(元)人均可支配收入(元)
1990194.0940.5677.0776.4621231870.91
1991236.9542.1488.07106.7425652062.98
1992300.6749.19112.60138.8832252254.44
1993418.6358.41177.74182.4744442807.35
1994558.3582.63244.65231.0758804239.48
1995713.67104.29309.36300.0273885075.82
1996869.34116.53385.18367.6389065700.71
19971007.03120.60456.37430.05102246046.84
19981102.26123.51497.27481.82111036490.18
19991190.03123.74532.39533.90118977140.96
20001312.99125.56587.00600.43130207694.95
20011490.86132.54676.13682.19146658128
(中国统计出版社《2001成都统计年鉴》34页,2001年资料来自成都市统计局《成都2001统计手册》,2000年及以前年份人均可支配收入资料来自中国统计出版社《2001成都统计年鉴》146页)
GDP及一、二、三产业增长趋势图
从上图可以直观地看出,第二产业和第三产业增长趋势齐头并进,第一产业增长缓慢。
一、二、三产业比例从1990年的20.90:
39.71:
39.39调整为2001年的8.89:
45.35:
45.76,从1999年开始第三产业首次超过第二产业。
今后,第一产业将持续低速增长,所占比例进一步萎缩;第二产业将保持稳定增长,第三产业将高速增长,进一步增大在国民经济中所占的比重。
在第二产业和第三产业良好增长势头下成都市的国内生产总值将保持稳定高速的增长,能够完成“十五”相关目标。
而第二、第三产业的增长势必带动成都市房地产业的的发展。
人均GDP、人均可支配收入随GDP增长关系图
从上图可以看出,GDP、人均GDP基本是按相同轨迹发展的,说明城市经济和人口的发展速度是同步的;与此同时,人均可支配收入也在稳步上升,2001年成都市人均可支配首次突破8000元大关。
人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力,而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加,保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。
4、房地产相关政策
国家计委、建设部通知降费:
2002年1月30日,国家计委、建设部联合发布《关于规范住房交易手续费的通知》,统一规范了住房交易手续费名称、服务内容及计费方式,并制定了最高收费标准。
中国人民银行降低金融机构人民币贷款利率:
2002年2月21日,中国人民银行第8次降低了金融机构人民币贷款利率。
相应的,个人住房商业贷款的利率也随即下调。
根据央行文件规定:
五年以上住房按揭贷款利率将由5.58%下调为5.04%,五年以内下调为4.77%。
成都降低住房交易手续费:
成都市七委局发布正式通知,根据国家计委、建设部精神,使成都市交易税费收取工作进一步公开化、规范化。
土地交易“阳光工程”:
7月1日起,成都将实行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,土地交易将公开化、透明化,暗箱操作将不复存在。
国家和成都市房地产相关政策法规的不断出台,使成都市房地产业的发展更加规范化、市场化,从更多方面给普通消费者以实惠和保障,使开发商和消费者能够在更加公开、透明、规范的条件下进行交易,充分保护了在交易中弱势群体的利益;在政策的压力下,促使开发商不断成熟,不断壮大实力,也必将淘汰部分实力弱、运作不规范的开发商,从而十分有利于房地产业朝健康的方向发展。
同时,房地产交易过程中各种费用的不断降低、银行按揭贷款利率的不断下调,更将进一步刺激居民的购房欲望,扩大了购房的基本消费群体数量,保证了房地产需求市场持续繁荣。
四、房地产总体市场状况
1、房地产总体供需情况
房地产总体供需情况一览表
房地产开发面积情况商品房销售情况
年份房屋施工面积(万m2)新开工面积(万m2)房屋竣工面积(万m2)实际销售面积(万m2)实际销售额(万元)空置面积(万m2)
1996881.50382.32332.89231.09324788105.36
19971046.52336.94372.10292.42441953170.87
19981103.85307.48454.59331.61491736110.77
19991326.83593.45476.60370.50682642136.54
20001553.51769.46541.81433.62782108152.30
20011991.38无数据815.62701.211297300188.24
(中国统计出版社《2001成都统计年鉴》114页,2001年资料来自成都市统计局《成都2001统计手册》60页)
房屋开发和商品房销售走势图
从上图可以看出成都市房地产供给和销售市场的一些特点:
(1)表现良好的一面:
整体市场向好,房屋开发面积、房屋竣工面积、商品房销售面积均呈现上升趋势;
同时,在供给市场不断放大的情况下,商品房空置面积稳定,没有出现大幅度增加;虽然绝对面积增加,但是空置率在下降,说明市场消化能力较强。
商品房销售面积不断增长,说明需求市场逐渐旺盛,而竣工面积与销售面积的同步增长为房地产业的良性发展提供了一定条件;
(2)在市场整体向好的条件下,也存在一定的隐忧:
如房屋施工面积增长过快,但竣工面积与之绝对量相差巨大,说明开发商的资金投入不充足,影响了工程进度;
虽然空置面积没有出现大幅度上升,但是绝对量仍占竣工面积近1/4,表明有效需求仍显不足或产品供给出现了问题,如产品设计落后造成滞销。
值得注意的是供给市场的增长过快,给后市带来一定压力。
虽然市场需求旺盛,但是未来2、3年内市场竞争必将更加剧烈,这就对开发商的专业能力、资金能力提出了更高的要求。
2、住宅总体供需情况
住宅总体供需情况一览表
住宅开发面积情况住宅销售情况
年份施工面积(万m2)新开工面积(万m2)竣工面积(万m2)实际销售面积(万m2)实际销售额(万元)空置面积(万m2)
1996630.20298.81235.40208.4327255482.42
1997730.13277.20314.45262.65352990122.37
1998726.53206.10359.90310.9243141661.99
19991003.57502.97375.18336.9154428885.90
20001244.38667.00464.77400.12643201100.75
20011597.64无数据716.14638.121052500无数据
(中国统计出版社《2001成都统计年鉴》114页,2001年资料来自成都市统计局《成都2001统计手册》60页)
住宅开发和销售走势图
住宅空置面积和空置率走势图
从上图中不难看出,成都市的住宅市场情况与房地产市场情况的走势基本吻合。
前面对房地产总体市场的总结也基本反映了住宅市场的成绩和存在的问题。
因为住宅市场占整个房地产市场绝大部分份额,房地产宏观市场的主要特点集中表现在住宅市场上。
3、住宅价格走势
2000年1月至2002年4月成都住宅价格指数走势图
2000年1月至2002年4月成都住宅价格指数一览表
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2000年998992983986992993990987986986985983
2001年981986988992993991991992993995995996
2002年995992993995
(资料来源于成都市房地产信息中心《成都房地产市场报告》)
从以上图表可以看出:
成都市住宅价格从2000年1月至2002年4月的28个月内,价格指数浮动不大,为17点,其中最高为998点(2000年1月),最低为981点(2001年1月)。
近12个月内价格指数浮动范围仅在5点之内,说明成都住宅的价格是稳定的。
后市住宅价格指数应该继续保持稳定。
从沿海住宅发达城市的经验看,成都的住宅价格应该在现有价格平台上反复整理,蓄势待发,在国民经济和房地产行业发展到更高水平的条件下,价格将寻求新的突破。
随着国民经济的不断发展,人民经济能力的提高,对住宅物业的要求会进一步提高。
开发商为了适应居民的要求,会加大投入成本,从而会促使住宅价格进一步走高;
同时,市场供应量的不断放大,导致市场竞争加剧,价格大战一触即发。
上述两方面决定了成都市住宅价格将会保持平稳态势,不会出现价格大起大落的现象。
第二部分成都房地产市场描述
一、成都市区域市场分析
城市分区:
根据成都市城市结构及房地产发展现状,我们将成都市分为六个大片区:
城东、城南、城西、城北、中心城区和城郊结合区。
城东区域分析
1、市场现状分析
(1)供应量日益增长
城东片区近2000年以来市场发展迅速,《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台,极大的刺激了该片区房地产业的发展。
商品房市场供应量明显增加。
现在在售楼盘总建筑面积约92万平方米。
(2)供应楼盘质素不断提高
早期开发的楼盘都以经济适用房和中低档住宅为主,2001年开发的万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等大规模高质素的楼盘把东区的房产开发提到了一个新的高度。
成都许多著名开发商,如岷江新希望、冠城集团、仁和房产、嘉祥地产等。
片区的楼盘开始往品质高档化,开发规模化的方向发展。
(3)楼盘销售状况良好
从市场表现来看,各楼盘的销售速度良好,如万科城市花园一期基本售磬,蜀都花园一期销售率也达85%左右。
该区域总体销售率约80%。
多数大盘都开始进行二期开发。
(4)高尚社区初具规模。
经过近两年来的发展,特别是在众多中高档楼盘的开发建造的催化下,如万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等,高尚、宁静、文明的社区逐渐成型。
再加上目前在城东储地的都是成都知名开发企业,城东的住宅开发将呈现“规模+品牌”的理想格局。
预计在3至8年内,区域将逐渐成熟。
(5)优越的教育环境
片区内有四川师大、电子科大、成都理工大学、四川师大附属中学、成都七中育才学校、东光实验小学、双林中学等大中小学,提供了良好的教育背景。
(6)区域配套尚不完善
由于片区建设时间较短,许多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。
居民的购物、生活不方便
(7)片区现有人居环境不理想
由于该区域是老工业区,规划配套都不完善。
东区在成都市民的眼中还是一个脏乱差,环境不好的区域,要改善现状,还需要时日。
2、市场产品分析
(1)楼盘主要以中档为主
城东区域在整个市区属于比较乱、穷的地方,该区域楼盘主要针对区域客户,楼盘的开发主要以中档为主,最终体现在价格上。
万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等一批高质素楼盘的进入,将带动该区域往中高档开发发展。
(2)户型面积丰富,多种多样
经过对在售楼盘户型的统计分析,本片区的户型面积从40—300m2,从面积上可以看出,本片区的户型是一房、两房、三房、四房以及跃式、别墅都有。
在片区内的可选择性大。
(3)价格主要在1700-3000元/平方米之间
统计分析表明,片区市场的行情价格在1700-3000元/m2左右。
随位置的不同、开发质素不同,价格也随之变化。
主力总价稳定在2400左右。
从全市范围内比较,片区的行情价格处于中等价位。
3、未来市场预测
(1)价格呈上升趋势
随着片区规划工程的启动,高素质楼盘将不断出现,地区物业的价格呈上升趋势,由原来的2000-2500上升3000左右。
(2)需求趋旺
随着旧城改造的开始,将涉及城镇居民6460户,拆迁面积达407405平方米;涉及农村人口2155人。
这些居民都将成为本区域置业的生力军。
而且随着本区域的不断发展,置业者的目光将更多的关注本片区,市场需求趋旺,片区市场的消化能力将逐年增加。
(3)竞争加剧
未来一段时间内,该片区将出现若干个大型楼盘。
供给市场的增长过快,给后市带来一定压力。
虽然市场需求旺盛,但是未来几年内市场竞争必将更加剧烈,这就对开发商的专业能力、资金能力提出了更高的要求。
(4)市场差异化加大
各发展商为规避风险,所开发楼盘的市场形象将各有特点,宣传的主题也各有侧重,赋予产品不同的附加值。
形成市场差异,区分出不同的目标市场。
4、城东区域楼盘资料列表
城南区域分析
城南区域是成都市商品房开发较早的区域,由于开发较早,其交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等具有其它社区不可替代的优势。
玉林和棕南、棕北的10年繁华在城南奠定了富人区的基础。
该区域开发多以中高档楼盘为主,形成了成都著名的高档社区。
1、市场现状分析
(1)供需市场稳定
对住宅位置的选择,城南仍是消费者的首选。
而该区域也有新盘不断推出,供需市场比较平稳。
(2)区域配套较完善
城南区域整个片区综合质素较高,多年的开发积累已经形成了完善的生活配套,交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等都具一定规模。
居民生活十分方便。
(3)开发中心转移
由于土地供给的有限性,城南新开工项目位置明显外移,桐梓林、棕树、紫荆、外双楠、人南延线将有明显的发展。
根据《成都市总体规划(1995~2020年)》,成都市南部副中心是以人民南路南延线(火车南站外环路)周边为核心的34平方公里地区,城南房产将向外转移。
2、市场产品分析
(1)楼盘主要以高档为主
城南区域在是有名的富人区,该区域楼盘的开发主要以高档为主,城南楼盘在规划设计上将小区环境作为主体,将大面积的土地用于绿化。
采用围合式设计,在大环境中穿插一些小景和娱乐设施。
充分考虑业主的社区文化活动,建立文化广场和背景音乐系统以及游泳池、儿童乐园和网球场等休闲娱乐设施,把居住休闲以及健康运动融入一体,体现了“以人为本,天人合一”的开发理念。
城南楼盘在规划上讲究室内室外环境的协调搭配,如锦绣花园、锦官新城、银都花园、碧云天、置信丽都等,把一些天然的路径融入到小区中,修建一些循环水系统,用大量的水体和绿化点缀小区环境,依托外环境对周边的市政设施作一些改进,美化周边环境。
形成了高档社区。
(2)户型面积丰富,以中大户型为主
经过对在售楼盘户型的统计分析,本片区的户型面积跨度也较大,户型从一房、两房、三房、四房到跃式、别墅都有。
其中以100-250的面积区间为主,体现其高档楼盘的质素。
(3)价格主要在2500-4500元/平方米之间
统计分析表明,片区市场的行情价格在2500-4500元/m2左右。
主力总价在3600左右。
从全市范围内比较,片区的行情价格处于较高价位。
这也能体现该区域的特征。
(4)市场出现纯小户
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