中国房地产行业的现状分析与思考.docx

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中国房地产行业的现状分析与思考

中国房地产行业的现状分析与思考

石文睿

（长江大学工程技术学院）

摘要：

房地产业作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。

文中通过对我国房地产业现状的研究，指出了房地产业发展中的一些问题，分析了其产生的主要成因，并提出了六项抑制房地产泡沫的建设性建议及措施。

关键词：

房地产；泡沫经济；现状分析；建议；措施

引言

自1998年房改以来，我国房地产业进入了快速发展通道。

房地产业的蓬勃兴起为我国国民经济的高速增长做出了巨大贡献，但在房地产业快速发展的同时也带来了房地产价格的飞速上升。

房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经济发展有着密切联系。

房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。

这就需要我们正确认识房地产业对前经济的影响，把握好房地产业与泡沫经济的关系，正确认识目前房地产业趋于泡沫化发展的真正原因，制定和规划好防范措施。

一、房地产业对当前经济的影响

我国是一个城镇化步伐加速、以实体经济主导、虚拟经济辅助、规模庞大、以工业为主体、潜在需求巨大、收入分配差距拉大、行政与经济调节并重、脱离起飞阶段进入飞行轨迹的较稳固经济体。

2001～2007年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重的15%、20%和10%左右。

房地产对GDP增长的贡献率逐年上升，由1998年的15%上升为2007年的27.5%。

可见，我国房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强。

但是，我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。

我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成，会造成很多严重的问题。

比如，房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，会导致金融资源配置低效，同时还可能会加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。

二、房地产业与泡沫经济的关系

（一）房地产业不是泡沫经济

房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

这主要在于：

一是房地产的属性决定它不是泡沫经济。

房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

二是房地产业部门属于实业部门。

它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

三是房地产业属于基础性产业。

它在国民经济体系处于主导产业地位，起到十分重要的作用。

在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。

房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。

事实已经证明现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

（二）房地产业肆意膨胀会发展成为泡沫经济

房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫。

主要表现：

一是房屋空置泡沫。

在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。

按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。

如果超越过多，引起严重的供给过剩会形成泡沫经济。

从而导致房价猛跌，继而开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

二是房地产投资泡沫。

一般地来说，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。

在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

1997年东南亚金融危机中的泰国就是典型的一例。

三是房价虚涨泡沫。

房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。

此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。

如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产价格虚涨失控，就存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

三、房地产业趋于泡沫化发展的原因

纵观国内外的房地产业发展，分析海南改革开放初期的房地产泡沫现象与教训，国内房地产业趋于泡沫化发展的主要原因有三个方面：

一是投资的高回报。

高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，形成“泡沫经济”。

由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性需求旺盛，使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。

以香港为例，1989年香港地产业的增加价值占其生产总额的83.6%，高于金融业64.7%和保险业69.8%，更比制造业要高出57个百分点。

如此丰厚的获利令投资者趋之若鹜，并吸引更多的投机者播云弄雨、兴风作浪，往往造成“泡沫经济”的虚假繁荣现象。

二是投资者的过度趋利。

过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵，有悖社会公平效率与公平。

这是市场经济要着力解决的一对矛盾。

市场机制尽管强大，却也存在它自身难以克服的局限，尤其是对于房地产开发这种有着广泛社会扩散性的经济活动，市场的局限性更加明显：

它不能有效组织城市公共品（publicgoods）的生产，无法消除开发者的个体趋利行为所导致的外部不经济效应（externaldiseconomy），这就是所谓的市场失灵，其后果是造成对某些人或群体的利益的损害，从而形成社会不公平。

从房地产开发中屡见不鲜的侵占公共绿地现象即可窥一斑而知全豹。

三是城市发展失衡。

单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策，使城市发展失衡。

城市规划的核心是土地及空间利用，本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。

由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此并不总是与市场导向相一致，有时甚至背道而驰。

在这种情况下，市场力量往往占据着上风，开发商总能以退出投资相要挟，或以加大投资为利诱，要求突破城市规划的约束，甚至左右政府部门的决策。

如果说在计划体制下城市规划作为国民经济计划的“二传手”，还能按图索骥、有的放矢，那么今天在房地产开发汹涌浪潮的冲击下，它却显得力有不逮、无所适从。

四、对于抑制房地产泡沫的一些思考

随着我国经济的快速发展，人口的增长，城市化进程的加快，房地产业崛起以及国际地位的不断提升，无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展开拓出了一条道路。

但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。

如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点，防范房地产泡沫，促进其健康发展？

笔者认为，可以从以下六个方面着眼：

一是大规模推出经济适用房。

规模化推出经济适用房，根据地区特点统筹规划，完全可以很好地抑制商品房的价格。

国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。

另外，规模化推出经济适用房还可以平抑过高的商品房价格。

1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。

经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。

如北京1999年由于大规模建设经济适用房，致使其商品房价平均每平方米下降了700～1000元。

如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

二是强化土地资源管理。

通过土地资源供应量的调整，也可以控制商品房价格的不合理上涨。

要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。

要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。

对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。

三是建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。

建立统一预警制度，加强和完善现有的宏观监测体系。

通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

四是整顿住房金融市场秩序。

整顿住房市场，规范住房金融业务，防范住房贷款风险十分必要。

一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。

二要强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款。

三要规范个人商业用房贷款管理。

五是引导消费观念的转变。

房屋投机需求对房价泡沫起着极大的推动作用，同时对房地产市场起着极大的破坏作用，因而必须引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。

目前，在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。

针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。

六是政府干预及调控房价。

政府可以根据城市大小，发展状况，统计购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。

进行房地产市场调控，稳定房价。

政府干预房价，政策可以直接向科技、教育人才倾斜，通过税收补贴他们；可以向社会贡献较大的房地产企业倾斜政策，促进其引导作业发挥。

五、结束语

总之，中国的房地产行业在国民经济体系中是基础性的，但目前处于国民经济体系的主导产业地位，应属于新兴的高速发展的行业与经济市场，特别是在经济转型的今天，在管理制度和大众化认识方面还存在许多欠缺，需要一个成长和发展期。

相信，有中国共产党的领导，有全中国十三亿人聪明和智慧，有我们这一代的爱国青年将要投身社会主义建设，祖国的房地产行业一定会健康、有序、和谐发展，使全国人民的住房生活水平实现小康。

致谢：

在资料收集过程中网络机房的老师和服务生给予了很大帮助，在论文编写的过程中刘长华老师给予了热忱指导，在此一并表示最诚挚的感谢！

参考文献：

[1]周达.目前中国房地产业依存的宏观环境.经济研究参考,2009（11）

[2]魏国锋.浅谈中国房地产业的现状及对策.财经研究,2008（3）

[3]张鹏.中国房地产价格研究.社科论坛,2009（5）

[4]谢熠,肖丹.中国房地产泡沫成因与对策.金融经济,2009（3）

标题

 呼和浩特市2010年房地产市场分析与2011年市场预测

发布机构

 呼和浩特市房产管理局

发布日期

 2011-03-19

呼和浩特市2010年房地产市场分析与2011年市场预测

   一、宏观背景解析

（一）促转变初见成效，经济向好态势明显

   2010年对全国经济来说，是不寻常的一年，也是“最复杂”的一年。

这一年面对的是国内外环境更趋复杂的挑战。

国内后半年以来，通胀压力加大；推进节能减排和淘汰落后产能形势严峻；国际方面，美联储启动二次量化宽松，新兴市场热钱流入压力陡然加大。

在这种背景下，控物价、防热钱、调结构成为宏观政策的新命题。

面对困难局面，党中央、国务院果断将“促转变”作为今年经济工作的首要任务，采取了积极财政政策和适度宽松的货币政策。

从经济运行结果来看，这些政策措施已初见成效。

   呼和浩特市2010年地区生产总值完成1850亿元，同比增长13.5%；规模以上工业增加值完成458亿元，同比增长13%左右；地方财政总收入完成241亿元，同比增长20%；社会消费品零售总额完成745亿元，同比增长18%。

主要经济指标保持了两位数增长，经济质量稳步提高，着力推进经济发展方式转变，全市经济恢复性增长势头继续向好，产业结构不断优化，主要经济指标达到或超过年初预期，三次产业比例可达4.4∶36.3∶59.3。

全年万元GDP能耗、二氧化硫排放量、化学需氧量排放量均完成年初计划目标。

整体经济运行呈现持续稳定的发展态势，为我市“十二五”规划的实施奠定了良好基础。

（二）通胀压力下流动性充分，楼市资金面充裕

   在宽松的货币政策下，连续两年的大量信贷投放也带来了新一轮的资产泡沫和金融动荡。

在货币供给方面，“货币超发”成为2010年的关键词。

数据显示，2008年至2010年前11月，M2共增加超过30万亿元。

11月末，广义货币（M2）余额71.03万亿元，同比增长19.5%，增幅比上月高0.2个百分点，比上年同期低10.2个百分点；狭义货币（M1）余额25.94万亿元，同比增长22.1%，增幅与上月持平，比上年同期低12.5个百分点；流通中货币（M0）余额4.23万亿元，同比增长16.3%。

若M1增速较快，则消费和终端市场活跃；若M2增速较快，则投资和中间市场活跃。

10年以来M1上升趋势明显，M2高位稳定，市场流动性充分释放。

   11月CPI同比上涨5.1%，远超市场预期。

其中食品价格上涨11.7%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨5.9%，服务项目价格上涨2.6%。

1-11月份，居民消费价格同比上涨3.2%，比1-10月份扩大0.2个百分点。

可见未来推动物价上涨的因素包括食品价格上涨、劳动力成本走高等依然存在，CPI或将继续上行，政府防通胀压力加大。

   流动性的不断增强、通胀预期的不断加强，直接或间接的为楼市注入了充裕的资金量，这成为今年下半年调控下依然价升量稳的关键所在。

   二、呼和浩特房地产开发市场情况

（一）房地产开发投资情况分析

   2010年1—12月份全市房地产开发完成投资1465275万元，与去年同期相比增长30.06%，占全市固定资产投资的16.65%，占GDP的7.92%。

其中住宅完成投资1016466万元，同比增长36.33%。

其中经济适用住房完成投资251341万元，同比增长154.79%。

开发投资主要指标及其与去年同期和今年环比对比情况如表1、图1。

图1  2010年1-12月房地产开发完成投资情况

   从表1分析，总的投资情况比去年同期增长幅度较大。

按用途分，商品住宅投资增幅比总投资快6个百分点，办公楼下降幅度较大，其它用房投资有较大涨幅，主要是近年商住基本有车库或地下库房。

   图1反映的是今年投资额与同比数据。

投资额始终呈增加趋势，11月、12月略有减少。

同比增长幅度上半年涨幅较大，8月后逐月下降。

（二）房地产开发购置土地情况分析

   2010年1-12月，房地产开发企业购置土地面积150.3万平方米，同比下降16.93%。

依据表2数据分析，购置土地面积与去年同期相比下降幅度比较大，土地购置费比去年同期增加。

，表明2010年的土地价格在09年上升的基础上继续增长。

具体情况如表2。

   （三）房地产开发资金来源结构分析

   2010年1-12月，房地产开发到位资金（包括上年结转资金）为261.29亿元，同比增长63.74%，与完成投资的比例为1.78:

1。

从资金来源结构看，银行贷款涨幅较高，占到位资金比重提高了2.62个百分点；自筹和其他资金涨幅也较高，占到位资金比重略有下降。

资金来源仍以自筹资金、定金为主，占全部资金的62.7%。

（详见表3、图2）

图2  2010年12月资金来源结构

   从表3图2来看，房地产开发资金来源与去年同比涨幅较高，银行贷款增加、自筹与其他资金有所下降，表明流动性的不断增强、通胀预期的不断加强，直接或间接的为楼市注入了资金量。

   （四）房地产开发施工与竣工情况分析

   2010年1—12月份，房屋施工面积1990.42万平方米，同比增长22.13%。

新开工面积564.54万平方米，同比增长52.27%。

施工面积中：

住宅施工面积1507.94万平方米，同比增长18.7%；住宅新开工面积426.11万平方米，同比增长38.43%。

房屋竣工面积509.73万平方米，同比增长134.31%。

其中：

住宅竣工面积389.26万平方米，同比增长115.06%；经济适用房竣工面积62万平方米，同比增长55%；办公楼、商业营业用房和其他用房也均呈大幅增长趋势，分别为274.03%、240.32%及165.22%。

具体详细情况见表4。

   从表4可以看出，商品房建设规模继续扩大，除经济适用房外，其他均保持快速增长态势，特别是竣工面积大幅增长。

   （五）商品房供给和销售分析

   2010年1—12月，商品房月末累计可售面积1020.36万平方米，同比增长,21.37%，与上月环比下降0.52%。

其中住宅531.58万平方米，同比增长32.91%，与上月环比下降2.12%。

房屋销售面积450.97万平方米，同比增长70.94%，环比增长37.55%；权属登记成交面积213.85万平方米，同比增长58.44%。

环比增长12.21%住宅销售面积407.06万平方米，同比增长69.3%，环比增长37.06%；权属登记成交住宅面积为175.94万平方米，同比增长了53.59%，环比增长了11.48%。

成交套数19368套，其中住宅成交套数16639套，分别比去年同期增长了55.02%和58.42%，与上月环比分别增长了11.58%和11.57%。

住宅批准预售面积246.75万平方米，同比增长18.41%，与上月环比增长2.74%。

（详见表5）

   以上数据可见，与上年同比继续保持增长，可售面积环比下降，说明住宅销售量增长。

去年底呼市的市场成交量已经开始回升，今年5月后即使是史上调控力度最大的“4·15”新政，也未能很好的抑制住需求，特别是多个较大楼盘的推出，市场一下子更热了，成交量明显上涨，到1-12月成交量高达175.94万平方米，与去年12月份114.55万平方米的成交量相比，多了61.39万平方米。

   （六）商品房空置面积分析

   2010年1—12月，商品房空置面积102.01万平方米（包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房），同比下降53.87%，与上月环比增长1.34%。

其中1-3年空置面积98.06万平方米，同比下降26.68%，与上月环比下降0.29%。

详细情况见表6。

图3      2010年12月各类房屋空置占总空置面积比重     单位：

%

   从表6、图3可看出，商品房总的空置面积比去年同期下降幅度较大。

住宅空置面积仍占比重较大，约60%以上。

总体比去年下降，但环比有小幅上升，应当引起重视。

   （七）不同价位新建商品住房供求结构分析

   2010年1--12月，不同价位新建商品房供求结构特点是：

以每平方米售价在3000—4000元之间的住房为主，成交面积和成交套数均占成交面积和套数近30%；其次是2500—3000元之间的，占25%。

当期上市面积和套数，也是以3000—4000元为主，分别占70%和65%。

详细图4、5。

图4      2010年12月不同价位新建商品房供求结构     单位：

万平方米

图5   2010年12月不同价位新建商品房套数供求结构  单位：

套

   从图4、5可以看出，当期上市面积和套数、成交面积和套数在2500—4000元/平方米之间所占比重较大，说明购房群众中中低收入家庭占大多数。

   （八）不同套型新建商品房供求结构分析

   2010年1—12月，不同套型新建商品住房，供应构成以100-144平方米为主。

销售量基本平均在80—144平方米之间。

供求结构中占比较大的仍然是中低收入人群，但是，应该看到群众的住房需求已从实用型向舒适型过度，呈现出住宅市场需求的多元化。

（详见表7、8）

   （九）商品住房购买对象情况分析

   2010年1—12月，在成交面积175.94平方米和16639套商品房中，商品房购买对象仍然以本市区为主，约占76%，外地购买对象占24%，几年来基本在25%上下小幅波动。

在外地买房人群中仍然是以自治区其他盟市为主，占外地购买人群的91%。

外地购房与上年同比涨幅较高，增长47%。

因为本市涨幅高于外地8.16个百分点，所以，外地购房占比并没有提高。

具体情况见表9。

   （十）商品房销售价格分析

   2010年1—12月，商品房平均销售价格5486元/平方米，全年平均增长1.94%，同比增长26.03%，与上月环比增长1.71%；商品住宅平均价格4169元/平方米，全年平均增长1.93%，同比增长25.88%，与上月环比增长1.66%；办公楼平均价格4606元/平方米，全年平均增长1.88%，同比增长25.16%，与上月环比增长1.75%；商业营业用房平均价格7553元/平方米，全年平均增长1.85%，同比增长26.93%，与上月环比增长1.72%。

有关住房价格详情见商品房价格走势图。

   呼市商品房价格始终在高位运行，今年同比持续两位数增长。

伴随呼和浩特城市建设的发展，城市环境、城市品位和城市吸引力的提升，开发商开发的楼盘品质也在不断上升。

从去年底至今年的房子热卖，开发商的资金链没有受到大的影响。

城中村及市区南二环以外开发的楼盘较为集中，也造成了房价的居高不下，使得北二环房价涨得很快。

楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二三线城市的楼市，推动了房地产投资热潮。

另一方面，调控针对的重点不是二三线城市，也为二三线城市房价走高预留了政策空间。

图5    2010年商品住宅价格走势图   单位：

元/平方米

   （十一）住房价格指数分析

   据国家发展改革委员会、国家统计局数据显示，到2010年年12月，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比106.4%，涨幅比上年下降1.4个百分点，比上月下降1.3个百分点；环比100.3%，比上年下降1.2个百分点，与上月持平。

   呼市房屋销售价格同比指数为107.3%，比全国70个大中城市平均水平高0.9个百分点，环比100.5%，比全国70个大中城市平均水平高0.2个百分点。

按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居21位和29位。

其中，新建住房销售价格指数同比108%，比全国指数高0.4个百分点，环比100.5%，比全国指数高0.2个百分点。

按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居22位和25位；二手住房销售价格指数是103.1%，比全国指数低1.9个百分点，环比100.3%，比全国指数低0.2个百分点。

详见表10、11。

   从全国70个大中城市价格指数与排位看，呼和浩特的房价涨幅较高、较快，投资、投机等因素对呼市楼市的拉动不可忽视。

   三、 商品房交易及二级市场情况

（一）二手房市场交易情况分析

   2010年1—12月，存量房成交面积78.63万平方米，住房成交面积64.42万平方米；成交套数8423套，住房成交7683套。

成交面积与上年同比分别增长26.17%和16.2%，与上月环比分别增长11.09%和9.93%；成交套数与上年同比分别增长18.13%和15.48%，与上月环比分别增长9.9%和9.84%；成交金额与上年同比增长50.35%和31.82%，与上月环比增长13.74%和11.46%；平均售价与上年同比增长19.18%和13.44%，与上月环比增长2.39%和1.4%。

具体二手房交易详情表12。

表12          二手房买卖基本情况表   

成交