中级会计实务讲义95讲第13讲与投资性房地产有关的后续支出投资性房地产的后续计量.docx
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中级会计实务讲义95讲第13讲与投资性房地产有关的后续支出投资性房地产的后续计量
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
【考点2】与投资性房地产有关的后续支出(★)
(一)资本化的后续支出(改建、扩建、装修)
与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的,再开发期间应继续将其作为投资性房地产,不计提折旧或摊销。
【链接】类似于固定资产,固定资产更新改造期间,将账面价值转入“在建工程”,也不再计提折旧。
成本模式
(类似于固定/无形资产)
公允价值模式
初始计量
借:
投资性房地产
贷:
银行存款等
借:
投资性房地产—成本
贷:
银行存款等
后续计量
借:
其他业务成本
贷:
投资性房地产累计折旧(摊销)
借:
投资性房地产
—公允价值变动
贷:
公允价值变动损益
后续支出
借:
投资性房地产—在建
投资性房地产累计折旧(摊销)
贷:
投资性房地产
借:
投资性房地产—在建
贷:
银行存款、应付账款等
借:
投资性房地产
贷:
投资性房地产—在建
借:
投资性房地产—在建
贷:
投资性房地产
—成本
—公允价值变动
借:
投资性房地产—在建
贷:
银行存款、应付账款等
借:
投资性房地产—成本
贷:
投资性房地产—在建
【例4-4】
2×18年5月,甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房原价为50000000元,已计提折旧10000000元。
为了提高厂房的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2×18年5月31日,与乙公司的租赁合同到期,该厂房随即进入改扩建工程。
2×18年12月31日,该厂房改扩建工程完工,共发生支出5000000元,均已支付,即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用成本模式计量。
甲公司的账务处理如下:
(1)2×18年5月31日,投资性房地产转入改扩建工程
借:
投资性房地产——厂房——在建 40000000
投资性房地产累计折旧 10000000
贷:
投资性房地产——厂房 50000000
(2)2×18年5月31日至2×18年12月31日,发生改扩建支出
借:
投资性房地产——厂房——在建 5000000
贷:
银行存款 5000000
(3)2×18年12月31日,改扩建工程完工
借:
投资性房地产——厂房 45000000
贷:
投资性房地产——厂房——在建 45000000
【例4-5】
2×18年5月,甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了提高厂房的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建,并与丙公司签订了经营租赁合同,约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2×18年5月31日,与乙公司的租赁合同到期,该厂房随即进入改扩建工程。
2×18年5月31日。
该厂房账面余额为20000000元,其中成本16000000元,累计公允价值变动4000000元。
2×18年11月30日该厂房改扩建工程完工,共发生支出3000000元,均已支付,即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用公允价值模式计量。
(1)2×18年5月31日,投资性房地产转入改扩建工程
借:
投资性房地产——厂房——在建 20000000
贷:
投资性房地产——厂房——成本 16000000
——公允价值变动 4000000
(2)2×18年5月31日至2×18年11月30日,发生改扩建支出
借:
投资性房地产——厂房——在建 3000000
贷:
银行存款 3000000
(3)2×18年11月30日,改扩建工程完工
借:
投资性房地产——厂房——成本 23000000
贷:
投资性房地产——厂房——在建 23000000
(二)费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的,如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出,应当在发生时计入当期损益。
借:
其他业务成本
贷:
银行存款
【思考】与固定资产有关的后续支出,计入什么?
【回答】应该计入管理费用或销售费用。
第三节 投资性房地产的后续计量
【考点】投资性房地产的后续计量(★★★)
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式,通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。
(一)采用成本模式计量的投资性房地产
【总体思路】固定资产、无形资产“换了一个马甲”而已。
折旧/摊销
减值
固定资产
累计折旧
固定资产减值准备
无形资产
累计摊销
无形资产减值准备
投资性房地产
房
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
地
投资性房地产累计摊销
1.按照固定资产或无形资产的有关规定,按期(月)计提折旧或摊销
借:
其他业务成本
贷:
投资性房地产累计折旧(摊销)
2.取得的租金收入
借:
银行存款
贷:
其他业务收入
3.存在减值迹象的,适用资产减值的有关规定(第八章)
借:
资产减值损失
贷:
投资性房地产减值准备
【提示1】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。
即:
当期增加的投资性房地产(建筑物)当期不提折旧,当期减少的投资性房地产(建筑物)当期照提折旧;当期增加的投资性房地产(土地使用权)当期即开始摊销,当期减少的投资性房地产(土地使用权)当期停止摊销。
【提示2】已经计提减值准备的投资性房地产,其减值准备再以后的会计期间不得转回。
(第八章“资产减值”,仍会统一讲解此问题)
【例4-6】
甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用,确认为投资性房地产,采用成本模式进行后续计量。
假设这栋办公楼的成本为72000000元,按照年限平均法计提折旧,使用寿命为20年,预计净残值为零。
经营租赁合同约定,乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。
甲公司的账务处理如下:
(1)每月计提折旧
每月计提的折旧=(72000000÷20)÷12=300000(元)
借:
其他业务成本——出租写字楼折旧 300000
贷:
投资性房地产累计折旧 300000
(2)每月确认租金收入(假定不考虑增值税)
借:
银行存款(或其他应收款) 400000
贷:
其他业务收入——出租写字楼租金收入 400000
【例题·单选题】(2018年)
甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量,2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式出租,甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年,预计净残值为120万元,采用年限平均法计提折旧。
不考虑其他因素,2017年甲公司应对该写字楼计提折旧金额为( )万元。
A.240
B.220
C.217.25
D.237
【答案】C
【解析】2017年年末计提折旧=(9600-120)÷40÷12×11=217.25万元。
(二)采用公允价值模式计量的投资性房地产
1.采用公允价值模式的条件(了解即可)
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
(1)不对投资性房地产计提折旧或摊销,而是应当按公允价值调整账面价值,确认公允价值变动损益。
公允价值上升时:
借:
投资性房地产——公允价值变动
贷:
公允价值变动损益
如果公允价值下降,则做相反的账务处理。
(2)取得租金收入
借:
银行存款
贷:
其他业务收入
【例4-7】
2×18年9月,甲公司与乙公司签订租赁协议,约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用,租赁期为10年。
2×18年12月1日,该写字楼开始起租,写字楼的工程造价为80000000元,公允价值也为相同金额。
该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场,而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价,甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。
在确定该投资性房地产的公允价值时,甲公司选取了与该处房产所处地区相近,结构及用途相同的房地产,参照公司所在地产交易市场上平均销售价格,结合周边市场信息和自有房产的特点。
2×18年12月31日,该写字楼的公允价值为84000000元。
甲公司的账务处理如下:
(1)2×18年12月1日,甲公司出租写字楼
借:
投资性房地产——写字楼——成本 80000000
贷:
固定资产——写字楼 80000000
(2)2×18年12月31日,按照公允价值调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益
借:
投资性房地产——写字楼——公允价值变动4000000
贷:
公允价值变动损益——投资性房地产 4000000
【例题·单选题】(2016年)
企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的,资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入( )。
A.其他综合收益
B.公允价值变动损益
C.资本公积
D.资产减值损失
【答案】B
(三)投资性房地产后续计量模式的变更(2014年计算题)
企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。
只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许变更为公允价值模式计量,并且应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
【例题·多选题】(2017年)
下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中,正确的有( )。
A.自行建造的投资性房地产,按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量
B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产,计提的减值准备以后会计期间可以转回
C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时,其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益
D.满足投资性房地产确认条件的后续支出,应予以资本化
【答案】AD
【解析】选项B,以成本模式计量的投资性房地产,计提的减值准备以后不能转回;选项C,投资性房地产后续计量模式的变更,作为会计政策变更处理,按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。
【例题·判断题】(2012年)
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
( )
【答案】√
【解析】准则规定:
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式;在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
【提示】在极少数情况下,采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业,有证据表明,当企业首次取得某项投资性房地产时,该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的,应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置。
但是,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业,即使有证据表明,企业首次取得某项投资性房地产时,该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
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