郑州市份房地产市场报告.docx
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郑州市份房地产市场报告.docx
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郑州市份房地产市场报告
郑州市
2015年7月份房地产市场报告
2015年8月
一、行业热点
1.国内经济热点
1)二季度主要经济指标回暖上半年GDP增长7%
国家统计局15日发布的数据显示,上半年我国经济运行保持在合理区间运行,工业增加值、投资、消费等主要指标在二季度呈回暖趋势。
在经济增速企稳的同时,经济结构继续优化。
上半年国内生产总值(GDP)同比增长7.0%。
分季度看,一季度同比增长7.0%,二季度增长7.0%。
从环比看,二季度GDP增长1.7%,好于市场预期。
分产业看,第一产业增加值20255亿元,同比增长3.5%;第二产业增加值129648亿元,增长6.1%;第三产业增加值146965亿元,增长8.4%。
点评——上半年伴随着经济低迷,财政及货币政策组合拳层出不穷:
三次降息降准、政府的基础设施建设力度加快,对于动荡的股市,监管层也坚定地出台措施以稳定预期。
从上半年GDP增速来看,上半年经济基本企稳,增长政策效果的逐步显现,下半年经济有望企稳回升。
2)7月份官方财新PMI双双下滑
国家统计局服务业调查中心和中国物流与采购联合会8月1日公布,2015年7月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.0%,比上月回落0.2个百分点,位于临界点。
分企业规模看,大、中、小型企业PMI均有所回落。
其中,大型企业PMI为50.6%,虽比上月回落0.2个百分点,但仍连续位于扩张区间;中型企业PMI为50.0%,比上月回落0.2个百分点,位于临界点;小型企业PMI为46.9%,比上月下降0.6个百分点,继续位于收缩区间。
8月3日公布的财新中国制造业采购经理人指数(PMI),7月终值(经季节性调整)录得47.8,低于6月(49.4),并且是连续第五个月低于50.0临界值。
从财新中国制造业PMI分项数据看,7月新业务总量和新出口订单量重新陷入下降趋势,并导致制造商减产,产出创下2011年11月以来最大收缩率。
鉴于客户需求减弱,生产需求放缓,企业进一步压缩用工和采购,采购数量创下2012年1月以来最显著减幅。
点评——官方与财新制造业PMI数据均出现下滑,表明我国制造业景气程度依然较弱,经济企稳基础并不牢固,前期一系列“稳增长”政策的效果较为有限,需求端的弱势仍需进一步改善。
3)中央政治局部署下半年经济工作:
财政政策不变调
中共中央政治局7月30日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,研究进一步推进西藏经济社会发展和长治久安工作,决定设立中央统一战线工作领导小组。
会议认为,今年以来,面对错综复杂的国际国内环境,我们认真贯彻中央经济工作会议精神,坚持稳中求进工作总基调,加强和创新宏观调控,全面深化改革,积极应对各种风险和挑战,取得了来之不易的成绩。
上半年经济增长与预期目标相符,主要经济指标有所回升,结构调整继续推进,农业形势持续向好,发展活力有所增强。
同时,经济下行压力依然较大,一些企业经营困难,经济增长新动力不足和旧动力减弱的结构性矛盾依然突出。
会议强调,在区间调控基础上加大定向调控力度,及时进行预调微调,高度重视应对经济下行压力,高度重视防范和化解系统性风险,大力推进改革开放,保持稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险综合平衡。
点评——政治局会议指出"经济下行压力依然较大,一些企业经营困难,经济增长新动力不足和旧动力减弱的结构性矛盾依然突出",虽然上半年经济增速缓中趋稳,但结构性发展问题依然存在,出于保持经济稳定增长的目标下半年的经济政策有可能继续保持宽松。
2.城市规划建设
1)107辅道快速化工程近期有望开工采取“高架+隧道”
7月13日从市城建委获悉,该工程施工监理招标工作已结束,待施工单位招标完成后,即可进场施工。
今年5月份,市规划局对107辅道快速化工程进行选址公示。
从规划来看,107辅道从北四环到南四环,将全线采取“高架+隧道”的方式进行快速化。
同时,此次规划首次明确107辅道将作为城市东三环的功能。
按照规划设计,107辅道快速路南起南四环,北至北四环,全长约20千米。
全线采取“高架+隧道”的方式,其中,金水东路南侧至商鼎路北侧为地下段。
高架主线为双向8车道,设计时速80千米。
地面双向8车道,设计时速50千米。
点评——随着城市的快速发展,政府不再只是关注市内拥堵道路的快速化工程。
107辅道快速化工程的推进更为便利周边区域的市民出行,带动周边区域发展。
2)京广快速路可直通连霍高速
京广快速路二期北延工程,南起北三环现状京广快速路高架桥,向北依次经京广铁路、宏达路、贾鲁河、新龙路,跨越连霍高速后,与天河路相交,于石苏路口北侧落地。
二期北延工程规划为城市快速路,全长约4.48公里,采用“高架+地面道路”的形式。
该工程南侧有京广路—北三环立交,可实现京广路高架与北三环高架东、南、北3个方向互通,大大缓解两条主干道地面道路的交通压力;同时北侧建设单喇叭立交,实现与连霍高速惠济收费站的无缝连接。
点评——京广快速路作为城市主要的南北快速交通道路,北延工程将极大的缓解南北交通拥堵现象,同时与连霍高速的连接将更为方便市民的出行,减少出行时间。
3)经三路全线拟改造
7月13日从市规划局获悉,经三路道路管线综合规划出炉,全线拟改造。
经三路拟改造段北起北三环,南至金水路,规划为南北向城市主干道,红线宽度为45米,全长约5098.84米。
根据规划,经三路改造分为两段。
其中,经三路(北三环—农业路段)机动车道宽25米,双向6车道,两侧各有4米宽的非机动车道和4米宽的人行道,且机非分离,中间有2米宽的绿化带;经三路(农业路—金水路段)考虑减少拆迁,近期基于现状,规划机非混行车道宽28米,两侧各留有8.5米宽的人行道,同时局部路段(路口)根据现状实际情况进行适当调整。
点评——由于城市发展速度过快,经三路作为城市主干道已略显拥挤,经三路全线改造将会明显改善其道路交通,提升经三路的道路设施,促进经三路沿线经济的发展。
3.行业热点资讯
1)国务院:
加大棚改和城乡危房改造配套基础设施建设力度
国务院发布进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见,要求加大改造建设力度、创新融资体制机制。
意见提出,制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(2015—2017年)。
2015—2017年,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套(其中2015年580万套),农村危房1060万户(其中2015年432万户),加大棚改配套基础设施建设力度,使城市基础设施更加完备,布局合理、运行安全、服务便捷。
点评——一、制定的近三年棚户区和城乡危房改造计划,对于一二线城市在有效增加市场供应的同时可以释放部分改善型客户的置业需求,对于三四线城市会消解部分城区刚需客户的置业需求,同时增强市场供应,导致市场竞争更加激烈,未来全国房地产市场会进一步分化。
二、加大棚改,尤其是城乡危房改造的配套设施的建设力度,将有效加快城镇化的步伐,同时对于城乡危房改造会减少部分客户对商品房的需求。
2)住房城乡建设部通知:
调整住房公积金存贷款利率
据住房城乡建设部网站消息,住建部日前下发通知,调整住房公积金存贷款利率。
根据通知估算,以住房公积金贷款额80万元、贷款30年、等额本息还款方式为例,降息后借款人每月少还112.56元,30年总共减少利息支出40521.6元。
通知指出,根据《中国人民银行关于下调金融机构人民币贷款和存款基准利率的通知》,从2015年6月28日起,下调个人住房公积金存款利率。
当年归集的个人住房公积金存款利率维持0.35%不变;上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点,由1.85%下调至1.6%。
从2015年6月28日起,下调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点,由3.75%下调至3.5%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点,由3.25%下调至3%。
从2015年6月28日起,利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点贷款利率,按照调整后的五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
点评—本轮政策宽松,多个地方政府以公积金政策调整为主导,地方供需两端多管齐下去楼市库存。
各地公积金政策纷纷调整放宽,通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等,进一步支持自住和改善型需求。
此次住建部进一步调整公积金存贷款利率,从中央层级肯定各地方政府的救市政策,稳楼市,保增长。
3)房地产税立法初稿已完成税率或由地方自行决定
房地产税改革路径日渐明晰。
记者获悉,房地产税立法初稿已基本成形,正在内部征求意见并不断完善中。
据悉,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。
据了解,房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。
目前,个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。
点评—一、房地产税立法初稿的完成表明税法的落实更近一步,房地产税的实施对简化房地产行业征税、避免重复征税有深远影响;二、如果未来房地产税率的具体征收标准交由地方政府决定,地方政府可以根据当地的实际情况制定征收标准,以使之促进当地房地产行业的健康发展。
4)不动产登记落地仅剩4个月国土部被迫地方督战
动产登记机构能否如期整合完成,将直接影响到2016年不动产登记的全面实施。
不动产统一登记的实施意味着中国将形成一套独立的、全国联网的不动产登记系统和制度,而这套系统也是今后房产税的全面征收的基础,并将对未来的房地产调控手段产生影响。
不仅如此,不动产登记甚至还会成为反腐的一项利器。
距离国土资源部给各地完成不动产登记机构整合的最后期限仅剩4个月,从全国来看,市、县级不动产登记职责和机构整合工作严重滞后。
导致不动产登记职能整合推进缓慢的主要原因就是,过去不动产登记基本上是由住建部来负责,而现在的不动产登记由国土部主导,不少地方政府在职能整合上存在顾虑,特别是市县一级的地方政府,在不动产登记职责和机构整合上面临着部门博弈。
点评:
政府对于不动产登记政策的不断喊话表明对不动产登记的重视程度,但各地方政府行动不一,各项工作严重滞后,工作推进缓慢,国土部希望地方督战能够在年内完成不动产登记的任务。
二、土地市场
1.土地供应分析
1)土地供应月度走势
数据来源:
中国土地市场网
备注:
本报告所指土地仅指郑州市区范围内商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地(下同)
Ø2015年7月份郑州市区范围内新增土地供应共计13幅,较上月有大幅增长,本月土地供应面积为44.21万方,环比上涨1965.89%。
Ø本月郑州市土地供应主要位于经开区,共计8幅,土地用途以其他普通商品住房用地为主;中原区供应2幅,普通商品住房用地和商务金融用地各一幅。
2)供应土地信息表
2015年7月郑州市供应土地信息表
土地位置
所在区域
面积
(㎡)
用途
规划指标要求
起拍价(万元)
出让年限(年)
竞买保证金
(万元)
投资强度
(万元/公顷)
容积率
建筑
高度
建筑密度(%)
绿化率(%)
朝凤路以东、经南六辅路以南
经开区
53544.89
其他普通商品住房用地
大于1并且小于3.5
小于100
小于25
大于35
25039
70年
20100
6580
听风街南、纪信路西
惠济区
34438.75
其他普通商品住房用地
大于1并且小于2
小于60
小于25
大于30
9578
70年
4800
6581
海峰路以东、经开第十三大街以西、潮晟路以南、经南九路以北
经开区
26967.16
其他普通商品住房用地
大于1并且小于2.5
小于100
小于25
大于35
13400
70年
11000
经开第十五大街以东、经开第十六大街以西、经南八北一路以南、经南八北支路以北
经开区
37614.34
其他普通商品住房用地
大于1并且小于2.5
小于100
小于25
大于35
19000
70年
16000
伊河路南、文化宫路东
中原区
38249.87
其他普通商品住房用地
大于1并且小于5
小于100
小于25
大于30
42327
70年
21200
20566
伊河路南、工人路西
中原区
6716.87
商务金融用地
小于8
小于100
小于50
大于25
8160
40年
4100
27348
枫杨街南、春藤路西
高新区
56822.43
其他普通商品住房用地
大于1并且小于3.5
小于100
小于25
大于30
23777
70年
11900
11184.4
朝阳路北、龙翔二街东
郑东新区
47601.32
其他普通商品住房用地
大于1并且小于1.7
小于24
小于28
大于35
89200
70年
45000
21452.002
花马东街以东、福达路以南、花马东一街以西、禄达一街以北
经开区
36523.97
其他普通商品住房用地
大于1并且小于2.5
小于80
小于30
大于30
6470
70年
5400
福达路以南、凤凰大街以西、禄达一街以北
经开区
33677.69
其他普通商品住房用地
大于1并且小于3.5
小于100
小于25
大于35
7260
70年
5900
花马东街以东、禄达路以北、禄达一街以南
经开区
39610.94
其他普通商品住房用地
大于1并且小于2.5
小于80
小于30
大于30
7310
70年
5900
万三路以西
经开区
14530
批发零售用地
小于或等于0.8
小于或等于24
小于或等于30
大于或等于25
2080
40年
1700
金沙大道以西、物流大道以北
经开区
15776.3
批发零售用地
小于2.5
小于60
小于40
大于30
3100
70年
2500
2.土地成交分析
1)土地成交月度走势
数据来源:
中国土地市场网
Ø7月份土地成交市场,成交土地幅数、成交面积均呈现下降态势,共成交土地4宗,环比下降69.23%,同比下降88.89%;成交面积为15.6万㎡,环比下降68.89%,同比下降87.88%。
2)土地成交价格分析
数据来源:
中国土地市场网(不包含经济适用房等保障性住房)
Ø本月郑州市土地成交的均价为202.56万元/亩,其中均价最高的地块位于金水区少林路南、消防路西,其成交均价为326.70万元/亩,由郑州大有永固置业有限公司作为普通商品住房用地拿下;而最低均价位于惠济区开元路北、文化路西,由河南能源化工集团龙城建设投资有限公司作为批发零售用地以协议出让方式拿下,其成交均价为130.45万元/亩。
Ø本月郑州市土地成交中普通商品房用地和经适房用地各有1宗,批发零售用地2宗。
3)成交土地区域分析
Ø7月份总共成交4幅商办及住宅用地,土地成交区域较为分散,郑东新区、惠济区、金水区、二七区各1宗。
Ø本月郑州市土地成交中,1宗经适房用地位于郑东新区,1宗普通商品住宅用地位于金水区,其余2宗均为批发零售用地。
4)成交土地信息表
2015年7月郑州市成交土地信息表
宗地位置
区域
用途
面积(亩)
容积率
建筑规模(㎡)
成交价(万元)
买受人
出让方式
通商路东、永昌路南
郑东新区
经济适用住房用地
120.44004
>1,<2.8
22.4821408
10057
郑州公共住宅建设投资有限公司
划拨
开元路北、文化路西
惠济区
批发零售用地
68.991525
>1,<4.39
20.19151965
9000
河南能源化工集团龙城建设投资有限公司
协议出让
少林路南、消防路西
金水区
其他普通商品住房用地
32.109
>1,<3
6.4218
10490
郑州大有永固置业有限公司
32.109
寒山路北、嵩山南路西
二七区
批发零售用地
11.933925
>1,<0.5
0.3977975
3407
河南动力源燃气有限公司
协议出让
三、整体市场
1.商品房市场
1)商品房供求分析
商品房市场本月销售猛涨,整体供不应求,供应面积环比下降18.27%,销售面积环比上升49.11%;供需比为0.9。
Ø7月份商品房市场供应量较上月有所下降;7月份供应面积99.9万㎡,环比下降18.27%,同比下降10.9%;7月销售面积111.13万㎡,环比上涨49.78%,同比上涨69.4%。
7月商品房市场供需比为0.9,整体供不应求。
2)商品房价格分析
7月份商品房销售均价9736元/㎡,较上月下跌了720元/㎡。
Ø7月份郑州市商品房成交均价整体较上月下跌720元/㎡,本月市场价格与上月相比下降幅度较大,7月份商品房成交均价9736元/㎡,环比下降6.88%,同比上涨0.8%。
3)各区域分析
a)区域供求分析
Ø7月份主要放量的项目为中海锦苑和恒大翡翠华庭,两个项目新增预售量分别为14.26万㎡和17.03万㎡;
Ø7月份高新区的投放量最大,达到56.05万㎡,占全市商品房供应总量的56.1%,其次是金水区,供应量为24.65万㎡,占比24.7%。
Ø7月份高新区成交量第一,销售面积为21.73万㎡,占总销量的19.6%;其次是金水区,销售面积为13.5万㎡,占比为12.1%。
b)区域价格分析
Ø7月,成交均价上涨和下降区域各有4个。
其中,经开区环比涨幅最为明显,涨幅达4.0%,成交均价为9239元/㎡,主要恒大绿洲和金沙湖高尔夫观邸两个项目的集中备案拉高了区域的成交均价;其次为高新区,本月的成交均价为8074元/㎡。
Ø价格下降最大的区域为郑东新区,本月的成交均价为13227元/㎡,环比下降8.7%,主要由于海马公园、正商祥钻、建业春天里等高层产品集中放量,同时龙之梦项目备案量大幅降低,拉低了区域均价。
2.商品住宅市场
1)住宅市场供求分析
Ø7月份郑州市商品住宅的预售面积较上月有较大幅度下降,销售量猛增。
7月商品住宅预售面积67.7万㎡,环比下降20.7%,同比下降27.4%;销售面积93.2万㎡,环比上涨49.8%,同比上涨75%。
2)住宅市场销售价格
Ø7月份商品住宅成交均价为9339元/㎡,销售价格较上月下降700元/㎡;环比下降7%,同比上涨9.6%。
3)商品纯住宅市场供求分析
Ø7月份,商品纯住宅预售面积62.4万㎡,环比下降25.1%,同比下降33%%;销售面积87.9万㎡,环比上涨45.9%,同比上涨65.2%。
7月份供求比为0.7。
从历史走势看,7月份楼市继续保持着回暖上升的态势,并达到近一年的最大值,整体呈现供不应求态势。
4)商品纯住宅价格分析
Ø7月份商品纯住宅销售价格为9676元/㎡,较上月下降573元;
Ø商品纯住宅成交均价跌破万元大关,较上月下降5.6%,本月主要由于高端项目备案量减少,导致整体均价有所下降。
5)商品纯住宅面积段细分
a)成交面积
Ø90㎡以下产品成交量最多,占比37.4%;本月除了180㎡以上面积段出现下降之外,其它各产品线均出现较大幅度上涨,其中90-120㎡产品线成交量上升达74.79%。
Ø7月份,低于90㎡的产品销售最多,达到32.9万㎡,占比37.4%;其次为90-120㎡,占全市纯住宅销量的23.9%,本月90-120㎡和120-140㎡产品线上涨明显,环比上月分别上涨74.79%和69.94%。
Ø7月份市场上,只有180㎡以上的产品销售面积出现下降,其他面积段成交量均出现大幅上涨,上涨幅度均超过30%,但市场主导产品依然由90㎡以下刚需产品主导,180㎡以上的再改产品下滑明显。
b)成交均价
Ø7月份除了180㎡的产品价格上涨以外,其它各产品线价格均有不同幅度下跌,其中90-120㎡产品价格下跌幅度最大,达到5.8%,180㎡以上的产品价格上涨达2.4%。
Ø7月份除了180㎡的产品价格上涨以外,其它各产品线价格均有不同幅度下跌,其中90-120㎡产品价格下跌幅度最大,达到5.8%,其次为140-180㎡的面积段,下跌4.1%;180㎡以上的产品价格上涨达2.4%。
6)纯商品住宅市场区域指数分析
a)区域供求分析
Ø7月份,高新区纯住宅预售量居郑州市各区域第一,供应量为26.75万㎡,占全市供应总量的42.7%,主要是由于恒大翡翠华庭、翰林国际城等项目集中办理预售许可证;本月高新区销售量居郑州各区域第一,成交量均为18.38万方,占全市成交量的9.4%,主要是高新区的恒大翡翠华庭、丁香郡等项目集中备案。
b)区域成交均价
Ø7月份,郑东新区的成交价格最高,为14903元/㎡,其次为金水区和经开区,成交均价分别为11423元/㎡和10113元/㎡。
本月郑东新区主要是龙之梦(较前两个月大幅降低)、海马公园、金悦府等项目的集中备案,金水区主要是由于瀚宇天悦、普罗旺世、中海锦苑、项目集中备案。
Ø本月成交价格最低的区域是高新区,成交均价为8157元/㎡,本区域较上月成交均价上涨403元/㎡,主要是恒大翡翠华庭的集中备案贡献,同时丁香郡早期团购的集中备案也拉低了高新区的整体均价,致使整体上浮较少。
7)商品纯住宅销售额TOP20
区域
项目名称
面积(㎡)
均价(元/㎡)
金额(万元)
高新区
恒大翡翠华庭
68373
9117
62332
经开区
恒大绿洲
41149
10736
44177
惠济区
民安北郡
41732
9220
38478
郑东新区
龙之梦
10702
27114
29018
中原区
和昌湾景国际
27788
8812
24488
管城区
绿都紫荆华庭
22553
8473
19109
惠济区
正弘澜庭叙
20003
9439
18882
中原区
正商金域世家
20185
9336
18844
经开区
金沙湖高尔夫观邸
13216
11988
15842
高新区
祝福红城
20397
7525
15349
郑东新区
海马公园
10509
13960
14669
郑东新区
正商祥钻
13377
10906
14589
二七区
正商城
16505
8129
13418
郑东新区
建业春天里
8713
14847
12936
管城区
中岳七里香堤
14589
8761
12781
郑东新区
金悦府
9361
13058
12224
二七区
升龙城
12688
8999
11418
中原区
九龙国际广场
13701
8284
11350
管城区
阳光城
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