淄博地区门头商业市场调研报告终稿.docx
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淄博地区门头商业市场调研报告终稿
商业市场调研报告
市场部根据张店、淄川两地的具体情况,自2012年1月4日——1月11日,我们全员展开了对两地商铺、集中商业街区的市场调研,主要涉及:
张店的乐天玛特底商、银座和平店临街、义乌小商品城西侧商城路、华光路(西四路至西五路、西七路至西八路路段)、王府井、明清街(联通路至华光路部分)、西四路步行街(共青团路至商场路段);淄川主要市调街区为:
张博路、服装城、松龄路、中街、颐泽金街、山水缘底商等。
主要的业态涉及:
集中商业街区两侧街铺、大型购物中心侧街、大型商业周边住宅底商、大型社区底商等。
此次市调主要指标有以下:
各市调目标商铺业态分析、租金分析、可售单位的售价、商铺规格(面宽、进深)、烟道预设情况等。
一、张店各主要街区相关数据
(一)、华光路(西七路至西八路)
1、门店业态统计表
华光路(西七路至西八路)业态分布
项目
商店超市
酒店旅馆
餐饮娱乐
琴行
医院药店
理发美容
银行储蓄
服装鞋帽
家政
家居
孕婴店
婚纱摄影
环保供热营业厅
总计
数量
9
1
17
1
2
3
1
1
1
8
5
1
1
51
2、门店业态分析图
街区特点:
●该段华光路底商属于九级村的居住区底商,周边居民较多,加之面对义乌小商品城,该处商铺升值潜力巨大。
●该路段主力客源有:
职业学院学生、周围居民、城区及周边区县年轻客流。
●街铺主要集中在一层,一般情况下,一层作为经营门面使用。
●该条街道的平均地租在1.30-1.58元/平米/天。
●该条街道一层商铺的主要规格如下:
面宽8米左右,进深在17米左右。
●烟道设计:
未单独设计烟道。
●排名前三位的店铺业态为:
餐饮娱乐、商店超市、家居装饰。
因此条街对面是义乌小商品城,所以服饰类以及各种小商品店在这条街上很少出现,餐饮娱乐占比较大,这样正好吸收对面庞大的消费群体,所以生意都较好,银行储蓄类偏少,无法满足来小义乌消费的群体及周边居民需求。
(二)华光路(西四路至西五路)
1、门店业态统计表
华光路业态分布
项目
餐饮娱乐
商店超市
宾馆
图文广告
医药诊所
服装鞋帽
培训教育
汽车保养
公司、售楼处
家居装饰
摄影
其他
总计
数量
3
5
1
2
1
1
6
2
5
15
1
5
47
2、门店业态分析图
街区特点:
1、华光路该段位于大润发对面,由于受到主干行车道的影响,两边商业氛围差距较大,路南侧是我们此次市调的主要目标。
2、该段华光路主力客源有:
周围居民、城区及大润发、步行街的补充客流。
3、街铺主要集中在一层,一般情况下,一层作为经营门面使用。
4、该条街道的平均地租在1.16元/平米/天。
5、该条街道一层商铺的主要规格如下:
面宽8米左右(大润发对面,西四路到四五路中间),进深在17米左右。
6、烟道设计:
未单独设计烟道。
7、该段华光路的主要店铺业态为:
家居装饰、教育培训,紧邻市府第三宿舍,巴黎春天公寓、张店七中以及剑桥中学,所以教育培训类店铺相对集中。
(三)乐天玛特底商
1、门店业态统计表
乐天玛特(柳泉路)业态分布
项目
电影城
餐饮娱乐
银行储蓄
数码科技
总计
数量
1
2
1
2
6
2、门店业态分析图
街区特点:
●乐天玛特是柳泉路相对繁华的商业区域。
●乐天玛特主力客源有:
周围居民、年轻群体以及城区客流。
●街铺主要集中在一层,一般情况下,一层作为经营门面使用。
●该商场一层的平均地租在4.5元/平米/天(邮政银行年租金60-70万,永和豆浆45万,诺基亚和苹果租金25万)。
●该商场一层商铺的主要规格如下:
面宽10米,进深在15米。
●商铺不设烟道。
●乐天玛特店铺业态相对单一:
数码科技、餐饮娱乐。
商场紧邻铂金大厦,为在售的写字楼,起价6800元/平米,均价7200元/平米,40年产权,属华茂地产。
底层沿街商铺单价在1.4--3.8万元之间(沿柳泉路的价格在3万左右,靠近内街的约1.4万元);隔新村路,颐景园的底商单价在1.4-2.02万元左右(面积在107—204平米之间,面宽约8米左右),但是销售不畅,估计是受到住宅产品出现相关质量问题影响,在售8套,剩余5套。
⏹另外,颐景园对面柳泉路街边的店铺,租金在0.6元—1.3元不等,面积双层310平米较多。
(四)联通路(黄金底商)
1、门店业态统计表
联通路(西六路至西七路)业态分布
项目
装饰家居
商店超市
餐饮娱乐
美容养生
洗衣店
药店诊所
教育培训
户外用品
中介
旅行社
售楼处
总计
数量
8
3
1
3
1
1
4
1
6
2
1
31
2、门店业态分析图
街区特点:
●联通路作为张店城区成规模的餐饮、休闲店一条街,目前汇集两岸咖啡、金太阳酒店等品牌西餐、中餐餐饮店齐聚该路,我们市调的路段时黄金国际的北侧底商,粗略来看,生意一般。
●联通路主力客源有:
周围居民以及城区客流。
●街铺为两层,一般情况下,一层作为经营门面使用,二层作为仓库或者办公使用。
●该条街道的平均地租在1.16元/平米/天。
●该条街道一层商铺的主要规格如下:
面宽6.1-9.9米,进深在14米,单层面积91-147平米。
●烟道设计:
未设计或者预留烟道。
●排名前三位的店铺业态为:
家居装饰、房产中介、教育培训。
由于此条街位于西七路和西六路之间,紧邻黄金国际社区,家居装饰、房产中介以及教育培训占比较大,因莲池小学和张店七中在周围,所以培训教育类占比较大。
(五)明清街
1、门店业态统计表
明清街(联通路至华光路)业态分布
项目
装饰家居
商店超市
餐饮娱乐
美容养生
广告图文
药店诊所
婚纱摄影
服装鞋帽
教育培训
汽车美容
银行储蓄
孕婴
特产专卖
售楼处中介
公共服务机构
其他
总计
数量
6
22
40
18
4
6
3
15
2
7
2
8
9
4
2
8
146
2、门店业态分析图
街区特点:
●明清街联通路至华光路段是整个明清街相对繁华的路段。
●联通路主力客源有:
周围居民以及城区客流。
●街铺主要集中在一层,一般情况下,一层作为经营门面使用。
●该条街道的平均地租在1.7元/平米/天。
(一海参门店,使用面积35平米,年租金3万元)
●该条街道一层商铺的主要规格如下:
面宽4米,进深在8米。
●烟道设计:
未设计烟道。
●排名前三位的店铺业态为:
餐饮娱乐、商店超市、美容养生。
此段刚好贯穿联通路与华光路之间的明清街,紧邻百盛花园、瑞丰苑以及绿杉园等小区,餐饮娱乐和商店超市占比较大,另此条街美容养生店较多。
(六)步行街(共青团路到商场路段)
1、门店业态统计表
步行街(共青团路至商场路)业态分布
项目
商店超市
酒店旅馆
餐饮娱乐
理发美容
服装鞋帽
数码通讯
孕婴
婚纱摄影
移动营业厅
健身会所
其他业态
总计
数量
3
7
10
15
11
7
1
6
2
1
6
69
2、门店业态分析图
街区特点:
●步行街是淄博市中心城区较早由政府引导兴建的大型商业街区,在经历当初的萧条之后才日渐兴旺起来。
最初曾经一度盛行不允许机动车通行,后来慢慢放开,允许各类车辆通过,也正因此,其基础设施破坏较多,整个街区的档次降低了很多。
●步行街主力客源有以下:
理工大学学生、周围居民、城区及周边区县年轻客流。
●街铺主要有2-3层不同的格局,一般情况下,一层作为经营门面使用,二三层多用作旅馆,即许多商铺属于混合租赁的形式。
●该条街道的平均地租在1.16元/平米/天。
●该条街道一层商铺的主要规格如下:
面宽5米、8米不等,进深在10米左右。
●烟道设计不在最初的范畴,部分中餐馆是后来自行处理架设的。
●排名前三位的店铺业态为:
理发、服装鞋帽、餐饮娱乐。
但是此类店铺业态的品牌的知名度略差一些,缺乏大牌店铺的进驻,也在事实上造成了步行街档次缺失,从而造成未来可持续发展的后劲不足,朝向低端化发展,租金水平难有快速提升的空间。
(七)义乌商城路(联通路到华光路段)
1、业态分布表
义乌商城路(联通至华光路之间)业态分布
项目
商店超市
餐饮娱乐
蛋糕鲜花
医院药店
理发美容
银行储蓄
服装鞋帽
家政
福彩、体彩
家居装饰
婚纱摄影
公共服务机构
物流
乐器商行
售楼处
总计
数量
17
33
2
3
9
1
3
3
2
1
1
2
1
1
2
81
2、门店业态分析图
街区特点:
●义乌商城路位于义乌小商品城以西,美达华庭以东,华光路与联通路之间。
●义乌商城路的主力客源有:
周围居民以及来义乌小商品城消费的人群。
●街铺主要集中在一层,一般情况下,一层作为经营门面使用。
●该条街道的平均地租在0.81-0.97元/平米/天。
●该条街道一层商铺的主要规格如下:
面宽4.5米、6米不等,进深在10米左右。
●烟道设计:
设有专门的烟道和小厨房,不做餐饮的店铺,厨房改装成小杂货间。
●排名前三位的店铺业态为:
餐饮娱乐、商店超市、理发美容。
因此条街紧邻义乌小商品城,餐饮娱乐占比较大,也正好迎合了前来小商品城消费的人群,但是相当一部分人群为美达华庭小区业主,他们同样也是商店超市和理发美容的主力消费群体。
(八)银座和平路店侧街
1、门店业态统计表
银座和平店业态分布
项目
餐饮娱乐
商店超市
医药诊所
培训教育
公共服务机构
养生保健
顺丰速运
税务师事务所
总计
数量
5
1
1
2
3
5
1
1
19
2、门店业态分析图
街区特点:
●银座和平店一侧商业街是太平路唯一一个代表性的商业区,与我们项目类似的是紧邻大型购物中心。
●该街区的主力客源有:
西苑小区居民、周边消费群以及城区客流。
●街铺主要集中在1-3层,一般情况下,一层作为经营门面使用。
●该街区平均地租在0.60元/平米/天(淄博国际男子汉阳源房租为8万元/年,水电自付,层高3米,共三层,390平米;云溪阁茶楼每年房租3.3万元,一层,151平米)。
该街区商铺为东源公司持有,对外招租,且对承租方的行业有要求:
即噪音过大、中餐馆不租,比较好的保护了物业,也减少了对周边居民的干扰。
●该商场一层商铺的主要规格如下:
面宽7.2-8.4米,进深在14米。
●烟道情况:
没有设置烟道。
●银座和平店周边店铺业态前三位:
餐饮娱乐、养生保健、公共服务机构。
因为紧邻银座商城,所以周边餐饮业、养生保健类比较集中。
(九):
部分特殊地段的简单分析:
1、尚美第三城:
目前在售均价1.4万元,已经不再代为招商;一期招商客户的租金均价为1.5—1.6元,最为离谱的是苏荷这样的客户竟然租金如此低廉且没有递增幅度的情况下签约25年;石蛤蟆5年租约;欧贝妮卡婚纱摄影2年租约。
整个尚美第三城的店铺面积为160—1400平米。
从现在进驻的主力店情况来看,基本上是朝着餐饮娱乐业的方向发展。
2、王府井广场:
整个广场共分三条主要街道,分别是:
名店街、女人街、蚂蚁街;相关费用和规格情况如下:
街名/项目
租金(万/年)
面宽(米)
进深(米)
面积(平)
转让费(万)
名店街
10--30
4--5
12--15
30--300
15--30
时尚街
8--10
3--5
10--12
30--50
10--15
蚂蚁街
3--5
2--3
3--5
5--10
3--5
3、美食街十八特区:
位于美食街与西二路路口,占据两街临街面,在售单位中单价4-5万,面积为150、220、300、500平米不等,仅剩2套;烟道由开发商代为改造,已经经过初步论证。
目前美食街的平均地租为10元左右,回报率约每年9.12%左右。
二、淄川各主要街区数据
(一)颐泽金街
1、门店业态统计表
颐泽金街业态分布
项目
餐饮娱乐
商店超市
医药诊所
酒类
农机产品
养生保健
干洗店
事务所
育婴
总计
数量
13
5
1
1
1
4
1
1
1
28
2、门店业态分析图
3、街区主要数据:
●规模:
底商17套,沿街200米,目前3套待租1套转让。
分将军路和淄城路段,淄城路以餐饮,零售超市为主
●规格:
面宽3米,进深12米左右。
区间面积170-400平米左右。
●价格信息:
日租金:
0.35-0.55元/天/平(两层)售价:
淄城路:
4200-4500元/平将军路:
4700—5300元/平,天地嘉园商业街多为二层,面积方正在200-400平左右,买地上赠送地下,售价在4000-4500元/平。
●靠近颐泽花园、天地嘉苑,客户群体多;加之目前颐泽金街的主力店铺为国内知名餐饮连锁企业小背篓,在淄川有一定的影响力,也加速了该金街的存活以及发展的能力。
●烟道设计:
未设计烟道。
(二)锦绣商业街
1、门店业态统计
锦绣商业街业态分布
项目
餐饮娱乐
商店超市
医药诊所
肉类熟食
农机产品
养生保健
干洗店
工业
布艺
总计
数量
14
5
3
2
2
6
1
1
1
35
2、门店业态分析图
3、街区主要数据:
●规模:
商业街200米,目前20%的空置率。
●规格:
面宽3米,进深13米。
面积40—200平米。
连接一二期沿街两侧,多为一层
●烟道设计:
未设计烟道。
●价格信息:
租赁价格0.25-0.35元/㎡/平方,销售均价3700元/㎡,回报率2%。
●属于大型住宅小区之配套,客户群较稳定,但是由于面向客户群比较集中,店铺业态受到一定的影响,从租金状况也可以看得出,各业态的收益率偏低,造成租金始终不能提升到相应水平。
(三)银座商业街
1、门店业态统计
项目
餐饮娱乐
证券
医药诊所
酒类副食
母婴
茶叶
数码
健身
美容保健
总计
数量
7
1
1
1
1
2
1
1
2
17
2、门店业态分析图
3、街区主要特点
●规模:
沿河200米商业街。
●规格:
面宽9米,进深12米,为两层商铺形态,面积在100-200平米不等。
●烟道设计:
无烟道设计,业户自己改造。
●价格信息:
年租金7万元,单价约1元左右,目前基本上租赁完成,开发商声称已经售出,只是替业主租赁(联络),之前售价(09年)跃7000——10000元不等;
●银座沿河商业街应该与未来我们的一期商铺(2-5号楼下底商)相似,甚至优于我们的底商。
沿河商业街依靠银座广场的客流拉动,租赁价格在1元左右徘徊,客观的讲属于运营质量偏低的表现。
我们考虑到,其沿河街没有形成有效的客流循环,没有借鉴到银座广场的客流吸纳效应,没有做好银座广场的业态补充,造成了如今局面。
(四)鸿泰金街
1、门店业态统计
项目
商场
银行
医药诊所
酒类副食
母婴
茶叶
建材装饰
物资
家纺
餐饮娱乐
摄影
保健美容
其他
总计
数量
1
2
3
2
4
1
14
5
1
2
3
3
2
43
2、门店业态分析图
3、街区主要特点
●规模:
鸿泰金街长约500米,沿张博路,自然客流较多。
●规格:
面宽2-15米之间;进深:
13米左右,面积在242-560平米左右。
●价格信息:
售价均价6800元/㎡(早期),租8-9万元,日租金0.89-1元/㎡/天;南侧二期公寓销售价格4700元/平米,还剩10余套;商铺销售价格10000元/平米,共7套,已经售完
●鸿泰金街南北走向,北端为淄博商厦家电商场淄川店,经营面积1500平米左右,另外七天加盟连锁酒店一处,有效的提升了该金街的档次;南段为二期公寓,销售情况较好。
这样该金街两端业态品质较高,能够为金街未来的客流和业态分布带来良好的示范作用。
(五)留仙湖路
1、门店业态统计
项目
银行储蓄
服装鞋帽
总计
数量
1
96
97
2、门店业态分析图
3、街区特点:
●规模:
留仙湖路全长约500米,周边近百家店铺,还有鞋城改造工程即将投入使用。
●规格:
面宽2.5—3米,进深10—16米,店铺面积约在30-96平米不等,均为一层商铺。
●价格信息:
租赁价格在4.66元/平米/每天---6.85元/平米/每天不等。
●留仙湖路由于地处服装城腹地,绝大部分街铺为服装店,平米租赁价格已经高于其他地方数倍,但是由于整个服装城生意滑坡,料该街区租赁价格上涨将面临很大压力。
●由于业态相近,不再另作分析,南北走向的女人街店铺85家,租金单价约16.44元;街铺面积约在9-48平米不等,面宽1.5—4米,进深3-13米不等。
●烟道设计:
由于店铺业态关系,未设计烟道。
(六)吉祥北街(含吉祥广场)
1、门店业态统计
项目
商店超市
餐饮娱乐
医院药店
理发美容
银行储蓄
服装鞋帽
五金百货
数码通讯
鲜花婚庆
家居装饰
车行
教育培训
办公场所
其他业态
总计
数量
12
11
3
4
3
3
3
1
6
9
3
7
4
3
72
2、门店业态分析图
3、街区特点:
●规模:
所调查路段长约1000米,吉祥路两侧均有。
●规格:
面宽5-6米,进深6—13米不等,商铺3-5层,面积在100-1000平米之间。
●价格信息:
租赁单价0.55元—0.66元,原售单价3000元左右,回报率8%左右,现售单价约6000元左右。
裕景山庄售楼处90平米,租价12万,单价3.65元/平米/天,为该街区最高租赁价格店铺。
●主要特点:
吉祥北街特别是吉祥广场,属于淄川区较早的商业+住宅的类综合体项目,商铺早期销售价格较低,但是根据租金计算回报率勉强说得过去,随着物业升值,租金价格没有出现明显提升,影响了该街区的租赁成功率,且街内无品牌主力店,也造成了该街区至今不够繁华的现状。
●烟道设计:
无设计。
(七)城里大街(中街)
1、门店业态统计
项目
装饰家居
商店超市
餐饮娱乐
美容养生
广告图文
药店诊所
婚纱摄影
服装鞋帽
珠宝饰品店
发型设计
孕婴
特产专卖
鲜花蛋糕店
眼镜店
数码音像
其他
总计
数量
4
1
9
10
5
2
6
84
7
18
1
4
7
8
3
2
171
2、门店业态分析图
3、街区主要特点:
●规模:
长约300米(之外的中街繁华度偏低)
●规格:
面宽2-4.5米,进深6-17米
●价格信息:
租金价格在2.16-3.13元之间。
●中街为淄川人传统的逛街首选,特别是女性,服装鞋帽高比重也恰恰印证了此番定义。
最繁华的地段为我们市调的不足300米段,租金价格在淄川也仅次于服装城,位列第二。
属于小资、白领比较钟情的一个商业街区。
餐饮店比重偏少,客流的时间段差异还是较大。
●烟道设计:
无设计。
(八)吉祥街(南关桥段)
1、门店业态统计
项目
装饰家居
商店超市
餐饮娱乐
宾馆
汽车美容
药店诊所
售楼处
服装鞋帽
婚庆
理发美容
干洗店
特产专卖
鲜花蛋糕店
银行
数码音像店
其他
总计
数量
6
30
41
1
10
6
1
26
2
8
3
4
3
1
3
7
152
2、门店业态分析图
3、街区特点
●规模:
市调路段为般阳路吉祥路路口至将军路。
长约1公里左右。
●规格:
面宽2-5米,进深10—15米。
●价格信息:
租赁均价单价1.1元—1.6元不等。
为餐饮娱乐业态的集中街区,由于该街有留仙湖东门,加之天阔项目的启用,吉祥路改造完成等一系列积极影响,该街的租金潜力将会逐步呈现。
(九)、部分特殊地段的简单分析:
1、正承广场底商,面积在33平米—2000平米之间,为住宅下1-3层商铺,按照面积大小,年租金在1.5万-3万不等,平均租金单价0.6元/平米/天。
2、新星商业外街铺,共计5家店铺,面积在50-700平米不等,年租金在8w(注明店名)。
3、鸿泰大厦底商租金在3.3元左右,东侧底商价格折半,约在1.37元左右(卫生局的物业),松龄中路租金约在1.97元左右(淄博四中物业)。
三、简单结论
1、张店商铺租金、面宽进深情况一览表(取简单平均值)
项目名称类别
华光路
乐天玛特
联通路
明清街
步行街
义乌商城路
银座和平路
尚美第三城
面宽(米)
8
10
7
4
5
5
8
25
进深(米)
17
15
14
8
10
10
14
20
租金水平(元/平/天)
1.48
4.5
1.16
1.7
1.16
0.9
0.6
1.55
2、淄川商铺租金、面宽进深情况一览表
项目名称类别
颐泽金街
锦绣
银座沿河街
鸿泰金街
留仙湖路
吉祥北街
城里大街
吉祥街
面宽(米)
3
3
9
5
2.5
5
3
4
进深(米)
12
13
12
13
14
13
15
13
租金水平(元/平/天)
0.45
0.3
1.6
0.9
5.5
0.6
2.5
1.5
3、简单结论
(1)商铺较常见的面宽为8米,进深在13—17米比较常见。
(2)同样是临主力商场的店铺,银座和平店的街铺是由公司持有,租赁价格较低;而乐天玛特则有个人持有,租赁价格较高,除去地理位置的因素(柳泉路、太平路),与店铺承担的业态有直接关系,当然与持有人对利润的追求也有关系。
在银座和平路店,鲜见大品牌的连锁店,而在乐天玛特见到的是银行、苹果诺基亚客服、永和豆浆,都是知名大品牌。
但是我们可以预见,银座和平路店物业的损坏和对周边居民的影响应该是最小的。
值得我们借鉴的是:
在招商过程中,需要与银行、电信、大型连锁店等洽谈,既能提升档次,又能保证业主的资金回报率。
(3)除美达华庭街铺进行了烟道的预留之外,其他几乎所有的商铺未预
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