第六篇招标项目及要求.docx
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第六篇招标项目及要求
第六章招标项目及要求
一、项目内容
1、 服务内容
项目
内容及要求
客户服务
场所
1、有客户服务中心,至少应配置有办公桌、椅、饮水机、电脑、打印机、网络、电话。
2、公示有物业服务企业营业执照、资质证书(复印件)或其它管理人名录证书(复印件)、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费率(每季度统计1次)、报修电话、三级投诉电话等物业服务及收费信息。
有管务信息查询台。
提供特约服务的,应公示服务项目、服务标准及收费标准。
3、客户服务中心工作时间至少10小时值班,其它时间物业管理区域内有值班人员。
4、公示有24小时服务电话。
人员
1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2、实行项目经理责任制,一个物业管理区域配备1名项目负责人。
项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或注册物业管理师执业资格证书。
3、从业人员及项目负责人应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。
4、项目物业服务中心配备有客户经理,每人管理户数应不高于300户。
5、从业人员统一着装,佩戴标志,规范服务,语言文明,主动、热情。
制度
1、有便民服务指南内容的业主手册。
2、有双方签订规范的(前期)物业服务合同,合同权利义务关系明确。
3、有共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
4、有突发公共事件应急预案。
5、有培训、考核制度。
6、有物业服务工作记录。
档案
1、有物业服务档案管理制度,有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。
2、档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。
3、有档案管理人员,并设置有档案资料室。
标识
1、重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。
2、有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识。
3、房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显。
客户服务
1、每半年公示物业服务合同履行情况。
2、重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务。
3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为,应劝阻并报告相关行政主管部门。
4、水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场;由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知。
5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复;投诉回访率不低于80%。
6、每年组织1次满意度调查,客户满意率不低于80%。
7、有宠物管理制度与措施,设置宠物管理标识,严格管理,有园区犬只花名册。
8、出入口配置有便民服务推车,配置标准不低于1辆/300户,不少于6辆。
9、按约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
10、有智能公共广播系统,播放广播与背景音乐。
11、公共卫生间能正常使用,公共卫生间内的残疾人无障碍设施使用情况良好,无侵占、损坏等现象。
12、提供特约服务。
13、接受委托,提供邮件代收服务。
专项委托
服务管理
1、签订有专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2、专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求;操作人员应持有相应的职业资格证书。
3、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。
4、对专项委托服务有监督及评价机制,有监督评价记录。
2、共用部位及共用设施设备运行和维修养护
共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求
项目
内容及要求
综合管理
1、按照相关规定实施承接查验。
2、按照DB510100/T054-2010的规定进行维修、更新、改造。
3、有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。
4、共用部位检查中发现的问题,应按照责任范围编制修缮计划,并按计划组织修缮。
共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题,属于急修范围内,应在30分钟内组织到场维修。
5、按合同约定规范使用房屋专项维修资金,有紧急维修情形,按维修资金紧急使用预案实施维修。
6、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。
7、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
8、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。
9、设备机房
(1)每月清洁1次,机房整洁有序,室内无杂物。
(2)设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
(3)在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具,确保完好有效。
(4)设施设备标识、标牌齐全。
(5)张贴或悬挂相关制度、证书。
(6)记录齐全、完整。
10、运行、检查、维修养护记录应每月归档。
共用部位
1、房屋结构
每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件,外观出现变形、开裂等现象时,应建议相关业主申请房屋安全鉴定,同时采取必要的防护措施。
按照鉴定结果组织修缮。
2、建筑部件
(1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
(2)每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。
(3)每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
(4)每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3、附属构筑物
(1)每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
(2)每季度检查1次雨、污水管井等。
(3)每月巡查1次大门、围墙、围栏等。
(4)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
(5)每年检测1次防雷装置。
共用设施设备
供水
系统
1、每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒,水质符合GB5749的要求。
2、每日巡检1次供水设施,发现跑冒滴漏现象及时解决。
3、每日巡视1次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
5、不具备自动切换功能的,每半年手动切换1次备用水泵。
排水
系统
1、有防汛预案,每年至少组织1次演练。
2、配备有防汛物资(沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等)。
3、排水设施:
每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
4、污水泵:
汛期每日巡视1次,平时每月巡视1次,检查设备运行状态;每月进行1次手动启动测试;每年养护1次。
5、化粪池:
每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
供配
电系
统及
照明
1、楼内照明:
每周巡视2次,一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。
2、楼外照明:
每周巡视1次,一般故障1日内修复;复杂故障1周内修复;每月调整1次时间控制器。
3、应急照明:
每日巡视1次,发现故障,30分钟内组织维修。
4、低压柜:
每3日巡视1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫;每年
检查1次电气安全。
5、低压配电箱和线路:
每月检查1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。
6、控制柜:
每半月检查1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
7、发电机:
每半月试运行1次,保证运行正常;每年活化1次蓄电池;每周巡视1次充电机和蓄电池。
8、配电室、楼层配电间:
有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标识准确。
9、变电站高低压电缆沟、电梯底坑无积水。
每2年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验,根据试验记录对相关设备进行维护。
10、每5年检验1次内部核算电能表。
11、路灯、楼道灯完好率应不低于85%。
安全
防范
系统
1、物防
(1)外露管道等易攀爬处有防盗设施,如:
防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。
(2)设置非机动车集中停放点,有序停放。
(3)应安装单元防盗安全门。
(4)物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全,使用正常。
(5)落实专人对各类物防设施每月开展1次全面检查,及时排除安全隐患。
2、技防
(1)报警控制管理主机:
每日检查1次,保障设备运行正常。
(2)红外对射探测器:
每半月做运行状态测试1次,保障设备运行正常。
(3)图像采集设备:
每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能,保障设备运行正常。
(4)摄像头:
每2个月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况,进行相应调校。
(5)楼宇对讲设备:
每月检查1次按键、显示屏、通话等功能状况,保障设备运行正常。
(6)门禁管理设备:
每月检查1次,保障设备运行正常。
(7)技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题,应立即进行维修。
3、消防
(1)消防设施设备完好,可随时启用;保持消防通道畅通。
(2)在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危险性、安全逃生路线、安全出口、消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。
(3)有消防安全责任制,明确各级岗位的消防安全职责。
(4)有灭火和应急疏散预案,有义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;高层住宅每年至少组织2次有员工、业主或使用人参加的消防演练,多层、别墅等住宅每年至少组织1次。
(5)对以下消防设施,应每日进行检查:
a.火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏;
b.消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常;
c.疏散通道、安全出口的防火门是否完好,常闭防火门是否处于正常状态。
(6)对以下消防设施,应每月进行1次检查或试验:
a.进行消防水泵启动运转,检查其运转是否正常;
b.消防水泵接合器的接口及附件是否完好,有无渗漏、闷盖是否齐全;
c.屋顶供水水箱的储水水位;
d.消防泵房间的防火门是否完好;
e.灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用。
(7)对以下消防设施,应每季度进行1次检查或试验:
a.火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。
对主、备电源进行自动转换试验;
b.进行消防电梯强制停于首层试验;
c.对水流指示器进行功能试验,利用末端试水装置排水,水流指示器应动作,消防控制室应有信号显示,水力警铃应发出报警声,并应启动消防水泵。
对报警阀旁的放水试验进行供水试验,验证系统的供水能力;
d.喷头外观,发现有不正常的喷头应更换,当喷头上有异物时应清除;
e.室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门,核实其是否处于正常状态;
f.与火灾报警系统有联动功能的防火门(包括防火卷帘)能否联动,设施、设备间的防火门是否完好;
g.防排烟系统是否处于正常状态。
共用设施设备
安全
防范
系统
(8)发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
(9)消防控制室设24小时值班,及时处理各类报警、故障信息。
(10)发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
(11)与有资质的消防维保单位签订消防维保合同,约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
(12)有消防安全管理制度,每年对员工进行至少2次消防安全培训。
每年对业主至少有2次消防安全宣传教育,可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。
电梯
1、电梯每年进行1次定期检验。
电梯检验有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志;在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。
3、有以岗位责任制
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