黎磊浅析房地产泡沫与金融危机之间的相互影响1.docx
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黎磊浅析房地产泡沫与金融危机之间的相互影响1
写作提纲
一、我国房地产在金融危机下的基本情况
二、近几年的房地产市场发展情况
三、对中国的金融危机与房地产泡沫进行简单的概述
四、金融危机与房地产的关系分析
五、总结金融危机与房地产泡沫的经验教训
浅析房地产泡沫与金融危机之间的相互影响
内容摘要:
金融危机产生,对我国房地产业产生了很大的冲击,并对房地产市场产生了一系列的影响。
文章通过结合相关的数据,对我国房地产市场的基本情况以及与金融危机的联系进行了分析,并对两者之间的相互影响进行了大概的阐述,认为我国房地产市场存在一定房地产泡沫,在这种情况下,由于消费者预期的下降使得我国房地产业出现了危机。
同时房地产泡沫的产生使得房地产市场出现了极不稳定的状态,还加大了金融风险。
本文结合市场的具体情况,提出了一些对房地产泡沫的防范措施,并且总结了金融危机与房地产泡沫的经验教训。
关键词:
金融危机房地产市场房地产泡沫金融风险防范措施
金融危机的到来,给中国经济造成了巨大的影响,尤其对我国的房地产业产生了一系列的连锁反应,加快了房地产泡沫的产生,使得房地产市场出现了极不稳定的情况。
房地产泡沫是金融危机的诱因之一,目前房地产市场面临巨大挑战,既要面对金融危机的洗礼又要接受其市场本身的时起时落,可谓雪上加霜。
2008年确实是个风雨飘摇之年,尤其是对于中国房地产行业。
近几年房地产行业高速发展,已然成为中国新生经济的重要支柱。
地产业,也几乎成了中国企业聚富融资的最佳渠道,许多国内中小型企业也凭借着地产战略王牌,放眼角逐国际市场。
眼看着许多中国带头的跨国企业就要诞生了,然而风云突变,一时间金融政策紧缩,风险意识稍差的地产企业泥沙俱下,经营状况举步维艰。
如果说2008年上半年是风云变换、暴雨将至,那么下半年就是暴风骤雨。
至2008年9月,国内大中型城市的房价纷纷放水。
似乎一些带头降价的楼盘尝到了一些甘露的味道,然而大多数跟风而上的地产企业的跟风降价,似乎既不叫好、也不叫座,反而更加剧了地产企业内部对市场的恐惧,也考验了买房人对购房的信心。
然而,2008年末的房地产市场依旧十分漂浮不定,金融危机的到来让整个世界都黯然失色,房地产市场却由于2007年供房量的紧缩导致2008年供房量的大大的增加,这样的情况到来让整个房地产市场措手不及。
在金融危机下,全国乃至全世界的房地产事业都陷入了一种整体低迷的现象,“停涨”已经能够成为了房地产市场的显著特征。
大多数房地产商都存在着资金链的压力,房地产商的盈利明显下降,在这种处境困难的情况下,降低房价已经成为他们营销的首要方式。
一、我国房地产市场的基本情况
我国的房地产市场在金融危机下,显然是没有任何的还手之力。
从我们市场当中感悟到的情况,就是打折、降价。
当然了这个现象我们认为总是应该看到理性的回归,但是我们看看第二组数据,今年1到5月份,全国商品住宅的销售额和销售面积出现了双降,据我所知,这是中国房地产市场首次出现的双降,销售面积降低了6.5%,销售价格降了0.4%到0.5%。
去年4、5月份以后,销售额、销售面积涨的很快,而今年不仅没有涨,反而有可能往下降,可能销售面积的下降幅度还会提高。
我记得大家都是出于对行业健康的发展下考虑的,但是如何来判断这个市场?
预见性、针对性和灵活性,各个地方的市场发展情况不一样。
回归以后又下去了,这就出现大白点,第三个情形,回归到一个合适的位置上稳定发展。
现在看来,这三个可能还不存在。
还有一种可能性,就是供求关系的变化。
我们销售的面积的数量要比去年有下降。
从我们现在的预期来看,所以我们的研究方向到底是什么决定了房价市场的上涨?
什么决定了我们的销售额?
销售面积?
这个值得我们认真研究。
在这样的情况下,我们如何应对地方政府、中央政府,媒体会怎么看?
各方人士又会怎么看?
大家都在观望。
也许观望的心态是对的。
现在应该是一种理性的回归,到底能够回归到什么程度?
我们能不能根据中央的要求,保持房地产市场的稳定?
现在正处在重要的关口。
我想我应该共同努力来促进中国房地产市场的软着陆。
或者说我们现在希望的是过去几年努力探索,恐怕大家也希望我们下滑,走下坡路,严重的下滑对我们整个国家的就业,甚至对金融体系有很大的威胁。
二、近几年房地产市场的发展情况
近几年来,随着住房制度改革的日益深化和房地产市场的迅猛发展,我国房屋专项维修基金的相关规章制度也在不断健全与完善。
国家建设部、财政部1998年就发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号),2007年10月1日修订后的《物业管理条例》出台了,对配套的新的维修基金管理办法有了明确的规定,这将进一步加快了相关维修基金的体制建设步伐。
通过建立房屋专项维修基金管理制度,对于保障住房售后的维修管理,维护住房产权人和使用人的共同利益发挥了积极的作用。
房屋专项维修基金系列管理软件产品的不断推出,将加速维修基金业务信息化进程,为政府房屋主管部门提供一套有效的维修基金的管理监控手段,为基金的归集、使用等奠定了基础。
维修基金管理系统顺应电子政务、网上办事的潮流,借助和依靠先进的技术手段进一步强化政务公开,逐步提高面向社会的服务水平,最大限度地减少维修基金业务办理繁琐程度,并逐步建立起公开监督体系,充分借助社会性资源、调动社会积极性,对维修基金业务的规范发展起到积极的推动作用。
从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行,土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势,一些地块可能被划大为小。
地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势,单宗住房地块面积一般会在100-200亩之间。
出现“地王”的比率相对要减少。
由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决,普遍存在着自有资金不足的问题。
2008年,政府肯定将继续采取更从紧的货币政策,甚至还可能多次加息(包括大幅度加息),使得银行贷款的难度加大。
甚至,还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度,严格预售资金管理。
这意味着,虽然银行仍是主要融资渠道,但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道,融资将趋向多元化,全球化。
房地产企业将加快房地产证券化,创新金融产品,通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场,以拓宽企业筹资渠道。
宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀,又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。
政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。
房地产业是我国的重要支柱产业,对国民经济有着巨大的贡献。
近年来,我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温,房价不断上涨,引起人们的广泛关注,市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。
但目前的研究多是从房地产业的表面现象出发来推测和判断房地产市场是否存在以及存在多大泡沫,缺乏理论深度。
有鉴于此,本文在国内外对房地产泡沫研究的基础上,采用理论分析与实证分析相结合的方法,从房地产泡沫的内涵、特征入手,运用当代经济学原理探究了房地产泡沫的形成机理;分析了房地产泡沫与金融风险的相互关系,并以我国近年来房地产价格和银行信贷供给数据为依据,对我国房地产价格波动与金融支持的关系进行实证研究;并根据一些房地产泡沫相关经济指标对我国当前房地产市场的发展状态进行分析,得出了我国房地产市场整体不存在普遍性的高泡沫,但部分城市的房地产市场确实存在较严重泡沫的基本结论。
进而有针对性地提出当前我国防范房地产泡沫引致的金融风险的政策建议。
三、房地产泡沫的产生,危害及我国的房地产泡沫
因为人们预期房地产会在未来升值,所以会对房地产进行投机买卖,以期取得超额收益。
(投机者是为赚钱而买卖房产,而消费者是为居住,出租而购买)
如果在房地产投机者在购买房产一段时间后预期房地产价格会下跌,投机者就会大量出售房地产,从而使房地产价格下跌,这又会进一步加大房地产投机者对未来房地产价格下跌的预期。
周而复始,恶性循环,房价越来越低,房地产业利润越来越底,房地产开发商破产,银行收不回对房地产业的贷款,引发金融危机。
当前,我国已经将房地产业作为新的经济增长点,并且房地产业已成为我国国民经济的一个先导型、基础型产业。
加上我国加入WTO以及北京申奥、上海申请世博会的成功,进一步加速了房地产业的发展。
但另一个现实问题也突显出来:
如果房地产业发展过快、过热是不是会导致房地产泡沫,进而又直接影响整个国民经济的发展。
目前,应该说房地产业对我国经济的发展起了非常重要的作用。
但同时,关于我过房地产业是否产生房地产泡沫的讨论日益激烈。
大致有三种基本观点:
一是政府部门观点,从全国范围来看,中国房地产市场总体上呈现良性态势,但局部地区的个别城市已出现“泡沫”现象。
要采取积极的措施,促进房地产业的“软着陆”;二是房地产公司老总持的“目前房地产业发展速度还不够快,规模还不够大,档次还不够高,要为有钱人盖更豪华的房子”,“房地产业是永不凋零的事业,因为地皮永远是在减少的”;三是一些经济学家持有的“适度泡沫、适度发展说”,保持适度泡沫有利于房地产业的发展,但国家要作好宏观调控,将泡沫控制在一定的范围内。
由于不同主体看问题的利益、立场、观点和方法不同,人们只能各执一辞,莫衷一是。
回顾一下中国房地产业发展的历史,我们可以知道:
1992—1993年,我国在海南、北海、惠州等地出现了房地产泡沫。
对这一经济现象,各级政府、房地产开发商、经济学家和普通老百姓基本上取得了共识。
那次房地产泡沫给当地经济产生了长期、严重的影响。
一些城市直至今天还没有恢复元气。
这也许是新中国成立以来最早的有关房地产泡沫的记载了。
由于房地产泡沫对国民经济的危害性,对整个国家经济带来全局性的负面影响,因此国内对于房地产泡沫的研究也逐渐多起来。
研究的中心问题依旧是目前的中国的房地产市场是否存在房地产泡沫问题。
研究的方法大致分为两类:
一类是纯理论的研究,只进行定性的分析,用理论分析房地产界是否存在泡沫、泡沫有多大以及是否会破灭;另一类是上升到量的高度,用指标将房地产的现状量化,用具体的数字对房地产进行评判。
在回答我国当前房地产市场是否存在房地产泡沫的问题并不是很重要,关键问题是我们应该清醒的认识到我国房地产业还存在哪些问题,我们应该怎样去治理和处理这些问题。
重要的是我们应该从美国、日本以及东南亚一些国家的房地产泡沫中吸取一些比较好的经验教训和启示,从20世纪90年代我国某些城市发生的房地产泡沫中吸取教训。
再根据我国特殊的国情,制定出一套符合我国经济发展的政策措施,认真治理和防范房地产泡沫,以免重蹈前人覆辙。
四、房地产泡沫与金融危机的关联分析
房地产泡沫最直接的危害是加大了金融风险,当金融风险累积到一定程度,就可能产生金融危机。
房地产泡沫引发金融危机主要是由借贷市场的失衡引起的。
由于房产业与金融业共生共荣的密切联系,一旦房地产泡沫破灭,则首先殃及的就是金融业。
房地产泡沫破灭后,房地产价格急剧下降,很多情况下跌破抵押价值,房地产企业的大量投资无法收回,经营极其困难,而且大批破产。
金融机构的呆帐、坏帐将大量增加。
数量庞大的不良资产因其资金滞留而危及到金融业的资产流动性及安全性,极大的破坏了银行信用制度。
泡沫经济破裂,金融系统中存在的“债务链”逐级放大,利润下降等一系列问题严重削弱了作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构的信心,导致了大量资金的撤离,并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面,逐个破产。
由于房市不景气,成交量急剧下降,加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强,一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。
去年以来,深圳排名前十位的房地产中介中天置业倒闭了,公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑,这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。
一时间,员工讨薪、客户讨钱的哀鸿之声频频见于媒体。
不仅如此,中天置业余波未了,深圳又一知名地产中介公司倒下了。
从12月4日以来,大批员工和客户聚集在深圳市长河房地产经纪有限公司总部讨要工资、提成以及客户押金,久久不肯离去。
今年1月11日,创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。
而在东莞,创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。
创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》,声称因股权调整需要暂时停止营业。
在北京,地产中介巨头中大恒基关店50家,信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店进按揭贷款证券化的产品,为房地产信贷部门提供了充足的资金;另一方面由于住房抵押贷款机构的贷款资产证券化后,风险转移,相应的信贷标准降低,首付比率逐渐降低,甚至出现了零首付。
这两方面因素都促使房地产信贷部门大量地放贷,使房地产价格持续上升或保持在较高的水平上。
房地产价格泡沫在金融危机的形成中发挥了一定的作用。
传导渠道一是房地产价格上涨,市场成交活跃,相关的房地产信贷等金融产品迅速增加。
除了金融机构发放贷款时不谨慎形成风险外,房价高企时发放的住房信贷在房价下跌时风险自然暴露。
二是房地产价格上升,财富效应引致房产所有人在消费、投资时都会没有节制,甚至会将房产抵押去消费或投资,而市场形势转变时,抵押物价值下降,风险暴露。
但房地产价格的上涨并不是金融危机最根本的原因。
从某种意义上来说,房地产市场是被金融所挟持,并反过来危害金融安全的。
金融危机的原因可以从多个角度来探询。
从宏观层面方面看,近些年国际经济金融失衡,美国产业发展缺乏新的支撑点迫使资金流入地产领域。
从政策层面看,联储在促进经济增长中,货币政策过于宽松,导致流动性过剩,为日后的危机埋下伏笔;从技术层面来看,金融机构违背审慎原则发放贷款,发行金融衍生产品时脱离实体经济,人为制造了风险。
由于金融改革滞后,目前我国房地产开发融资渠道单一,股权融资有限,基本只有银行信贷一条路,开发资金的信贷依赖银行,物业抵押的信贷依赖银行,购房的消费信贷依赖银行,建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。
房地产开发对银行资金的依赖性极大。
大量资金涌入房地产业增加了房地产开发的盲目性,造成房地产行业投资过热,市场供求失衡,商品房闲置,出现滞销。
况且我国银行业是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足房地产信贷的,中国的房地产业刚刚走向市场化,还没有经受过市场大起大落的严峻考验。
一旦房地产经济发生大幅波动,企业的经营风险将转变成银行风险,大量信贷资金无法收回,必将形成大量银行呆帐、坏帐等不良款项,银行系统承担了很大的金融风险。
五、房地产泡沫的防范措施
(一)完善金融体系
房地产业与金融业的关系非常紧密,只有健全金融体系、特别是房地产金融体系,才能从根本上防范房地产泡沫的发生。
目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关,我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的,我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全,银行自身也存在着许多不足之处,如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等,这些都会加大房地产信贷的风险。
但是,随着越来越多的国有银行和股份制银行的上市,同时面对金融全球化的冲击,商业银行追求利润的驱动力越来越强,房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。
虽然目前我国个人房贷的不良贷款率不足1%,属于优质资产,但也必须防范危机,目前深圳等地已出现房贷断供现象。
另外,美国次贷危机呈扩大之势,连美国这样金融体系成熟且发达的国家也会爆发房贷危机,我国必须引以为鉴。
(二)建立房地产泡沫预警预报系统
房地产泡沫的产生因素较多,过程复杂,若想真正做到提前预知,进而以预防泡沫的产生,必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。
大致而言,房地产泡沫预警指标包括:
金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率等。
由于我国经济、金融、房地产、个人信用制度与发达国家存在较大差距,尤其是基础数据收集和统计存在明显不足,要想建立一套完善的泡沫预警预报系统存在很大的难度,但现在就应该着手准备。
近期国家发改委宣布,住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批,将构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库,建设基础数据库采集系统、监测与预警预报信息发布系统等。
六、总结房地产泡沫与金融危机的经验教训及解决的建议
房地产泡沫是土地价格的泡沫,房地产泡沫多数发生在经济快速发展时期,随着土地需求的上升,由此产生了对土地的价格的过度乐观情绪。
日本政府在这方面犯了一个不可原谅的错误,任由土地价格上涨,而没有采取相应的应对措施。
在日本历史上一直延续着“土地神话”。
因此政府在经济快速发展时,应严格监测地价变动,并控制对土地的过度投机炒作。
各级政府应建立不同的基准地价及其公示制度,并把它作为合理地价的参考,应定期编制并发布各类地价指数,用以监测土地价格。
为防止对土地过度炒作,政府要密切监测购地者的投资开发进度,对在规定期限内未进行开发或故意拖延开发进度的土地购买者课以重税,以提高土地投机者囤积土地的成本。
除此之外,还应该严格限制土地转手频率,如可以规定2年内转手3次以上的,银行不对其发放贷款。
要保证一个国家经济稳定而快速的发展,除了自有资金外,引进外资是一个很重要的渠道。
但在使用问题上,东南亚国家由于没有很好地加以利用和调节,而且引入的外资大多数是以短期和流动外资为主的资本,并且纷纷把资金投入房地产业等一些虚拟经济部门,使得那些行业过热,最终导致泡沫的产生。
在这方面,我国要好好吸取教训。
在限制国内信贷资金大规模流入非生产性部门的同时,还要强化对外资的规模和流向的调节。
要积极调整产业结构,实现产业结构的不断升级,开发新的经济增长点,不断提高本国是生产能力,防止外资对经济的不良冲击,真正使得外资流入成为促进本国技术创新、管理创新,进而提高本国整体经济水平的重要推动力。
房地产市场与其他行业不同,是一个周期性很长的行业,与其相关的金融产品的风险也表现为一个较长的周期性与滞后性。
只有在房地产市场发生根本性逆转才能表现出来。
我国还没有经历过全局性的房地产危机,无论是金融监管机构还是商业银行、证券公司等金融机构都必须对此有足够的警惕,审慎监管、开展房地产金融产品,有效的预防金融危机与房地产泡沫所造成的巨大影响,从而能更好的解决由此引起一系列难题。
金融危机与房地产泡沫之间相互影响,对我国经济有着巨大的负面影响,因此我国要对此高度重视,及早的制定对其的防范措施以便能更好的发展我国的经济,减少损失。
参考书目
【1】陈真.2008年房地产市场发展形势分析
【2】赵永芳.我国房地产泡沫的理论与实证分析〔M〕.北京:
首都经济贸易大学出版社,2003.
【3】谢经荣,朱勇等.地产泡沫与金融危机〔M〕.北京:
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【4】程鹏.房地产价格与金融危机的关联研究[J].辽宁教育行政学院学报,2008
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【5】刘洪玉.房地产开发.首都经济贸易大学出版社,2006.
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